诉讼事件概述 - 公司控股子公司武汉地悦因土地交付争议起诉武汉市蔡甸区自然资源和城乡建设局，案件已获法院立案，案号为（2025）鄂0114行初136号，目前尚未开庭 [1] - 诉讼事件源于2019年12月31日签署的《国有建设用地使用权出让合同》，涉及金额超过10亿元 [1] - 子公司已按约定支付全部土地出让金及相关税费，但地块持续处于被压占状态，未能交付符合法律规定的地块 [1] 诉讼具体请求 - 诉讼请求包括解除涉案《国有建设用地使用权出让合同》 [2] - 要求被告收回未能开发的地块部分，并返还对应土地出让金约3.61亿元 [2] - 要求被告赔偿损失约7.13亿元，并赔偿已缴纳税金约1463.98万元及配套费738.07万元，总金额合计约10.96亿元 [2] 公司经营状况 - 公司在武汉的商业项目运营亮眼，武汉大悦城2024年实现全年客流2350万人次，同比增长17.5%，全年销售额15.9亿元，同比增长13.6% [3] - 涉诉的蔡甸地块开发停滞，其C、D地块规划方案于2020年1月上报通过，但受土地交付问题影响整体建设进程受阻 [3] - 公司截至今年三季度末实现营业收入206.48亿元，同比增长0.83%，归母净利润为-5.33亿元，同比增长9.17% [3] 公司官方表态 - 公司表示本次诉讼为维护合法权益的正当法律举措，对日常生产经营及偿债能力无重大不利影响 [3] - 由于案件尚未开庭审理，暂无法准确判断对本期及期后利润的影响，公司将按进展履行信息披露义务 [3]

诉讼背景与核心争议 - 大悦城控股子公司武汉地悦因行政协议纠纷起诉武汉市蔡甸区自然资源和城乡建设局 [1] - 纠纷源于2019年12月31日签署的P(2019)130号地块《国有建设用地使用权出让合同》 [1] - 武汉地悦已按约支付全部土地出让金及税费，但蔡甸区资建局未按合同约定交付符合法律规定的项目地块 [1] - 项目地块持续被压占，公司多次催告、沟通未果 [1] 主要诉讼请求 - 请求解除与蔡甸区资建局签署的《国有建设用地使用权出让合同》 [1] - 请求返还收回地块部分对应的土地出让金3.61亿元 [2] - 请求赔偿损失7.13亿元，以3.61亿元为基数按每日千分之一标准自2020年4月22日起暂计至2025年9月15日 [2] - 请求赔偿已缴纳的税金1464万元及配套费738万元 [2] - 本案诉讼费由蔡甸区资建局承担 [2] 涉事地块关键信息 - P(2019)130号地块于2019年10月22日由大悦城控股旗下子公司底价竞得，成交价11.29亿元 [3] - 地块总出让面积165,459平方米，起拍楼面价为2351.6元/平方米 [3] - 原规划打造72万方地铁TOD生态大城，包括中粮国际营养健康城等项目 [3] - 竞买人须自持不少于30,000平方米建筑面积，并配建多所幼儿园 [3] 公司声明与影响评估 - 本次诉讼系公司为维护合法权益而进行的正当法律举措 [2] - 诉讼对公司日常生产经营、偿债能力无重大不利影响 [2] - 诉讼事项尚未开庭审理，无法准确判断对本期及期后利润的影响 [2]

诉讼案件基本情况 - 大悦城控股子公司武汉地悦房地产开发有限公司起诉武汉市蔡甸区自然资源和城乡建设局，案件已获湖北省武汉市蔡甸区人民法院受理 [1] - 案件涉及行政协议纠纷，案号为（2025）鄂0114行初136号 [1] - 截至公告日，此案尚未开庭审理 [4] 诉讼事由与合同背景 - 诉讼源于2019年12月31日签署的《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：鄂WH(CD)-2019-00044），武汉地悦受让宗地编号为P(2019)130号的地块 [2] - 武汉地悦已按约支付全部土地出让金及税费，但蔡甸区资建局未按合同约定交付符合法律规定的项目地块 [2] - 项目地块持续被压占，武汉地悦多次催告、沟通未果 [2] 具体诉讼请求 - 请求解除2019年12月31日签署的《国有建设用地使用权出让合同》 [2] - 请求判令蔡甸区资建局收回武汉地悦未能顺利开发的地块部分，并返还对应的土地出让金人民币3.6亿元 [2] - 请求判令蔡甸区资建局赔偿武汉地悦损失共计7.1亿元 [2] 涉事子公司股权背景 - 原告武汉地悦具有武汉国资背景，武汉市轨道交通建设有限公司持有其49%的股权 [3] - 武汉市轨道交通建设有限公司为武汉地铁集团有限公司全资子公司，武汉市国资委持有武汉地铁集团有限公司100%股权 [3]

