报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]

内幕信息管理制度框架 - 制度制定依据包括《公司法》《证券法》《上市公司信息披露管理办法》等法律法规及公司章程[1] - 董事会承担内幕信息知情人档案管理主体责任 董事长为主要责任人 董事会秘书负责具体实施[1] - 证券部作为日常办事机构负责内幕信息登记备案工作[1] 内幕信息范围界定 - 证券类内幕信息包含12类情形 包括经营方针重大变化、重大资产交易超总资产30%、重大担保关联交易等[2] - 债券类内幕信息包含11类情形 特别规定新增借款/对外担保超净资产20%、重大损失超净资产10%等量化标准[3][5] - 明确"重大"判断标准参照上交所债券自律监管规则执行[5] 内幕信息知情人范围 - 涵盖公司董事监事高管、持股5%以上股东、中介机构人员及监管工作人员等六类主体[4] - 股东实际控制人及重大事项发起方需同步履行登记义务[6] - 行政管理部门人员接触内幕信息需按监管要求登记[7] 登记管理操作规范 - 知情人需在获悉内幕信息时填写登记表 包含知悉时间地点方式等要素[4][8] - 重大事项需同步制作进程备忘录 记录关键时点参与人员决策方式等内容[7][12] - 档案信息需至少保存10年 涉及重大事项的完整档案需在内幕信息公开前送达公司[6][9] 信息保密与责任追究 - 禁止内幕信息知情人在披露前泄露信息或建议他人交易[8] - 对违规登记行为公司将报告证监局和交易所[9] - 内幕交易导致损失的需承担赔偿责任 涉嫌犯罪将移送司法机关[10] 配套执行机制 - 控股子公司及可施加重大影响的参股公司需同步执行本制度[8] - 制度由董事会解释修订 未尽事项按相关法律法规执行[10] - 提供标准化登记表模板 包含知情人身份信息知悉阶段等14项字段[11][12]

董事及高管持股管理制度总则 - 制度适用于公司董事及高级管理人员所持本公司股份及其变动的管理 [2] - 所持股份包括登记在其名下的所有股份及信用账户内的股份（如涉及融资融券交易） [2] - 董事及高管需遵守《公司法》《证券法》关于禁止内幕交易、操纵市场等规定，并严格履行持股比例、期限等承诺 [2] 交易禁止与限制条款 - 禁止转让情形包括：离职后半年内、承诺锁定期内、涉嫌证券违法被调查或立案期间、被公开谴责后3个月内等 [3] - 任职期间每年转让股份不得超过所持总数的25%（司法强制、继承等除外），离职后半年内不得转让 [3] - 持股不超过1,000股可一次性全部转让 [4] - 新增无限售条件股份当年可转让25%，有限售条件股份计入次年基数 [4] - 年内未转让股份计入年末总数作为次年基数 [4] 短线交易与敏感期交易限制 - 禁止买入后6个月内卖出或卖出后6个月内买入（含配偶、子女等关联账户持股） [5] - 禁止交易期间包括：年报/半年报公告前15日、季报/业绩预告前5日、重大事项决策至披露日等 [5] 信息申报与披露要求 - 新任董事/高管需在任职通过后2个交易日内申报个人信息，离任时同样需申报 [6] - 持股变动需在2个交易日内报告并披露变动前数量、价格、原因及变动后数量 [6] - 董事会秘书负责统一管理信息申报，每季度核查交易合规性 [7] 减持计划管理 - 减持需提前15个交易日备案计划，内容包括来源、数量、减持比例（不超过3个月）等 [7] - 减持期间若遇高送转或并购重组等重大事项，需立即披露进展及关联性 [8] - 离婚导致的股份变动需双方持续遵守制度规定 [8] 制度执行与修订 - 制度与法律冲突时以法律法规为准，由董事会负责解释及修订 [9] - 自董事会审议通过之日起生效 [9]

投资者关系管理制度总则 - 公司制定本制度旨在加强与投资者沟通，建立长期稳定关系，提升投资价值与诚信形象，保护投资者利益 [1] - 制度依据包括《公司法》《证券法》《上市公司投资者关系管理工作指引》等法律法规及公司章程 [1] - 投资者关系管理定义为通过股东权利行使、信息披露、互动交流等活动增进投资者认同，提升公司治理水平 [2] 投资者关系管理基本原则 - 合规性原则：需符合法律法规、行业规范及公司内部制度要求 [3] - 平等性原则：平等对待所有投资者，为中小投资者参与提供便利 [2] - 主动性原则：主动开展活动并回应投资者诉求 [2] - 诚实守信原则：注重诚信、规范运作，营造健康市场生态 [2] 投资者关系管理内容与方式 - 沟通内容涵盖发展战略、法定信息披露、经营管理信息、ESG信息、文化建设等 [3] - 渠道包括官网专栏、电话、传真、电子邮箱及上交所网络平台 [2][3] - 需设立专人负责的投资者联系电话及邮箱，确保沟通畅通 [2] - 鼓励通过现场参观、路演、分析师会议等方式与投资者互动 [4] 投资者说明会与股东会管理 - 需在特定情形下召开投资者说明会，如现金分红未达标、重组终止、股价异常波动等 [5] - 说明会应通过现场、网络直播或电话会议等形式进行，并提前公告活动细节 [5] - 股东会需提供网络投票，为中小股东参与提供便利 [4] 投资者诉求处理与信息披露 - 公司承担投资者诉求处理的首要责任，需依法及时答复 [6] - 信息披露需真实、准确、完整，简明清晰且通俗易懂 [6] - 禁止通过宣传广告或有偿手段影响媒体独立报道 [7] 组织架构与职责分工 - 董事会秘书为投资者关系管理负责人，证券部为职能部门 [7] - 职责包括拟定制度、组织活动、处理投诉、维护沟通平台等 [7] - 其他部门及员工需在不影响经营前提下协助相关工作 [7] 从业人员要求与档案管理 - 从业人员需具备诚信品行、专业知识及沟通能力，熟悉行业与公司情况 [8] - 需建立投资者关系管理档案，保存活动记录、录音等资料至少3年 [8][9] 禁止行为与附则 - 禁止透露未公开重大信息、发布误导性内容或进行证券价格预测 [8] - 制度解释与修订权归公司董事会，自审议通过之日起施行 [9][10]

