核心观点 - 11月市场中期趋势依旧向上，但短期波动可能增多，建议以均衡配置应对市场分化收敛 [1][10] - 市场结构性行情极致分化后，资金轮动需求上升，TMT板块机构配置比重首次突破40%，为风格收敛奠定基础 [1][8][10] - 投资策略围绕均衡配置和交易催化展开，配置维度关注高位资产的景气验证和低位资产的红利属性，交易维度关注政策期待与产业催化 [1][2][9][11] 11月市场观点 - 中期维度市场趋势向好，货币宽松尚有潜力，价格修复在途，盈利周期企稳上行 [1][7][10] - 短期市场面临事件落地后的止盈压力，交投情绪回踩，业绩空窗期下市场波动预计放大 [1][6][10] - 10月市场呈现V型修复但未有效突破，风险偏好波动中超大市值与微盘股表现亮眼，月底因中美关系缓和及规划文件落地市场抛压再现 [6] - 三季报确认全A业绩增速与ROE企稳，PPI修复与内需释放有望对分子端形成支撑，国内外流动性环境保持友好 [7] - 市场情绪尚未企稳，TMT板块基金配置比重突破40%，金融、消费、周期配置降至历史低位，极致分化的筹码结构积蓄风格轮动力量 [8] - 业绩空窗期政策与产业催化定价权抬升，政策线索关注十五五规划引领的产业升级与稳增长下的供需发力，事件催化关注AI应用、国产替代及涨价条线 [9] 配置与交易建议 - 配置维度建议均衡应对颠簸，相对高位资产需重视景气验证，优先关注有色、锂电、存储等，相对低位资产需兼顾红利属性，优先关注煤炭、运营商、电力等 [2][10][11] - 交易维度围绕政策期待和产业催化参与，促内需方面关注低位低配的食饮、家电等消费板块，反内卷方面关注光伏、钢铁等 [2][11] - 产业催化中国产替代类优先关注工业软件、信创等低配方向，海外映射类优先关注机器人、消费电子等AI应用端催化 [2][11] 11月金股推荐理由 - **中煤能源 (601898 SH)**：降本增效显著，25年前三季度自产商品煤单位销售成本258元/吨，同比降28.9元/吨，Q3成本进一步降至247元/吨，煤价触底上行，Q3业绩超预期，收购新能源公司有望增厚盈利，预计2025-2027年归母净利润160亿、171亿、185亿元 [3][12][13] - **华菱钢铁 (000932 SZ)**：专注中高端板材制造，2025年上半年重点品种钢销量占比68.5%，同比提升3.9个百分点，产品结构持续优化，估值有修复空间，近五年估值中枢对应市值521亿元 [3][15] - **东阳光 (600673 SH)**：拟整合AIDC龙头秦淮数据，其中国业务2025年EBITDA预计近40亿元，液冷解决方案放量在即，氟化工在散热升级中价值占比提升，高性能电容器放量可期，传统氟化工主业景气上行，预计2025-2027年收入157亿、248亿、300亿元，归母净利润14亿、22亿、28亿元 [3][18][19][20] - **通威股份 (600438 SH)**：硅料价格显著反弹，N型复投料均价从7月初3.47万元/吨升至9月下旬5.32万元/吨，涨幅53.3%，Q3亏损收窄62.69%，多晶硅年产能超90万吨，技术领先，现金流稳健，期末现金余额182.46亿元，较年初增长27.75% [4][22][23] - **滨江集团 (002244 SZ)**：2025年上半年营业收入454.5亿元，同比增长87.8%，归母净利润18.5亿元，同比增长58.9%，毛利率提升至12.2%，销售额527.5亿元，拿地聚焦杭州，土储中杭州占比73%，有息负债持续压降，融资成本降至3.1%，预计2025-2027年归母净利润27.9亿、29.5亿、30.7亿元 [4][25][26][27]

投资评级 - 维持"买入"评级 [3] 核心观点 - 报告公司前三季度业绩增长符合预期，毛利率同比改善，收入利润大幅增长 [1] - 报告公司全年销售目标已完成近八成，在核心城市杭州积极拓展土地储备，土储优质 [2] - 报告公司有息负债规模继续压降，财务结构健康，净负债率处于行业低位 [3] - 预计公司未来盈利能力将随新增优质项目进入结算周期而改善，维持"买入"评级 [3] 财务业绩表现 - 2025年前三季度实现营业收入655.1亿元，同比增长60.6% [1] - 2025年前三季度实现归母净利润23.9亿元，同比增长46.6% [1] - 业绩高增主要因交付楼盘体量增加、毛利率提升及期间费用率下降 [1] - 前三季度毛利率为12.4%，同比提升2个百分点 [1] - 销售费用率、管理费用率、财务费用率分别为1.2%、0.5%、0.5%，同比分别下降0.3、0.8、0.3个百分点 [1] - 