行业投资评级 - 房地产（地产开发）行业评级为增持（维持）[6] - 房地产（物业服务）行业评级为增持（维持）[6] 核心观点 - 政策利好持续叠加推动上海新房成交显著放量 政策节点后上海商品房成交强度提升62.5%[4][70] - 区域分化和城市分化加深 高能级核心城市有望通过城市更新实现结构优化转型[5][79] - 投资聚焦三条主线：具备综合开发能力的龙头房企、存量资源丰富的运营型房企、物业服务赛道[5][79] 地产开发板块估值表现 - 截至2025年9月19日 房地产(申万)市净率PB(LF)为0.85倍 处于2018年以来31.46%历史分位数[1][11] - 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.45倍 处于2018年以来30.12%历史分位数[1][11] - 2025年9月1日至19日 房地产(申万)上涨5.2% 跑赢沪深300指数5.05个百分点[1][29] - 年初至今A股涨幅前三：滨江集团(+34.68%)、新城控股(+31.77%)、华发股份(+0.99%)[1][31] - H股涨幅前三：中国金茂(+63.25%)、建发国际集团(+49.68%)、中国海外宏洋集团(+48.88%)[1][31] 物业服务板块估值表现 - 房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为47.78倍 处于2018年以来75.95%历史分位数[2][38] - 2025年9月1日至19日板块上涨4.1% 跑赢沪深300指数3.97个百分点[2][49] - 年初至今A股涨幅前三：南都物业(+67.33%)、新大正(+46.07%)、招商积余(+14.70%)[2][55] - H股涨幅前三：华润万象生活(+52.36%)、建发物业(+42.22%)、绿城服务(+35.34%)[2][55] 政策效果跟踪 - 北京政策后商品住宅成交强度提升11.3% 二手房提升13.3%[4][69] - 上海政策后商品房成交强度大幅提升62.5% 二手房提升7.8%[4][70] - 深圳政策后新房成交强度提升28.4% 二手房提升11.4%[4][70] - 2025年1-8月上海新房销售金额TOP3：保利发展(311亿元)、招商蛇口(299亿元)、华润置地(262亿元)[4][70] 行业基本面数据 - 2025年1-8月房地产投资6.03万亿元 同比下降12.9%[64] - 新建商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%[64] - 商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%[64] - TOP100房企全口径销售金额2.23万亿元 同比下降13.8%[66] 重点公司推荐 - 地产开发推荐：保利发展(PE 18倍)、招商蛇口(PE 19倍)、中国金茂(PE 16倍)、滨江集团(PE 14倍)[35][36] - 物业服务推荐：招商积余(PE 13倍)、华润万象生活(PE 22倍)、绿城服务(PE 15倍)[60][61] - 运营型房企推荐：华润置地(PE 8倍)、上海临港(PE 21倍)、新城控股(PE 44倍)[35][36]

核心观点 - 房地产板块上周表现强劲 超额收益显著 中信房地产指数周涨幅5[3]8% 跑赢沪深300指数4[3]4个百分点 在29个中信行业中排名第2[3] - 新房市场成交面积同比小幅上升但环比下降 36城上周成交144[3]3万方 环比-11[3]0% 同比+2[3]3% 年初至今累计成交6935[3]6万方 同比-7[3]4%[3] - 二手房市场表现强劲 15城上周成交150万方 环比+16[3]1% 同比+16[3]3% 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比+12[3]2%[3] - 土地市场成交大幅萎缩 