财务表现 - 净收入总额493.39亿元人民币 同比增长24.13% [1] - 净利润21.57亿元人民币 同比减少7.2% [1] - 每股基本净收益0.64元人民币 [1] - 第三季度收入指引225-230亿元人民币 低于野村预估的233亿元人民币 [1] - 第三季度净利润率指引约4.5% 对应净利润约10亿元人民币 显著低于野村预估的18亿元人民币 [1] 公司行动 - 股份回购授权从30亿美元增加至50亿美元 [1] - 股份回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] 市场反应 - 股价下跌4.17%至48.44港元 [1] - 成交额3.25亿港元 [1] - 野村指出第二季度业绩符合预期但第三季度指引低于预期 [1]

业绩表现 - 净收入总额493.39亿元人民币 同比增长24.13% [1] - 净利润21.57亿元人民币 同比减少7.2% [1] - 每股基本净收益0.64元人民币 [1] 股份回购计划 - 股份回购授权从30亿美元增加至50亿美元 [1] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] 业绩指引与预期 - 第三季度收入指引225亿至230亿元人民币 低于野村预估的233亿元 [1] - 第三季度净利润率指引约4.5% 显著偏弱 [1] - 第三季度净利润指引约10亿元人民币 远低于野村预估的18亿元人民币 [1] 市场反应 - 股价下跌4.17%至48.44港元 [1] - 成交额3.25亿港元 [1]

核心财务表现 - 2025年上半年总交易额达17224亿元 同比增长17.3% [1] - 净收入493亿元 同比增长24.1% [1] - 净利润21.62亿元 较上年同期23.33亿元有所下降 [1] - 美股财报发布后盘中最大涨幅超4% [1] 运营规模扩张 - 活跃门店数58664家 同比增长超32% [1] - 活跃经纪人达491573名 同比增长超19% [1] - 多个全国性和地方性大中型经纪品牌加入平台 [1] 战略方向调整 - 从规模扩张转向效率驱动发展新阶段 [2] - 通过AI技术突破提升生产力 [2] - 坚决不做开发商 商业模式坚持做轻 [3] - 除成都金融城三期和上海奉贤新城项目外 不再做自操盘项目 [3] 业务创新举措 - 家装家居业务聚焦商圈精耕 [2] - 房屋租赁业务引入AI重构运营 实现AI与人协同作业 [2] - 通过贝好家业务板块打磨C2M能力 [2] - 在租赁业务中应用AI解决非标问题 包括智能定价和规范数据采集 [2] 资本管理行动 - 股份回购授权从30亿美元增加至50亿美元 [1] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] 行业环境特征 - 中国房地产市场住房成交总额保持平稳 [1] - 2025年第二季度市场进入调整期 [1] - 消费者需求发生巨大转变 [2] - 传统开发模式以土地和资金为核心生产要素 [2]

财务业绩表现 - 2025年第二季度总交易额8787亿元 同比增长4.7% [2] - 净收入260亿元 同比增长11.3% [2] - 净利润13.07亿元 经调整净利润18.21亿元 [2] 业务板块表现 - 存量房业务GTV达5835亿元 同比增长2.2% [2] - 新房业务GTV达2554亿元 同比增长8.5% [2] - 家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% [2] - 房屋租赁服务净收入57亿元 同比增长78% [2] 业务结构优化 - 非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [2] 股份回购计划 - 股份回购授权由30亿美元增加至50亿美元 [2] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [2] - 2025年第二季度回购金额约2.5亿美元 [2] - 上半年累计回购3.94亿美元 占2024年末总股本1.7% [2] - 自2022年9月启动以来累计回购20.2亿美元 占初始股本10.3% [2]