利润增速小于收入增速主要因计提资产减值损失5.3亿元（上年同期0.8亿元）及少数股东损益占净利润比例提升至41.1% [1] 销售与土地储备 - 2025年前三季度销售金额786.3亿元，同比减少1.9%，降幅小于百强房企10.9个百分点，销售额位列行业第十名 [2] - 2025年销售目标约1000亿元，行业排名目标15名以内，全国份额目标1%以上，前三季度已完成目标的79% [2] - 前三季度新增土储建筑面积116.8万平方米，同比增长30.3%；总地价352.6亿元，同比增长40.4%；投销比为44.8%，同比增长13.5个百分点 [2] - 前三季度投资额中97%位于杭州，3%位于金华，土地储备高度聚焦核心城市 [2] 财务状况 - 截至2025年第三季度末，公司总资产2313.4亿元，较上年末减少10.7%；货币资金285.4亿元，较上年末减少23.2% [3] - 总负债1768.2亿元，较上年末减少14.8%；其中有息负债321.4亿元，较上年末减少14.1% [3] - 现金短债比为4.3倍，短期偿债能力强；剔除预收账款的资产负债率为60.5%，净负债率为6.6%，资债指标健康 [3] 盈利预测与估值 - 预计2025/2026/2027年营业收入分别为708亿元、626亿元、548亿元 [3] - 预计2025/2026/2027年归母净利润分别为27.9亿元、29.5亿元、30.7亿元 [3] - 预计2025/2026/2027年每股收益（EPS）分别为0.90元、0.95元、0.99元 [3][5] - 当前股价对应2025年市盈率（P/E）为11.9倍 [3] - 预计2025/2026/2027年毛利率分别为13.3%、13.9%、15.2% [10] - 预计2025/2026/2027年净资产收益率（ROE）分别为9.3%、9.0%、8.7% [10]

行业投资评级 - 报告维持房地产及物管行业“看好”评级 [5] 核心观点 - 2025年10月房地产销售降幅显著扩大，市场进一步走弱，亟待进一步的“止跌回稳”政策出台 [1][5] - “好房子”政策被视为破局之道，有望引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道 [5] - 在货币宽松周期中，商业地产具备大类资产配置优势，优质商业地产价值重估已开始显现 [5] 2025年10月销售表现 - 10月单月销售大幅下滑：50家房企单月销售金额1,967亿元，同比下降41.5%，降幅较前值扩大31.5个百分点；销售面积1,000万方，同比下降42.1%，降幅较前值扩大17.2个百分点 [5] - 累计销售持续疲软：1-10月50家房企销售金额19,384亿元，同比下降20.4%，降幅较前值扩大3.3个百分点；销售面积9,980万方，同比下降26.4%，降幅较前值扩大1.7个百分点 [5] - 市场波动反复：2025年2月销售改善后，3-6月边际回落，7-9月降幅逐步收窄，但10月降幅再次扩大 [5] - 销售门槛降低：10月单月销售过百亿房企为9家，较2024年同期减少4家；前三名门槛从去年同期310亿元下降至154亿元 [1] 重点房企单月销售表现 - 头部房企普遍大幅下滑：保利发展单月销售210亿元（同比下降50%），中海地产186亿元（同比下降55%），招商蛇口154亿元（同比下降31%） [5] - 部分房企逆势增长：中国金茂单月销售120亿元（同比增长3%），绿地集团单月销售80亿元（同比增长67%） [5] - 多数房企负增长：华润置地、万科、龙湖集团、碧桂园等单月销售额同比降幅均超过30% [5] 重点房企累计销售表现 - 累计销售排名：保利发展（2,227亿元，同比下降22%）、中海地产（1,891亿元，同比下降21%）、华润置地（1,696亿元，同比下降17%）位列前三 [5] - 部分房企累计同比正增长：中国金茂（927亿元，同比增长24%）、建发房产（1,065亿元，同比增长2%）、越秀地产（921亿元，同比增长1%）、绿地集团（560亿元，同比增长5%） [5] 政策环境回顾 - 政策持续发力：2024年6月国常会要求更大力度推动止跌回稳；8月国常会要求加大力度巩固止跌回稳 [5] - 核心城市政策放松：北京、上海、深圳陆续出台放松限购政策 [5] - 高层定调：2025年10月，四中全会提出推动房地产高质量发展 [5] 投资建议与推荐标的 - 推荐“好房子”房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [5] - 推荐商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，并关注新城发展、大悦城、金地集团 [5] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [5] - 推荐物业管理公司：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [5]

