行业趋势 - 2025年下半年预计将有更多"断供优质板块"宅地入市，各地将持续迎来高热优质地块成交[1][17] - 7月土地市场呈现点状高热特征，核心城市优质地块地价屡创新高[16] - 城市更新推进和供给侧管理优化将提升土地要素利用率[31] 市场表现 - 7月全国商住办用地成交建面4194万平方米，环比下降13%，金额环比降18%[18] - 7月平均溢价率9.9%，为2025年二季度以来月度新高[18] - 前7月新增土储百强房企货值总额13295亿元，同比增长17%[24] 企业格局 - 中海地产以1315.5亿元新增货值位居榜首，绿城中国1116亿元次之[3] - TOP10房企新增货值占百强比重达70%，头部集中度持续提升[25] - 央国企占据主导地位，几乎包揽核心城市优质地块[31] 投资动态 - 30家典型企业7月拿地总金额529亿元，环比降16%但同比增超50%[16][29] - 中海地产、绿城集团单月拿地超150亿，招商蛇口单月拿地近70亿[29] - 百强房企拿地销售比回升至0.3，达到2021年水平[25] 门槛变化 - 新增货值百强门槛27.6亿元，同比下降10%[20] - 新增总价百强门槛13亿元，同比提升16%[20] - 新增建面百强门槛28万平方米，同比增加11%[20]

股东户数与股价表现 - 截至7月31日公司股东户数为30500户，较上期（7月20日）减少3672户，环比降幅为10.75% [2] - 截至发稿滨江集团收盘价为9.79元，下跌1.90%，本期筹码集中以来股价累计下跌0.31% [2] - 具体到各交易日，6次上涨，4次下跌 [2] 财务业绩 - 一季度公司共实现营业收入225.08亿元，同比增长64.27% [2] - 一季度实现净利润9.76亿元，同比增长47.88% [2] - 基本每股收益为0.3100元，加权平均净资产收益率3.48% [2] - 7月15日公司发布上半年业绩预告，预计实现净利润16.33亿元至19.82亿元，变动区间为40.00%~70.00% [2] 机构评级 - 近一个月该股获5家机构买入评级 [2] - 中信建投7月15日发布的研报给予公司目标价12.74元 [2]

行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [4] 核心观点 - 7月房企销售额单月同比-23%/累计同比-18%，销售热度继续低位 [4] - 房地产市场呈现"结构偏强+总量偏弱"格局，看好布局核心城市的优质房企 [4] - 政策主基调仍为"止跌回稳"，好房子政策将开辟新发展赛道 [4] - 预计核心城市房地产市场已在底部拐点区域，将领先筑底回升 [4] 7月单月销售数据 - 保利单月销售180亿元(YOY-29%)排名第一 [2] - 招蛇156亿元(YOY-1%)、万科135亿元(YOY-30%)分列二三位 [2] - 7月单月销售过百亿房企为5家，较2024年同期减少1家 [2] - 表现突出房企：金茂+49%、滨江+25%、越秀+19%、融创+6% [4] 1-7月累计销售数据 - 保利累计销售1632亿元(YOY-18%)排名第一 [4] - 中海1320亿元(YOY-18%)、华润1236亿元(YOY-12%)分列二三位 [4] - 表现突出房企：金茂+23%、越秀+12%、建发房产+6%、华发+1% [4] - TOP50房企累计销售金额13,877亿元，同比-18.4% [4] 重点推荐标的 - 产品力房企：建发国际、滨江集团、华润置地等 [4] - 低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口等 [4] - 二手房中介：贝壳-W [4] - 物业管理：华润万象、绿城服务等 [4] 行业集中度 - TOP10房企销售金额占比21.1%，销售面积占比24.5% [5] - TOP20房企销售金额占比19.1%，销售面积占比24.0% [5] - TOP50房企销售金额占比18.4%，销售面积占比24.6% [5]