财务业绩表现 - 公司第二季度总交易额8787亿元 同比增长4.7% [1] - 净收入260亿元 同比增长11.3% [1] - 净利润13.07亿元 经调整净利润18.21亿元 [1] 业务板块表现 - 存量房业务GTV达5835亿元 同比增长2.2% [1] - 新房业务GTV达2554亿元 同比增长8.5% [1] - 家装家居业务净收入46亿元 同比增长13% [1] - 房屋租赁服务净收入57亿元 同比增长78% [1] 业务结构优化 - 非房产交易服务业务净收入占比达41% 创历史新高 [1] 股份回购计划 - 股份回购授权由30亿美元增加至50亿美元 [1] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] - 第二季度回购金额约2.5亿美元 [1] - 上半年累计回购金额3.94亿美元 占2024年末已发行总股本1.7% [1] - 自2022年9月启动回购以来累计回购20.2亿美元 占启动前已发行总股本10.3% [1]

核心财务表现 - 2025年第二季度总交易额（GTV）达8787亿元人民币，同比增长4.7% [1] - 净收入260亿元人民币，同比增长11.3% [1] - 净利润13.07亿元人民币，经调整净利润18.21亿元人民币 [1] 业务结构优化 - 非房产交易服务业务净收入占总净收入比例达41%，创历史新高 [1][2] - 二手房业务单量同比增长26%，占房产买卖交易单量比例提升至76% [1] - 新房业务GTV达2554亿元人民币，同比增长8.5% [2] 存量房与新房业务 - 存量房业务GTV达5835亿元人民币，净收入67亿元人民币 [1] - 新房业务净收入86亿元人民币，同比增长8.6% [2] - 平台活跃门店数58,664家，活跃经纪人491,573人 [2] 新兴业务增长 - 家装家居业务净收入46亿元人民币，同比增长13% [3] - 家装家居业务贡献利润率32.1%，同比提升0.8个百分点 [3] - 租赁业务在管房源超59万套，净收入57亿元人民币，同比增长78% [4] 技术创新与应用 - AI工具"来客"已覆盖超过33.5万经纪人，用于提升获客转化能力 [2] - AI助手"布丁"7月会话量环比增长59%，人均使用时长增加14% [2] - 家装家居集采比例提升至60%以上，采购单价显著下降 [3] 战略发展与资本运作 - 股份回购授权从30亿美元增加至50亿美元，计划延长至2028年8月31日 [1] - 持续推进"一体三翼"战略，拓展家装家居、租赁、贝好家等业务 [2][5] - 贝好家业务采用C2M模式为开发商提供全链路综合服务 [4]

核心财务表现 - 公司第二季度总交易额8787亿元，同比增长4.7% [2] - 第二季度净收入260亿元，同比增长11.3% [2] - 非房产交易服务业务净收入占总净收入比例达到41%，创历史新高 [2][5] 房产交易业务（一体业务） - 平台二手业务单量同比提升26%，高于市场约19%的增速 [4] - 平台新房单量同比提升19%，远高于市场表现 [4] - 存量房业务GTV达到5835亿元，同比增长2.2% [4] - 新房业务GTV实现2554亿元，同比增长8.5% [4] - 活跃门店超5.8万家，活跃经纪人达49万 [3] - 成功吸引广州合富置业、天津宝原地产等多个行业优质品牌加入 [4] 家装家居业务 - 第二季度家装家居业务实现净收入45.7亿元，同比增长13.0% [6] - 业务贡献利润率达32.1%，同比提升0.8个百分点 [6] - 设计师月均单量从去年约0.8单提升至今年二季度1.2单以上 [9] - 职业化项目经理月人均接单量为去年均值的2倍以上 [6] 租赁业务 - 第二季度租赁业务净收入56.7亿元，同比增长78.0% [6] - 在管房源规模超过59万套 [6] - 资管经理人均在管房源量由去年104套提升至今年127套 [6] - 今年6月收房数量较去年同期涨幅61.5% [6] 贝好家开发业务 - 已在北京、上海等9个城市累计落地15个项目 [7] - 以C2M为核心理念，为开发商等合作伙伴提供综合服务 [7] - 在成都贝宸S1项目超过108个细节上做出改进 [7] AI技术应用 - AI CRM工具"来客"已落地60多个城市，超33.5万经纪人使用 [8] - 北京、上海渗透率均达到75%以上 [8] - AI助手"布丁"7月份会话量环比增长59%，人均使用时长增加14% [9] - 采用"AI+人"协同作业模式，AI处理80%标准化工作 [9]