行业投资评级 - 报告对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策将引领核心城市五重利好共振，推动行业先筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [3] - 货币宽松周期中，商业地产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [3] - 看好“好房子”新赛道以及购物中心价值重估，推荐四类标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [3] 行业数据总结 新房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.8% [3][4] - 其中一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [3][4] - 10月（10月1日-10月31日）34城新房成交926.1万平米，较9月同期环比下降10.9%，较去年10月同期同比下降26.8% [3][6] - 一二线城市10月成交858.4万平米，同比下降25.4%；三四线城市10月成交67.8万平米，同比下降41.2% [6][7] 二手房成交量 - 上周（10月25日-10月31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [3][12] - 10月累计成交409.3万平米，较9月同期环比下降16.5%，较去年10月同期同比下降22.2% [3][12] - 年初累计至今二手房成交4911.8万平米，同比上升2.3% [12] 新房库存 - 上周（10月25日-10月31日）15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍 [3][20] - 25年7月-9月周成交推盘比分别为0.95倍、0.98倍和0.75倍 [3][20] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积8929.6万平米，环比下降0.5% [3][20] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [3][20] 行业政策和新闻跟踪 地产行业政策 - “十五五”规划明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度，建设“好房子” [3][24] - 商务部等五部门支持商业地产发行REITs，为城市商业提质提供长效融资支持 [3][24] - 央行行长宣布实施信用救济政策，对疫情以来违约金额在一定范围内且已归还贷款的个人，其违约信息在征信系统中不予展示 [24][27] - 因城施策方面，云南推出分档购房补贴最高1.5万元；杭州推出购房加消费券组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例至80%；海口优化好房子标准 [3][24] 行业销售数据 - 克而瑞公布2025年10月房地产公司销售数据：1-10月销售金额1.9万亿元（同比下降20.4%），销售面积9980万方（同比下降26.4%） [3][24] - 10月单月销售金额1967亿元（同比下降41.5%），销售面积1000万方（同比下降42.1%） [3][24] 重点公司动态 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比：新城控股9.7亿元（同比下降33.1%）、招商蛇口25.0亿元（同比下降4.0%）、大悦城-5.3亿元（同比下降9.2%）、金地集团-44.9亿元、华发股份1.0亿元（同比下降92.3%）、滨江集团24.0亿元（同比上升46.6%）、建发股份11.5亿元（同比下降44.2%） [3][28] 融资与担保动态 - 中国海外发展商业REIT上市，募资总额约15.8亿元（3亿份，发售价格5.281元/份） [3][28] - 招商蛇口发行公司债券40亿元（3年，票面利率1.9%）；保利发展发行中期票据30亿元（其中5亿元3年期利率2.0%，25亿元5年期利率2.2%） [3][28] - 