文章核心观点 烟台大悦城与盒马鲜生签约合作,烟台盒马鲜生大悦城店将带来新消费体验,填补高端生鲜消费空白,激活城市消费潜力,引领新零售战略升级,还可能撬动更多品牌入驻优化商业格局 [1][2][4] 合作项目情况 - 烟台盒马鲜生大悦城店是盒马在烟台布局的首家门店,落户烟台大悦城负一楼,占地超4000平方米,计划打造全场景体验空间,今年暑期开业 [1] - 门店周边3 - 5公里内的“盒区房”可享最快30分钟送达的上门配送服务 [1] 合作意义 对消费市场 - 填补烟台高端生鲜消费的空白,打造“盒区房”生活圈,激活城市消费潜力 [1][2] 对新零售战略 - 盒马将引入烟台当地优质农产品,在门店呈现创新业务板块,与大悦城合作引领新零售市场战略升级 [2] 对商业格局 - 盒马入驻为芝罘区商业格局注入新活力与可能,若以盒马为“杠杆”撬动更多品牌入驻,烟台商业格局将更优化,消费市场更繁荣 [3][4] 选址原因 - 烟台是万亿级城市,消费潜力大、物产丰富,多年前盒马已与当地产品方有合作 [1] - 烟台有超160余年商业发展基因,海陆空交通网络不断完善,2023年迈入“GDP万亿城市俱乐部”,商业发展潜力大,消费场景与品质不断更新 [4]

战略合作 - 大悦城控股与蚂蚁集团达成战略合作，全国大悦城商场全面上线支付宝"碰一下"服务，涵盖支付和会员服务等[1] - 合作旨在为消费者打造全新购物体验，同时为商圈提供更多营销互动工具，提升运营效率和数智化服务升级[1] 支付宝"碰一下"功能 - "碰一下"支付新潮好用，受年轻人欢迎，可实现无感化会员服务，包括积分、发券、推荐等闭环营销[2] - 消费者支付时只需"碰一下"，老会员自动获得积分，新用户可选择注册会员，享受积分兑换停车权益等服务[2] - 支付成功页面提供营销呈现，消费者可查看商圈商家优惠活动，参与抽热门IP活动[2] 会员运营效果 - 大悦城是首家接入支付宝"碰一下"的商圈，会员拉新效率提升60%[2] - "碰一下"设备帮助商圈实现场内统收和非统收会员全域拉新、促活[5] 营销活动与增长 - 大悦城与支付宝合作多次"再碰一单"营销活动，消费者更有体感地获得商家优惠，实现商圈内消费连单[5] - 合作带来场域内新的经营增长，推动商圈数智化服务升级[5] 行业影响 - 购物中心多主体运营场景复杂，商场会员高效率运营是难点，大悦城通过创新解决方案引领商圈数字化潮流[5] - 支付宝"碰一下"助力大悦城在全域会员触达和数字经营增长上取得新突破[5]

销售表现 - 2024年公司实现销售额369亿，同比下滑20%，销售面积同比减少25%至167万平，销售均价22,096万元/平，同比增长6.9% [6] - 权益销售额164亿，权益比例44.5%，较去年同期减少5.5pct，需警惕合作方风险 [6] - 86%销售额由一二线贡献，杭州、西安销售额贡献超4成，其中杭州单盘鹭悦朗云府贡献91亿 [10][13] - 长三角区域销售贡献占比提升18.6pct至43%，中西部占比回落至30%，环渤海占比跌至9% [8] 投资力度 - 新增5宗地块，拿地建面56万平，同比增加232%，土地总价款84亿，同比增33%，拿地销售比从0.14回升至0.23 [16] - 杭州萧山区世纪城地块楼面价占售价65%，盈利空间压缩，需平衡流量与盈利 [20] - 剩余可开发建面822万方，较年初下滑16%，西南占比37%、北方36%，支撑未来3-4年开发 [21][23] 财务指标 - 物业开发结转收入283.9亿，同比微降2.3%，合同负债覆盖倍数0.88（去年1.09），结转资源不足 [26] - 综合毛利率同比下降4.7pct至21.8%，归母净利亏损扩大至29.8亿，连续三年亏损 [26][33] - 平均融资成本优化至4.06%，非受限现金短债比从1.07降至0.98，可动用现金171亿 [28] 商业运营 - 投资物业收入52.43亿，同比微降2.78%，购物中心销售额401亿，同比增长16%，出租率95.1% [31] - 新开3家购物中心，年末布局44个商业项目（重资产30+轻资产14），成都大悦城REIT成功上市 [31]

