核心财务表现 - 公司2025年中期股东应占净利润为2.1亿元 同比暴跌近90% [1] - 期内营收与毛利双双下滑 净利润创2006年上市以来最低中期纪录 [1] - 半年度营收为2006年同期的40多倍 但净利润低于19年前的2.57亿元 [1] 管理层变动 - 中交系老将刘成云接任董事会主席 本次业绩为其任内首份中期报告 [1] 历史业绩对比 - 2006年中期收入为12.10亿元 当期净利润为2.57亿元 [1] - 2025年中期净利润较2006年同期减少0.47亿元 [1]

核心财务表现 - 2025年中期营收533.68亿元同比下降23% 毛利71.59亿元同比下降21% [2] - 公司股东应占净利润2.10亿元同比暴跌近90% 创2006年上市以来最低中期净利润纪录 [1][2] - 期内净利润12.11亿元同比下降64% 非控股股东分走10.01亿元净利润占比83% [2][9] 业绩下滑原因 - 结转面积同比下降22.7% 因交付节奏分布不均导致收入下降 [2] - 计提资产减值损失19.33亿元 包括非金融资产减值17.17亿元和应收款项减值2.16亿元 [2][8] - 分占合营及联营企业业绩净亏损2.7亿元 较去年同期增加亏损0.6亿元 [8] 销售与运营表现 - 总合同销售1222亿元跃居行业第二 自投项目销售803亿元 权益销售额539亿元位列行业第五 [3] - 新增35个项目总建面355万平方米 可售货值907亿元位列行业第三 [3] - 回款率96% 首开项目平均去化率80% 较去年同期提升2个百分点 [3] 财务结构状况 - 现金及银行存款667.95亿元 为一年内到期借款余额的2.9倍 [3] - 短期债务占比16.3% 总借贷加权平均利息成本3.6% 较2024年同期下降40个基点 [3] - 资产净值1193.23亿元 其中非控股股东权益837.52亿元同比上升8.5% [11] 历史对比与行业背景 - 较2006年中期营收增长40倍 但公司股东应占净利润低于当年2.57亿元水平 [1][5] - 房地产行业普遍存在少数股东分润现象 2024年上半年71家内房股少数股东合计分走利润95.46亿元 [12] - 合作开发模式导致少数股东权益增长 利润分配机制影响公司股东净利 [11]

业绩表现 - 2025H1实现营业收入533.68亿元，同比下降23.3% [1] - 归母净利润2.10亿元，同比下降89.7%，主要因结转面积同比下降22.7%及计提减值19.33亿元（同比增加1.83亿元） [1] - 毛利率13.4%，同比提升0.3个百分点，其中开发业务毛利率12.7%，同比提升1.0个百分点 [1] 销售情况 - 全口径合同销售金额1222亿元，位列行业第二 [1] - 自投销售金额803亿元，同比下降6.0%，权益销售金额539亿元，同比下降11.3% [1] - 首开项目去化率达80%，同比提升2个百分点，首开项目较交底会溢价15亿元，溢价率104% [1] - 2025下半年自投可售货值约1763亿元，一二线城市占比83%（同比提升4个百分点） [1] 土地储备与投资 - 新增项目35个，总建筑面积355万平方米，同比增加171% [2] - 权益地价362亿元，楼面价13591元/平方米，新增货值907亿元（同比增加172%），位列行业第三 [2] - 一二线城市新增货值占比88%，其中杭州占比47%，浙江三四线城市占比12% [2] - 截至2025H1总土储面积2754万平方米，权益比例66%，一二线货值占比80% [2] 财务与融资 - 在手现金约668亿元，覆盖一年内到期债务的2.9倍 [2] - 短期债务占比16.3%，创历史新低 [2] - 平均融资成本3.6%，同比下降40个基点 [2] 盈利预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为33.3亿元、45.4亿元、54.3亿元 [1] - 对应EPS分别为1.31元、1.79元、2.14元 [1] - 当前股价对应PE分别为7.5倍、5.5倍、4.6倍 [1]