百城土地成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0% 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5%[35] - 政策层面持续释放积极信号 涉及盘活存量土地 低效用地再开发 以及加快基础设施REITs项目申报等举措[54][56] 板块表现与行情回顾 - 房地产板块上周涨幅5[3]8% 显著超越市场主要指数 沪深300指数涨1[3]4% 万得全A指数涨2[3]1%[3] - 板块内个股普涨 上周上涨个股共101支 下跌仅16支[47] 涨幅前五为首开股份(+57[3]0%) 苏宁环球(+47[3]1%) 卧龙新能(+28[3]1%) *ST亚太(+27[3]6%) 福星股份(+20[3]6%)[49][50] - 重点房企中40支上涨 远洋集团(+45[3]4%) 碧桂园(+37[3]5%) 世茂集团(+37[3]1%) 龙光集团(+18[3]5%) 融创中国(+17[3]6%)涨幅居前[49] 新房市场情况 - 全国36城新房成交面积144[3]3万平方米 环比下降11[3]0% 但同比上升2[3]3%[9] - 分城市能级看 一线城市中北京(-8[3]4%) 上海(-10[3]0%) 广州(-0[3]6%)环比下降 深圳(+10[3]8%)环比上升[9] - 新一线城市表现分化 武汉环比大幅上升78[3]5% 杭州(-37[3]2%) 苏州(-34[3]7%)环比显著下降[32] - 年初至今累计成交面积6935[3]6万方 同比仍下降7[3]4%[9] 二手房市场情况 - 全国15城二手房成交面积150万平方米 环比大幅上升16[3]1% 同比上升16[3]3%[15] - 9月1日至12日累计成交265[3]8万方 同比上升19[3]7%[15] - 年初至今累计成交5600[3]4万方 同比上升12[3]2% 表现持续好于新房市场[15] 库存与去化周期 - 13城新房累计库存7798[3]9万平方米 环比基本持平(+0[3]0%) 同比下降9[3]2%[21] - 13城整体去化周期为20[3]8个月 环比延长0[3]9个月 同比延长0[3]2个月[21] - 分城市能级看 一线城市去化周期14[3]6个月 新一线13[3]5个月 二线18[3]5个月 三四线高达47[3]9个月[21] 土地市场情况 - 土地供应大幅收缩 百城供应土地数量415宗 环比-22[3]6% 同比-48[3]1% 供应建筑面积2112[3]9万方 环比-31[3]9% 同比-44[3]9%[33] - 土地成交规模锐减 成交建筑面积966[3]3万方 环比-51[3]7% 同比-69[3]0%[35] - 土地市场热度低迷 成交楼面价1074元/平 环比-38[3]0% 同比-48[3]5% 溢价率仅3[3]6%[35] - 年初至今累计成交土地建筑面积75818[3]7万方 同比-7[3]0%[35] 行业融资情况 - 房企信用债发行规模59[3]6亿元 环比-31[3]4% 同比-8[3]9%[38] - 上周净融资额29[3]4亿元[38] - 2025年至今累计发行信用债438支 总金额3609[3]2亿元 同比上升20[3]7%[39] 政策动态 - 中央层面强调盘活存量资源 国务院国资委提出要融入城市创新生态和基础设施建设 培育城市新质生产力[54] - 国家发改委发文要求加快基础设施REITs项目申报 重点推动收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型[54] - 地方政策积极 广东省推进模块化建筑试点 河南省出台12条措施支持住房消费 包括加大购房补贴 支持多子女家庭购房等[54] 投资建议 - 房地产开发领域建议关注华润置地 保利发展 滨江集团 绿城中国等大股东实力较强的地方性国企及优质民企[7] - 物业管理领域建议关注华润万象生活 绿城服务 保利物业 越秀服务等具备市场化外拓能力和服务边界拓宽能力的公司[7] - 房地产经纪领域建议关注贝壳 我爱我家等龙头公司 二手房市场复苏程度持续好于新房[8]

