董事会构成 - 董事会由9名董事组成，3名为独立董事，1名为职工代表董事[4] 审批权限 - 重大交易（除特定事项）审批权限涉及资产总额等占比30%以上、50%以下[7] - 与非关联方日常交易，购买类合同金额占最近一期经审计总资产50%以上且超5亿元，出售类合同金额占最近一个会计年度经审计主营业务收入50%以上且超5亿元[9] - 关联交易（除特定事项）审批权限为与关联自然人成交超30万元，与关联法人成交超300万元且占最近一期经审计净资产绝对值超0.5%[10] - 与关联人交易成交超3000万元且占最近一期经审计净资产绝对值超5%，需提交股东会审议[11] 会议召开 - 董事会每年至少召开四次会议，定期会议提前十日书面通知全体董事[13] - 特定主体可提议召开临时会议，董事长10日内召集主持[13] - 提议召开临时董事会应提出临时董事会议案[16] - 其他议案应在董事会召开前10日送交董事会办公室[18] - 召开董事会定期会议和临时会议，分别提前十日和三日送达通知及材料[19] - 董事会定期会议变更通知需在原定会议召开日之前三日发出[22] 会议举行与决议 - 董事会会议应有过半数董事出席方可举行（关联关系情况除外）[23] - 董事会做出决议，须经全体董事过半数通过[23] - 会议表决实行一人一票，有多种表决方式[26] - 董事回避表决时，有关董事会会议由过半数无关联关系董事出席即可举行，决议须经无关联关系董事过半数通过；出席会议的无关联关系董事人数不足三人，应提交股东会审议[27] - 二分之一以上与会董事或两名以上独立董事认为议案不明确等，会议主持人应要求暂缓表决，提议董事需提出再次审议条件[30] 董事履职 - 董事连续2次不能亲自出席董事会会议且不委托他人，视为不能履行职责[28] - 独立董事连续2次未能亲自出席董事会会议且不委托他人，董事会应在30日内提议召开股东会解除职务[28] 其他规定 - 董事会会议记录应包含相关内容，与会董事等应签字[32] - 董事会会议档案保存期限为十年以上[33] - 不同决议矛盾时，以形成时间在后的决议为准[30] - 董事会制订规则，自股东会审议通过生效，作为公司章程附件，修改亦同[35] - 董事会决议公告由董事会秘书根据上市规则办理，决议公告披露前相关人员需保密[33] - 非现场董事会，工作人员收集表决票交董事会秘书统计[28] - 规则中“以上”含本数，“以下”“低于”“超过”不含本数[35]

股东大会信息 - 2025年11月25日发布召开第一次临时股东大会通知[4] - 12月10日下午14：30在京召开，现场与网络投票结合[5] 参会股东情况 - 现场5名代表2,969,497,282股，占比69.2786%[7] - 网络226名代表63,476,266股，占比1.4809%[7] - 共231名代表3,032,973,548股，占比70.7595%[7] 议案表决结果 - 《修订公司章程及附件议案》同意2,995,286,279股，占比98.7574％[12] - 《修订独立董事制度议案》同意2,995,191,179股，占比98.7543％[14] 董事选举结果 - 选举董保芸为董事，同意2,993,019,899股，占比98.6827％[15] - 选举王国新为董事，同意3,030,228,640股，占比99.9095％[16] 会议合法性 - 本次股东大会召集、召开程序合法有效[17]

股东大会情况 - 出席股东及代理人231人，代表股份3,032,973,548股，占比70.7595%[4] - 现场投票5人，代表股份2,969,497,282股，占比69.2786%[4] - 网络投票226人，代表股份63,476,266股，占比1.4809%[4] 议案表决情况 - 修订公司章程议案同意股数2,995,286,279，占比98.7574%[6] - 修订独立董事制度议案同意股数2,995,191,179，占比98.7543%[7] 董事选举情况 - 选举董保芸为董事获2,993,019,899票，占比98.6827%[9] - 选举王国新为董事获3,030,228,640票，占比99.9095%[9] 中小股东情况 - 中小股东对修订公司章程议案同意股数25,793,397，占比40.6319%[6] - 中小股东选举董保芸为董事获23,527,017票，占比37.0617%[9] - 中小股东选举王国新为董事获60,735,758票，占比95.6760%[9]

