中证鹏元资信评估股份有限公司 中证鹏元公告【2025】606 号 中证鹏元关于关注大悦城控股集团股份有限公司新增重大 资产抵质押事项的公告 中证鹏元资信评估股份有限公司（以下简称"中证鹏元"）对大 悦城控股集团股份有限公司（以下简称"大悦城"或"公司"，股票 代码：000031.SZ）及其发行的下述债券开展评级。除评级委托关系 外，中证鹏元及评级从业人员与公司不存在任何足以影响评级行为独 立、客观、公正的关联关系。 | | | | 债券简称 | | | 上一次评级时间 | | | | 上一次评级结果 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | | | | | | | 主体等级 | 债项等级 | 评级展望 | | 23 | 大悦 | 01 | | 2025 | 年 | 11 | 月 | 28 日 | AAA | AAA | 稳定 | | 22 | 大悦 | 02 | | 2025 | 年 | 11 | 月 | 28 日 | AAA | AAA | 稳定 | | 22 | 大悦 | 01 ...

债券代码：148174.SZ 债券简称：23 大悦 01 大悦城控股集团股份有限公司关于"23 大悦 01" 拟再次实施回售向投资者征求意见结果的公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、 误导性陈述或者重大遗漏。 重要提示： 根据《大悦城控股集团股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公司 债券（第一期）募集说明书》的约定，大悦城控股集团股份有限公司（以下简称 "公司"或"发行人"）作为"23 大悦 01"（债券代码：148174.SZ）的发行人， 分别于 2025 年 11 月 28 日、2025 年 12 月 1 日和 2025 年 12 月 2 日披露《大悦 城控股集团股份有限公司关于"23 大悦 01"票面利率调整及投资者回售实施办 法第一次提示性公告》、《大悦城控股集团股份有限公司关于"23 大悦 01"票面 利率调整及投资者回售实施办法第二次提示性公告》和《大悦城控股集团股份有 限公司关于"23 大悦 01"票面利率调整及投资者回售实施办法第三次提示性公 告》。本期债券投资者有权选择在投资者回售登记期内进行登记，将持有的本期 债券按面值全部或部分回售给发行 ...

债券代码：148174.SZ 债券简称：23 大悦 01 大悦城控股集团股份有限公司关于 "23 大悦 01"拟再次实施回售提示性公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假 记载、误导性陈述或者重大遗漏。 重要提示： 根据《大悦城控股集团股份有限公司 2023 年面向专业投资者公开发行公 司债券（第一期）募集说明书》的约定，大悦城控股集团股份有限公司（以 下简称"公司"或"发行人"）作为"23 大悦 01"（债券代码：148174.SZ）的发 行人，分别于 2025 年 11 月 28 日、2025 年 12 月 1 日和 2025 年 12 月 2 日披 露《大悦城控股集团股份有限公司关于"23 大悦 01"票面利率调整及投资者回 售实施办法第一次提示性公告》、《大悦城控股集团股份有限公司关于"23 大悦 01"票面利率调整及投资者回售实施办法第二次提示性公告》和《大悦城控股 集团股份有限公司关于"23 大悦 01"票面利率调整及投资者回售实施办法第三 次提示性公告》。本期债券投资者有权选择在投资者回售登记期内进行登记， 将持有的本期债券按面值全部或部分回售给发行人，回售登记期为 ...

债券回售安排 - 2025年11月28日、12月1日和12月2日披露“23大悦01”票面利率调整及投资者回售实施办法提示性公告[1] - “23大悦01”投资者回售登记期为2025年12月4日至12月8日（仅限交易日）[1] - 拟实施二次回售且不可撤销，2025年12月26日实施[2][3] 其他说明 - 对二次回售有异议需在2025年12月25日15:30前反馈[4] - 已正常申报回售登记无需参与二次回售申报[5]

担保事项概述 - 公司控股子公司眉山加悦置业有限公司一笔原37,600万元贷款申请展期，对剩余本金余额25,308万元展期1年6个月，公司按间接持股36.4%的股权比例继续提供连带责任保证担保 [1] - 公司为眉山加悦另一笔原37,000万元贷款的展期部分（本金17,500万元）提供担保，并已因该笔贷款履行了4,210万元本金及相应利息的担保代偿责任 [2] - 公司为眉山加悦第三笔原40,000万元贷款的展期部分（本金23,613万元）提供担保，并已因该笔贷款履行了1,990万元本金及相应利息的担保代偿责任 [3] 被担保子公司财务状况 - 截至2024年12月31日，眉山加悦经审计总资产22.63亿元，总负债16.91亿元，净资产5.72亿元，2024年度营业收入5,799.19万元，净利润为亏损2,687.77万元 [5] - 截至2025年11月30日，眉山加悦未经审计总资产21.33亿元，总负债17.41亿元，净资产3.92亿元，2025年1-11月营业收入401.17万元，净利润为亏损1.79亿元 [5] - 截至目前，眉山加悦涉诉标的总金额约1.69亿元，主要为建设工程施工合同纠纷，该公司不是失信被执行人 [5] 公司整体担保情况 - 截至本次担保事项完成，公司及控股子公司担保余额（不含合并报表范围内子公司之间的担保）为152.61亿元，占公司截至2024年末经审计归属于上市公司股东净资产的144.03% [7] - 其中，公司为控股子公司提供担保余额为120.44亿元，占归属于上市公司股东净资产的113.67% [7] - 公司及控股子公司对合并报表外单位提供担保余额为32.17亿元，占归属于上市公司股东净资产的30.36% [7] - 公司无逾期担保或涉及诉讼的担保 [8]