土地市场热度 - 7月多地楼面价创新高 上海徐汇地块达20万元/平方米刷新全国纪录 深圳前海地块84180元/平方米 苏州工业园区地块65242元/平方米 [1] - 1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元 同比增长34.3% 较上月增幅扩大1个百分点 [1] - 深圳前海地块经历158轮竞价 起始楼面价45234元/平方米 最终成交溢价率达86.10% [2] 供地策略与地块特征 - 各地推行"缩量提质"供地模式 核心城市优质地块凭借稀缺性维持高溢价成交 [1][3] - 上海徐汇地块为衡复风貌区十年首宗新增住宅用地 具备轨道交通与商业配套优势 [2] - 三线及四线城市土地市场以底价成交为主 部分城市通过优化供地结构吸引投资 [3] 企业拿地格局 - 央国企占据主导地位 拿地金额前十企业中8家为央国企 [2] - 绿城中国以1116亿元新增货值位列第一 中海地产935亿元第二 保利发展907亿元第三 [3] - TOP10企业1-7月新增货值总额6871亿元 占TOP100企业的43.5% TOP100新增货值门槛为55亿元 [2] - 部分民企保持投资强度 滨江集团跻身拿地金额前十 邦泰集团与大华集团进入前二十 [2] 行业发展趋势 - 产品力竞争持续升级 得房率提升与外立面材料优化成为行业趋势 [3] - 房企需避免高价拿地 防止过高土地成本对项目开发形成挑战 [3] - 核心地块稀缺性推动竞争激烈化 倒逼房企提升设计能力与产品打造能力 [2][3]

杭州7月土拍市场概况 - 7月杭州累计出让8宗涉宅地块 成交总金额约102亿元 较上半年1160亿元显著回落但仍保持全国领先水平 [3][10] - 市场呈现分化特征：核心区优质地块溢价率最高达28.13% 非核心区普遍低溢价成交 如临平星桥地块仅1.16%溢价 [1][2][3] - 民营房企成为拿地主力 滨江集团独揽2宗 伟星房产等5家民企合计竞得6宗地块 [4][7][9] 重点地块成交详情 - **拱墅区石桥单元地块**：伟星房产以19.13亿元竞得 楼面价19627元/㎡ 溢价率28.13% 为7月溢价最高地块 [1][2] - **西湖区三墩单元地块**：华润置地联合体底价26.85亿元摘得 楼面价13092元/㎡ 属住宅品质提升试点项目 [1][2] - **余杭良渚东单元地块**：滨江集团经35轮竞价以15.30亿元拿下 楼面价17472元/㎡ 溢价率29.65%创当月新高 [8][9] 房企战略动向 - 滨江集团保持扩张态势 7月共耗资33.67亿元补充3宗地块储备 涵盖住宅及商服综合用地 [7][8][9] - 伟星房产深耕杭州市场 石桥地块系其2021年回归后第7个项目 强调"稳中求进"投资策略 [9] - 中德天诚建设集团作为新进房企 以2.73亿元竞得临平地块 楼面价11007元/㎡ 溢价10.07% [5][6] 市场趋势与政策影响 - 住宅品质提升试点扩围 要求层高≥3米 设置架空层及担架电梯 试点地块已增至3宗 [1][11] - 核心区低密地块溢价空间扩大 外围区域以刚需改善为主 "竞品质"规则或成常态化 [3][11] - 新盘供应量环比增30%但去化率降至41.6% 高端项目市场接受度待验证 [12][13]

