投资评级 - 首次覆盖给予买入评级 当前股价5 10港元对应2025-2027年PE分别为9 5倍 8 7倍和7 8倍 [1][6] 核心观点 - 关联方中国海外发展2024年权益销售规模行业第一 市占率提升至3 21% 拿地金额806亿元居行业首位 其中一线城市占比77% 为物业交付提供优质资源 [8][83] - 公司通过退出亏损项目及高端住宅交付优化结构 基础物管毛利率连续两年提升 2024年达16 0%同比增1 0pct [7][79] - 第三方拓展成效显著 2024年新签面积7410万方中第三方占比63 3% 新签单价同比提升21 6%至59 9元/平 [8][76] 财务表现 - 2024年收入140 24亿元同比增长7 3% 归母净利润15 11亿元同比增长12 5% 毛利率和净利率分别提升0 7pct/0 5pct至16 6%/10 8% [7][41] - 2019-2024年收入及净利润复合增长率分别为23 1%和25 7% 基础物管收入占比76 1%保持主导地位 [7][41] - 派息比例2024年提升至35 8% 经营性净现金流13 13亿元覆盖除税前净利润0 86倍 [7][52] 管理规模 - 截至2024年末在管面积4 31亿平同比增长7 4% 其中关联方占比60 6% 住宅业态占比71 3% [8][66] - 进驻城市167座 在管项目2232个 港澳地区保持最大中资物企地位 [66] 增值业务 - 住户增值服务2024年收入13 8亿元同比增长7 2% 近5年复合增长率28 6% 但毛利率降至25 5%因低毛利零售及家装业务占比提升 [9][106] - 非住户增值服务受地产下行影响 2024年收入18 3亿元同比下降14 7% 工程服务业务占比提升至56 3% [9][114] - 车位买卖业务2024年收入1 4亿元同比下降27 9% 出售数量降至2224个 [9][115] 预测与估值 - 预计2025-2027年归母净利润16 1/17 6/19 6亿元 对应EPS 0 49/0 54/0 60元 [6][128] - 当前估值低于可比物企均值 2025年PE 9 5倍较行业平均14 5倍折价34% [129]

**公司财务表现** - 公司2025年上半年营收20.25亿元，同比增长22.7%，净利润2.98亿元，实现双位数增长[3] - 毛利率22.5%，同比下降3.1个百分点，主要受非业主增值业务收入下降影响[2][3] - 净利率15.1%，处于行业领先水平[2][3] - 现金、定期存款及理财总额36.3亿元，同比增长23.5%[2] - 经营性现金流净流入4亿元，现金覆盖净利润倍数1.3倍[2] - 分红比例提高至70%[2][5] **业务板块表现** - 基础物业管理收入16亿元，同比增长23.5%，占比46.2%，毛利率18.2%[2][7] - 5S增值服务营收6.5亿元，同比增长32%，占比37%，毛利率26.1%[2][7] - 第三方拓展面积占比55%，收入贡献增速26.8%[2][7] - 物业费收缴率同比提升0.55个百分点，平均物业费4.2元/月/平米[7] - 品牌直拓项目占比76%，续约52个成熟项目，续约率100%[7] **区域与市场策略** - 杭州市场管理面积4,800万方，占比64%，营收贡献70%[7] - 前五大城市管理面积占比89%，增速18%[7] - 聚焦杭州及高潜力区域深耕，拓展二手房市场[4][8][11] - 预计2025年营收增速15%-20%，2026年保持15%以上[4][11] - 预计2027年后第三方项目占比提升至60%[4][11] **成本与效率管理** - 管理费用率同比下降0.7个百分点至2.3%，销售费用率稳定在0.6%[2][6] - 通过科技化手段优化人力资源配置，应对社保政策成本上升[4][12] - 试点AI能耗管理、无感通行等技术提升效率[8][9][10] **风险与应对措施** - 非业主增值业务影响毛利率，但预计下半年回稳，中长期由业主增值业务对冲[2][3] - 物业费下降风险：通过公开财务数据、透明沟通及高品质服务维持收费[12][14] - 社保政策影响：因外包比例低，受影响较小，通过科技化手段缓解成本压力[12] - 浙江省内部分城市（如温州、丽水）存在物业费下降趋势，需密切关注[14][15] - 对高压城市采取谨慎策略，必要时退出项目[16] **战略与未来发展** - 构建房屋资产管理及生活服务生态产业链[8] - 数字化转型：与宇泛科技等企业合作，推动智慧物业发展[9][10][17] - 母公司积极拿地，通过增加权益比支撑公司面积增长[13] - 增值服务重点发展二手房协销及ToC硬装业务[18] - 计划进入港股通，通过科技融合与高分红提升资本市场价值[17]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入19.62亿元，其中商业收入3.70亿元（占比18.9%），非商收入15.92亿元（占比81.1%）[1] - 基础物业管理收入7.16亿元，同比增长19.2%，连续四年保持约20%增速[1] - 股东应占盈利2.40亿元，维持50%高派息率[3] 运营规模与质量 - 总在管面积7231万平方米，91%位于一、二线核心城市[3] - 物业费单价高、客户粘性强，密度效应提升人均管理面积并降低单项目边际成本[3] - 2025年上半年收缴率逆市上升，2024年末满意度连续三年超90分[3] 现金流优势 - 账面现金及定期存款47.91亿元，较2024年末增加8900万元[3] - 经营性现金流持续为正，现金规模为上市物企行业中位数（7.13亿元）的6.7倍[3] - 59家上市物企2024年现金总额同比下降6.59%[3] 战略与行业定位 - 通过精准城市与业态布局及母公司高品质交付构建高净值项目池[3] - 行业收缩期完成从规模赛道向品质赛道切换，基础服务成为护城河[4] - 中西部区域实施全天候应急管理，涵盖防汛演练、设备检修及灾后修复体系[4][6]

