行业整体融资概况 - 2025年11月房地产行业债券融资总额为620.4亿元，同比增长28.5% [1][2][7][8] - 2025年1-11月房地产企业债券融资总额为5502.8亿元，同比增加10.5% [2][8] - 11月债券融资平均利率为2.66%，同比下降0.07个百分点，环比上升0.1个百分点 [2][5][8][11] 融资结构分析 - 11月融资结构：信用债融资262.2亿元，同比下降1.6%，占比42.3%；海外债融资64.2亿元，占比10.3%；ABS融资294.0亿元，同比增长36%，占比47.4% [2][8] - 1-11月融资结构：信用债融资3202.0亿元，同比微增2.9%，占比58.2%；海外债融资161.5亿元，同比增长141.0%，占比2.9%；ABS融资2139.3亿元，同比增长19.0%，占比38.9% [2][8] 信用债发行情况 - 11月信用债发行主体主要为央国企，招商蛇口、保利发展等发行总额超30亿元，中交房地产等发行金额超20亿元 [3][9] - 绿城等混合所有制企业成功发行信用债，合计金额约15亿元，为3年期，有助于延长债务期限结构 [3][9] - 11月信用债平均发行年限为3.56年，以1-3年期和3年以上债券为主 [3][9] - 11月信用债平均利率为2.23%，同比下降0.55个百分点，环比下降0.13个百分点 [5][11] 海外债发行情况 - 11月海外债发行规模增加，主要由华润置地发行带动 [3][9] - 11月13日，华润置地在香港发行43亿人民币及3亿美元双币种绿色债券，包括3年期3亿美元债券（票面利率4.125%）和5年期43亿人民币债券（票面利率2.40%） [3][9] - 11月海外债平均利率为2.97%，环比下降0.33个百分点 [5][11] 资产证券化(ABS)发行情况 - 11月ABS发行规模为294.0亿元，同比显著增长36% [2][4][8][10] - ABS产品结构：类REITs占比最大，达51.7%；其次是CMBS/CMBN，占比24.5%；供应链ABS、保障房占比分别为12.7%、11.1% [4][10] - 持有型不动产ABS持续扩容，例如“华泰-上海中建广场持有型不动产资产支持专项计划”成功设立，底层资产为上海中建广场 [4][10] - 11月ABS平均利率为2.97%，同比上升0.31个百分点，环比上升0.15个百分点 [5][11] 典型企业融资动态 - 招商蛇口11月发行金额最高，达50.4亿元 [6][12] - 苏州高新融资成本最低，为1.73% [6][12] - 多家重点房企披露新增融资：中国金茂以上海物业抵押获得99亿元贷款；华润置地发行绿色债券；招商蛇口发行50.40亿元公司债券；保利置业落地35.4亿元可持续发展挂钩银团贷款；大悦城控股拟申请42亿元贷款 [6][12] 企业债务重组进展 - 融创、时代中国境外债重组方案已经生效 [1][6][7][12] - 碧桂园境外债重组计划获法定大多数债权人支持 [6][12] - 远洋境内债重组方案通过 [6][12] - 华夏幸福被债权人申请预重整，廊坊中院已受理，平安系董事反对预重整 [6][12][13]

债券发行 - 债券发行总额为15亿元[2] - 前3年票面利率为4.27%[2] - 下一付息期票面利率为2.15%[8] 时间节点 - 债权登记日为2025年12月18日[1][8] - 付息和回售兑付日为2025年12月19日[1][3][5][8][12] - 回售登记日为2025年11月7日至11月11日[10] 回售情况 - 回售价格100元/张，数量1030万张，金额10.3亿元[11] - 剩余未回售数量为470万张[11] 税收政策 - 个人债券持有者利息所得税税率为20%[14] - 境外机构特定时期投资境内债券利息暂免税[16] 信用等级 - 公司主体和本期债券信用等级均为AAA[6]

“22大悦02”回售信息 - 回售登记期为2025年11月7日至11日，价格100元/张（不含息）[2] - 回售数量1030万张，金额10.3亿元（不含息）[3] - 剩余未回售数量470万张，金额4.7亿元（不含息）[3] 资金支付与兑付 - 回售本金及利息2025年12月17日付至指定账户，19日划付投资者[2] 债券转售安排 - 2025年12月22日至2026年1月20日转售，拟转售不超1030万张[3] - 转售通过深交所“回售转售”栏目申报[3][4] 其他事项 - 转售完成注销剩余未转售债券，未转售份额申请注销[3][4] - 确保转售受让方符合规定，发行人和受让方承诺通过指定栏目申报[4]

股票简称：大悦城 股票代码：000031.SZ 债券简称：22 大悦 02 债券代码：148141.SZ 中信证券股份有限公司关于"22 大悦 02"回售结果 及转售事项的临时受托管理事务报告 发行人 深圳市宝安区新安街道 3 区龙井二路 3 号中粮地产集团中心第 1 层 101 室 受托管理人 广东省深圳市福田区中心三路 8 号卓越时代广场（二期）北座 签署日期：2025 年 12 月 声明 本报告依据《公司债券发行与交易管理办法》《公司债券受托管理人执业行 为准则》《大悦城控股集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债 券受托管理协议》《大悦城控股集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发 行公司债券债券持有人会议规则》及其它相关公开信息披露文件以及大悦城控股 集团股份有限公司（以下简称"大悦城控股"或"发行人"）出具的相关公告、 说明文件等，由大悦城控股集团股份有限公司发行公司债券的受托管理人中信证 券股份有限公司（以下简称"中信证券"）编制。 （一）本期债券回售实施办法 1、债券代码：148141。 2、债券简称：22 大悦 02。 3、回售登记期：2025 年 11 月 7 ...