人事变动 - 张建国因越秀地产集团内部工作变动自2025年9月8日起辞任非执行董事 [1] - 辞任后不再担任董事会辖下投资委员会成员 [1]

人事变动 - 张建国因越秀地产集团内工作变动辞任越秀服务非执行董事 [1] - 辞任后张建国不再担任董事会辖下投资委员会成员 [1]

公司信息 - 公司为越秀服務集團有限公司，股份代號06626[1] 人员架构 - 执行董事有王建輝、張成皓、張勁[2] - 非执行董事有江国雄、楊昭煊，江国雄为董事会主席[2] - 独立非执行董事有洪誠明、許麗君、梁耀文[2] 委员会设置 - 董事会设审核、薪酬等五个委员会[2] - 江国雄担任三个委员会主席[2] - 洪誠明、許麗君、梁耀文分别任相关委员会主席[2] 文档日期 - 文档日期为2025年9月8日[3]

人事变动 - 张建国自2025年9月8日起辞任非执行董事[3] - 辞任后不再担任投资委员会成员[3] 董事会成员 - 公告刊发时执行成员有王建辉、张成皓及张劲[5] - 非执行成员有江国雄（主席）及杨昭煊[5] - 独立非执行成员有洪诚明、许丽君及梁耀文[5]

股份情况 - 截至2025年8月31日，公司已发行股份总数为1,502,212,177股，库存股份数目为0股[2] 股票期权激励计划 - 上月底结存股份期权数目为12,085,300（已失效），本月减少262,100，本月底结11,823,200[3] - 本月底因该计划可能发行或转让的股份总数为140,379,817[3] - 本月内因行使期权利润所得资金总额为0港元[3]

行业投资评级 - 投资评级为看好（维持）[4] 核心观点 - 止跌回稳仍是房地产市场重要目标 储备政策值得期待[3] - 中央层面明确要求稳楼市稳股市 外部环境波动加大背景下稳住楼市对提振社会预期和畅通内需循环具有重要意义[5] - 政策导向和供需结构变化契机下 高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 建议关注三类企业：核心城市布局重/拿地能力强/产品力强的房企 二手房中介 物业管理企业[5] 板块行情表现 - 本周房地产(申万)指数上升0.5% 跑输主要股指(上证指数+3.5% 深证成指+4.6% 创业板指+5.9% 沪深300+4.2%)[8] - 个股涨幅前五：ST中迪(+17.2%) 深深房A(+14.4%) 黑牡丹(+13.3%) 电子城(+11.0%) 万通发展(+9.1%)[8] - 个股跌幅前五：衢州发展(-11.7%) *ST南置(-11.1%) 皇庭国际(-6.4%) 深物业A(-6.4%) 新城控股(-4.8%)[8] 新房成交数据 - 本周42城新房成交168万平米 环比上升19.5% 同比下降22.4%[13] - 分能级看：一线城市成交39.0万平米(环比+8.2%) 二线城市109.9万平米(环比+33.0%) 三四线城市19.4万平米(环比-12.2%)[13] - 8月累计42城新房成交475万平米 环比下降4.0% 同比下降19.6%[19] - 年初至今累计成交同比下降5.7%[19] - 一线城市8月累计成交115万平米(环比-2.6% 同比-27.3%) 年初至今累计同比+0.2%[19] - 二线城市8月累计成交287万平米(环比+3.3% 同比-13.2%) 年初至今累计同比-6.2%[19] - 三四线城市8月累计成交73万平米(环比-26.5% 同比-28.5%) 年初至今累计同比-10.7%[19] 二手房成交数据 - 本周21城二手房成交191万平米 环比上升7.2% 同比上升8.0%[29] - 分能级看：一线城市成交77.3万平米(环比+4.1%) 二线城市102.5万平米(环比+12.4%) 三四线城市11.6万平米(环比-12.1%)[29] - 8月累计21城二手房成交573万平米 环比下降3.8% 同比上升0.8%[33] - 