核心财务表现 - 2025年上半年营收19.62亿元同比增长0.1% [1] - 股东应占盈利2.4亿元同比下降13.7% [1] - 整体毛利率21.3%较去年同期减少4.6个百分点 [5] - 净利率12.4%同比下降2.3个百分点 [5] - 持有现金及现金等价物24.43亿元定期存款等合计47.91亿元 [6] 业务结构变化 - 基础物业管理服务收入7.16亿元同比增长19.2%占总营收36.5%较去年同期提升6个百分点 [2] - 商业物业管理及运营服务收入3.7亿元同比增长3.1% [5] - 基础物管业务连续四年增速近20%成为核心支撑 [2] 管理规模与项目质量 - 新增合约面积596万平方米总合约面积达9245万平方米 [1] - 在管面积7231万平方米非商业在管项目371个较2024年末增加12个 [1][4] - 一二线城市在管项目占比达91%项目续约率95% [1] - 住宅项目平均物管费维持每月每平方米2.8元 [5] 战略方向调整 - 行业从规模发展转向质量发展注重城市聚焦与风险管控 [1] - 拓展原则强调资信优、支付能力强、战略匹配高的赛道 [1][6] - 上半年4个项目实现提价价格涨幅介于2%-11%无降价项目 [5] - 上市募集资金中5亿元可用于收并购积极关注上下游投资机会 [6] 运营优化措施 - 通过科技赋能提升服务品质并改善品质督导模式 [5] - 每年根据项目满意度和收缴率制定提价计划 [5] - 增值服务毛利率下降及商业物业组合管理费下降影响整体盈利 [5]

