公司动态与战略定位 - 越秀金融大厦举办“拾光·共赴新境”十周年庆典暨UNIMAX HUB启幕仪式，标志着该超甲级写字楼从空间载体向生态枢纽的全面蝶变 [1] - 公司以“越秀好商业”为内核，践行“城市美好生活合伙人”承诺，致力于构建企业共生平台 [1] - 35楼UNIMAX HUB的启幕代表开启“空间赋能生态”的全新阶段，旨在强化“上下楼即上下游、产业园就是产业链”的商业逻辑 [2] 发展历程与行业地位 - 项目于2013年奠基，2017年成为全国首座风投大厦，2021年荣膺广州市首批超甲级写字楼 [2] - 越秀金融大厦与广州IFC、广州ICC共同构筑珠江新城商务楼宇群，已成为区域金融生态的核心枢纽 [4] - 该建筑被定位为推动区域产业聚合的“引擎”，吸引众多金融机构与科创企业入驻，形成产业协同生态 [2][4] 空间创新与服务升级 - UNIMAX HUB以“功能链接+价值升维+场景体验”为核心进行空间创新，设有可容纳百人、配备专业音响与智能隔断系统的路演厅 [5] - 空间包含直面珠江新城CBD全景的云端茶室及搭载高清视频会议设备的智能会议室，满足从大型峰会到高端商务洽谈的多元需求 [5] - 引入三只猫咪作为“陪伴者”，为办公环境注入人文关怀与暖意，核心目标是促进人与人的连接、企业与企业的连接 [10] 生态构建与价值创造 - 通过定期举办行业沙龙、资源对接会等活动，促进入驻企业间合作，实现“上下楼即上下游”的生态逻辑 [12] - 会员平台“悦享会Life”小程序将打通越秀系全场景资源，涵盖酒店预订、商场优惠及企业服务，实现“一栋楼撬动一个生态圈” [13] - UNIMAX HUB未来将作为生态赋能核心枢纽，助力政府政策精准触达企业，并快速链接企业需求与资源 [13]

交易协议概述 - 公司于2025年11月14日订立2026年银行存款及附带服务协议 [1] - 新协议旨在重续将于2025年12月31日到期的2023年银行存款协议 [1] - 协议为期三年 [1] 协议内容与修订 - 修订现有银行存款持续关连交易的范围以涵盖由创兴银行集团向集团提供附带服务 [1] - 交易为持续关连交易 [1]

协议信息 - 2025年11月14日订立2026年银行存款及附带服务协议，为期三年（2026.1.1 - 2028.12.31）[5][8] - 协议须待先决条件满足，未于2025.12.31前达成则终止[7][9] - 协议新年度上限最高适用百分比率超5%，须遵守多项规定[3][18] - 载有相关资料通函及代表委任表格将于2025.12.5前寄股东[4][25] 存款数据 - 2023 - 2025年在创兴银行集团实际存放存款每日最高余额分别为985,366、1,022,567、2,170,871千元[14] - 2026 - 2028年在创兴银行集团存放存款每日最高余额均为25亿[15] 其他要点 - 协议属公司日常业务，条款合理，符合整体利益[17] - 交易构成持续关连交易，无董事重大权益[18][19] - 集团为内地城市运营及大湾区物管服务提供商[21] - 公司多部门将监督协议执行情况[23][24] - 协议须待独立股东批准，交易未必进行[26]