报告行业投资评级 - 房地产开发行业评级为增持（维持）[5] - 房地产服务行业评级为增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 7月新房销售迎季节性调整，百强房企单月和累计销售金额同比降幅走阔，市场动能不足，但政策落地节奏有望加快，一线城市及核心区域政策弹性或超预期[1] - 房地产市场活跃度整体回落，处于传统淡季，看好核心城市复苏节奏，推荐具备“好信用、好城市、好产品”逻辑的地产开发商、分红与业绩稳健的头部物管公司，以及受益于香港资产重估逻辑的港股高股息REITs[4] 根据相关目录分别进行总结 新房销售情况 - 2025年7月，百强房企单月销售金额环比-38.1%，同比-23.2%，降幅较6月走阔0.5个百分点；1 - 7月累计销售金额同比-14.4%，降幅较1 - 6月走阔1.4个百分点[1] - 7月1 - 27日，44城新房/22城二手房的网签成交面积环比分别-34.4%/-28.2%，新房二手房成交面积环比均回落[4] 各梯队房企销售情况 - 2025年1 - 7月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达616、217、147、77、25亿元，同比+5.0%、-15.2%、-7.0%、-15.1%、-20.1%，其中TOP10门槛提升明显[2] - 百强房企单月销售金额中24家环比增长，较6月减少32家，28家同比增长，较6月减少1家[2] - 7月TOP3、TOP10、TOP11 - 20、TOP21 - 30、TOP31 - 50、TOP51 - 100单月销售金额同比-25.3%、-13.6%、-35.4%、-34.6%、-24.6%、-33.2%，增速较6月分别+2.1、+10.2、-36.5、-0.7、+7.0、-3.0个百分点[2] 头部房企情况 - 1 - 7月，TOP10房企销售额占TOP100房企的比重为52.8%，同比+0.4个百分点，头部房企集中度有所提升[3] - TOP50房企中有20家实现1 - 7月累计销售额同比正增长（较1 - 6月增加1家），其中陆家嘴、能建城发、鸿荣源、嘉里建设、上海建工的累计同比增速超50%[3] - 2025年1 - 7月合同销售金额超过千亿元的房企共5家，较去年同期减少1家，分别为保利发展、中海地产、绿城中国、华润置地、招商蛇口[3] 重点推荐公司情况 A股开发 - 推荐城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口[4] 港股开发 - 推荐华润置地、中国海外发展、建发国际集团、绿城中国、越秀地产[4] 物管公司 - 推荐华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业[4] 港股REIT - 推荐领展房产基金[4] 重点推荐公司最新观点 - 城投控股2025H1预计归母净利润和扣非归母净利同比扭亏为盈，结算规模显著提升，待结算资源充沛，维持“买入”评级[11] - 城建发展预计25H1实现归母净利润同比扭亏，25年在业绩结转、销售改善等方面具备看点，维持“买入”评级[11] - 滨江集团25Q1营收和归母净利润同比高速增长，在杭州具备深耕优势，维持“买入”评级[11] - 新城控股25Q1净利恢复增长，商业运营稳健发展，开发业务减值影响逐步消减，维持“买入”评级[11] - 招商蛇口自去年四季度以来投拓力度显著增强，多REITs平台助力资产证券化，融资成本持续优化，维持“买入”评级[12] - 华润置地24年业绩平稳兑现，开发业务优势领先，经常性业务利润占比进一步提升，维持“买入”评级[12] - 中国海外发展24年业绩下滑，但核心优势未改，土储资源充裕优质，非开发业务渐入佳境，维持“买入”评级[12] - 建发国际集团24年业绩略低于预期，但已售未结资源结构优质，后续业绩有望企稳，维持“买入”评级[12] - 绿城中国今年以来拿地力度显著加大，销售金额同比、销售均价等均较2024年有所优化，维持“买入”评级[12] - 越秀地产24年盈利下滑，随行业筑底回稳，业绩有望逐步修复，维持“买入”评级[12] - 华润万象生活24年业绩较快增长，股东回报进一步加强，看好消费复苏对其经营的催化，维持“买入”评级[13] - 绿城服务24年业绩超出预期，“好房子”导向下，高品质服务品牌优势有望放大，维持“买入”评级[13] - 中海物业24年业绩略低于预期，通过退出部分低效项目和市拓聚焦强化高质量发展属性，维持“买入”评级[13] - 滨江服务24年业绩受税率波动一次性影响，作为“小而美”的品质服务物企代表，关联房企助力强化其在杭州市场的影响力，维持“买入”评级[13] - 招商积余25Q1业绩增速较高，全年在盈利能力、市拓、增值服务等方面具备看点，维持“买入”评级[13] - 保利物业24年业绩低于预期，但逆势实现市拓规模与质量齐升，充裕现金支撑股东回报进一步提升，维持“买入”评级[13] - 首次覆盖领展房产基金，给予“买入”评级，人民币升值等因素有望推动其估值修复[13]