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 中央层面，住建部部长倪虹表示“长远看，我国房地产发展仍有较大潜力和空间”，并提出推动房地产高质量发展的具体路径，包括建立“人、房、地、钱”要素联动机制、实施现房销售制等三大改革、建立房屋全生命周期安全管理制度 [2] - 地方层面，深圳正式施行新版公积金提取管理规定，新增“购房首付款提取”等多种提取情形，放宽提取条件，并首次明确支持“既提又贷”政策 [2] - 当前行业基本面持续走弱，房价面临下行压力，但中央政策表态旨在稳住市场、推进制度完善，房价下滑及看跌预期可能倒逼政策尽快出台 [6][7] - 预计明年一季度将会有适当的政策调整，2026年可能是一个新的地产周期的开篇，对未来行业修复有一定信心 [7] - 投资标的选择上，一方面关注流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企；另一方面关注提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司 [7] 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - **新房成交**：40个城市新房成交面积246.8万平方米，环比上升18.3%，同比下降36.8%，同比降幅较上周收窄3.3个百分点 [6] - 分城市看，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为12.2%、22.9%、12.3% [6] - 分城市看，一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为-33.7%、-32.3%、-56.8% [6] - **新房库存**：12个城市新房库存面积为11460万平方米，环比上升0.3%，同比下降9.0% [6] - **去化周期**：12个城市新房去化周期为17.7个月，环比上升0.2个月，同比上升4.5个月 [6] - 分城市看，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.6、13.2、71.9个月 [6] - **二手房成交**：18个城市二手房成交面积159.9万平方米，环比下降1.7%，同比下降34.4%，同比降幅较上周收窄5.2个百分点 [6] - 分城市看，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-8.8%、5.2%、-8.5% [6] - 分城市看，一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为-38.0%、-26.7%、-40.2% [6] 百城土地市场跟踪 - **全类型土地**：百城全类型成交土地规划建面5259.9万平方米，环比上升70.3%，同比上升1.4%；成交总价1174.5亿元，环比上升77.4%，同比上升4.8%；楼面均价2233元/平，环比上升4.1%，同比上升3.4%；溢价率1.8%，环比下降0.6个百分点，同比下降0.5个百分点 [6] - **住宅类土地**：百城成交住宅土地规划建面2223.5万平方米，环比上升93.4%，同比上升76.5%；成交总价820.1亿元，环比上升83.4%，同比上升31.0%；楼面均价3688.4元/平方米，环比下降5.1%，同比下降25.8%；溢价率1.5%，环比下降1.6个百分点，同比下降1.8个百分点 [81] 本周行业政策梳理 - **中央政策**：国家金融监督管理总局表态支持稳定房地产市场；住建部部长倪虹提出建立房屋全生命周期安全管理制度、改革完善开发融资销售制度；财政部数据显示前11月房产税4714亿元，同比增长10.8% [100] - **地方政策**：山东发布住房“以旧换新”指导意见；深圳施行公积金提取新规；河北石家庄优化公积金政策，租房提取上限提至1.8万元/人；云南加大对多子女家庭购房支持；深圳核发首张城市轨道交通土地整备项目房票；福州优化公积金新政 [100] 本周板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益为-0.4%，较上周上升2.2个百分点；相对沪深300收益为-0.1%，较上周上升2.4个百分点 [102] - 房地产板块PE为23.78X，较上周下降0.16X [102] - A股周涨幅靠前的公司为华侨城A（8.5%）、新城控股（2.8%）、滨江集团（1.2%） [108] - 港股周涨幅靠前的公司为建发国际集团（1.3%）、中国金茂（0.0%）、美的置业（-0.7%） [108] 本周房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量56.8亿元，环比下降5.7%，同比下降49.2%；总偿还量85.4亿元，环比下降17.8%，同比下降23.4%；净融资额为-28.6亿元 [115] - 债券发行量最大的房企为上海嘉颐（17.8亿元）、华发股份（10.0亿元）、泰兴虹桥园（10.0亿元） [115] - 债券偿还量最大的房企为万科A（20.0亿元）、中海地产（15.0亿元）、华发股份（15.0亿元） [115] 投资建议 - 建议关注三条主线 [7] 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [7] 2. 自2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [7] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份 [7]