公司参与全运会服务概述 - 公司深度参与了第十五届全国运动会的港珠澳大桥跨境骑行赛事及广州白云站枢纽运营保障工作 [1] - 公司展现出在城市运营领域的卓越综合实力与责任担当 为全运会的顺利举办提供了坚实支撑 [1] 港珠澳大桥赛事保障 - 公司作为港珠澳大桥管理局的物业服务单位 以最高等级响应机制保障了104名选手231.8公里赛程的公路自行车男子个人赛 [2] - 团队提前部署安全巡查、设备检修及人员排班 赛事当天清晨5点30分就位 提供路线指引、加密保洁和安防巡查 [3] - 公司自2024年7月1日正式承接港珠澳大桥管理局的物业管理服务工作 为管理养护中心及东西人工岛等提供全方位综合服务 [5] 广州白云站运营保障 - 公司白云站物业团队为全运会期间旅客提供平安、顺畅、舒心的出行体验 展现"大交通"非住宅业态领域的深厚底蕴 [8] - 团队制定综合保障预案 客服团队提供全天候导乘咨询、应急协助及特殊旅客"一站式"爱心服务 [9] - 工程团队对电梯、空调、照明等关键系统全面检修 确保"零故障、零延误" 安全团队筑牢"技防+人防+联防"三维体系 [12] 公司业务规模与实力 - 公司推出悦商企服——IFM综合后勤服务解决方案 打造"专精特新"产品体系 涵盖设施管理、安全管理、ESG服务等成熟模块 [14] - 截至2025年6月 公司在管面积达7231万平方米 其中62%分布于粤港澳大湾区 38%为非住业态 [14] - 自2023年接管广州白云站20多万平方米物业管理工作以来 已服务旅客约2700万人次 [13]

股份情况 - 截至2025年10月底，已发行股份总数为1,502,212,177股，较上月底无变化[2] - 截至2025年10月底，库存股份数目为0股[2] 股票期权激励计划 - 截至2025年10月底，股份期权数目为11,823,200，较上月底无变化[3] - 截至2025年10月底，可能发行或转让股份总数为140,379,817股[3] - 2025年10月行使期权所得资金总额为0港元[3] - 激励计划经股东大会通过日期为2023年2月15日[3]

股份数据 - 截至2025年9月30日，已发行股份（不含库存股）1,502,212,177股，库存股0股，总数1,502,212,177股[2] - 上月底和本月底股票期权激励计划股份期权数目均为11,823,200股[3] - 本月底因激励计划可能发行或转让股份总数140,379,817股[3] 激励计划相关 - 股票期权激励计划于2023年2月15日获股东大会通过[3] - 本月行使期权所得资金总额为0港元[3]

产品与技术突破 - 全球首台原位可变径盾构机“变径一号”下线，实现盾构机直径自由调节，突破“一生一径”固有模式 [1][2] - 设备创新性实现“一站两隧、连续成型”施工，具备原位变径、连续变径和大尺寸变径等功能，各项技术均属国际首创 [2] - 项目团队攻克多刀梁同步伸缩、狭小空间重载变径拼装、系统集成与智能控制等多项世界性难题 [2] 应用与效益 - 该设备实现区间隧道与车站隧道一体化建造，解决传统工法的地面开挖、施工间断和场地占用问题 [1] - 技术特别适合建筑物密集、交通繁忙、征拆困难的城市核心区建设，实现“小创面、低影响、微干扰”的绿色建造 [1] - “变径一号”为全球地下工程提供绿色、安全、集约、高效的新型建造方案，具有显著经济效益和广泛应用前景 [2] 项目背景与规划 - 设备由广州地铁集团牵头，中铁工程装备集团等单位参与的国家重点研发计划项目团队自主研制 [1] - “变径一号”将首先应用于芳白城际广州火车站项目，计划从广白盾构井始发，掘进至广州火车站后实施变径施工站台隧道 [1]

报告发布 - 公司发布2025年中期报告中、英文版本，登载于公司及港交所网站[3][7] 通讯收取 - 股东可选择免费收取公司通讯印刷本或网上版本[3][7] - 可更改日后公司通讯收取方式，填表格寄回或发邮件[5][8] 表格要求 - 更改指示表格需填妥签署，多项、未选、未签或填错作废[12] - 联名股东由首位股东签署表格才有效，不接受手写额外指示[12]

股东通讯 - 鼓励股东选网上版本收取公司通讯[3] - 2025年10月28日前未回条视为同意只收网上版[3] - 可书面或电邮改收取方式或语言版本[4] - 有四种收取方式可选[5] 回条要求 - 回条填妥签署后寄回或送达公司[3] - 填写不清或不正确可能无效[6] - 联名股东首位股东签署才有效[6] 其他信息 - 遇困难公司免费寄印刷本[4] - 可在网站查阅公司通讯[4] - 股份过户登记处办公时间及电话[4]