销售表现 - 2024年公司实现销售额369亿，同比下滑20%，销售面积同比减少25%至167万平，销售均价22,096元/平，同比增长6.9% [3] - 权益销售额164亿，权益比例44.5%，较去年同期减少5.5个百分点，需警惕合作方风险 [3] - 86%销售额由一二线贡献，杭州、西安两城销售贡献近42%，其中杭州单盘鹭悦朗云府销售91亿，西安两项目合计贡献35亿 [9] - 北京、上海和天津等地合计销售贡献仅14亿，单城销售降幅均超70% [9] - 长三角区域销售占比提升18.6个百分点至43%，成为第一大区域，中西部占比回落至30% [7] 投资力度 - 2024年新增5宗地块，拿地建面56万平，同比大幅增加232%，土地总价款84亿，同比增33% [11] - 拿地销售比从去年的0.14回升至0.23，高于行业均值0.17 [11] - 杭州萧山区地块通过并购获取，楼面价占售价65%，盈利空间被压缩 [12] - 年末剩余可开发建面1,822万方，较年初下滑16%，足够支撑未来3-4年开发需求 [18] 财务表现 - 物业开发结转收入283.9亿，同比微降2.3%，合同负债对结转收入覆盖倍数0.88，结转资源不足 [21] - 综合毛利率同比下降4.7个百分点至21.8%，归母净利亏损扩大至29.8亿，连续3年亏损 [21] - 平均融资成本优化至4.06%，非受限现金短债比从1.07下滑至0.98，流动性压力上升 [24] 商业运营 - 投资物业及相关服务收入52.43亿，同比微降2.78%，购物中心销售额401亿，同比增长16% [28] - 新开3家购物中心，年末已布局44个商业项目，华夏大悦城REIT以成都大悦城为底层资产成功上市 [28] - 购物中心平均出租率95.1%，其中三亚大悦城出租率达100%，成都大悦城99% [29] 区域分布 - 剩余可开发建面中西南区域占比最高达37%，北方区域占比36%，华东和华南合计占比约27% [18] - 长三角区域销售贡献显著提升，杭州、南京和苏州为主要贡献城市 [7] - 环渤海区域销售占比跌至9%，主要因北京、天津等地表现疲软 [7]

核心财务表现 - 2024年营业收入357.91亿元 同比下降2.7% [1][5] - 归属于上市公司股东净利润亏损29.77亿元 亏损同比扩大103.14% [1][5] - 近三年归母净利润累计亏损超70亿元（2022年亏损28.82亿元 2023年亏损14.65亿元 2024年亏损29.77亿元）[7] - 综合毛利率21.76% 较上年同期下降4.71个百分点 [8] - 经营活动现金流量净额66.17亿元 同比下降37.82% [6] 业务运营情况 - 销售型业务全口径签约金额369亿元 同比下降20% [6] - 签约面积167万平方米 同比下降25% [6] - 土地储备可售货值约1269亿元 主要分布于核心都市圈 [9] - 2024年获取5宗地块 土地面积19.75万平方米 计容建筑面积55.86万平方米 土地款总额84.26亿元 [9] 战略调整与组织变革 - 加速轻资产战略落地 华夏大悦城购物中心REITs上市 底层资产成都大悦城出租率达98.10% [9] - 2024年厦门大悦城 三亚大悦城和北京海淀大悦城三个项目开业 出租率均超98% [9] - 区域公司由7个收缩至4个 形成北方大区 华东大区 华南大区和西南区域新架构 [10] - 商业运营板块收入贡献仍难以弥补开发业务业绩缺口 [2][10] 管理层变动 - 2023年12月总经理曹荣根辞职 [13] - 2024年1月中粮集团大悦城相关高管被纪检监察部门披露 [13] - 姚长林于2023年12月接任总经理 2024年6月接任董事长 [14] - 近期总经理助理郭锋锐和余巨川因工作变动辞职 [12] 行业环境与公司展望 - 房地产市场处于筑底阶段 行业政策持续宽松但市场信心修复仍需时间 [7][14] - 公司结算规模及毛利率下降 对联营/合营企业投资收益减少 [7] - 为应对市场变化调整量价策略 部分项目计提资产减值准备 [7] - 2023年通过频繁处置项目股权获得投资收益 2024年相关收益同比减少 [7]

