公司动态 - 融创中国董事会主席孙宏斌时隔两年首次公开露面 出席公司股东周年大会 并表态最困难的时候已经过去 [1] - 公司2025年1月21日公告显示 154亿元境内债重组方案全部通过 成为行业首家完成境内公司债券整体重组的房企 [1] - 2025年4月公司以8亿元购回40亿元境内债券 正推进股票及股票经济收益权兑付相关工作 [1] 债务重组进展 - 4月17日推出境外债务重组支持协议 涉及95.5亿美元(约680亿元人民币)境外债务 [1] - 新方案采取全额债权转股权 向债权人分派两种新强制可转债 [1] - 第一类可转债转股价6.80港元/股 重组生效日可转股 [2] - 第二类可转债转股价3.85港元/股 重组后18-30个月可转股 总量不超过债权总额25% [2] - 重组方案在2个月内获得75%债权人同意 若成功将压降近700亿元偿债压力 年利息支出可节约数十亿元 [2] 财务表现 - 2024年公司收入740.2亿元 同比下滑52.01% [2] - 2024年公司拥有人应占亏损257亿元 较2023年79.7亿元扩大 [2] - 权益总额从837.9亿元下降至551.5亿元 [2] 市场影响 - 按当前股价1.48港元计算 债权人资产将至少直接打4折 [2] - 后续大量转股可能导致股价承压 债权人回本可能更少 [2]

债务重组进展 - 公司境内债务重组方案已获债权人会议批准 总规模154亿元 包括现金要约收购 股票及/或股票经济收益权兑付 以资抵债 未选择上述选项的债券将延期5至9.5年 年利率下调至1% [2] - 2025年4月公司以约8亿元购回约40亿元境内债券 正推进股票及/或股票经济收益权兑付工作 [2] - 境外债务重组规模约95.5亿美元 新方案拟全额债权转股权 向债权人分派两种新强制可转债 并设计股权结构稳定计划 [2] - 截至公告日 75%境外债务持有人已加入重组支持协议 相关聆讯定于2025年9月15日在香港召开 [3] 财务影响 - 若境内外债务重组成功 公司整体偿债压力将压降近700亿元 每年利息支出可节约数十亿元 [4] - 自2025年4月28日以来 公司已达成41亿元贷款展期 并通过新增融资 保交楼专项借款等途径获得资金6.2亿元 [5] 战略规划 - 2025年公司将全力完成境内债务重组方案执行 并争取彻底化解境外债务风险 [6] - 开发业务将聚焦北京 上海 西安等核心一二线城市 不再扩张至多城市 同时运营业务预计未来两三年将有较大突破 [8] - 公司管理层认为最困难时期已过 对2025年发展持乐观态度 预计表现将优于2024年 [7][8]

债务重组进展 - 境内债务重组总规模154亿元 方案包括现金要约收购 股票及/或股票经济收益权兑付 以资抵债 未选择上述选项的债券将延期5至9.5年 年利率下调至1% [2] - 境内债务重组方案已获债权人会议批准 2025年4月以约8亿元购回约40亿元境内债券 正推进股票及/或股票经济收益权兑付工作 [2] - 境外债务重组总规模约95.5亿美元 新方案拟全额债权转股权 分派两种新强制可转债 设计股权结构稳定计划应对管理层持股稀释问题 [2] - 境外债务重组支持协议已获75%未偿还本金总额持有人加入 相关聆讯定于2024年9月15日在香港召开 [2] 财务影响 - 若境内外债务重组成功 整体偿债压力将压降近700亿元 每年利息支出可节约数十亿元 [3] - 自2024年4月28日以来 已达成41亿元贷款展期 通过新增融资 保交楼专项借款等途径获得资金6.2亿元 [3] 战略规划 - 开发业务将集中在北京 上海 西安等核心一二线城市 聚焦产品品质 收缩城市布局 [3] - 运营业务和能力预计在未来两三年有较大突破 [3] - 公司最困难时期已过 2025年表现预计优于2024年 [3] 管理层表态 - 2025年目标为完成境内债务重组方案落地执行 彻底化解境外债务风险 [3] - 公司对未来发展持乐观态度 尽管面临挑战 [1][3]