年初至今累计成交同比上升15.6%[33] - 一线城市8月累计成交229万平米(环比+0.9% 同比+4.1%) 年初至今累计同比+18.2%[33] - 二线城市8月累计成交303万平米(环比-5.6% 同比-0.4%) 年初至今累计同比+15.2%[33] - 三四线城市8月累计成交40万平米(环比-13.9% 同比-7.7%) 年初至今累计同比+5.9%[33] 行业政策动态 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求[43] - 央行上海总部加强房地产金融宏观审慎管理[43] - 金融监管总局支持福建银行为台胞办理住房按揭贷款业务[43] - 深圳将所有合规存量住房开发贷款项目纳入"白名单"[43] - 多地出台公积金支持政策：北京对受汛情影响职工给予支持 广州珠海推行商转公贷款 成都首付比例降至15%最高贷款额度提至150万元 沈阳灵活就业人员可自定缴存基数和比例[43] 公司业绩表现 - 绿城中国归母净利润2.1亿元 同比-89.7%[46] - 建发国际归母净利润9.1亿元 同比+11.8%[46] - 万科A归母净利润-119.5亿元 同比-21.3%[46] - 越秀服务归母净利润2.40亿元 同比-13.7%[46] - 绿城管理控股归母净利润2.56亿元 同比-48.9%[46] 企业融资动态 - 中国海外发展发行公司债券33亿元(品种一8亿元/利率1.6%/3年期 品种二25亿元/利率1.79%/5年期)及中期票据10亿元[46] - 广州城市建设开发发行公司债券14亿元(品种一9亿元/利率1.95%/3+2年期 品种二5亿元/利率2.50%/10年期)[46] - 保利发展获批100亿元中期票据注册额度[46] 重点推荐标的 - 核心城市布局重/拿地能力强/产品力强房企：滨江集团 建发股份 绿城中国 建发国际集团 保利发展 招商蛇口 华润置地 中国海外发展 城投控股[5] - 二手房中介：贝壳 我爱我家[5] - 物业管理企业：绿城服务 招商积余 华润万象生活 保利物业[5]

核心观点 - 多家物业公司发布2025年中期业绩 显示行业整体营收增长但分化明显 部分企业扭亏为盈 部分企业业绩下滑 [3][4][5][7][8][9][10][11][12][29] - 物业企业持续拓展第三方项目和市场业务 中标多个大型城市综合服务项目 聚焦高质量拓展和深耕核心城市战略 [3][5][8][16][17][18][19][20][21] - 行业积极参与标准制定和绿色低碳转型 推动建筑碳排放评价和好房子技术指南实施 助力双碳目标 [26][27][28] - 行业活动聚焦高质量发展主题 探讨深水区挑战和解决方案 [13][14][15] 公司业绩表现 - 保利物业上半年营业收入83.92亿元同比增长6.6% 归母净利润8.9亿元同比增长5.3% 物业管理服务收入63.25亿元同比增长13.1% 非业主增值服务收入8.63亿元同比下降16.1% 社区增值服务收入12.04亿元同比下降3.7% 在管面积8.3亿平方米 合同面积10.0亿平方米 新拓展第三方项目单年合同金额14.06亿元同比增长17.2% 核心50城新拓展项目占比84.6% [3][4][5] - 中海物业上半年总营收70.89亿元同比增长3.67% 股东应占利润7.69亿元同比增长4.29% 拟派中期股息每股0.1港元 [3][4][7] - 融创服务上半年收入35.47亿元同比增长1.8% 净利润1.42亿元同比扭亏为盈 在管面积2.93亿平方米 战略核心城市饱和收入占比87% 市场拓展单年签约额1.8亿元同比增长8% [4][8] - 金科服务上半年股东应占利润6502万元同比扭亏为盈 上年同期亏损1.94亿元 总营收23.35亿元同比下降3.13% 其他亏损净额同比减少68.5%至1120万元 行政开支同比减少41.9%至1.77亿元 [4][9] - 金茂服务上半年总收入17.83亿元同比增长19.6% 期内利润1.84亿元同比增长1.9% 