市场表现 - 上证综指收于3299.76点，涨幅0.25%，A股总成交额达11212.07亿元 [1] - 106只A股价格突破年线，其中优博讯、富士莱、重庆建工乖离率分别为17.49%、14.53%、8.33% [1] - 江西铜业、美尔雅、徕木股份等个股乖离率较小，刚站上年线 [1] 个股突破年线详情 - 优博讯涨幅20.00%，换手率6.57%，最新价15.18元，乖离率17.49% [1] - 富士莱涨幅20.01%，换手率30.40%，最新价29.09元，乖离率14.53% [1] - 重庆建工涨幅9.85%，换手率2.93%，最新价3.01元，乖离率8.33% [1] - 长江投资涨幅10.03%，换手率4.86%，最新价8.01元，乖离率7.98% [1] - 轻纺城涨幅9.88%，换手率2.23%，最新价3.78元，乖离率7.70% [1] - 深中华A涨幅9.93%，换手率13.74%，最新价6.75元，乖离率7.45% [1] - 中通客车涨幅9.96%，换手率8.07%，最新价11.37元，乖离率6.73% [1] - 东江环保涨幅10.03%，换手率0.91%，最新价4.28元，乖离率3.70% [1] - 飞南资源涨幅3.92%，换手率6.11%，最新价19.88元，乖离率3.56% [1] - 中旗股份涨幅7.64%，换手率8.76%，最新价6.34元，乖离率3.38% [1] - 国检集团涨幅5.44%，换手率3.41%，最新价6.98元，乖离率2.99% [1] - 豫园股份涨幅3.16%，换手率0.64%，最新价5.87元，乖离率2.55% [1] - 栖霞建设涨幅2.74%，换手率1.66%，最新价2.25元，乖离率2.43% [1] - 致尚科技涨幅20.00%，换手率0.99%，最新价48.05元，乖离率2.34% [1] - 波长光电涨幅2.38%，换手率11.29%，最新价48.25元，乖离率2.31% [1] - 福安药业涨幅2.58%，换手率3.68%，最新价4.38元，乖离率2.13% [1] - 楚环科技涨幅2.43%，换手率10.95%，最新价18.95元，乖离率2.05% [1] - 康德莱涨幅2.30%，换手率1.36%，最新价7.12元，乖离率2.05% [1] - 数字政通涨幅3.27%，换手率7.76%，最新价16.44元，乖离率2.02% [1] - ST广物涨幅5.01%，换手率0.70%，最新价7.33元，乖离率2.02% [1] - 吉大正元涨幅10.00%，换手率5.68%，最新价22.12元，乖离率1.88% [1] - 大悦城涨幅2.19%，换手率0.84%，最新价2.80元，乖离率1.81% [1] - 安道麦A涨幅3.76%，换手率0.34%，最新价5.80元，乖离率1.74% [1] - 五矿资本涨幅2.78%，换手率2.45%，最新价5.54元，乖离率1.74% [1] - ST红太阳涨幅2.42%，换手率2.51%，最新价6.76元，乖离率1.66% [1] - 云图控股涨幅2.52%，换手率1.85%，最新价7.73元，乖离率1.63% [1] - 兴森科技涨幅1.92%，换手率3.54%，最新价11.16元，乖离率1.59% [2] - 丰原药业涨幅1.71%，换手率2.37%，最新价5.94元，乖离率1.57% [2] - 利安隆涨幅2.96%，换手率3.11%，最新价28.53元，乖离率1.56% [2] - 天禾股份涨幅3.60%，换手率4.49%，最新价6.04元，乖离率1.53% [2]