财务业绩表现 - 第二季度总交易额达8787亿元 同比增长4.7% [1] - 净收入达到260亿元 同比增长11.3% [1] - 经调整净利润为18.21亿元 [1] 公司资本运作 - 股份回购授权由30亿美元增加至50亿美元 [1] - 回购计划期限延长至2028年8月31日 [1] 市场反应 - 股价盘初涨超4.3% 报19.64美元 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总GTV为人民币8787亿元 同比增长47% [11] - 第二季度总收入为人民币260亿元 同比增长113% [11] - 第二季度毛利率为219% 同比下降6个百分点 [11] - 第二季度GAAP净利润为人民币131亿元 同比下降312% [11] - 第二季度非GAAP净利润为人民币182亿元 同比下降324% [11] - 第二季度经营现金流净流入人民币826亿元 [30] - 新房DSO为51天 保持健康水平 [30] - 截至第二季度末 现金流动性(不包括客户存款)约为人民币700亿元 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 存量房交易服务第二季度收入为人民币67亿元 同比下降84% 环比基本持平 [15] - 存量房交易服务第二季度GTV为人民币5835亿元 同比基本稳定 [15] - 存量房交易服务第二季度贡献利润率为399% 同比下降75个百分点 环比上升18个百分点 [15] - 新房交易服务第二季度GTV为人民币2554亿元 同比增长85% 环比增长10% [17] - 新房交易服务第二季度收入为人民币86亿元 同比增长86% 环比增长67% [18] - 新房交易服务第二季度贡献利润率为244% 同比下降06个百分点 环比上升1个百分点 [18] - 家装家居业务第二季度收入为人民币46亿元 同比增长13% [21] - 家装家居业务第二季度贡献利润率为321% 同比上升08个百分点 环比下降04个百分点 [21] - 房屋租赁服务业务第二季度收入创历史新高 达人民币57亿元 同比增长78% [23] - 截至第二季度末 管理租赁单元数超过59万间 去年同期为31万间 [24] - 房屋租赁服务业务第二季度贡献利润率为84% 同比上升25个百分点 环比上升16个百分点 [24] - 新兴及其他服务第二季度收入为人民币432亿元 同比下降506% 环比增长235% [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 上半年平台存量房销售套数同比增长26% 超过贝壳研究院估计的19%市场增长率 [12] - 上半年平台新房订单量同比增长19% 超过贝壳研究院估计的6%市场降幅 [13] - 平台存量房销售占房屋交易订单比例从2021年的51%上升至今年同期的76% [13] - 上半年活跃门店数量同比增长30% 其中非链家门店活跃数量同比增长368% [14] - 上半年活跃经纪人数量同比增长195% 其中非链家经纪人数量同比增长近24% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 非房屋交易服务收入占总收入比例达41% 凸显多元化增长动力 [10] - 公司明确表示永远不会成为开发商 坚持轻资产商业模式 [25][52] - 战略重点从规模扩张转向效率提升 通过AI驱动精细化运营 [35][38] - 家装业务采用社区化运营和全服务精品店模式 缩短与用户的物理和心理距离 [40][43] - 租赁业务通过组织重构 产品模式优化和数字化流程提升运营效率 [48][49] - 被窝家业务提供C2M产品解决方案和营销服务 不提供资金解决方案 [53][100] - AI技术应用成为提升下一代生产力的关键驱动力 在多个业务场景取得成效 [74][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度市场复苏势头放缓 主要由于国际贸易摩擦和早期政策措施的滞后影响 [8] - 因去年中期密集政策形成高基数 第二季度房地产市场出现同比下降 [9] - 7月以来市场下行加速 存量房交易量环比下降超5% 价格下降15% [64] - 市场前景取决于未来政策节奏和供需平衡改善 两者都是恢复信心的关键 [65] - 需求端政策仍有放松空间 供应端高质量住房供应可提升市场情绪和交易量 [66] - 公司将继续通过积极股票回购增强股东回报 回购授权增至20亿美元并延长至2028年8月31日 [32] 其他重要信息 - 第二季度门店成本为人民币762亿元 同比增长119% 环比基本稳定 [27] - 第二季度其他成本为人民币588亿元 同比增长152% 环比增长75% [27] - 第二季度GAAP营业费用总额为46亿元 同比增长31% 环比增长97% [28] - 行政费用为人民币21亿元 同比基本持平 环比增长11% [28] - 销售和营销费用为人民币19亿元 同比相对稳定 环比增长71% [28] - 