销售表现 - 2025上半年合同销售额1222亿元同比减少3.4% 销售面积535万平同比减少9.5% [2][4] - 代建业务销售额419亿元同比增长1.9% 对销售额贡献率提升1.8个百分点至34.3% [2][4] - 自投项目销售额803亿元同比减少6% 回款率96% 一二线城市销售贡献占比86% [4] - 前7月自投项目销售目标完成率53.6% 下半年需达到45%去化率即可完成全年目标 [2][6] 存货去化 - 21年及以前库存去化190亿元 已竣工待售物业占比下降2.9个百分点至14.9% [2][6] - 上半年整体平均去化率48% 下半年计划新推货值898亿元（含714亿元首开项目） [6] - 期末存货规模较期初增长3.1% 但去库存效果显著 [6] 土地投资 - 新增拿地建面355万平同比增长172% 新增货值907亿元同比增长172% [2][7] - 权益拿地销售比从0.4提升至0.67 拿地权益比例75%同比下降5.5个百分点 [2][7] - 新增项目集中于杭州西安苏州等二线城市（占比79%） 三四线城市拿地占比19% [12] - 预计新增项目年内销售转化率55% 可贡献销售约500亿元 [2][12] 土地储备 - 总土储2724万平（权益比65.9%） 可售货值4518亿元 一二线城市占比80% [2][16] - 长三角及环渤海区域货值占比64%和11% 杭州上海西安苏州货值均超200亿元 [16] - 代建业务在手订单建面1.265亿平 四大城市群占比77% [16] 财务表现 - 营业总收入533.7亿元同比减少23.3% 结转收入496.5亿元同比减少22.1% [17] - 已售未结资源1987亿元 其中1030亿元预计2025年结转 合同负债1550.8亿元较期初增长5.5% [17] - 物业销售收入占比93% 酒店业务0.8% 项目管理2.6% 其他业务3.3% [17][18] 盈利能力 - 综合毛利率13.4%同比微升0.3个百分点 物业销售结转毛利率12.7%同比提升1个百分点 [20] - 净利率同比下降2.5个百分点至2.3% 归母净利率同比下降2.5个百分点至0.4% [3][20] - 净利润同比下降63.5%至12.1亿元 归母净利润同比下降89.7%至2.1亿元 [20] - 其他收入同比减少46%至9.3亿元 计提资产减值损失19.33亿元 [3][20] 融资与偿债 - 发行境内债77.11亿元 平均融资成本从4.05%降至4% 完成境外债务置换8.02亿美元 [22] - 银行借款规模1169亿元 占有息负债比例81.7%较期初提升5.5个百分点 [3][22] - 整体融资成本降至3.4% 可动用现金395亿元 短债覆盖倍数1.7倍较期初提升0.29 [3][22] - 扣预资产负债率67.1%较期初降0.2个百分点 净资产负债率63.9%较期初升7.2个百分点 [3][22]

核心观点 - 花旗维持绿城中国买入评级 目标价从12.3港元上调至13.5港元 目标市盈率从8倍升至9倍 [1] - 上调评级基于公司上半年亮眼表现 包括行业前五销售额 前三土地收购 及2025年3月后策略一致性 [1] - 公司2025年毛利率承压但新销售毛利率预计约15% 自有项目销售额预计1700亿元与上年持平 [1] 财务表现 - 预计2025年每股净资产值为18.96港元 基于物业完工进度 销售管道及平均售价假设 [1] - 2025年归属持股比例稳定于70% [1] 行业地位 - 上半年销售额位列行业前五 [1] - 土地收购排名行业前三 [1] - 自有项目销售规模位居行业前五 [1]