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗 漏。 大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司）于2025年11月25日在巨潮资讯网 （https://www.cninfo.com.cn）披露了《关于召开2025年第一次临时股东大会的通知》（公告编号： 2025-062），公司将于2025年12月10日召开2025年第一次临时股东大会，现将会议有关情况提示如下： 一、召开会议的基本情况 1、股东大会届次：2025年第一次临时股东大会 2、股东大会的召集人：董事会 3、2025年11月24日，第十一届董事会第二十三次会议审议通过了《关于召开2025年第一次临时股东大 会的议案》。本次股东大会的召集、召开符合《中华人民共和国公司法》《深圳证券交易所股票上市规 则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号一一主板上市公司规范运作》等法律、行政法规、 部门规章、规范性文件及《公司章程》的有关规定。 4、会议时间： （1）现场会议时间：2025年12月10日14:30 （2）网络投票时间：通过深圳证券交易所系统进行网络投票 ...

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2025-065 大悦城控股集团股份有限公司 关于召开 2025 年第一次临时股东大会的提示性公告 本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏。 大悦城控股集团股份有限公司（以下简称"公司）于 2025 年 11 月 25 日在 巨潮资讯网（https://www.cninfo.com.cn）披露了《关于召开 2025 年第一次临时 股东大会的通知》（公告编号：2025-062），公司将于 2025 年 12 月 10 日召开 2025 年第一次临时股东大会，现将会议有关情况提示如下： 一、召开会议的基本情况 1、股东大会届次：2025 年第一次临时股东大会 2、股东大会的召集人：董事会 3、2025 年 11 月 24 日，第十一届董事会第二十三次会议审议通过了《关于 召开 2025 年第一次临时股东大会的议案》。本次股东大会的召集、召开符合 《中华人民共和国公司法》《深圳证券交易所股票上市规则》《深圳证券交易所 上市公司自律监管指引第 1 号——主板上市公司 ...

公司人事变动 - 首旅酒店副总经理张淑娟因个人原因辞去职务，自2025年11月30日起生效，且不再担任公司任何职务 [1] 金融产品与资产证券化 - 中建八局成功发行全国首单商办综合体持有型不动产ABS（机构间REITs），发行规模为12.46亿元人民币 [1] - 该ABS产品底层资产为上海中建广场项目，是一个获得鲁班奖、LEED铂金认证的5A甲级商办综合体，位于上海世博板块并拥有地铁双轨上盖优势 [1] 新产品线与项目签约 - 复星旅游文化集团发布三大核心产品线，包括超级度假村、超级度假区和超级文旅Mall，并推出全新文旅Mall品牌HiSphere [1] - 复星旅文首个HiSphere品牌项目“Hi·重庆”正式签约，该项目位于重庆两江新区，总体量近50万平方米，计划于2026年下半年开业 [1] 法律诉讼与合同纠纷 - 大悦城控股子公司武汉地悦因行政协议纠纷，起诉武汉市蔡甸区自然资源和城乡建设局，案件已被法院受理 [2] - 纠纷源于2019年签署的土地出让合同，武汉地悦已支付全部土地出让金及税费，但对方未按约交付符合法律规定的项目地块 [2] - 武汉地悦的诉讼请求包括解除合同、返还土地出让金3.6亿元人民币、赔偿损失7.13亿元人民币、赔偿已缴税金1464万元人民币及配套费738.07万元人民币 [3] 新项目开业 - “湾里”国际商业娱乐综合体项目定于12月26日正式开业，定位为“副中心国际级商业娱乐综合体” [4] - 项目包含王府井WellTown、诺岚酒店和汀云小镇微度假中心三大板块，其中诺岚酒店已率先开业 [4] - 湾里·王府井WellTown已引进500余个品牌，入驻铺位达到338个 [4] 行业财务表现 - 2025年第三季度，51家文旅上市企业总营收规模合计839.93亿元人民币，其中携程集团-S和中国中免营收超百亿，分别为183亿元和117.11亿元人民币 [5] - 同期，51家文旅上市企业净利润合计约226亿元人民币，其中33家盈利，18家亏损，盈利企业占比约65% [6] - 以携程集团为代表的在线旅游平台类企业盈利能力突出 [6]