在管建筑面积1.09亿平方米同比增长10.6% 派发中期股息每股0.087港元及特别股息每股0.066港元 [4][10] - 新大正上半年营业收入15.03亿元同比下降12.88% 归母净利润7117.68万元同比下降12.96% 基本每股收益0.31元同比下降13.89% [4][11] - 烨星集团预期中期拥有人应占溢利1280万元同比增长94% 毛利增至4360万元 行政开支降至1890万元 [4][12] - 万物云上半年营收181.37亿元同比增长3.11% [29] - 绿城服务上半年营收92.89亿元同比增长6.12% [29] - 滨江服务上半年营收20.25亿元同比增长22.70% [29] - 建发物业上半年营收18.23亿元同比增长13.76% [29] - 鲁商服务上半年营收2.94亿元同比下降4.76% [29] 业务拓展与中标 - 中海物业联合体中标青岛市城阳区城市空间综合服务项目 中标金额约8亿元 服务期3年 分包5家民营企业金额3.7亿元 [3][18] - 越秀服务上半年新签约项目37个 新增合约面积596万平方米 [4][16] - 中海物业续约香港古洞北福利服务综合大楼服务合约 总建筑面积44000平方米 [4][17] - 中节能物业中标杭州西站站房配套物业管理服务项目二标段 总建筑面积约51万平方米 [4][19] - 鸿荣源物业签约深圳宝安沙井中心区域拾悦城项目 总建筑面积约45.3万平方米 [4][20] - 新大正中标北京国药资产管理有限责任公司采购项目 中标金额2571.68万元 [4][21] 战略与运营 - 保利物业聚焦优质核心城市圈 单年合同金额超千万元的新拓展第三方项目占比达56.2% 第三方项目合同管理面积占比63.8% 全年目标新拓单年合同额30亿元 [5][6] - 融创服务细化核心城市发展潜力及在管密度 潜力城市单年签约额占比约91% 布局新能源汽车产业、金融产业、科技产业、养老产业等板块 [8] - 绿城服务推动生活服务转型 构建增长大循环 深化品质标签 [14][15] - 卓越商企服务附属公司接受卓越置业转让总代价3.63亿元物业 抵销应收款项 [4][23] - 德商产投服务附属公司支付4330万元竞买保证金参与成都市土地拍卖 [4][24] 行业动态与标准 - 中物智库创始人杨熙宣布2025煕说物业年度演讲12月2日在深圳举办 主题《深水区》 [4][13] - 国贸物业参编的《民用建筑碳排放评价标准》将于2025年9月1日起实施 [26][27] - 金地智慧服务东北区域公司参与编制《辽宁省好房子技术指南》8月14日发布 [28] - 深圳市物协号召物业企业参与物业小区爱国卫生运动及文明城市建设工作 [4][25] - 新大正董事会秘书变更 杨谭接任翁家林 [4][22]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入19.62亿元，其中商业收入3.70亿元（占比18.9%），非商收入15.92亿元（占比81.1%）[1] - 基础物业管理收入7.16亿元，同比增长19.2%，连续四年保持约20%增速[1] - 股东应占盈利2.40亿元，维持50%高派息率[3] 运营规模与质量 - 总在管面积7231万平方米，91%位于一、二线核心城市[3] - 物业费单价高、客户粘性强，密度效应提升人均管理面积并降低单项目边际成本[3] - 2025年上半年收缴率逆市上升，2024年末满意度连续三年超90分[3] 现金流优势 - 账面现金及定期存款47.91亿元，较2024年末增加8900万元[3] - 经营性现金流持续为正，现金规模为上市物企行业中位数（7.13亿元）的6.7倍[3] - 59家上市物企2024年现金总额同比下降6.59%[3] 战略与行业定位 - 通过精准城市与业态布局及母公司高品质交付构建高净值项目池[3] - 行业收缩期完成从规模赛道向品质赛道切换，基础服务成为护城河[4] - 中西部区域实施全天候应急管理，涵盖防汛演练、设备检修及灾后修复体系[4][6]