行业整体表现 - 2025年上半年百强房企累计销售操盘金额16526.8亿元，同比下降10.8%，降幅较1-5月扩大3.8个百分点 [1][5] - 全口径销售金额超千亿房企数量从2024年同期的5家减少至3家（保利发展1452亿元、中海地产1201.3亿元、华润置地1103亿元） [1][14] - 6月单月百强房企销售操盘金额3389.6亿元，环比增长14.7%，近六成房企单月业绩环比增长 [1][2][4] 企业梯队分化 - TOP30房企销售操盘金额门槛同比微增1.2%至119.8亿元，其他梯队门槛均下降 [8] - TOP21-30梯队房企累计销售规模同比持平，TOP10/TOP11-20/TOP51-100梯队同比降低 [11] - 6月单月业绩环比增幅超30%的房企达28家，包括中海地产、华润置地、招商蛇口等头部企业 [4] 区域市场特征 - 30个重点城市6月新房成交1034万平方米，上半年累计成交规模与去年同期持平 [15] - 核心一二线城市（京沪深杭蓉）因高得房率产品集中入市，开盘去化率维持高位 [15] - 三四线城市成交已跌至底部，市场呈现"有价无市"停滞状态 [15] 头部企业排名 - 6月操盘金额前三：中海地产282.6亿元、保利发展268亿元、绿城中国256.7亿元 [16] - 全口径销售前三：中海地产296.9亿元、保利发展290.4亿元、华润置地234.5亿元 [19] - 权益销售前三：中海地产273.7亿元、保利发展229.2亿元、招商蛇口155.8亿元 [23]

融创中国融资与销售策略 - 公司正在寻求新增融资以支持业务发展 [1] - 公司将加速物业销售作为重要战略方向 [1]

房企债务重组进展 - 多家房企债务重组取得积极进展 包括佳兆业、融创、金轮天地等海外债重组基本获债权人通过 截至目前融创、富力、中梁、金科等10多家房企债务重组或重整获批 房企风险出清提速 [1] - 龙光优化债券重组方案 为21笔公司债券及资产支持证券持有人提供新方案 新方案更加突出多元化、自愿性和公平性原则 为重组提供更多资源支持 [1] - 2024年房企债到期规模4828亿元 2025年债务到期规模5257亿元 2025年房企海外债尚有一千多亿元 总体规模较高峰期已明显下滑 房企海外债已度过偿债高峰期 [1] 民营房企海外融资 - 新城发展拟发行3亿美元2028年到期的优先票据 所得资金主要用于同步购买要约 这是近3年来首家重启资本市场融资的民营房企 被视为民营房企海外融资的破冰之举 [2] - 海外债融资或将继续向少量民营房企开放 2025年前5个月民营房企信用债发行仍面向少数尚未出险的品牌房企 中小民营房企和出险房企未能受益 [2] - 海外债高成本特点尚未改变 房企虽有维持海外债融资渠道畅通的需求 但在盈利持续承压背景下 出于管控融资成本需要 高成本海外债可持续性不强 [2] 房企销售与融资环境 - 2025年前5个月TOP100房企销售总额同比下降10.8% 降幅较1-4月微降0.6个百分点 5月单月TOP100房企销售额同比下降17.3% 较4月单月降幅扩大0.5个百分点 [3] - 美联储降息节奏放缓 市场担忧美国长期财政状况和全球金融市场风险 美元债市场波动或将加大 资本市场波动可能对民企稳定发行海外债产生影响 [3]

港A地产股市场表现 - 港股地产股集体大涨 金辉控股一度飙涨超80% 收盘涨36.18% 融创中国涨5.67% 世茂集团涨5.48% 雅居乐集团涨4.88% 远洋集团涨4.81% [1][2] - A股地产股同步上涨 合肥城建涨停9.99% 万通发展涨7.09% 渝开发涨5.68% 新黄浦涨5.58% 招商蛇口涨4.82% 新城控股涨4.32% 滨江集团涨4.23% [2][3] 政策利好推动 - 广州全面取消限购 限售 限价政策 降低贷款首付比例和利率 更好满足住房消费需求 [4] - 国常会强调推进"好房子"建设 在规划 土地 财政 金融等方面予以政策支持 [5] - 要求对全国房地产已供土地和在建项目摸底 优化政策 多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 [6] 行业融资环境改善 - 新城发展发行3亿美元债券 簿记认购金额超8.8亿美元 票面利率11.88% 低于初始指导利率13.25% 成为首家重启美元债融资的民营房企 [7] - 民营房企重启境外融资显示融资环境改善 是行业困境缓和的积极信号 [7] 房地产市场数据改善 - 5月70个大中城市商品住宅销售价格同比降幅收窄 一 二 三线城市新建商品住宅价格同比降幅分别收窄0.4 0.4和0.5个百分点 [8] - 二手房销售价格同比降幅分别收窄0.5 0.4和0.5个百分点 商品房待售面积比4月末减少715万平方米 连续三个月减少 [8] 机构观点与配置方向 - 国金证券认为其他一线城市有望跟随推出类似政策 地产进入新一轮政策敏感期 [10] - 天风证券指出政策表态促进行业止跌企稳 基本面拐点或将近 市场"底部共识"增强 [10] - 配置方向建议关注非国央企困境反转 龙头房企周期韧性 区域型企业市占率提升 二手中介存量交易景气度提升 [10]