房地产行业自2022年进入深度盘整期，销售放缓、利润下滑、债务承压是普遍困局。数亿元资金被冻结在一块无法交付的土地上，可能直接关系到企业的现 金流安全与战略腾挪空间。 作为被告的处境或许更为复杂。蔡甸区在武汉市长期处于追赶者的位置，GDP增速连续两年位居武汉市第二，正脚踩"风火轮"转型。无法交付标杆项目的土 地，与整体的奋进氛围格格不入。 一个正在经济上加速跑的区域，为何无力解决一宗历史遗留的土地交付问题？目前尚无直接有效信息解答。从过往案例看，土地交付的障碍，往往涉及拆 迁、补偿、土地整理等硬骨头，这些工作需要巨量的资金，以及跨部门的协同执行。在宏观经济与地产周期性变化的背景下，部分地方的财政韧性面临考 验，此前发展模式下积累的"毛地出让"等问题，便可能在此时凸显。 本报评论员 张雅楠 2025年12月3日，大悦城公告：其控股子公司武汉地悦，因行政协议纠纷起诉武汉市蔡甸区自然资源和城乡建设局。 事情起源于2019年底，武汉地悦以11.29亿元获取蔡甸区一幅综合用地，并缴清土地出让金。5年时间过去，大悦城公告称，蔡甸区自然资源和城乡建设局未 按约交付符合法律规定的地块，部分地块未能顺利开发，武汉地悦多次催告、 ...