核心财务与运营表现 - 全年全口径签约额达369亿元 [1][2] - 购物中心全年销售额401.3亿元，同比增长16% [1] - 购物中心客流量3.66亿人次，同比增长22% [1] - 平均出租率稳定在95.1% [1] 商业项目拓展与运营 - 商业项目总数达44个，包括重资产30个和轻资产14个 [1] - 厦门、三亚、海淀三大悦城以超98%招商率高质量开业 [1] - 首日总客流突破90万人次 [1] - 引入全国及区域首店超450家 [1] - 二次元业态门店总数达311家，销售额突破11.1亿元 [1] - IP快闪活动创收2.5亿元 [1] 创新资本运作与REITs发展 - 西南首单消费REIT成都大悦城商业REIT成功发行 [1][3] - 底层资产出租率98.1%，租金收缴率99.97% [1][3] - 华夏大悦城商业REIT 2024年四季度基金层面实现收入8606.18万元 [3] - 可供分配金额4529.09万元，年化现金流分派率达5% [3] 多业态业务表现 - 写字楼整体平均出租率91.1% [2] - 深圳在运营项目11个，整体平均出租率98.2% [2] - 北京运营管理中关村（大兴）细胞与基因治疗产业园和海淀大悦信息科技园 [2] - 长租公寓项目平均出租率95% [2] - 高端酒店获得66项行业荣誉 [2] 土地储备与投资策略 - 新增杭州、西安等5宗优质地块 [2] - 总土储可售货值约1269亿元 [2] - 坚持精准投资、区域深耕策略 [2] 融资与财务优化 - 成功发行中期票据、永续中票、公司债券等共计71亿元 [3] - 新增借款平均成本3.0% [3] - 全年综合融资成本为4.06%，较上年末下降55个基点 [3] - 获批"白名单"项目12个，经营性物业贷款项目7个 [3] 战略发展方向 - 深化"1123"战略体系，聚焦商业"年轻力"品牌引领与住宅高品质开发 [4] - 加速绿色低碳转型，探索消费REITs扩容与城中村改造红利 [4] - 依托多业态协同、高效运营与创新资本能力持续赋能城市升级与行业高质量发展 [4]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 大悦城发布2024年年度报告，公司营业收入规模同比收缩，归母净利润同比下滑，但整体物业开发及物业投资经营情况稳健，维持2024年并新增2025 - 2026、2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为 - 8.3、8.7、15.2亿元，EPS分别为 - 0.19、0.20、0.36元，当前股价对应2026 - 2027年估值分别为PE 13.5、7.7倍，伴随公司地产业务逐渐企稳，业绩有望持续释放，维持“买入”评级[6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 2025年4月18日，大悦城当前股价2.74元，一年最高最低4.22/2.21元，总市值117.44亿元，流通市值109.68亿元，总股本42.86亿股，流通股本40.03亿股，近3个月换手率31.92%[2] 营收与利润情况 - 2024年公司实现总营业收入357.9亿元，同比下降2.70%；归母净利润 - 29.8亿元（2023年为 - 14.7亿元）；扣非归母净利润 - 40.5亿元（2023年为 - 37.58亿元）；毛利率、净利率分别为21.76%、 - 7.15%，同比分别 - 4.71pct、 - 7.48pct；经营性净现金流净额66.17亿元，同比下降37.82%。截至2024年末，公司资产负债率76.73%，权益乘数4.30，流动比率1.54，速动比率0.59。归母净利润亏损主要系营业收入同比收缩且结转毛利率同比下行、处置项目投资净收益同比减少、资产减值及信用减值损失规模较大[7] 持有型物业情况 - 2024年，公司购物中心销售额401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%；平均出租率95.1%。商业项目全国布局44个（重资产30个 + 轻资产14个），截至2024年末，在营项目36个，总商业面积375万平方米，在建、筹备的项目8个，总商业面积约83万平方米。2024年公司二次元业态总销售额突破11.1亿元，截至2024年底，全国二次元门店总数已达311个，共创造销售成绩超8.64亿元；全年大悦城引进的IP快闪超244场，共产生销售额超2.5亿元。