研发费用为人民币633亿元 同比增长256% 环比增长85% [28] - 截至2025年6月 自2022年9月启动回购计划以来已回购约20亿美元股票 占计划开始前总股本的103% [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第二季度存量房市场概况及下半年展望 - 第一季度市场开局良好 但第二季度交易量和价格显著走弱 [59] - 上半年全国新房销售同比下降52% 1200家开发商销售降幅达109% [59] - 6月存量房交易量同比下降8% 房价环比下降17% [61] - 租金相对稳定 6月租金收益率达25% 比最低点高40% [62] - 7月市场下行加速 存量房交易量环比下降超5% 价格下降15% [64] - 市场路径取决于未来政策节奏和供需平衡改善 [65] - 需求端政策仍有放松空间 供应端高质量住房供应可提升市场情绪 [66] 问题: 行业下行期公司采取的措施和增长策略 - 将放缓门店和经纪人增长步伐 更注重效率 [69] - 在不同城市采取差异化策略 在北京上海整合低效门店和经纪人 [70][71] - 通过科学管理运营增强竞争力 包括基于积分的门店激励系统等 [72] - AI技术成为提升效率的关键 多个AI应用已显示良好效果 [74] - AI驱动的CRM产品在59个城市使用 超过335万经纪人使用 [76] - 在线AI服务系统Puxin在11个城市测试 7月MAU达78万 [77] 问题: 房地产新发展模式带来的机遇 - 高质量住房和现房销售新模式快速推进 [80] - 新标准产品短期内佣金率较低 但目前仅占约10%单位 [82] - 当新标准产品占比超过30%时 佣金率将匹配旧标准产品 [82] - 被窝家业务提供C2M产品解决方案和整合营销服务 [83] - 定价预测能力帮助开发商客观评估价格趋势 [84] - 客户洞察能力帮助开发商精准定位产品 [86] 问题: 家装家居业务增长驱动和优化空间 - 上半年收入达人民币751亿元 同比增长165% [89] - 上半年分部利润率为323% 同比上升13个百分点 [89] - 通过整合品牌和SKU降低采购成本 主要辅材集中采购率超过60% [91] - 优化订单分配规则 项目经理月均接单量比去年翻倍 [92] - 关闭表现不佳的大型门店 开设小型精品店 [93] - 北京地区收入从2023年7亿元增长至今年上半年15亿元 [96] - 城市层面营业利润率从2023年约5%上升至2025年同期超11% [96] 问题: 被窝家业务未来计划和投资预算 - 明确不会成为开发商 坚持轻资产模式 [99] - 除成都金融城和上海奉贤新城项目外 不会独立运营其他项目 [99] - 为平台模式提供全流程服务 包括产品解决方案和营销服务 [100] - 对自有资金峰值总投资设定严格上限 [101] - 基于6月30日已部署金额 将追加不超过10亿元自有资金 [101] - 两个自营开发项目退出后 将进一步降低自有资金占用上限 [101]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度总GTV为人民币8787亿元 同比增长4.7% [10] - 第二季度营收达到人民币260亿元 同比增长11.3% [10] - 第二季度毛利率为21.9% 同比下降6个百分点 [11] - 第二季度GAAP净利润为人民币13.1亿元 同比下降31.2% [11] - 第二季度非GAAP净利润为人民币18.2亿元 同比下降32.4% [12] - 第二季度经营现金流净流入人民币8.26亿元 [28] - 第二季度新房DSO为51天 保持健康水平 [28] - 截至第二季度末 现金流动性约为人民币700亿元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 存量房交易服务第二季度营收为人民币67亿元 同比下降8.4% [15] - 存量房交易服务第二季度GTV为人民币5835亿元 同比基本持平 [15] - 存量房交易服务第二季度贡献利润率为39.9% 同比下降7.5个百分点 [15] - 新房交易服务第二季度GTV为人民币2554亿元 同比增长8.5% [16] - 新房交易服务第二季度营收为人民币86亿元 同比增长8.6% [17] - 新房交易服务第二季度贡献利润率为24.4% 同比下降0.6个百分点 [17] - 家装家居业务第二季度营收为人民币46亿元 同比增长13% [20] - 家装家居业务第二季度贡献利润率为32.1% 同比上升0.8个百分点 [20] - 房屋租赁服务业务第二季度营收达到创纪录的人民币57亿元 