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4][5] 报告核心观点 - 中国消费行业及购物中心行业仍有较大发展空间，源于消费总量提升空间及结构性率先复苏 [4][5] - 龙头商业公司依靠自身经营α实现稳健的同店增长和新开业拓展，后续或迎来IP（投资性物业）价值重估 [4][5] - 对比美国降息周期，商业地产指数在大类资产中收益率持续为正且大幅跑赢，长周期同店NOI基本为正、均值达2.5%，叠加资本化率下行，共同推动商业资产估值提升 [4][5] - “以住养商”模式弱化筑高行业壁垒，消费REITs主体或将扩围，将巩固龙头企业竞争优势、催化商业资产重估价值 [4][5] 宏观：国内消费韧性较强，结构性呈现弱复苏 - **国内现状**：消费行业总体承压，社零增速低位回升，10M2025修复至+4.3%，但CPI同比偏弱，2025年10月为+0.2% [14] 对比美日地产危机阶段，中国消费韧性仍较强，10M2025社零增速仍在+4.3% [14] - **消费走弱原因**：2021年至今，房价下跌、GDP增速放缓、居民资产负债表走弱导致消费总体承压 [21] 全国二手房房价指数较2021年7月高点下降37% [21] - **线上线下消费**：实体和线上消费增速差持续收窄，9M2025网购零售和社零累计同比分别为+6.5%和+4.5%，不存在网购增速大幅优于实体的情况 [21] - **长期总量空间**：从国际对比看，人均GDP提升将带动人均零售额和人均商业面积（GLA）提升 [28][31] 2024年国内人均GLA仅0.41平，对比主流国家平均0.88平仍有较大空间 [31] - **居民资产负债表**：中国居民资产负债率有望见顶，预计将有利于后续消费复苏 [35][39] 美日经验显示，居民资产负债率与消费呈负相关，且领先消费拐点约1-2年 [39] - **结构性弱复苏**：目前消费呈现结构性复苏，表现于餐饮、文体娱等细分业态，二三四线城市，以及部分重奢品牌 [40] 2025Q3，LVMH集团亚洲（除日本）收入增速由负转正至+2%，雅诗兰黛集团转正至+3%，爱马仕集团微升至+10% [40] 中观：国内存量放缓、调改加速，大宗交易活跃 - **行业存量**：截至2025Q3末，全国集中式商业面积为6.61亿平，同比+4.4%；存量项目9,266个 [49] 其中购物中心占87%（5.74亿平，7,415个） [49] - **新开业与调改**：新开业增速下行，2024年开业数量同比下降14%，3Q2025下降32% [53] 但新开业项目中，调改重开业比例持续提升，从2022年的16%提升至3Q2025的19% [4][53] - **资产结构**：开业5年以上项目占比达57%，开业3年以上项目占比81%以上，行业进入存量运营和全周期管理阶段 [53] - **潜力城市**：北京、广州等城市人均消费支出较高而人均商业面积较低，后续商业发展空间较大 [57] 济南、杭州、南京等城市未来3年增量商业入市比例较高 [57] - **业态表现**：2024年以来整体业态净开店率下行，但餐饮、文体娱延续正增长 [63] 零售细分品类中，运动户外、潮流数码、IP主题店、潮玩等持续净增开店 [63] - **大宗交易**：2024年中国内地商业地产大宗交易金额2,207亿元，同比-6.3% [4][68] 险资持续收购，体现长期资金对其中长期回报率的认可，例如中邮保险43亿元收购北京中粮置地广场，大家保险收购龙湖4个天街项目等 [68] - **资产估值**：2024年一线城市购物中心资本化率在5.2-6.6%，对应P/NOI为15-19X；社区商业资本化率在5.6-6.9%，对应P/NOI为14-18X [68] 微观：企业经营端α显著，IP迎来价值重估 - **头部集中化**：内地商场运管企业头部集中化明显，2024年国内Top5开业面积集中度19%，个数集中度12% [4][76] - **市场定位**：重奢市场由港资开发商和华润置地垄断；高能级城市主要布局企业包括华润置地、龙湖集团等；低能级城市主要布局企业包括万达集团、新城控股等 [81] - **租费规模与增速**：2024年，华润置地（商场+办公）IP租费212亿元，新鸿基地产（全口径）237亿港元（约216亿元） [82] 2019-2024年，重点公司租费CAGR较高，如新城控股+24%、龙湖集团+18%、华润置地+15% [87] - **同店增长与未来储备**：1H2025，华润置地、新城控股、龙湖集团同店零售额增速分别为+9%、+10%、+3% [89] 从未来储备看，华润万象、龙湖集团、新城控股储备未开业项目分别为75、40、31个 [89] - **租售比**：1H2025，华润置地、龙湖集团、新城控股租售比（租费/零售额）分别为12.0%、13.7%、12.6%，低于行业中位数15%，未来有提升空间 [89] - **平均开业年限**：重点内资公司平均开业年限为5.8年，如华润置地4.9年、新城控股4.5年 [100] 港资内地商场开业年限较长，如恒隆地产13.3年、太古地产10.8年 [100] 商场一般开业8-10年后经营趋于稳定 [100] - **经营利润率**：重点公司2024-1H2025 IP经营利润率均值在70%、68%，头部公司介于55%-84%之间 [103] 可比4只购物中心消费REITs在1H25的EBITDA Margin均值为59% [103] - **IP利润占比**：部分港资公司IP经营利润占比较高，如恒隆地产（105%）、太古地产（102%）、九龙仓置业（94%） [108] - **股息率**：大部分公司股息率超过5% [115] 从股息率TTM区间均值（2022/7/1-2025/12/2）看，较高的公司包括嘉里建设（8.3%）、恒隆地产（7.6%）、恒基地产（7.5%） [117] - **IP重估空间**：采用公允价值法，IP重估增值空间最大的是新城控股（39%）和华润置地（33%） [123] 美国复盘：降息周期中商业地产持续跑赢 - **降息周期表现**：美国5轮降息周期中，NCREIF商业地产房价指数收益率持续为正，平均收益率达到31%，仅次于黄金的36% [4] 1977Q4-2025Q2，该指数83%的季度跑赢CPI [4] - **同店NOI增长**：美国权益类REITs的NOI同店增速与GDP增速正相关，2000Q1-2025Q2均值达2.53%，且基本长期为正 [4] - **估值驱动与中枢**：降息通道下资本化率持续下行，与NOI增长共同推动优质商业资产估值提升 [4] 美国权益类REITs的P/FFO长周期估值中枢在15-20X [4] 催化：商业运营高壁垒，REITs助力价值重估 - **行业壁垒提升**：2021年后，“以住养商”模式在住宅开发走弱下难以持续，商业地产增量竞争显著放缓 [4] 商业具有前期投入大、培育周期长、短期回报率低的特点，预计后续存量商业公司壁垒将更加突出 [4] - **C-REITs政策催化**：证监会推出商业不动产REITs试点，将底层资产扩围至办公楼、酒店等 [4] 规划中的商业不动产REITs与已有的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [4] - **REITs估值与影响**：目前5只可比消费REITs的P/FFO均值已达25X [4] 如消费REITs扩围至民企，则能将民企商业资产价值显性化 [4] 投资分析意见与推荐标的 - **维持“看好”评级**，推荐优质商业地产运营企业：华润置地、新城控股、华润万象、嘉里建设、龙湖集团 [4][5] - **建议关注**：太古地产、恒隆地产、新鸿基地产、大悦城等 [4][5]