财务业绩 - 2025年中期营收19.62亿元，股东应占盈利2.4亿元 [2] - 商业运营及管理业务收入3.7亿元占比18.9%，非商收入15.92亿元占比81.1% [2] - 基础物业管理收入7.16亿元，同比增长19.2%，连续第四年保持20%左右高增速 [2] 业务结构及定价策略 - 91%代管面积分布于一二线城市核心区域，物管费均价2.8元/平方米处于行业中高水平 [2] - 上半年4个项目成功提价，提价项目收入贡献增长2%至11%，无降价项目 [2] - 每年根据项目满意度和收缴率制定动态调价机制，强调质价相符的服务设计 [2] 管理规模拓展 - 新增合约面积596万平方米，中标港航大厦、国家管网华南公司等代表项目 [3] - 合约总面积达9245万平方米（较2024年末+4.2%），覆盖515个项目 [3] - 在管面积超7231万平方米（较2024年末+4.3%），覆盖444个项目 [3] 关联方业务协同 - 关联方新增交付面积364万平方米，与预期400-500万平方米基本匹配 [3] - 从关联方获596万平方米合约面积，其中越秀地产贡献286万平方米（占比近50%） [3] - 推行6090验收机制，强化与地产开发的双向延伸管理机制 [3] 现金流与股东回报 - 账面现金及定期存款47.91亿元，较2024年末增加8900万元 [5] - 经营性现金流持续为正，维持50%高派息率政策 [5] 战略发展方向 - 重点关注智能家居、充电桩、能源管理等协同性强、估值合理的收并购标的 [4] - 强化基础服务能力、区域深耕及增值赛道挖掘，以提升综合市场竞争力 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年实现营业收入19.62亿元 [1] - 股东应占盈利2.40亿元 [1] - 账面现金及定期存款47.91亿元 较2024年末增加8900万元 [1][4] 基础物业管理业务 - 基础物业管理收入7.16亿元 同比增长19.2% 连续四年增速近20% [2] - 合约面积达9245万平方米 在管面积超7231万平方米 较2024年末分别增长4.2%和4.3% [2] - 在管面积中91%位于一二线核心城市 平均物业管理单价约2.8元/平方米 [2] 市场拓展与项目获取 - 新增合约面积596万平方米 [2] - 成功中标港航大厦 国家管网集团华南公司 广州民俗博物馆等代表项目 [2] - 与多家央企国企大客户建立友好联系 聚焦资信优 支付能力强 战略匹配高的赛道 [2] 业务多元化发展 - 成立非住宅业务中心 重点聚焦企业总部 高校及大客户园区等优质细分赛道 [2] - 关注智能家居 充电桩 能源管理等上下游相关机会 [4][5] - 推进物业服务加生活服务多元化融合发展 [1] 运营与服务升级 - 大力推动人机结合作业模式 保障服务输出稳定性和一致性 [3] - 打造集约化 标准化和专业化的绿化作业体系 [3] - 引入智慧工单 智慧通行等数字化工具 提升业主报修 通行及设施使用便利性 [3] 现金流与股东回报 - 现金规模达47.91亿元 为上市物企行业中位数的6.7倍 [4] - 维持50%的高派息率 彰显对未来现金流信心 [4] 并购策略调整 - 对并购态度从审慎变为积极 [4] - 上市募集资金中有5亿元可用于收并购 [4] - 重点聚焦协同效益高 经营质量良好 财务规范且估值合理的同业企业 [4]

财务表现 - 2025年上半年营业收入19.62亿元，商业收入3.70亿元（占比18.9%），非商收入15.92亿元（占比81.1%）[1] - 基础物业管理收入7.16亿元，同比增长19.2%，连续第四年保持20%左右增速[1] - 股东应占盈利2.40亿元，归母净利率12.2%，每股基本盈利0.16元[1][3] - 毛利率21.3%，行政开支费率7.3%，银行利息收入0.51亿元[3] - 维持50%高派息率，中期每股派息0.08元人民币（0.088港元）[1][3] 业务规模 - 合约面积9245万平方米（较2024年末+4.2%），合约项目515个[3] - 在管面积7231万平方米（较2024年末+4.3%），在管项目444个[3] - 91%在管面积位于一二线城市，平均物管单价2.8元/平方米（行业中高水平）[3] 运营策略 - 打造"人机协同"保洁新模式，保洁满意度提升0.9分[6] - 推行智慧通行，近90个项目实现智能化管理[6] - 自研EBA系统+RTU网关实现100%自主可控，完成物业驾驶舱主屏等数字化建设[6] - 聚焦物理/数字/人际三大触点开展客户研究，形成服务蓝图及任务清单[7] 资金状况 - 账面现金及定期存款47.91亿元（较2024年末+8900万元），经营性现金流持续为正[7] - 计划5亿元用于收并购，拓展业务规模[7] 发展优势 - 母公司越秀地产交付楼盘均为一二线核心城市高品质社区[3] - 依托越秀集团/越秀地产/广州地铁三大国企背景，拓展地铁物业等项目[7]