港股内房股市场表现 - 金辉控股(09993 HK)股价涨幅超过57% [1] - 富力地产(02777 HK)股价涨幅超过9% [1] - 远洋集团(03377 HK)雅居乐集团(03383 HK)融创中国(01918 HK)股价涨幅均超过6% [1] 行业异动情况 - 港股内房股板块在午盘前出现集体拉升行情 [1] - 多只内房股股价同时出现显著上涨 [1]

境外债重组进展 - 约83%的现有证券持有人已提交加入重组支持协议的函件，整体未偿还本金总额中约74%的现有债务持有人已提交加入重组支持协议的函件 [4] - 基础同意费的截止日期从2025年6月6日延长至2025年6月20日 [4] - 同意债权人将获得一笔以新强制可转换债券形式按面值支付的基础同意费，金额等同于其持有的合格受限债务本金总额的0 5% [4] 债务重组方案 - 境外债二次重组涉及债务求偿额总规模约为95 5亿美元，采用"全额债权转股权"模式 [5][6] - 向债权人分派两种新强制可转债，转股价分别为6 80港元/股和3 85港元/股，后者总量不超过债权总额的25% [6] - 推出"股权结构稳定计划"，债权人每获得分配100美元本金的新强制可转换债券，其中约23美元将发行予主要股东或其指定方 [6] - 允许债权人随时转股，并以新MCB形式安排了高达1%的早鸟同意费 [6] 财务状况 - 2024年公司实现收入740 2亿元，毛利为28 9亿元，有息负债同比减少181 6亿元至2596 7亿元 [8] - 报告期末借贷总额为2596 7亿元，流动和非流动借贷分别为1860 9亿元和735 8亿元 [8] - 现金余额约197 5亿元，到期未偿付借贷本金约1058 0亿元，可能被要求提前还款的借贷本金约645 7亿元 [8] - 目前存续境外债券共有24只，存续余额为74 45亿美元，其中2025年9月30日到期的债券余额为15 6675亿美元 [8] 市场表现 - 6月9日收盘，融创中国股价下跌0 71% [4]

融创中国境外债务重组进展 - 公司境外债务重组获实质性进展，约83%现有证券持有人及74%未偿还本金总额的债务持有人已提交加入重组支持协议函件 [3] - 重组方案为"全额债权转股权"，债权人将分派两类新强制可转债（新MCB），转股价分别为6.80港元/股（可立即转股）和3.85港元/股（18-30个月内转股，不超过债权总额25%） [5] - 境外债重组召集聆讯定于2025年9月15日在香港高等法院召开，完成后95.5亿美元境外债务重组将正式生效 [6] 债务重组行业影响 - 公司将成为行业首家境外债基本清零的大型房企，预计化解债务约600亿元 [3][6] - 房企债务重组节奏加快，旭辉控股、碧桂园、佳兆业等多家出险房企近期宣布化债进展，其中旭辉获92.66%债权人投票赞成73.51亿美元债务重组计划 [7] - 2025年房企债务到期规模达5257亿元，行业预计化债工作将进一步提速 [8] 公司经营数据 - 截至2025年5月底累计实现合同销售金额约160亿元，销售面积59.2万平米，其中5月单月销售额48亿元 [7] - 上海壹号院项目三批次房源单日销售额40.25亿元，年内累计销售额达108.71亿元，成为2025年全国首个单盘破百亿项目 [7] 行业趋势分析 - 房地产行业仍处深度调整期，需政策、企业、金融系统协同推进市场出清与风险化解 [3][8] - 具备稳健现金流、聚焦核心城市及创新能力强的房企有望率先突围 [3] - 中长期需通过优化土地供应结构、降低房贷利率等供给侧改革与需求端刺激重建行业生态 [8]