2024年9月20日，公司华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（180603.SZ）在深圳证券交易所上市，成为西南地区首单消费REIT，轻资产战略持续推进，品牌影响力持续提升[8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|36,783|35,791|35,719|33,193|34,853| |YOY(%)|-7.1|-2.7|-0.2|-7.1|5.0| |归母净利润(百万元)| - 1,465| - 2,977| - 831|872|1,523| |YOY(%)|49.2| - 103.1|72.1|204.8|74.7| |毛利率(%)|26.5|21.8|15.3|7.9|15.4| |净利率(%)|0.3| - 7.2| - 2.6|3.8|7.4| |ROE(%)|0.3| - 6.2| - 2.3|3.0|5.8| |EPS(摊薄/元)| - 0.34| - 0.69| - 0.19|0.20|0.36| |P/E(倍)| - 8.1| - 4.0| - 14.1|13.5|7.7| |P/B(倍)|0.8|1.1|1.2|1.1|1.0|[9] 签约销售情况 - 2024年签约销售面积167万平方米，同比下降25%；销售金额369亿元，同比下降20%；销售均价22096元/平方米，同比提升7%；结算面积198万平方米，结算收入393亿元，结算均价19848元/平方米[12]

报告公司投资评级 - 买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 大悦城发布2024年年度报告，公司营业收入规模同比收缩，归母净利润同比下滑，但整体物业开发及物业投资经营情况稳健，维持2024年并新增2025 - 2026、2027年盈利预测，预计2025 - 2027年归母净利润分别为 - 8.3、8.7、15.2亿元，EPS分别为 - 0.19、0.20、0.36元，当前股价对应2026 - 2027年估值分别为PE 13.5、7.7倍，伴随公司地产业务逐渐企稳，业绩有望持续释放，维持“买入”评级[6] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 2025年4月18日，当前股价2.74元，一年最高最低4.22/2.21元，总市值117.44亿元，流通市值109.68亿元，总股本42.86亿股，流通股本40.03亿股，近3个月换手率31.92%[2] 营收与利润情况 - 2024年公司实现总营业收入357.9亿元，同比下降2.70%；归母净利润 - 29.8亿元（2023年为 - 14.7亿元）；扣非归母净利润 - 40.5亿元（2023年为 - 37.58亿元）；毛利率、净利率分别为21.76%、 - 7.15%，同比分别 - 4.71pct、 - 7.48pct；经营性净现金流净额66.17亿元，同比下降37.82%。截至2024年末，资产负债率76.73%，权益乘数4.30，流动比率1.54，速动比率0.59。归母净利润亏损主要系营业收入同比收缩且结转毛利率同比下行、处置项目投资净收益同比减少、资产减值及信用减值损失规模较大[7] 持有型物业情况 - 2024年，公司购物中心销售额401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%；平均出租率95.1%。商业项目全国布局44个（重资产30个 + 轻资产14个），截至2024年末，在营项目36个，总商业面积375万平方米，在建、筹备的项目8个，总商业面积约83万平方米。2024年公司二次元业态总销售额突破11.1亿元，截至2024年底，全国二次元门店总数已达311个，共创造销售成绩超8.64亿元；全年大悦城引进的IP快闪超244场，共产生销售额超2.5亿元。