公司治理制度修订 - 公司审议通过《关于修订 <信息披露管理制度> 的议案》[2] - 公司审议通过《关于修订 <内幕信息知情人登记管理制度> 的议案》[2] - 公司审议通过《关于修订 <信息披露暂缓与豁免业务管理制度> 的议案》[2] - 公司审议通过《关于修订 <投资者关系管理制度> 的议案》[2] - 公司审议通过《关于修订 <募集资金管理规定> 的议案》[2] 董事会专门委员会制度更新 - 公司审议通过《关于修订 <战略与可持续发展委员会工作细则> 的议案》[3] - 公司审议通过《关于修订 <薪酬与考核委员会工作细则> 的议案》[3] - 公司审议通过《关于修订 <独立董事制度> 的议案》[3] - 公司审议通过《关于修订 <董事会秘书工作制度> 的议案》[3] 关联交易与持股管理 - 公司审议通过《关于修订 <关联交易管理制度> 的议案》[3] - 公司审议通过《关于修订 <董事 监事和高级管理人员所持公司股份及其变动管理制度>的议案》[3] 新增与废止制度 - 公司审议通过《关于制订 <董事 高级管理人员离职管理制度> 的议案》[3] - 公司审议通过《关于废止 <审计委员会年度审计工作规程> 的议案》[4]

募集资金支取 - 1次或12个月以内累计从募集资金专户支取金额超5000万元且达募集资金净额20%，应及时通知保荐人或独立财务顾问[6] 募投项目论证 - 募投项目搁置时间超1年，公司应重新论证项目可行性等[10] - 超过募集资金投资计划完成期限且投入金额未达计划金额50%，公司应重新论证项目[10] 资金置换与管理 - 以自筹资金预先投入募投项目，募集资金到位后6个月内实施置换[12] - 对暂时闲置募集资金现金管理，产品期限不超12个月[13] - 单次临时补充流动资金时间不得超过12个月[14] 节余资金使用 - 单个募投项目节余募集资金（含利息）低于100万或低于该项目募集资金承诺投资额5%，可免于特定程序，使用情况在年报披露[15] - 募投项目全部完成后，节余募集资金（含利息）占募集资金净额10%以上，需经股东会审议通过[15] - 募投项目全部完成后，节余募集资金（含利息）低于500万或低于募集资金净额5%，可免于特定程序，使用情况在最近一期定期报告披露[15] 监督检查 - 内部审计部门至少每半年对募集资金存放与使用情况检查一次[22] - 董事会每半年度全面核查募投项目进展，编制、审议并披露《募集资金专项报告》[22] - 年度审计时，需聘请会计师事务所对募集资金存放、管理与使用情况出具鉴证报告[22] - 保荐人或独立财务顾问需对公司年度募集资金存放、管理和使用情况出具专项核查报告[22] 规定施行 - 本规定自公司董事会审议通过之日起施行，原《募集资金管理规定》同时废止[26]

投资者关系管理 - 制定制度加强与投资者沟通，提升投资价值与诚信形象[2] - 遵循合规、平等、主动、诚信原则[3] - 多渠道开展工作，设联系电话等并专人负责[5][6] - 官网设专栏，积极召开说明会[7][8] - 上证e互动平台汇总发布活动记录[10] 职责与人员 - 董秘为负责人，证券部负责具体工作[12] - 员工需具备良好品行等能力[14] 档案管理 - 建立档案，记载参与人员等情况[15] - 分类保管，保存期限不少于3年[15] 制度施行 - 经董事会审议通过施行，修改亦需审议[17]

内幕信息界定 - 公司一年内购、售重大资产超资产总额30%等属证券及衍生品种内幕信息[3] - 股东或实际控制人持股或控股权变化较大属证券及衍生品种内幕信息[4] - 新增借款或担保超上年末净资产20%等属公司债券内幕信息[4] 管理职责 - 董事会保证内幕信息知情人档案真实完整，董事长为主要责任人[2] - 董秘负责登记入档和报送事宜[2] - 证券部负责日常登记备案工作[2] 登记要求 - 知情人获悉内幕信息需填登记表[8] - 重大事项还需制作进程备忘录[12] 档案保存 - 内幕信息知情人档案及备忘录至少保存10年[12] 违规处理 - 知情人违规公司自查处罚、报送结果、要求赔偿[14][15] - 受处罚结果报送备案并公告[15] 制度实施 - 制度经董事会审议通过后实施，由董事会解释修订[17]