核心观点 - 公司2025年上半年实现营业收入19.62亿元，基础物业管理收入7.16亿元（同比增长19.2%），账面现金及定期存款47.91亿元，经营性现金流持续为正，维持50%派息率，通过服务品质升级、区域深耕和科技赋能实现高质量发展 [2][3][5][6][10][11][13][15] 财务表现 - 营业收入19.62亿元，基础物业管理收入7.16亿元（同比增长19.2%），连续四年增速近20% [2] - 账面现金及定期存款47.91亿元（较2024年末增加8900万元），经营性现金流持续为正，稳居上市物企现金第一梯队 [3] - 维持50%高派息率，将业务增长转化为投资回报 [3] 服务品质与科技赋能 - 打造人机协同保洁新模式，保洁满意度提升0.9分，近90个项目全面运行智慧通行系统 [6] - 通过自研EBA系统+RTU网关实现100%自主可控技术，完成物业驾驶舱主屏及分屏上线，通过数据驱动智能化督导 [8] - 第三方满意度调研连续三年超90分（远高于行业平均水平），2025年上半年收缴率逆市上升 [10] 规模与区域战略 - 合约面积达9245万平方米（较2024年末增长4.2%），合约项目515个，在管面积7231万平方米（增长4.3%），在管项目444个 [11] - 91%在管面积位于一二线城市，平均物管单价约2.8元/平方米（行业中高水平） [11] - 新增合约面积596万平方米，中标港航大厦、国家管网集团华南公司等项目，与国央企大客户建立合作 [13] 行业定位与发展战略 - 基础物管高增长验证"服务力即现金流"逻辑，现金储备支持逆周期扩张，稳定分红政策强化长期价值共识 [5] - 围绕资信优、支付能力强、战略匹配高的赛道提升评审标准，强化风险管控 [13] - 聚焦核心城市布局、服务经验及现金储备，将行业调整期转化为高质量发展窗口期 [15]

核心财务表现 - 营业收入19.62亿元，其中基础物业管理收入7.16亿元，同比增长19.2% [1] - 股东应占利润2.4亿元 [1] - 账面现金及定期存款47.91亿元，较2024年末增加8900万元 [2] - 经营性现金流持续为正，现金持有量在上市物企中居第一梯队 [2] 管理规模指标 - 合约面积达9245万平方米，较2024年末提升4.2% [1] - 在管面积超7231万平方米，较2024末提升4.3% [1] - 合约项目515个，在管项目444个 [1] - 平均物管单价约2.8元/平方米，属行业中高水平 [1] 战略发展重点 - 区域深耕战略推动收益稳定增长，在管面积中91%位于一二线城市 [1] - 围绕资信优、支付能力强、战略匹配高的赛道展开业务 [1] - 提升评审标准并强化风险管控，聚焦优质项目与标的 [1] - 坚持"以客户满意为先"理念，提升基础服务能力与区域深耕耐力 [2] 行业趋势认知 - 行业整体回归理性发展，强调高质量发展共识 [1][2] - 市场环境对服务品质和经营质量提出更高要求 [2] - 公司以长期主义理念应对市场周期变化 [2]

核心财务表现 - 上半年营业收入19.62亿元，其中商业收入3.70亿元占比18.9%，非商收入15.92亿元占比81.1% [1] - 股东应占盈利2.40亿元，账面现金及定期存款达47.91亿元，维持50%高派息率 [1] - 基础物业管理收入7.16亿元，同比增长19.2%，连续四年保持约20%增速 [1] 业务结构分析 - 商业运营及管理服务收入3.12亿元，占商业收入主要部分 [1] - 在管面积7231万平方米（较2024年末增4.3%），合约面积9245万平方米（较2024末增4.2%） [3] - 91%在管面积位于一二线城市，平均物管单价约2.8元/平方米 [3] 运营质量提升 - 通过"人机协同"保洁新模式和智慧通行系统提升服务效率与品质 [2] - 建立集成指挥中心实现数据驱动的智能化督导管理 [2] - 构筑与地产双向延伸的管理机制及快速维保响应机制 [2] 规模扩张进展 - 上半年新增合约面积596万平方米，中标港航大厦、国家管网集团华南公司等代表项目 [3] - 合约项目达515个，在管项目444个 [3] - 母公司越秀地产持续交付一二线核心城市高品质社区，支撑区域深耕战略 [3] 战略发展方向 - 坚持"以客户满意为先"理念，提升基础服务能力与区域深耕耐力 [3] - 挖掘增值赛道潜力，强化市场综合竞争力 [3] - 在行业回归理性增长背景下坚守长期主义原则 [3]