2024年9月20日，公司华夏大悦城购物中心封闭式基础设施证券投资基金（180603.SZ）在深圳证券交易所上市，成为西南地区首单消费REIT，轻资产战略持续推进，品牌影响力持续提升[8] 财务摘要和估值指标 |指标|2023A|2024A|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|36,783|35,791|35,719|33,193|34,853| |YOY(%)|-7.1|-2.7|-0.2|-7.1|5.0| |归母净利润(百万元)| - 1,465| - 2,977| - 831|872|1,523| |YOY(%)|49.2| - 103.1|72.1|204.8|74.7| |毛利率(%)|26.5|21.8|15.3|7.9|15.4| |净利率(%)|0.3| - 7.2| - 2.6|3.8|7.4| |ROE(%)|0.3| - 6.2| - 2.3|3.0|5.8| |EPS(摊薄/元)| - 0.34| - 0.69| - 0.19|0.20|0.36| |P/E(倍)| - 8.1| - 4.0| - 14.1|13.5|7.7| |P/B(倍)|0.8|1.1|1.2|1.1|1.0|[9] 签约销售情况 - 2024年签约销售面积167万平方米，同比下降25%；销售金额369亿元，同比下降20%；销售均价22096元/平方米，同比提升7%；结算面积198万平方米，结算收入393亿元，结算均价19848元/平方米[12]

文章核心观点 2024年大悦城锚定战略定位，以高质量发展为主线，在房地产行业深度调整背景下实现核心经营指标逆势突破，多元业务协同、运营高效、财务稳健，展现穿越周期韧性，为行业树立标杆，2025年将深化战略体系持续赋能 [1] 持有型业务优势凸显，经营质量持续提升 - 公司深耕商业地产，以“年轻力”为核心战略优化全国布局，2024年商业项目达44个，覆盖核心城市群 [2] - 厦门、三亚、海淀三大悦城开业成区域地标，三亚大悦城招商开业率100%，首月销售额破亿；厦门大悦城开业三日客流超50万人次；北京海淀大悦城填补区域高端商业空白 [2] - 购物中心全年销售额401.3亿元，同比增长16%；客流量3.66亿人次，同比增长22%，平均出租率95.1% [2] - 通过“首店经济+潮流IP”驱动，引入超450家首店，二次元门店销售额突破11.1亿元，IP快闪创收2.5亿元 [2] - 公司连续四年登赢商网百强榜，获多项行业大奖，品牌影响力提升 [3] - 写字楼市场承压下，整体平均出租率91.1%，中粮广场蝉联“中国写字楼品牌价值10强”，北京汇京双子座获全球建筑超级产品力大奖 [3] - 深圳产业地产运营项目11个，整体平均出租率98.2%，北京两园区开业，打破产业招商行业壁垒 [4] - 高端酒店获66项荣誉，长租公寓业务参与保障房建设，10个项目平均出租率95%，获11项行业奖项 [4] 销售型业务保持稳健，投拓聚焦高潜区域 - 销售型业务韧性强，全口径签约额369亿元，中指研究院销售榜排名升至第23位 [5] - 多个项目成区域标杆，杭州鹭悦朗云府四开四罄 [5] - 聚焦产品与数字创新研发，构建产品策略并推广，部分项目获设计大奖 [5] - 坚持“精准投资、区域深耕”，新增5宗地块，总土储可售货值约1269亿元 [5] 财务结构持续优化，资本运作开创新模式 - 积极拓展融资渠道，获批“白名单”项目12个、经营性物业贷款项目7个，保障现金流安全 [6] - 公开市场发行债券71亿元，新增借款平均成本3.0%，全年综合融资成本4.06%，较上年末降55个基点 [6] - 维持AAA主体信用评级，轻资产战略加速落地，华夏大悦城商业REIT成存量资产盘活典范 [6] - 华夏大悦城商业REIT 2024年四季度收入8606.18万元，可供分配金额4529.09万元，年化现金流分派率达5% [7] 未来展望 2025年公司将深化“1123”战略体系，聚焦商业与住宅开发，深耕核心城市群，加速转型，探索消费REITs扩容与城中村改造红利 [7]