担保情况 - 2025年向控股子公司担保额度中，＜70%已用77.65亿，≥70%已用7.18亿，合计84.83亿，剩余115.17亿[8] - 截至担保完成，公司及控股子公司担保余额152.61亿，占2024年归母净资产比重144.03%（占净资产比重36.73%）[13] - 公司无逾期或涉诉担保[13] 眉山加悦贷款 - 2022年眉山加悦农行贷款37600万，余额25308万展期1年6个月[3] - 2020年贷款37000万，2024年8月17500万本金展期，公司履行4210万本息担保责任[4][5] - 2021年贷款40000万，2025年7月23613万本金展期，公司履行1990万本息担保责任[6] 眉山加悦业绩 - 2024年末总资产22.63亿、总负债16.91亿、净资产5.72亿，营收5799万、利润总额 -3572万、净利润 -2688万[10] - 2025年1 - 11月总资产21.33亿、总负债17.41亿、净资产3.92亿，营收401万、利润总额 -1.79亿、净利润 -1.79亿[10] 眉山加悦其他 - 涉诉标的约1.69亿，主要为建设工程施工合同纠纷，非失信被执行人[10] - 25308万借款展期，公司及股东按原合同连带担保，保证期三年[11]

项目销售表现 - 项目认购结束后公布数据接近90%，但实际摇号名单为77组，以此计算的实际认购率为85% [1][2] - 项目在12月21日首开时，官方宣布去化率约为60%，折算下来大约卖出50套 [2][3] - 整体销售态势表现为认购看似火热，但实际去化较为平稳，操盘方表述谨慎 [3] 项目定位与产品 - 项目定位清晰纯粹，于11月底一次性过会，推出90套建面约185-228平方米的大平层，备案均价为143,868元/平方米 [4] - 产品包括185平方米中间套46套，总价约2188-2803万元；228平方米边套44套，总价约2677-3793万元 [5] - 该项目是中粮大悦城在上海的第五座壹号系作品，也是其首个壹号系历史风貌项目，项目总经理为李洋 [5] 定价与销售策略 - 项目整体定价策略相对克制，最低单价约11.75万元/平方米即可上车 [5] - 价格在3层、5层、20层设有明显跳差，最大价差达14,000元/平方米（出现在西边套4层），其次是东西边套20层，价差约10,500元/平方米 [6] - 20层以上因视野开阔可眺望北外滩与陆家嘴，单价最高触及16.66万元/平方米，但此类房源仅东侧边套5户，总价控制在3700-3800万元区间，总体溢价可控 [6] - 入市前启动了分销并推出激励政策：前168位认购客户，开盘当日成功选房即赠送一个市场价值约50万元的产权车位 [5] 价格明细数据 - 西幢西边套整列均价为144,258元/平方米，平均总价约为33,053,944元；西幢中间套整列均价为139,303元/平方米，平均总价约为25,756,157元 [7] - 东幢中间套整列均价为141,329元/平方米，平均总价约为25,973,065元；东幢东边套整列均价为149,264元/平方米，平均总价约为33,994,643元 [8]

活动概述 - 2025年度中国房企产品测评进入大众网络票选环节，投票时间为12月19日至25日中午12点 [3] - 活动旨在评选“好房子”，引导行业积极投身产品力建设，解决居住痛点、提升住宅品质 [11] - 测评最终结果将于2026年1月初发布，包括《全国十大高端/轻奢/品质作品》及《中国好房子综合奖/单项奖》 [11] 评选规则与流程 - 评选分为专家评审与大众票选环节，专家评审已于12月18-19日举行 [3] - 大众票选针对“全国十大作品”的高端、轻奢、品质三大类别，使用同一投票通道 [12] - 投票规则为同一微信ID仅限投票一次，每人每个类别最多可选十个项目 [12] - 最终票数为所有有效投票的累计结果 [12] 入围项目展示（部分列举） - **南宁邦泰·揽境**：约3000亩城市更新项目，产品为现代风格高层住宅 [13][15] - **上海海上原墅**：容积率1.2，产品包括联排、叠墅、洋房，为现代东方风格 [17] - **珠海华发天玺**：华发新一代好房子，产品为现代风格高层住宅 [19][21] - **济南望雲**：城市度假与品质人居典范，产品为现代风格洋房、平墅 [21][23] - **天津金地喜悦里**：以“超级底盘”为概念，产品包括现代风格高层住宅与洋房 [24][26] - **北京璟悦长安**：高墙大院设计，产品为现代风格高层住宅、洋房 [28] - **上海林屿湖畔**：位于远香湖CAZ，产品为游艇度假风住宅（叠墅、高层、小高层） [30][32] - **长沙龙湖·观萃**：城市隐奢、自然共生概念，产品为现代风格高层住宅 [32][34] - **万宁绿城∙海语春风**：位于北纬18°万宁市政府旁，为绿城生活美学著品 [34][36] - **上海保利都汇和煦**：轻奢慢调风格，产品为新海派风格高层住宅、洋房 [39][41] - **北京越秀国誉星城**：位于海淀北，产品为现代风格洋房、小高 [47][49] - **深圳越秀星科源启**：都市与自然融合的理想之城，产品为现代风格高层、超高层住宅 [49][51] - **三亚招商林屿间**：以“林屿”为核心，打造自然森屿意境与酒店化奢适体验 [54][56]