诉讼事件概述 - 大悦城控股子公司因行政协议纠纷起诉某地区自然资源和城乡建设局 案件已获法院受理 [2] - 诉讼核心诉求为解除2019年签署的《国有建设用地使用权出让合同》并收回相关款项及赔偿 [2] - 公司表示诉讼为维护合法权益的正当法律举措 对日常生产经营及偿债能力无重大不利影响 [5] 合同纠纷详情 - 2019年12月31日 大悦城子公司与地区资建局签署合同 受让P(2019)130号地块 [2] - 子公司已按约支付全部土地出让金及税费 但资建局未按约定交付符合法律规定的项目地块 [2] - 项目地块持续被压占 经多次催告沟通未果 子公司因此提起诉讼 [2] 具体诉讼请求 - 请求解除《国有建设用地使用权出让合同》并判令资建局收回未能开发的地块部分 [2] - 请求返还收回地块部分对应的土地出让金3.61亿元人民币 [3] - 请求赔偿以3.61亿元为基数 自2020年4月22日起至退款日按每日千分之一计算的损失 暂计至2025年9月15日为7.13亿元人民币 [3] - 请求赔偿已缴纳的税金1464万元人民币及配套费738万元人民币 本案诉讼费由资建局承担 [3] 地块背景信息 - 涉事P(2019)130号地块于2019年10月22日由大悦城控股旗下子公司竞得 [5] - 地块总出让面积165459平方米 由A B C D四地块组成 容积率各有不同 [5] - 地块起拍楼面价2351.6元/平方米 最终以底价11.29亿元人民币成交 楼面地价2351.6元/平方米 [5] - 原规划打造72万方地铁TOD生态大城 包括中粮国际营养健康城等项目 [5] - 竞买人须自持不少于30000平方米建筑面积 并配建3所幼儿园 [5] 公司背景 - 大悦城控股是中粮集团旗下的地产投资和管理平台 于1993年在深交所上市 [5] - 业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等多个领域 [5] - 项目布局北京、上海、深圳、成都、杭州等近40个一、二线核心城市 [5]

诉讼事件概述 - 大悦城控股子公司因行政协议纠纷，起诉某地区自然资源和城乡建设局，案件已被法院受理 [3] - 诉讼核心诉求为解除2019年签署的《国有建设用地使用权出让合同》，并追索相关款项与赔偿 [3] - 公司表示诉讼为维护合法权益的正当法律举措，对日常生产经营及偿债能力无重大不利影响 [4] 合同纠纷详情 - 2019年12月31日，大悦城子公司与地区资建局签署合同，受让P(2019)130号地块 [3] - 子公司已按约支付全部土地出让金及税费，但资建局未按约定交付符合法律规定的项目地块 [3] - 地块因持续被压占，经多次催告沟通未果，故提起诉讼 [3] 具体诉讼请求 - 请求解除《国有建设用地使用权出让合同》，判令资建局收回未能开发的地块部分 [3] - 请求返还收回地块部分对应的土地出让金3.61亿元人民币 [4] - 请求赔偿损失7.13亿元人民币，该金额以3.61亿元为基数，按每日千分之一标准，自2020年4月22日暂计至2025年9月15日 [4] - 请求赔偿已缴纳的税金1464万元人民币及配套费738万元人民币 [4] - 本案诉讼费由该地区资建局承担 [4] 涉事地块背景信息 - 编号P（2019）130号地块于2019年10月22日由大悦城控股旗下子公司竞得 [5] - 地块总出让面积165,459平方米，以底价11.29亿元人民币成交，楼面地价为2351.6元/平方米 [5] - 按原规划，该项目将打造为72万平方米的地铁TOD生态大城，包含中粮国际营养健康城等 [5] - 竞买人须自持不少于30,000平方米建筑面积，并配建3所幼儿园 [5] 公司背景 - 大悦城控股是中粮集团旗下的地产投资和管理平台，于1993年在深圳证券交易所上市 [4] - 业务覆盖商业、住宅、产业地产、酒店、写字楼、长租公寓、物业服务等多个领域 [4] - 公司布局北京、上海、深圳、成都、杭州等近40个一、二线核心城市 [4]