文章核心观点 - 深圳宝安大悦城开业仅两个月即以其商业中心物业及经营收入为抵押，成功向中国银行申请最高50亿元、期限15年的银团贷款，抵押率高达81%，这凸显了在非核心商业项目融资遇冷的市场环境下，具备“区位+运营+稀缺性”特质的优质商业资产仍被视为“硬通货”，能够获得低成本融资支持 [1] - 大悦城控股通过抵押成熟商业项目获取低成本资金，是其“用优质商业资产换现金流”的成熟资本运作模式的一部分，旨在优化债务结构、补充流动性并支持新项目扩张，以应对公司整体面临的阶段性现金流压力 [4][5][6] - 该案例表明，在住宅开发业务波动较大的背景下，能够产生稳定现金流的优质商业地产正成为房企重要的“压舱石”和“救生圈”，其“好地段+强运营+稀缺品牌”的核心竞争力是获得资本市场认可的关键 [6][7] 深圳宝安大悦城项目表现 - **开业表现火爆**：项目于7月12日开业，首日客流突破42万人次，不含Apple及汽车品牌的销售额近2000万元 [3] - **运营数据持续强劲**：开业首月出租率稳定在98%以上，周末客流峰值保持15万人次，近100家品牌在此拿下全国销冠，50家登顶深圳销冠 [3] - **差异化招商策略成功**：在宝安区商业竞争激烈（3万平方米以上大型商业综合体达35家，商业体量超360万平方米）的背景下，项目引入近400家品牌，其中超50%是首店或定制店，通过稀缺性吸引年轻客群 [3] 大悦城控股的资产融资逻辑 - **成熟的融资模式**：公司近期连续以优质商业资产为抵押获取大额贷款，如北京西单大悦城获得33亿元贷款，核心逻辑是利用“高出租率+稳定现金流”的商业资产撬动低成本资金 [4] - **融资的具体优势**：国有大行提供的商业物业抵押贷款年化利率低至3.0%-3.45%，远低于信托贷款等融资方式，用50亿元贷款替换高成本负债可节省数千万元利息支出 [5] - **资金用途多元化**：推测深圳大悦城所获50亿贷款将部分用于自身场景焕新（如根据客流数据调整业态），部分用于补充流动资金及支持新商业项目（如成都青羊大悦城）的拓展，形成“优质资产→融资→再扩张”的良性循环 [5][6] 商业地产作为优质资产的核心要素 - **核心区位锚定价值**：深圳大悦城位于宝安核心区，紧邻两条地铁线，3公里内覆盖20个成熟社区及15栋写字楼，自带日均10万以上潜在客流底盘；北京西单大悦城占据核心商圈，2025年上半年以95%出租率贡献近2.85亿元租金收入，净利润常年稳定在4亿元左右，地段直接决定资产抗跌性 [5] - **强运营保障现金流**：银行评估抵押物价值更看重未来收益能力，深圳大悦城开业即实现99%招商率，首店带来高客流转化；西单大悦城作为成熟项目，2024年净利润达3.96亿元，为银行提供了“看得见的收益”保障 [5] - **资产具备良好流动性**：除抵押贷款外，商业地产还可通过资产证券化变现，如2024年发行的成都大悦城商业REIT已回流现金16.6亿元，截至2025年12月收盘价较发行价上涨42%，验证了优质商业资产的流动性价值 [6] 公司财务背景与行业趋势 - **公司面临现金流压力**：大悦城控股2025年前三季度净亏损5.33亿元，经营活动净现金流为17.38亿元，同比大幅下降47.01%，筹资活动现金流为-59.97亿元 [5] - **业务结构凸显商业地产重要性**：公司75%的收入依赖波动较大的物业开发业务，使得能够“稳定造血”的商业地产板块重要性日益提升 [5] - **行业价值重构**：当住宅开发遇冷，具备“能赚钱、能抵押、能变现”特性的优质商业资产正从“配套”角色转变为房企的“核心资产”，成为行业现金流的关键支撑 [6][7]