土地市场整体表现 - 2025年1-7月TOP100房企拿地总额5783亿元，同比增长34.3%，增幅较上月提升1个百分点，土地市场持续升温 [1] - 央国企占据主导地位，拿地金额前十企业中8家为央国企，滨江集团作为民企代表进入前十，邦泰集团、大华集团等民企进入前二十 [1] - 绿城中国、中海地产、保利发展位列新增货值前三，分别达1116亿元、935亿元和907亿元，TOP10企业新增货值总额6871亿元，占TOP100企业的43.5% [17] 企业拿地排名 拿地金额TOP10 1 中海地产 542亿元 2 绿城中国 522亿元 3 保利发展 424亿元 4 建发房产 347亿元 5 滨江集团 347亿元 6 中国金茂 279亿元 7 华润置地 271亿元 8 招商蛇口 数据缺失 9 联发集团 120亿元 10 保利置业 118亿元 [2] 拿地面积TOP10 1 绿城中国 248万㎡ 2 保利发展 205万㎡ 3 中海地产 203万㎡ 4 建发房产 162万㎡ 5 邦泰集团 155万㎡ 6 华润置地 119万㎡ 7 滨江集团 112万㎡ 8 滁州城市建投 107万㎡ 9 招商蛇口 106万㎡ 10 中国金茂 98万㎡ [2] 区域市场表现 - 长三角地区TOP10企业拿地金额1802亿元，居四大城市群首位，京津冀以894亿元位列第二，中西部以457亿元排名第三 [24] - 杭州、北京、上海为重点城市拿地前三： - 杭州：滨江集团341亿元、绿城中国179亿元 - 北京：中海地产171亿元、建发房产100亿元 - 上海：中海地产119亿元、保利发展95亿元 [26] - 南京、苏州、成都等二线城市中，扬子国资投资集团、绿城中国、华润置地分别以60亿元、84亿元、34亿元成为当地拿地金额榜首 [26] 土地拍卖热点 - 核心城市优质地块竞争激烈，南京NO2025G47地块经89轮竞价成交，苏州双湖地块49轮竞价，杭州石桥单元地块43轮竞价 [18] - 上海徐汇区XH-02单元051-11地块以20万元/㎡楼面价刷新全国纪录，较5个月前静安寺地块16万元/㎡纪录大幅提升 [20] - 7月全国住宅用地成交总价TOP10中上海占5宗（总成交244亿元），杭州2宗（46亿元），深圳2宗（45亿元），上海虹口北外滩地块以65亿元居首 [28] 房企策略分析 - 央国企通过联合拿地降低风险，如招商蛇口+港中旅联合竞得浦东地块，华润置地+杭地+杭州地铁联合竞得杭州地块 [28] - 民企采取区域深耕策略，滨江集团聚焦杭州（拿地金额占比超98%），兴耀房产、大华集团分别在杭州、上海补充土储 [27] - 房企更关注项目安全性与盈利确定性，北上深杭核心地块因稀缺性持续高溢价成交，三四线城市仍以底价成交为主 [23]