项目规模与面积 - 合约项目数量增至515个，较2024年末508个增长1.4%[8][10] - 在管项目数量增至444个，较2024年末437个增长1.6%[8][10] - 总合约面积达9245.3万平方米，较2024年末8872.7万平方米增长4.2%[9][10] - 总在管面积达7230.8万平方米，较2024年末6930.9万平方米增长4.3%[9][10] - 非商业项目在管面积6589.5万平方米，较2024年末6265.2万平方米增长5.2%[16][18] - 商业项目在管面积641.4万平方米，较2024年末665.7万平方米减少3.7%[21][25] 地区分布表现 - 大湾区在管面积4517.1万平方米，占总量62.5%[13] 平均管理费水平 - 住宅项目平均物管费保持每月每平方米2.8元人民币[18][20] - 写字楼平均管理费降至每月每平方米18.2元，较同期20.0元下降9%[25][27] - 购物商场平均管理费降至每月每平方米31.4元，较同期35.7元下降12%[25][27] 收入表现 - 公司总收入为人民币19.61888亿元，与去年同期人民币19.60175亿元基本持平[35] - 公司营业收入为19.62亿元人民币，与去年同期19.60亿元人民币基本持平[88] - 公司总营业收入从2024年上半年的1,960,175千元微增至2025年上半年的1,961,888千元，同比增长0.09%[107][108] - 非商业物业管理及增值服务收入为人民币15.91949亿元，占总收入81.1%[37][44] - 商业物业管理及运营服务收入为人民币3.69939亿元，同比增长3.1%[48] - 商业物业管理及运营服务收入从2024年上半年的358,901千元增至2025年上半年的369,939千元，同比增长3.1%[107][108] - 非商业物业管理及增值服务收入从2024年上半年的1,601,274千元略降至2025年上半年的1,591,949千元，同比下降0.6%[107][108] - 物业管理服务收入为人民币7.16035亿元，同比增长19.2%[44][47] - 物业管理服务收入从2024年上半年的600,948千元增至2025年上半年的716,035千元，同比增长19.2%[109] - 非业主增值服务收入为人民币3.17375亿元，同比下降10.6%[44][47] - 社区增值服务收入为人民币5.58539亿元，同比下降13.5%[44][47] - 市场定位咨询及租户招揽服务收入从2024年上半年的50,805千元增至2025年上半年的58,231千元，同比增长14.6%[109] - 来自关联方收入为人民币7.4066亿元，同比下降3.6%[38][41] - 来自独立第三方收入为人民币12.21228亿元，占总收入62.2%[38] 成本与费用 - 销售成本为人民币15.439亿元，同比增长6.3%[51] - 公司销售成本上升至15.44亿元人民币，同比增长6.3%[88] - 雇员福利开支为人民币3.34亿元，同比增长5.2%[52] - 除稅前盈利中雇员福利开支增加至440.931百万人民币，同比增长4.0%[113] - 外包人员成本上升至117.953百万人民币，同比增长32.1%[113] - 园艺及保洁成本大幅增长至343.592百万人民币，同比增长33.8%[113] - 金融及合同资产减值亏损净额增至13.105百万人民币，同比增长90.0%[113] - 租赁负债利息开支为1.709百万人民币，对比去年同期3.030百万人民币下降43.6%[114] - 行政开支同比下降9.5%至1.438亿元人民币[57] 利润与盈利能力 - 公司整体毛利同比下降17.6%至4.179亿元人民币，毛利率下降4.6个百分点至21.3%[54][56] - 公司毛利下降至4.18亿元人民币，较去年同期5.07亿元人民币减少17.6%[88] - 非商业物业管理及增值服务毛利同比下降19.1%至3.163亿元人民币，毛利率下降4.5个百分点至19.9%[54][56] - 商业物业管理及运营服务毛利同比下降12.5%至1.016亿元人民币，毛利率下降4.9个百分点至27.5%[54][56] - 期内盈利同比下降15.6%至2.427亿元人民币，净利率下降2.3个百分点至12.4%[60] - 公司期内盈利为2.43亿元人民币，较去年同期2.87亿元人民币下降15.6%[88] - 公司期内盈利从2024年上半年的287,462千元降至2025年上半年的242,670千元，同比下降15.6%[107][108] - 