滨江集团为参股项目公司担保不超过4亿元 [3][28] 物管公司动态 - 招商积余2025年前三季度归母净利润6.9亿元，同比上升10.7% [35][38] - 贝壳-W于10月27日-30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股；绿城服务同期耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [35][36] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [3][39] - 个股涨幅前五：京投发展（+28.19%）、*ST中迪（+27.64%）、铁岭新城（+12.54%）、冠城大通（+11.33%）、西藏城投（+11.26%） [42][43] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [3][44] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [3][45] - 当前板块平均2025、2026年PE分别为13.4倍和12.1倍，华润万象生活估值较高（2025/2026年PE分别为21倍和19倍），中海物业估值较低（2025/2026年PE分别为9倍和8倍） [3][48][52]

报告投资评级 - 对地产及物管行业维持“看好”评级 [3][4] 报告核心观点 - “十五五”规划明确推动房地产高质量发展，政策重点转向建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，并支持商业地产发行REITs，这被视为行业发展的新赛道 [2][4] - 在货币宽松周期下，商业地产具备明显优势，优质商业地产的价值重估已经开始显现 [4] - 政策将推动房企经营模式由金融业转向制造业，并引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先者筑底回升 [4] - 报告推荐关注四条主线：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [4] 行业数据总结 新房成交数据 - 上周（10月25-31日）34个重点城市新房合计成交283.5万平米，环比上升9.9% [4][5] - 分城市能级看，一二线城市成交266.3万平米，环比上升12.5%；三四线城市成交17.2万平米，环比下降19.1% [4][5] - 10月（10月1-31日）34城一手房成交同比下跌26.8%，较9月同期环比下跌10.9% [4][7] - 年初至今（1-10月）34城新房累计成交1.01亿平米，同比下降13.3% [7] 二手房成交数据 - 上周（10月25-31日）13个重点城市二手房合计成交115.2万平米，环比下降1.1% [4][13] - 10月累计成交同比下跌22.2%，较9月同期环比下跌16.5% [4][13] - 年初至今（1-10月）13城二手房累计成交4911.8万平米，同比上升2.3% [13] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘77万平米，成交122万平米，成交推盘比为1.59倍，较7-9月的0.95倍、0.98倍和0.75倍显著回升 [4][22] - 截至上周末（10月31日）15城合计住宅可售面积为8929.6万平米，环比下降0.5% [4][22] - 15城3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比下降0.69个月 [4][22] 行业政策与新闻总结 - “十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，加快构建房地产发展新模式，完善基础性制度，建设“好房子” [4][27] - 商务部等五部门印发《城市商业提质行动方案》，支持符合条件的商业地产项目发行不动产投资信托基金（REITs） [4][28] - 央行行长宣布将于2026年初实施一次性个人信用救济政策，对符合条件者的违约信息在征信系统中不予展示 [4][30] - 多个城市出台因城施策措施：云南推出最高1.5万元购房补贴；杭州推出“购房+消费券”组合补贴最高10万元；深圳调整租房提取比例；海口优化“好房子”建设标准 [4][27][30] - 克而瑞数据显示，2025年1-10月50家房企销售金额1.9万亿元，同比下降20.4%；销售面积9980万方，同比下降26.4% [4][27] 公司动态总结 地产公司经营业绩 - 多家房企公布2025年第三季度归母净利润及同比变化：滨江集团24.0亿元（+46.6%）；招商蛇口25.0亿元（-4.0%）；新城控股9.7亿元（-33.1%）；建发股份11.5亿元（-44.2%）；华发股份1.0亿元（-92.3%）；大悦城-5.3亿元；金地集团-44.9亿元 [4][31][33] 地产公司融资与资本运作 - 中国海外发展商业REIT在深交所上市，募集资金约15.8亿元，底层资产为佛山市映月湖环宇城购物中心 [4][31] - 招商蛇口发行40亿元公司债券，期限3年，票面利率1.9%；保利发展发行30亿元中期票据 [4][31] - 越秀地产建议发行28.5亿元绿色票据，票面利率3.3厘 [4][37] - 滨江集团为参股项目公司提供不超过4亿元担保 [4][31] 物管公司动态 - 招商积余公布2025年第三季度归母净利润6.9亿元，同比增长10.7% [4][43] - 贝壳-W于10月27日至30日共耗资约3235.2万美元回购股份约544.4万股 [4][39][40] - 绿城服务于同期共耗资约288.8万港币回购股份约62.4万股 [4][39][40] 板块行情回顾 地产板块表现 - 上周SW房地产指数下跌0.7%，沪深300指数下跌0.43%，相对收益为-0.27%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第26位 [4][44] - 当前主流A/H房企2025/2026年预测PE均值分别为22.7倍和20.0倍 [4][49] 物管板块表现 - 上周物业管理板块个股平均下跌1.87%，相对收益为-1.44%，板块表现弱于大市 [4][50] - 当前物管板块2025/2026年预测PE均值分别为13.4倍和12.1倍 [4][58]

行业整体销售表现 - 2025年1至10月百强房企销售总额为28967.1亿元，同比下降16.3%，降幅较1至9月扩大4.1个百分点[1] - 同比降幅扩大主要受上年高基数影响，因2024年9月26日新政后10月楼市活跃度大幅提升[1] - 2025年10月单月百强房企实现销售操盘金额2530亿元，环比增长0.1%，其中48家企业业绩环比增长，20家环比增幅大于30%[6] 不同阵营房企销售情况 - 前十月TOP10房企销售额均值为1430.9亿元，同比下降15.0%[4] - TOP11至30房企销售额均值为355.1亿元，同比下降17.8%[4] - TOP31至50房企销售额均值为172.1亿元，同比下降16.6%[4] - 千亿以上销售额第一阵营企业共7家，与去年同期持平[4] - 500亿至1000亿第二阵营企业共7家，较去年同期减少2家[4] - 300亿至500亿第三阵营企业共6家，较去年同期减少3家[4] - 100亿至300亿第四阵营企业共42家[6] 重点房企销售数据 - 千亿阵营房企前十月销售额分别为：保利发展2227亿元、绿城中国2011亿元、中海地产1891亿元、华润置地1696亿元、招商蛇口1560亿元、万科1146亿元、建发房产1065亿元[4] - 第二阵营房企前十月销售额分别为：中国金茂926亿元、越秀地产921亿元、滨江集团863亿元、华发股份687亿元、中国铁建621亿元、龙湖集团557亿元、绿地控股553亿元[4] - 第三阵营房企前十月销售额分别为：保利置业438亿元、中建壹品435亿元、中建东孚415亿元、碧桂园339亿元、融创中国327亿元[4] 城市层面成交表现 - 2025年10月一线城市合计成交168万平方米，环比持平，但同比降幅高达41%[6] - 一线城市前10月累计成交同比微跌3%[6] - 10月单月26个二三线城市合计成交791万平方米，环比微增1%，同比下跌35%[6] - 二三线城市前10月累计成交同比下降7%[6] - 成都单月成交80万平方米居前，青岛、武汉、西安等城市成交规模也较大[6] 政策环境与行业展望 - “十五五”规划建议明确提出大力提振消费，完善促进消费制度机制，清理住房消费不合理限制性措施[7] - 市场解读认为限购、限贷、限售、户籍政策、公积金使用范围等限制有可能被提上清理日程[7] - 展望后市，随着年末房企进入业绩冲刺阶段，重点城市供应或有所改善，对市场形成一定支撑[7] - 目前渐进式政策放松已难以打破市场负向循环，需要中央多措并举系统发力推动行业止跌回稳[7]