诉讼情况 - 控股子公司武汉地悦起诉蔡甸区资建局，案件已立案未开庭[3][4] - 诉讼请求解除2019年出让合同，要求返还出让金3.614766518亿元[5][7] - 要求赔偿损失7.128319573亿元及税金、配套费[7] 影响说明 - 本次诉讼对日常经营、偿债能力无重大不利影响，暂无法判断对利润影响[3][9]

投资评级与核心观点 - 行业投资评级为“看好”并维持[3] - 核心观点认为证监会推动商业不动产REITs试点将促使商业地产价值重估[2] - 房地产作为中国家庭重要资产，稳房价对经济内循环意义重大，政策端有望进一步发力[4] - 中央层面高频提及建设高品质住房，高品质住宅或将迎来发展浪潮[4] - 多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[4] 板块行情表现 - 本周（25/11/22-25/11/28）房地产（申万）指数上升0.7%，表现弱于主要股指（上证指数升1.4%，深证成指升3.6%，创业板指升4.5%，沪深300升1.6%）[7] - 个股涨幅前五为：万通发展(+19.3%)、*ST南置(+12.6%)、新华联(+10.5%)、张江高科(+9.7%)、天保基建(+9.2%)[7] - 个股跌幅前五为：华夏幸福(-14.9%)、京基智农(-14.8%)、万科A(-11.2%)、合肥城建(-9.8%)、金地集团(-6.2%)[7] 新房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）42个重点城市新房合计成交206万平米，环比上升9.8%，同比下降51.1%[11] - 分能级看，一线城市成交55.2万平米环比升27.5%，二线城市成交120.5万平米环比升5.4%，三四线城市成交30.2万平米环比升1.0%[11] - 11月截至本周（11.1-11.28）42城新房累计成交724万平米，环比上月同期升0.8%，同比下降43.1%，年初至今累计成交同比下降13.9%[15] - 11月一线城市累计成交180万平米环比升5.1%同比降42.0%，二线城市累计成交422万平米环比升0.2%同比降42.1%，三四线城市累计成交122万平米环比降3.2%同比降47.8%[15] 二手房市场数据跟踪 - 本周（11.22-11.28）21个重点城市二手房合计成交202万平米，环比下降0.6%，同比下降18.5%[26] - 分能级看，一线城市成交88.2万平米环比升6.1%，二线城市成交97.8万平米环比降6.7%，三四线城市成交16.1万平米环比升5.2%[26] - 11月截至本周（11.1-11.28）21城二手房累计成交800万平米，环比上月同期上升27.5%，同比下降19.2%，年初至今累计成交同比上升8.0%[31] - 11月一线城市累计成交336万平米环比升31.8%同比降19.7%，二线城市累计成交404万平米环比升22.6%同比降20.9%，三四线城市累计成交60万平米环比升40.1%同比降1.6%[31] 行业政策与新闻 - 证监会就推出商业不动产投资信托基金试点草案公开征求意见，以推动REITs市场高质量发展[41][42] - 地方政策聚焦：北京“十五五”规划持续推进住有所居；上海国资委加强存量盘活制度供给；常州购买高品质住宅公积金贷款可增50万；徐州购买改善型住宅公积金贷款最高额度上浮30%[41][42] - 土地市场动态：北京丰台一宗宅地起始价24.72亿元将于12月25日出让；武汉集中挂牌20宗地块起始总价78.15亿元；杭州43.32亿元出让3宗宅地[42] - 城市市场表现：深圳11月二手房成交量同比增约17%，1500万元以上豪宅成交占比升至2.3%；广州11月二手住宅网签量环比增长22.9%，成交9191宗[42] 重点公司动态 - 融资活动：招商蛇口发行不超50.4亿元公司债券票面利率1.77%；浦发银行拟审议万科20亿元中期票据展期事项；张江高科发行6亿元超短期融资券利率1.60%；保利发展发行30亿元中期票据；新城控股设立6.16亿元不动产资产支持专项计划[44][45] - 人事变动：大悦城董事张鸿飞辞职，提名董保芸、王国新为董事候选人；建发国际集团调整提名委员会成员[44][45] - 股份回购：万物云回购79.83万股耗资约1649万港元；招商积余累计回购662.62万股支付总额约7801万元；贝壳-W连续多日进行股份回购[45] 投资建议与关注标的 - 建议关注地产开发企业：华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋集团[4] - 建议关注港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[4] - 建议关注地产转型企业：衢州发展[4] - 建议关注二手房中介：贝壳[4] - 建议关注物管企业：招商积余、华润万象生活[4]