公司股价表现 - 截至2025年7月31日收盘 滨江集团股价报9 98元 较前一交易日下跌4 31% [1] - 当日成交额5 20亿元 盘中股价波动区间为9 91元至10 38元 [1] - 换手率达1 92% [1] - 7月31日主力资金净流出2390 54万元 [1] 公司业务动态 - 公司主营业务涵盖住宅开发 商业地产运营及物业服务等领域 [1] - 最新成立全资子公司杭州滨德房地产开发有限公司 注册资本1亿元 专注房地产开发经营业务 [1] 行业销售情况 - 2025年1-7月TOP100房企销售总额同比下降13 3% [1] - 滨江集团与建发 中国金茂等房企被列为销售表现强劲的企业 [1]

行业整体表现 - 2025年前7个月TOP100房企累计销售总额20730.1亿元同比下降13.3% [1] - 7月单月销售额同比降幅达18.2% [1] - 各阵营房企销售额均呈现下降趋势 TOP10均值1010.3亿元降13.6% TOP11-30均值256.3亿元降15.2% TOP31-50均值125.2亿元降7.8% TOP51-100均值60.0亿元降13.5% [2] 企业排名情况 - 保利发展以1632亿元销售额位居榜首 绿城中国1368亿元和中海地产1319.5亿元分列二三位 [1] - 销售面积前三为保利发展802.2万平方米 绿城中国629.0万平方米 万科627.9万平方米 [1] - 销售额超千亿房企5家 超百亿房企共49家 中国金茂和滨江集团等表现强劲 [2] 产品结构变化 - 部分企业主动聚焦高端项目带动整体单价上移 绿城中国平均单价超2万元/平方米 [1] - 中海地产和华润置地平均单价位于2万至3万元/平方米区间 [1] - 头部房企通过精准拿地加速布局改善需求市场 高端项目反映企业产品力和地块资源优势 [2] 市场前景展望 - 房地产市场仍处于波动调整过程 城市分化行情延续 "好城市+好房子"具备结构性机会 [2] - 多地楼市新政推出及因城施策政策工具持续丰富 市场有望保持韧性 [3] - 下半年是比拼产品力与运营效率关键时期 聚焦核心城市与优质项目有助于抢占先机 [3]

杭州土地市场整体表现 - 7月杭州累计出让8宗涉宅地块 成交总金额102亿元 较上半年1160亿元（全国首位）显著回落 市场热度下降但保持平稳[3][6] - 8宗地块中7宗溢价成交 民营房企成为拿地主力 共5家民企竞得6宗地块（滨江集团独得2宗）[3][4][6] - 土地市场分化延续：核心区优质地块受追捧（如拱墅区石桥单元地块溢价28.13%） 非核心区低溢价成交（如临平星桥地块溢价10.07%）[1][3][4] 房企拿地策略与项目特征 - 头部房企深耕核心区：伟星房产以总价19.13亿元、楼面价19627元/平方米竞得拱墅稀缺地块 为其回归杭州后第七个住宅项目[1][6] - 中小房企转向非核心区：中德天诚（非杭州本地房企）以2.73亿元总价竞得临平住宅用地 楼面价11007元/平方米[4][5] - 联合体参与开发：华润置地+杭地发展+杭州地铁联合体底价竞得西湖区三墩单元地块[1] 住宅品质提升试点要求 - 杭州推行住宅品质提升试点项目 要求层高≥3米 高层住宅设架空层（层高≥4米） 人车分流 垃圾房距住宅≥10米[7] - 试点地块包括拱墅石桥单元和临平星桥单元 通过"竞品质"规则倒逼房企提升产品力[1][3][7] - 行业趋势体现为得房率提升、外立面材料升级 设计能力成为竞争关键[3][7] 市场预期与项目去化 - 当前土拍项目预期利润空间充足 但高端项目尚未经全面市场检验[8] - 7月楼市供应增加（729套新房源 为前一周1.3倍）但去化率降至41.6%（环比下滑35.9%） 仅成交303套[8] - 9个新盘取得预售许可证 热盘加推与纯新盘入市或推动8月市场新行情[8]