行业整体业绩表现 - 77家A股上市房企2025年前三季度营业收入总规模为9733亿元 [2] - 41家房企归母净利润出现亏损，占比超五成，亏损总规模合计为-872.16亿元 [2][3] - 整个A股房地产开发板块前三季度净亏损合计为-674.89亿元 [5] - 房地产行业的净亏损局面自2022年以来已持续数年 [2][9] 主要亏损房企详情 - 万科前三季度营业收入1613.9亿元，归母净亏损280.2亿元，其中第三季度亏损160.69亿元，亏损原因包括开发业务结算规模下滑、毛利率低位、新增计提存货跌价准备等 [3] - *ST金科前三季度营业总收入56.99亿元，同比下降73.57%，归母净利润亏损107.78亿元，公司流动性持续紧张并正在执行重整计划 [3] - 华夏幸福前三季度营业收入38.82亿元，同比下降72.09%，归母净利润亏损98.29亿元，期末归属于上市公司股东的所有者权益为-47.38亿元，较年初下降215.69% [4] - 绿地控股前三季度营业收入1276.97亿元，同比下降20.16%，归母净利润亏损66.90亿元，同比下降2927.38%，同比由盈转亏，前三季度累计回款404亿元 [4] - 信达地产前三季度营收26.9亿元，同比下降23.1%，归母净利润从去年同期亏损8673万元变为亏损53.1亿元 [4] - 金地集团前三季度营业总收入239.94亿元，同比下降41.48%，净亏损44.86亿元，同比扩大31.54% [5] - 华侨城A前三季度营收170.25亿元，归母净利润亏损43.67亿元 [5] 盈利房企表现 - 实现归母净利润为正的A股房企数量为36家 [6] - *ST中地通过重大资产重组，前三季度实现营收142.93亿元，同比增长16.48%，净利润48.27亿元，扭亏为盈，资产置出确认相关收益规模为64.89亿元 [6][7] - 招商蛇口、南京高科、滨江集团前三季度归母净利润超20亿，分别为24.97亿元、24.38亿元、23.95亿元，其中滨江集团营收同比增长60.64%、归母净利同比增长46.6% [8] - 保利发展前三季度营业收入1737.22亿元，同比下跌4.95%，归属于上市公司股东的净利润为19.29亿元，同比下降75.31% [8] - 新城控股、城建发展、衢州发展前三季归母净利超五亿，分别为9.74亿元、7.65亿元、5.41亿元 [8] 业绩持续亏损原因分析 - 业绩持续亏损与低利润项目集中结算、市场调整期减值准备、利息费用化金额增加有关 [9] - 2022年至2024年房企销售额连续负增长，导致结转收入规模持续下行，市场调整对毛利率形成较大压力 [9] - 虽然楼市利好政策释放，但市场回暖持续期较短、力度有待提升，项目销售存在降价情况，相对于前两年买地和开发成本，盈利压力依然不小 [9] 行业未来展望 - 在本轮楼市新政作用下，核心城市活跃度提升，资产贬值压力相对较小，部分房企有望率先修复利润表 [9] - 多家企业正通过在核心城市获取利润较高的项目，逐步带动利润表修复 [9] - 近几年房企土地成本、融资成本以及各项费用有所下降，未来存在业绩逆转的可能，但会是个别企业慢慢实现的过程，多数房企仍需着重保现金流 [9]

投资评级 - 投资评级为买入（维持）[1][5] 核心观点 - 公司收入利润高增，杭州优质土储助力盈利修复，维持买入评级[5] - 公司投资聚焦长三角优质城市，看好高价地结转后盈利修复可期[5] 公司业绩表现 - 2025年前三季度实现营业收入655.1亿元，同比增长60.6%[6] - 2025年前三季度实现归母净利润23.9亿元，同比增长46.6%[6] - 2025年第三季度收入和归母净利润分别同比增长21.0%、16.0%[6] - 结算毛利率和净利率分别为12.44%、6.21%，分别同比提升2.01个百分点、1.86个百分点[6] - 期间费用率降至2.2%，同比下降1.4个百分点[6] 销售与土地储备 - 2025年1-9月实现销售金额786.3亿元，同比小幅下降1.9%，行业销售排名第十，民企排名第一[7] - 2025年1-9月实现销售面积200.3万方，同比增长17.8%[7] - 1-9月在杭州全口径销售额446亿元，市占率维持第一[7] - 前三季度在杭州和金华拿地18宗，新增计容建面100.7万方，总土地款366.4亿元，拿地权益比59.3%[7] - 拿地强度达46.6%，其中在杭州拿地金额359.6亿元，占比98%[7] - 截至上半年末，公司土地储备中杭州占比73%，浙江省内其他二三线城市占比17%[7] 财务状况与融资 - 截至2025年10月末公开市场债券融资30亿元，票面利率不超过3.8%[8] - 截至上半年末，公司并表有息负债规模333.5亿元，其中银行贷款占比83.9%[8] - 综合融资成本降至3.1%，较年初下降30个基点[8] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年归母净利润为29.4亿元、32.7亿元、34.2亿元[5] - 预计2025-2027年EPS为0.94元、1.05元、1.10元[5] - 当前股价对应PE为11.8倍、10.5倍、10.1倍[5] - 预计2025-2027年营业收入分别为712.49亿元、734.25亿元、756.35亿元，同比增长3.0%、3.1%、3.0%[9] - 预计2025-2027年毛利率分别为12.6%、13.0%、13.4%[9]