文章核心观点 - 北京在培育建设国际消费中心城市方面取得显著成效，通过发展首店经济、完善便民网络、优化营商环境、释放文旅政策红利等措施，实现了消费能级的持续跃升，并计划在“十五五”新起点上，通过聚焦五大方向、发展“三新”试点和“国际化消费环境”试点，推动城市建设再上新台阶 [1][2][4][5][7][8] 消费能级跃升与建设成效 - 自2019年以来，全市累计吸引超5000家首店落地，培育了包括三里屯太古里在内的12个全球首发中心 [1][2] - 朝阳区引进各类首店近2800家，打造10处全球首发中心；西城区累计引进各级首店328家，西单大悦城、北京坊跻身“全球首发中心” [2] - 2025年1—10月，北京市接待游客总量超3亿人次，旅游花费超6000亿元，同比分别增长5.4%和7.2% [3] - 2025年1—10月举办营业性演出5万余场，吸引观众超1200万人次，票房收入达45亿元 [3] - 累计认定演艺新空间超100家，推出“漫步北京”主题线路500余条，累计推出300家“北京网红打卡地”、20家“北京微度假”目的地 [3] - 截至2025年11月底，北京市已建成一刻钟便民生活圈850个，覆盖率达100% [1][4] - 2024年北京培育建设国际消费中心城市总指数为109.9，较2020年底提升19.6，商业活跃度、消费舒适度、到达便利度、消费繁荣度和国际知名度指数5个维度指数均超100 [4] 营商环境与政策支持 - 北京市率先开展“一标四维”登记注册改革，实现外资企业开办全程网办、一网通办，并首发中英文双语版《外商投资公司登记注册办理指南》 [5] - 完成国家企业信用信息公示系统升级改造，推进“信用修复一件事”，已累计为27万余户次经营主体重塑良好信用 [5] - 修订《北京市食品经营许可审查细则》，为304家公园、博物馆、地铁站台等文旅场所内的便民餐饮店快速办理食品经营许可 [6] - 全面推行“扫码检查”和非现场监管，开展“综合查一次”试点及民生领域“铁拳”行动等专项整治 [6] - 出台《北京市扩大文化和旅游新消费奖励办法》，累计奖励优质项目88个，发放奖励资金超6200万元，直接拉动相关消费近10亿元 [7] - 《北京市推动演艺高质量发展支持办法》推动今年以来大型精品演出达241场 [7] - “北京礼物”品牌已汇集141家优质企业、932件特色单品，布局30家线下门店 [7] 未来发展规划与试点 - 北京将聚焦服务提质、商品焕新、多元融合、载体升级、生态优化五大方向深化建设 [8] - 商务部将支持50个城市开展“三新”（新业态新模式新场景）试点，支持15个城市开展“国际化消费环境”试点，北京已获批这两个试点 [8] - 发展“三新”试点主要支持三大方面：健全首发经济服务体系、创新多元化服务消费场景、优质消费资源与知名IP跨界联名 [9] - 发展“国际化消费环境”试点将丰富高品质消费供给、优化涉外支付服务、提升国际化服务水平 [9] - 朝阳区将加快建设太古坊、朝阳站万象城等特色消费地标，培育壮大智能消费、绿色消费，持续擦亮国际灯光消费季等标志性IP [10] - 西城区将以“一轴六核三带”消费空间布局为抓手，推进文商旅体深度融合，试点消费新业态新模式，助力老字号触网出海 [10] - 北京市文化和旅游局将重点发力优化空间布局，提升消费承载力，开发适老化银发旅游产品，深化“文旅+工业”“文旅+科技”融合发展，促进文旅消费国际化 [10][11]