分部业绩总额从2024年上半年的349,964千元降至2025年上半年的265,286千元，同比下降24.2%[107][108] - 公司拥有人应占期内盈利为人民币2.777亿元[97] - 公司每股基本盈利为0.16元人民币，较去年同期0.18元人民币下降11.1%[88] - 每股基本盈利0.16人民币，同比下降11.1%，普通股股东应占盈利239.713百万人民币[120] 税务支出 - 所得税开支同比下降27.7%至7720万元人民币[59] - 即期所得税支出86.571百万人民币，递延所得税收益9.339百万人民币，总所得税支出77.232百万人民币[117] 现金流状况 - 经营业务所得现金为人民币2.531亿元[98] - 已付所得税为人民币8428万元[98] - 经营活动产生的现金流量净额为人民币1.688亿元[98] - 投资活动所得现金净额为人民币3.449亿元[98] - 融资活动所用现金净额为人民币7340万元[98] - 现金及现金等价物增加净值为人民币4.404亿元[98] - 期末现金及现金等价物为人民币24.432亿元[98] 资产与负债变动 - 应收账款同比增长15.9%至8.962亿元人民币[62] - 公司应收账款增至8.96亿元人民币，较期初7.73亿元人民币增长15.9%[91] - 现金及现金等价物增加1.9%至47.911亿元人民币[68] - 公司现金及现金等价物增至24.43亿元人民币，较期初20.05亿元人民币增长21.9%[91] - 应付账款及应付票据同比增长15.2%至7.505亿元人民币[66] - 其他应付款项增长18.6%至16.377亿元人民币[67] - 公司总权益增至36.80亿元人民币，较期初35.88亿元人民币增长2.5%[93] - 公司于2025年6月30日总权益为人民币37.884亿元[97] - 公司非控股权益下降至0.76亿元人民币，较期初0.85亿元人民币减少10.9%[93] - 公司合同负债为6.65亿元人民币，较期初7.48亿元人民币下降11.2%[91] - 总资产从2024年末的6,616,335千元增至2025年中的6,977,094千元，同比增长5.5%[111] - 总负债从2024年末的3,028,656千元增至2025年中的3,297,039千元，同比增长8.9%[111] - 其他应付款项及应计费用总额从138.05亿元人民币增至163.77亿元人民币，增长18.6%[135] - 应付账款及应付票据总额从65.15亿元人民币增至75.05亿元人民币，增长15.2%[134] - 其他应收款项及预付款项总额从61.9亿元人民币增至71.91亿元人民币，增长16.2%[129] - 应收账款总额951.011百万人民币，较上年末增长16.2%，其中1年内账期占比83.6%[125][126] 融资与资金使用 - 全球发售及行使超额配股权所得款项净额为19.613亿港元（相当于人民币16.32亿元）[70] - 截至2025年6月30日未动用所得款项总额为10.454亿元人民币，其中48%（5.003亿元人民币）拟用于策略收购和投资[70] - 报告期内实际使用所得款项2.005亿元人民币，其中增值服务发展支出6557.5万元人民币（占实际使用总额32.7%）[70][71] - 公司持有人民币银行存款形式的未动用所得款项8.449亿元人民币[72] - 信息技术系统开发拟投入1.311亿元人民币（占未动用款项12%），实际已使用5272.6万元人民币[70][73] - 资本支出从2024年全年的116,087千元大幅降至2025年上半年的24,192千元[111] - 使用权资产添置19.506百万人民币，折旧开支36.514百万人民币[122] 股份回购与期权计划 - 公司于报告期内回购8,259,500股普通股，总代价2460万港元，其中147万股于2025年1月注销[83] - 期内公司回购8,260,000股股份，总代价约2334.6万元人民币[138] - 公司于2025年1月至6月期间回购8,259,500股普通股，总代价约24.6百万港元[184] - 所有回购股份已于2025年1月及4月注销（合计8,259,500股）[184] - 股票期权总数从14,423,900份减少至12,893,900份，减少1,530,000份（约10.6%）[177] - 高级管理层及核心雇员持有的股票期权减少1,530,000份至11,845,100份[177] - 