同比增长78% [22] - 房屋租赁服务业务第二季度贡献利润率为8.4% 同比上升2.5个百分点 [23] - 新兴及其他服务第二季度营收为人民币4.32亿元 同比下降50.6% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 上半年平台存量房交易量同比增长26% 超过贝壳研究院估计的19%市场增长率 [12] - 上半年平台新房订单量同比增长19% 超过贝壳研究院估计的6%市场降幅 [13] - 存量房销售占平台总房屋交易订单比例从2021年的51%上升至今年同期的76% [13] - 截至第二季度末 管理租赁单元超过59万套 相比2024年同期的31万套大幅增长 [23] - 上半年活跃门店数量同比增长30% 其中非链家门店增长36.8% [14] - 上半年活跃经纪人数量同比增长19.5% 其中非链家经纪人增长近24% [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重心从规模扩张转向效率提升 重点提高单店和单经纪人生产力 [34][65] - 实施社区中心运营策略 在北京开设首家全服务家装高端门店 [39] - 通过AI技术重塑业务流程 在租赁业务中部署AI人机模式处理标准化工作 [48] - 贝壳家业务坚持轻资产模式 不成为开发商 不提供任何形式的资金解决方案 [23][94] - 建立AI项目矩阵 开发不同AI应用 包括AIGC营销和AI驱动的CRM产品 [69] - 通过集中采购和优化订单派发规则降低成本 家装业务集中采购率超过60% [87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第二季度市场复苏势头减弱 主要由于国际贸易摩擦和早期政策措施的消化影响 [8] - 房地产市场出现同比下滑 主要由于去年中期密集利好政策造成的高基数 [8] - 7月以来市场下行加速 存量房交易量环比下降超过5% 价格下降1.5% [60] - 新房认购量环比下降25% 表明市场进入急剧调整期 [60] - 市场前景取决于未来政策节奏和供需平衡改善 两者都是恢复信心的关键 [61] - 政策仍有空间 包括需求侧的限购放松和供给侧的高质量住房供应 [62] 其他重要信息 - 非房屋交易服务收入占总收入比例达到41% 显示多元化增长动力 [9] - 公司持续回购股票 截至2025年6月已回购约20亿美元股票 占计划开始前总股本的10.3% [29] - 董事会批准扩大股票回购计划授权至10亿美元 并将计划延长至2028年8月31日 [30] - 家装业务客户投诉率从去年同期的超过25%降至今年第二季度的低于10% [90] - 北京地区家装业务营收从2023年的超过7亿元增长至2024年的11.5亿元 2025年上半年超过15亿元 [91] 问答环节所有提问和回答 问题: 第二季度二手房市场概况及下半年展望 [55] - 第二季度市场交易量和价格显著走弱 6月交易量同比下降8% 房价环比下降1.7% [57] - 7月以来市场下行加速 存量房交易量环比下降超过5% 价格下降1.5% [60] - 市场前景取决于未来政策节奏和供需平衡改善 政策仍有空间支持市场复苏 [61][62] 问题: 在市场下行背景下采取了哪些措施提升效率 [64] - 将放缓门店和经纪人增长步伐 更加注重效率提升和可持续发展 [65] - 在不同城市采取差异化策略 在北京和上海整合低效门店和淘汰低效经纪人 [66] - 通过AI技术提升效率 AI驱动的CRM产品已在59个城市使用 覆盖超过33.5万经纪人 [72] 问题: 房地产新发展模式带来的机遇 [76] - 新规产品目前仅占单位数的10%左右 对经纪渠道销售市场整体影响较小 [78] - 定价预测能力帮助开发商客观评估价格趋势 避免错误定价造成的利润损失 [80] - 客户洞察能力可精确定位潜在客户及其需求 帮助开发商精准定位产品 [82] 问题: 家装家居业务的增长驱动和成本优化空间 [85] - 家装业务通过集中采购和SKU整合降低材料成本 集中采购率超过60% [87] - 优化订单派发规则和提高系统订单分发能力提升服务提供商工作效率 [88] - 关闭表现不佳的大型门店 开设小型高端家装门店 探索一站式全服务模式 [89] 问题: 贝壳家业务的未来计划和投资预算 [93] - 坚持轻资产商业模式 除成都和上海两个项目外 不会独立运营其他项目 [94] - 将为自有资金峰值总投资设定严格上限 额外自有资金投资不超过10亿元 [96] - 成都和上海两个自营项目退出后 将进一步降低自有资金占用上限 [96]