债券信息 - 发行规模及存续规模20亿元[9] - 原票面利率3.97%，后2年调整为2.21%[9][15] - 回售价格100元/张（不含利息）[2][20] 时间信息 - 回售登记期2025年12月4 - 8日（仅限交易日）[3][19] - 回售资金到账日2026年1月19日[4][20][23] - 起息日2023年1月19日，付息日2024 - 2028年每年1月19日，兑付日2028年1月19日[12] 主体信息 - 发行主体为大悦城控股集团股份有限公司[8] - 受托管理人、主承销商是中信证券股份有限公司[24]

北外滩成为上海高端楼市新焦点 - 北外滩被定位为继外滩、陆家嘴之后的上海城市发展“第三极”，是“中央活动区”的核心拼图和开发商必争之地 [1] - 2025年该区域“地王”纪录接连被改写，10万+楼盘密度创下近年之最，央国企头部玩家齐聚 [1] 主要开发商动态与项目入市情况 - 央企金茂最为积极，其项目金茂璞元于8月24日首开99套房源并官宣售罄，11月28日推出三期“璞瑄200”57套房源，当晚售出40多套，销售额约15亿元 [1] - 央企华润紧随其后，项目华润外滩瑞府于9月、10月入市，均价从14.78万元/平方米微涨至14.83万元/平方米 [1] - 央企中粮于11月24日参战，项目北外滩壹号90套房源全部入市，均价约14.38万元/平方米，计划12月开盘 [1] - 绿城决定2026年1月入市，预计整盘售价19万-20万元/平方米，加入战局 [2] 土地市场交易热度与纪录 - 2025年2月20日，金茂&庆隆联合体经过184轮竞价，以89.64亿元总价、38.20%溢价率拿下虹口区一地块，成交楼板价约11.75万元/平方米，刷新上海“双高双竞”政策后的总价纪录 [3] - 2024年11月27日，华润置地以51.36亿元总价、11.84%溢价率获虹口一地块，楼板价92934元/平方米 [4] - 2025年7月25日，绿城以64.719亿元总价、46.33%的创纪录溢价率拿下虹口北外滩一地块，楼面价达12.6577万元/平方米，实际楼板价接近14万元/平方米，未来售价或达20万元/平方米 [4][5] 协议拿地与其他入局者 - 2023年9月，中粮大悦城以11.96亿元收购上海虹口北外滩地块全部股权及贷款 [5] - 2025年6月，建发以总价123.5亿元捆绑获取虹口北外滩山寿里北区3幅商住混合地块与杨浦新江湾1幅别墅地块的100%开发权 [7] - 另有地方国企透露正于虹口协议拿地，虹口旧改119地块也即将拍卖，中建二局、国贸地产均有意向 [7] 新房市场竞争态势与销售策略 - 2025年8月底以来，虹口高端楼市供应爆发，华润、金茂、中粮、绿城四大10万+项目千余套房源正面交锋 [9] - 金茂璞元首开均价16.6万元/平方米，99套房源获170多组认筹，认购率175%，宣称26分钟售罄；二期均价上涨至16.8万元/平方米，宣称去化80余套；三期均价16.81万元/平方米，去化40多套 [10][11][13] - 华润外滩瑞府首开均价14.78万元/平方米，119套房源认购超200组，认购率约168%，宣称售罄；二期均价14.8万元/平方米，146套房源仅获78组认筹，认筹率53.4% [10][11] - 金茂通过打造实景示范区构建差异化竞争壁垒 [11][13] 市场降温与销售压力 - 楼市“银十”未至，网签数据远低于官方宣称的“日光”，截至12月2日，金茂璞元首开99套网签去化81套，二期111套网签去化30套，三期57套网签去化仅4套 [14] - 华润外滩瑞府首开119套网签去化89套，二期146套网签去化仅34套 [14] - 项目纷纷开启“全民经纪人”渠道拓客，华润外滩瑞府提供4万至6万元/套的推荐奖励 [14][15] - 市场降温原因包括8、9月份客户已集中消耗、总价1500万-2000万以上客群总量有限、经济环境下行导致客户预算下降及去杠杆意愿增强 [16] - 金茂璞元相关人士透露项目投入成本高，楼板价接近12万元/平方米，入市单价不到17万元/平方米，低于预期的18万+，项目可能仅微利或保本 [19] 开发商面临的挑战与应对 - 开发商普遍认为入市节点晚于最佳时机，华润外滩瑞府因地块非净地及风貌建筑拆迁问题延迟开盘，中粮北外滩壹号从拿地到入市耗时两年半 [20] - 存在对年底虹口区域可能爆发价格战的担忧，同时面临来自杨浦、静安甚至浦东同总价段项目的跨区域竞争 [20] - 开发商一致认为在当前市场环境下需“抱团取暖，共克时艰” [20]