股票期权行权价格统一为每股3.334港元，授予日收市价为3.310港元[177] - 股票期权分三批归属：2024年12月30日（33%）、2025年12月30日（33%）、2026年12月30日（34%）[177] - 归属条件要求2023-2025年扣非归母净资产收益率分别不低于12.8%/12.9%/13.0%[177] - 归属条件要求2023-2025年扣非归母净利润增长率较2021年分别高于32%/52%/75%[177] - 截至2025年6月30日六个月内无股票期权被行使、注销或新授予[181] - 接受股票期权授予需支付1.00港元费用[167] - 行权价格取授予日收市价与前五个营业日平均收市价中较高者[170] - 股票期权有效期最长不超过授予日起10年[173] - 期权计划有效期自2023年2月15日起计十年[175] - 常规归属期要求不少于接受要约之日起12个月[175] - 连续12个月内单名参与者行使期权所发行股份不得超过已发行股份1%[173] - 股票期权计划可发行股份总数上限为采纳日已发行股份的10%，即152,203,017股[172] - 2025年1月1日可授出期权对应股份137,779,117股，占当时已发行股份约9.12%[172] - 2025年6月30日可授出期权对应股份139,309,117股，占当时已发行股份约9.27%[172] - 截至2025年1月1日及6月30日已有4,759,887股股票期权完成归属[172] 关联方交易与余额 - 关联方应收账款总额从人民币42.82亿元增至49.67亿元，同比增长16.0%[143] - 关联方合同资产总额从人民币8.16亿元增至12.22亿元，同比增长49.7%[143] - 关联方预付款项及其他资产总额从人民币10.95亿元增至13.91亿元，同比增长27.0%[143] - 关联方其他应付款项及应计费用从人民币18.08亿元增至26.10亿元，同比增长44.3%[145] - 关联方合同负债从人民币11.54亿元增至14.37亿元，同比增长24.5%[145] - 在一家同系附属公司的银行存款从人民币71.84亿元增至118.21亿元，同比增长64.6%[145] 投资与资产明细 - 以公允价值计量权益投资公允价值从人民币3.28亿元增至3.40亿元，同比增长3.5%[148][151] - 权益投资公允价值变动收益为人民币115.2万元，较去年同期241千元大幅增长[151] - 所有金融工具公允价值计量均属第三层级，无可观察市场数据[150] - 代第三方住户及租户支付的款项为12.8亿元人民币[129][132] - 可收回的物业管理成本为16.31亿元人民币[129][131] - 已付保证金为13.13亿元人民币[129][133] - 物业管理服务垫款为28.03亿元人民币[135] - 收取的保证金为54.45亿元人民币[135][136] - 代住户或租户收款为35.35亿元人民币[135][137] 股息分派 - 宣派中期股息每股0.080人民币，总额约119.857百万人民币，同比下降14.9%[118] 雇员与薪酬 - 截至2025年6月30日全职雇员总数10,369名，雇员福利开支总额4.409亿元人民币[80] - 主要管理人员酬金为人民币421.4万元，较去年同期406.2万元增长3.7%[146] 股权结构 - 公司已发行股份总数为1,502,212,177股[153][160] - 董事张劲持有公司股份1,048,800股，占比0.07%[153] - 张劲持有的346,104股股票期权在截至2025年6月30日的六个月内已归属[154] - 广州越秀及其关联方共同持有公司股份1,018,600,000股，占比67.81%[159] - 广州地铁通过子公司持有公司股份90,359,677股，占比6.02%[159] - 越秀地产已发行股份总数为4,025,392,913股[158] - 董事江国雄持有越秀地产股份1,900,238股，占比0.05%[157] - 董事张建国持有越秀地产股份267,478股，占比0.01%[157] - 董事张劲持有越秀地产股份331,173股，占比0.01%[157] - 董事张成皓持有越秀地产股份115,162股，占比0.003%[157] 资本与抵押状况 - 资产质押状况：零抵押资产[75] - 重大投资及或然负债：均无重大事项[77][78] - 资本承担：零资本承担，资本开支将来自全球发售所得款项及营运资金[79] - 公司注册于香港并于联交所上市[99]