投资评级 - 对滨江集团的投资评级为“买入”，并予以维持 [1][6] 核心观点 - 滨江集团2025年第三季度业绩表现强劲，营收和净利润均实现大幅增长，超出市场预期，且公司可结算资源丰富 [6] - 公司销售表现稳健，销售均价显著高于行业平均水平，体现了其高城市能级和领先的产品力，并计划在2025年实现销售额约1000亿元 [6] - 公司在2025年第三季度拿地策略积极，持续聚焦杭州市场，同时在有息负债下降的背景下融资成本快速降低，财务结构健康 [6] - 基于前三季度业绩超预期及结算加速，报告上调了公司2025年至2027年的盈利预测 [6] 财务表现与预测 - **2025年第三季度业绩**：营业收入65514亿元，同比增长606%；归母净利润2395亿元，同比增长466%；扣非归母净利润239亿元，同比增长604% [6] - **盈利能力指标**：2025年第三季度毛利率为124%，同比提升20个百分点；归母净利率为37%，同比微降04个百分点；三费费率为22%，同比下降14个百分点 [6] - **盈利预测**：预计2025年/2026年/2027年归母净利润分别为2938亿元/3242亿元/3565亿元，对应同比增长率分别为154%/103%/100% [2][6] - **每股收益预测**：预计2025年/2026年/2027年每股收益分别为094元/104元/115元 [2] - **估值水平**：基于2025年10月30日收盘价1110元，对应2025年/2026年市盈率分别为12倍/11倍 [2][3] 销售与市场地位 - **2025年第三季度销售**：实现销售额786亿元，同比小幅下降19%；销售面积200万平方米，同比增长178%；销售均价为39万元/平方米 [6] - **行业排名**：克而瑞销售排名位列行业第10名，居民营企业第1名，并连续7年保持杭州市占率第一 [6] - **销售目标**：公司计划2025年销售额目标约为1000亿元，并致力于保持全国排名前15位 [6] 土地储备与投资策略 - **2025年第三季度拿地**：拿地金额366亿元，同比增长342%，拿地强度（拿地金额/销售金额）达47%；其中在杭州的拿地金额占比高达97% [6] - **土地储备结构**：截至2025年上半年末，公司土地储备中杭州、浙江省内（非杭州）、浙江省外占比分别为73%、17%、10% [6] - **市场份额**：公司在杭州的土地市场份额从2023年的25%提升至2024年的38% [6] 财务状况与融资能力 - **财务杠杆**：截至2025年第三季度末，公司处于“三条红线”绿档，剔除预收账款后的资产负债率为606%，净负债率为66%，现金短债比为43倍 [6] - **有息负债**：2025年第三季度末有息负债余额为321亿元，同比下降102%；公司计划将权益有息负债降至300亿元以内 [6] - **融资成本**：2025年上半年末平均融资成本为31%，较2024年末下降30个基点，并计划将融资成本控制在33%以内 [6] 其他关键数据 - **合同负债**：截至2025年第三季度末，合同负债为931亿元，对2024年地产结算收入的覆盖倍数为14倍 [6] - **市场数据**：截至2025年10月30日，公司收盘价为1110元，市净率为12倍，股息率为074% [3]

财务业绩 - 2025年第三季度公司营业总收入为655.14亿元，归母净利润为23.95亿元 [1] - 公司摊薄每股收益为0.77元 [3] - 公司最新毛利率为12.44%，在已披露同业公司中排名第63 [3] 现金流状况 - 公司经营活动现金净流入为-79.53亿元，在已披露同业公司中排名第89 [1] - 经营活动现金净流入较去年同期减少65.46亿元 [1] 资产与运营效率 - 公司最新资产负债率为76.43%，在已披露同业公司中排名第62 [3] - 公司最新ROE为8.06%，总资产周转率为0.27次，存货周转率为0.41次 [3] 股权结构 - 公司股东户数为2.75万户，前十大股东持股比例为70.73% [3] - 第一大股东杭州滨江投资控股有限公司持股45.4%，第二大股东咸金兴持股11.9% [3]