公司战略与品牌布局 - 李宁旗下专业户外品类“李宁户外COUNTERFLOW溯”首家独立店于北京朝阳大悦城正式亮相 [3] - 该门店的落地标志着品牌在大众户外生活方式上的新起点和重要实践与布局 [2][3] - 该门店将作为品牌未来拓展大众户外市场的核心范本 旨在与更广泛的都市客群建立长期且深度的链接 [2] 门店设计与定位 - 门店在视觉上以简约、通透的设计为主 以浅色基调铺陈 运用砾岩、水泥与金属等材质强化户外原生质感 [2] - 门店以东方山水意境与城市时尚审美为主打造户外美学空间 [3] - 选址北京朝阳大悦城是因为其长期聚合年轻、活跃、注重品质体验的都市人群 与李宁户外专注的大众户外生活方式高度契合 [3] 产品线与市场拓展 - 门店内集合呈现李宁户外全矩阵产品 覆盖轻户外旅游、近郊公园露营及城市通勤三大场景 [2] - 产品以机能户外、松弛休闲、潮流时尚与简约商务四大风格 实现不同场景穿搭的自由切换 [2] - 继首店落地后 该品牌还将延伸至更广阔的市场 为大众开启更加丰富、多元、自由的户外生活选择 [2]

公司动态 - 大悦城商业发展（南京）有限公司于近日成立 [1] - 新公司注册资本为9亿元人民币 [1] - 经营范围涵盖非居住房地产租赁、商业综合体管理服务、物业管理及市场营销策划 [1] 股权结构 - 该公司由JOY CITY PROPERTY LIMITED全资持股 [1]

债券规模 - 发行及存续规模为20亿元[9] 债券期限及利率 - 期限5年，前3年利率3.97%，后2年利率2.21%[9][15] 回售信息 - 登记期为2025年12月4 - 8日（交易日）[3][19] - 价格100元/张（不含利息）[2][20] - 资金到账日为2026年1月19日[4][23] - 回售部分2025 - 2026年利息利率3.97%[23] 时间节点 - 起息日为2023年1月19日[12] - 付息日2024 - 2028年每年1月19日，回售部分到2026年[12] - 兑付日2028年1月19日，回售部分为2026年1月19日[12] 主体信息 - 公司主体和债券信用等级均为AAA[13] - 发行人是大悦城控股，地址在深圳[24] - 发行人联系人葛彦彤，电话0755 - 23999288[24] - 受托管理人、主承销商是中信证券[24] - 联系人姜琪等，电话010 - 60834513，传真010 - 60833504[24]