格隆汇12月15日丨大悦城(000031.SZ)公布，2025年至今，公司新增项目如下：1、三亚中央商务区东岸 单元DA02-29-05A/B地块。该项目位于三亚市吉阳区东岸片区腊尾西路、东岸蓝湾项目以南。该地块土 地出让面积为32,647平方米，计容建筑面积约48,971平方米，土地用途为二类城镇住宅用地。地块成交 总价为人民币784,100,000元。公司控股子公司拥有该项目权益比例为100%，公司最终权益比例为 63.93%。 3、青岛市市北区315-319-370203-020-001-GB00090地块。该项目位于青岛市市北区辽宁路以南、宁海 路以西。该地块土地出让面积为50,417.1平方米，计容建筑面积约为126,043平方米，土地用途为商业用 地（零售商业用地）。地块成交总价为人民币410,836,280元。公司控股子公司拥有该项目权益比例为 51%，公司最终权益比例为43.96%。 2、成都市青羊区QY09(070102):2025-052、QY10(070102):2025-053、QY11(09):2025-054、 QY12(09):2025-055共计4宗地块。该项目位于成都市青羊区 ...

公司新增土地储备项目 - 公司在三亚新增一宗住宅用地项目，地块面积32,647平方米，计容建筑面积约48,971平方米，成交总价7.841亿元人民币，公司最终权益比例为63.93% [1] - 公司在成都新增四宗地块，土地出让面积合计134,501平方米，计容建筑面积合计约305,174平方米，成交总价26.50212983亿元人民币，公司最终权益比例为86.19% [1] - 公司在青岛新增一宗商业用地项目，地块面积50,417.1平方米，计容建筑面积约126,043平方米，成交总价4.1083628亿元人民币，公司最终权益比例为43.96% [2] - 公告提示，项目权益比例未来可能因引进合作方共同开发等原因发生变化，目前披露的权益比例仅供投资者阶段性参考 [2] 公司经营与财务概况 - 2025年1至6月份，公司营业收入主要来源于商品房销售及一级土地开发，占比75.64% [2] - 投资物业及相关服务收入占比16.8%，物业及其他收入占比3.34%，酒店经营收入占比3.06%，管理输出收入占比0.85% [2] - 截至发稿时，公司市值为122亿元人民币 [3]

大悦城控股集团股份有限公司第十一届董事会公告 证券代码：000031 证券简称：大悦城 公告编号：2025-067 大悦城控股集团股份有限公司 二〇二五年十二月十五日 1 1、三亚中央商务区东岸单元 DA02-29-05A/B 地块。该项目位于三亚市吉阳 区东岸片区腊尾西路、东岸蓝湾项目以南。该地块土地出让面积为 32,647 平方 米，计容建筑面积约 48,971 平方米，土地用途为二类城镇住宅用地。地块成交 总价为人民币 784,100,000 元。公司控股子公司拥有该项目权益比例为 100%，公 司最终权益比例为 63.93%。 2、成 都 市 青 羊 区 QY09(070102):2025-052 、 QY10(070102):2025-053 、 QY11(09):2025-054、QY12(09):2025-055 共计 4 宗地块。该项目位于成都市青羊 区蔡桥街道。4 宗地块土地出让面积合计 134,501 平方米，计容建筑面积合计约 305,174 平方米，土地用途为二类城镇居住用地及二类商业服务业设施用地。地 块成交总价为人民币 2,650,212,983 元。公司控股子公司拥有该项目权益比 ...

公司新增土地储备 - 2025年至今，公司新增三宗房地产项目，分别位于三亚、成都和青岛 [1] - 三亚项目位于中央商务区，出让面积32,647平方米，成交总价7.84亿元，公司最终权益比例为63.93% [1] - 成都项目位于青羊区，包含4宗地块，出让面积合计134,501平方米，成交总价26.50亿元，公司最终权益比例为86.19% [1] - 青岛项目位于北区，出让面积50,417.1平方米，成交总价4.11亿元，公司最终权益比例为43.96% [1] 项目权益结构 - 公司未来项目权益比例可能因引进合作方而发生变化 [1]

中信证券股份有限公司关于 大悦城控股集团股份有限公司 取消监事会及监事的临时受托管理事务报告 股票简称：大悦城 股票代码：000031.SZ 债券简称：25 大悦 04 债券代码：134377.SZ 债券简称：25 大悦 03 债券代码：134376.SZ 债券简称：23 大悦 01 债券代码：148174.SZ 债券简称：22 大悦 02 债券代码：148141.SZ 债券简称：22 大悦 01 债券代码：148102.SZ 发行人 深圳市宝安区新安街道 3 区龙井二路 3 号中粮地产集团中心第 1 层 签署日期：2025 年 12 月 声明 本报告依据《公司债券发行与交易管理办法》《深圳证券交易所公司债券 上市规则》《大悦城控股集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公 司债券受托管理协议》《大悦城控股集团股份有限公司 2022 年面向专业投资者 公开发行公司债券债券持有人会议规则》《大悦城控股集团股份有限公司 2025 年面向专业投资者非公开发行公司债券（第二次）受托管理协议》《大悦城控 股集团股份有限公司 2025 年面向专业投资者非公开发行公司债券（第二次）债 券持有人会议规则》及其它相 ...