财务表现 - 2025年上半年收入533.68亿元同比下降23.3% 股东应占利润2.10亿元同比下降89.7% [1] - 银行存款及现金667.95亿元较2024年底减少8.5% [2] 土地投资策略 - 新增35个项目总建筑面积355万平方米 承担成本362亿元 平均楼面价每平方米13591元 预计新增货值907亿元 [1] - 新拓项目中一、二线城市新增货值801亿元占比88% [1] - 2024年3月起陆续刷新江苏、上海、杭州土拍楼面价纪录 上海徐汇滨江地块以48.05亿元成交 楼面价每平方米13.1万元 溢价率30% [1] - 2025年延续高价拿地策略 相继斩获武汉、苏州、上海区域地王 [1] 负债与融资结构 - 净资产负债率63.9%较2024年底提升7.3个百分点 [2] - 总借贷规模1430.27亿元较2024年底增加4.3% [2] - 银行借款1169.24亿元较2024年底增加11.8% [2] 战略调整方向 - 高端市场需求持续释放 公司基于成功先例选择高价地块 [2] - 下半年拿地节奏放缓 采取更谨慎精准策略 动态调整全年货值目标 [2]

市场表现 - 港股内房股集体走低，世茂集团跌6.4%，新城发展跌4.55%，绿城中国跌近4%，中国金茂跌3%，美的置业和碧桂园跌超2%，融信中国、融创中国、龙光集团、远洋集团、越秀地产等普跌 [1] - 前一日内房股因政策调整出现上涨，但今日再度走弱，反映市场对政策效果持续性的疑虑 [1] 政策动态 - 上海发布楼市"沪六条"调整限购政策，外环外符合条件不限套数，单身买房视同家庭 [1] - 政策短期内提振市场信心并推动内房股上涨，但市场更关注政策长期效果和基本面实质改善 [1] - 核心城市政策调整起到"点火"作用，但需后续更多城市跟进及信贷支持等实际执行优化以维持市场信心 [1]

核心观点 - 公司上半年盈利水平大幅下滑但销售端表现稳健 未来将通过优化运营和去库存策略逐步改善盈利能力和负债结构 [1][3][5][6][12][13] 财务表现 - 营收533.68亿元 同比下滑23.3% [3] - 归母净利润2.1亿元 同比下滑89.7% [3] - 毛利71.59亿元 同比下滑21.4% [3] - 毛利率13.4% 较去年同期微增0.3个百分点 [3] - 计提资产减值损失19.38亿元 较上年同期增加10.7% [3] - 净资产负债率63.9% 较去年底提升7.3个百分点 [12] 销售业绩 - 合同销售额1222亿元 位列行业第二 [6] - 自投项目销售额803亿元 权益销售额539亿元 均位于行业第五 [6] - 可售货值约2700亿元 其中2021年及以前货值占比50%约1400亿元 [8] - 首开项目价格兑现率88% 去化兑现率82% 均优于去年全年水平 [7] - 2021年及以前存量项目去化完成率达104% [7] 土地投资 - 新增35个项目 权益土地款362亿元 新增货值907亿元 [12] - 一二线城市新增货值占比88% [12] - 全年拿地货值目标动态调整至1200-1300亿元 [12] 运营策略 - 坚持流速优先、量价平衡原则 抓住一季度销售窗口期 [6] - 推行"老盘新做"策略 通过产品优化和激励机制提升去化效率 [7] - 区分存量项目止损减亏和新项目溢价策略 平衡价格与去化节奏 [8] - 维持"做一成一"的拿地标准 重点关注优质地块 [12] 资金状况 - 总借贷规模1430.27亿元 较去年底增加4.3% [13] - 银行借款1169.24亿元 较2024年底增加11.8% [13] - 银行存款及现金667.95亿元 较去年底减少8.5% [13] - 有息负债较去年底增加58亿元 主要因上半年拿地投入及开发贷增加 [13] 未来展望 - 全年收入水平预计与去年相当 [3] - 毛利率预计低于2024年 但已售未结项目毛利率达15%左右 未来将温和回升 [5] - 2025年自投项目销售额目标1600亿元 [9] - 负债总额下降方向不变 预计年底降幅与去年相当 [13]

土地储备排名 - 2025年1-7月前50家房地产企业累计新增土地储备3398.59万平方米，同比增长11.45% [8] - 全口径土地储备前三名为中海地产309.37万平方米、保利发展控股241.97万平方米、绿城中国206.03万平方米 [2][11] - 权益拿地金额前三名为中海地产550.06亿元、绿城中国484.39亿元、保利发展控股462.62亿元 [11][13] 土地市场动态 - 7月单月前50房企新增土地建筑面积490.89万平方米，环比大幅上升37.38% [4][8] - 一二三线城市住宅用地成交建筑面积2125.45万平方米，环比下降25.36% [6][24] - 成交楼面均价5471.24元/平方米，环比下降34%但同比上升18.02% [6][24] 企业投资策略 - 头部央企国企主导核心地块获取，中海地产7月在上海、深圳等地获取5宗地块权益金额148.97亿元 [11] - 民企采取精准拿地策略，伟星房产以28.13%溢价率获杭州拱墅区地块 [15] - 滨江集团在杭州获取2宗地块权益金额33.67亿元 [11] 区域市场分化 - 三线城市土地供应呈现量价齐升，供应宗数环比增长21.28%楼面价环比上升15.75% [5][18] - 二线城市供应量价齐跌，供应建筑面积环比下降43.28%楼面价环比下降34.65% [18][19] - 核心城市优质地块溢价率高，上海浦东地块溢价率40%深圳宝安地块溢价率34.81% [38] 政策支持措施 - 7月新增专项债发行6169.36亿元，创年内单月最高纪录 [22] - 全国已公示1105个专项债收储项目资金规模约10263.35亿元 [22] - 深圳通过专项债收储华发股份7块商业用地涉及金额44.05亿元 [23] 产品结构变化 - 低密度地块供应成为新趋势，苏州工业园区地块容积率1.02限高24米 [20] - 招商局地产在常熟获取容积率1.05的低密度宅地溢价率10.91% [28] - 珠海金湾宅地要求每户设置无人机投递平台 [42] 城市更新进展 - 重庆已完成2.8万户城中村改造任务 [7][41] - 上海宣布2026年全面启动城中村整体改造 [7][40] - 越秀集团启动广州珠江新城151.19亿元城市更新项目 [42]

行业市场展望 - 上海放松措施推动热点城市成交量放量 价格基本止跌企稳 [1] - 多数城市成交仍处低位 行业真正走出低谷需数个季度信心修复 [1] - 政策累积效应显现 下半年房地产市场有望逐步探底企稳 [1] 销售业绩表现 - 上半年实现合同销售金额1222亿元 行业排名升至第二位 [1] - Top10房企销售平均降幅14% 公司降幅仅3.4%基本持平去年同期 [2] - 自投项目平均销售价格达34984元/平方米 体现强产品溢价力 [2] 项目运营管理 - 推出17个首开及分期项目 价格兑现率88% 去化兑现率82% [2] - 北京和樾玉鸣首开去化率98% 获北京套数金额双冠王 [2] - 杭州咏湖云庐八开八罄 动态货值增6亿元 利润率提升7.8% [2] 库存去化策略 - 2021年及以前存量项目去化指标完成率达104% [3] - 坚持流量安全前提 分类管理存量项目 新项目争取溢价 [3] - 计提存货减值19.38亿元 主要集中于2021年获取项目 [3] 土地获取布局 - 新增35个项目 总建筑面积355万平方米 新增货值907亿元 [4] - 一二线城市货值占比88% 杭州占比近半 [4] - 平均楼面价13591元/平方米 体现优质地块精准布局 [4] 财务稳健状况 - 现金短债比达2.9倍创历史新高 货币资金总额668亿元 [4] - 银行借款占比提升至81.7% 一年内到期借款占比降至16.3% [5] - 平均融资成本3.6% 同比下降40个基点 期末进一步降至3.4% [5] 融资能力优化 - 公开市场发行77亿元债券 利率逐季下降至3.27% [5] - 成功发行5亿美元三年期优先票据 重启美元债融资 [5] - 负债总额持续下降 资源配置与运营效率不断优化 [5]