收入和利润（同比环比） - 合并收入同比增长65%至99.54亿港元（2024年上半年：60.39亿港元）[4][9] - 2025年上半年合并收入增长65%至99.54亿港元，发展物业收入增长176%至64.22亿港元，但投资物业及酒店收入下降5%至35.32亿港元[25][26] - 2025年上半年收入为80.59亿港元，较2024年同期的50.40亿港元增长59.9%[58] - 公司合并总收入为99.54亿港元，合并业绩为26.93亿港元[76] - 物业销售业务收入大幅增长至64.22亿港元，同比增长176%[76] - 2025年上半年毛利为26.50亿港元，较2024年同期的24.70亿港元增长7.3%[58] - 2025年上半年期内溢利为7.44亿港元，较2024年同期的11.28亿港元下降34.0%[58] - 期内溢利为7.44亿港元，同比下降34%[77] - 公司经营溢利为11.55亿港元，同比下降2.9%[77] - 股东应占溢利同比下降22%至6.12亿港元（2024年上半年：7.88亿港元）[4][8] - 基础溢利同比下降30%至9.78亿港元（2024年上半年：14.03亿港元）[4][8] - 公司股东应占溢利为6.12亿港元，较2024年同期的7.88亿港元下降22.3%[58] - 股东应占溢利为6.12亿港元，同比下降22.3%[86] - 每股盈利为0.42港元（2024年上半年：0.54港元）[4][8] - 每股基本盈利为0.42港元，较2024年同期的0.54港元下降22.2%[58] - 每股基本盈利为0.42港元，去年同期为0.54港元[86] - 公司调整后每股盈利按基础溢利计算[109] 成本和费用（同比环比） - 公司合并收入为26.93亿港元，毛利率下降至27%（2024年上半年：27.20亿港元，毛利率45%）[27] - 融资费用为3.31亿港元，同比增长69.7%[80] - 净融资费用上升至3.31亿港元，资本化融资费用下降至8.42亿港元，实际利率降至4.0%[30] - 集团综合平均借贷成本2025年上半年降至4.0%，较去年同期的4.6%改善60个基点[51] 各地区表现 - 内地发展物业收入下降80%至1.76亿港元，香港发展物业收入增长333%至62.46亿港元[27] - 内地物业部合并收入下降至31.43亿港元，合并业绩下降至16.95亿港元[35] - 香港物业部合并收入大幅增长至68.11亿港元，合并业绩为9.98亿港元[41] - 香港发展物业合并收入达62.46亿港元，同比增长333%，但毛利率降至9%[42] - 香港物业销售业绩达5.73亿港元，同比增长277%[76] - 内地税项开支为4.57亿港元，同比下降32.1%[81] - 香港利得税开支为1.29亿港元，去年同期为抵免2.37亿港元[81] 各业务线表现 - 物业销售收入同比增长176%至64.22亿港元（2024年上半年：23.25亿港元）[4] - 物业租赁及其他收入同比下降6%至25.02亿港元（2024年上半年：26.49亿港元）[4] - 酒店营运收入同比下降3%至10.30亿港元（2024年上半年：10.65亿港元）[4] - 投资物业及酒店收入下降5%至35.32亿港元，其中内地租赁物业收入下降5%至19.55亿港元，香港租赁物业收入下降8%至5.47亿港元[27] - 内地投资物业及酒店组合合并收入为29.67亿港元，同比下降4.4%[37] - 内地投资物业（不含酒店）合并租赁收入为19.55亿港元，同比下降4.8%，合并业绩为13.66亿港元，同比下降10.1%[37] - 内地投资物业毛利率为70%，同比下降4个百分点[37] - 内地办公室租赁收入同比下降8%至10.50亿港元，零售租赁收入同比微增1%至6.70亿港元[37] - 内地酒店业务合并收入为10.12亿港元，同比下降3.6%[40] - 香港物业部合并租赁收入2025年上半年为5.47亿港元，同比下降8%[45] - 香港零售物业租赁收入2025年上半年为1.62亿港元，同比下降11%[45] - 香港公寓物业租赁收入2025年上半年为2.09亿港元，同比下降8%，但剔除特殊因素后同比增长5%[45] - 内地物业租务收入同比下降4.8%至19.55亿港元[76] - 香港投资物业合并租赁收入为5.47亿港元，同比下降8.2%，毛利率保持77%[44] 物业销售和合约销售 - 合约销售额达161.86亿港元（2024年上半年：70.44亿港元）[9] - 合约销售额增长130%至161.86亿港元，其中内地销售额增长784%至106.44亿港元，占比66%[32][33] - 香港应占合约销售总额为55.42亿港元，元朗朗天峰贡献20.20亿港元[42] 物业组合和楼面面积 - 公司总物业组合应占楼面面积从2024年底的5010万平方英尺下降至2025年6月30日的4970万平方英尺，减少40万平方英尺[18][19] - 内地发展中物业应占楼面面积为1470万平方英尺，其中上海黄浦区综合用途项目占510万平方英尺[18] - 发展中物业应占楼面面积从2410.6万平方英尺减少至2066.1万平方英尺，而投资物业则从1589.9万平方英尺增加至1847.8万平方英尺[19] - 公司内地及香港待售发展物业应占总楼面面积为840万平方英尺，其中内地占710万平方英尺，香港占130万平方英尺[20] - 公司应占总发展物业落成楼面面积为839.3万平方英尺，其中内地项目占707.6万平方英尺，香港项目占131.7万平方英尺[21] - 主要投资物业及酒店组合应占楼面面积达2133.3万平方英尺，其中内地占85%（1820万平方英尺），香港占15%（310万平方英尺）[22] - 公司计划为投资物业及酒店组合新增760万平方英尺应占楼面面积，包括办公室450万平方英尺、零售290万平方英尺和酒店20万平方英尺[23] - 内地发展中主要综合用途项目总应占楼面面积为759.8万平方英尺，其中上海黄浦区项目占372.8万平方英尺[24] - 集团应占楼面面积增至13,415千平方英尺，办公室出租率保持90%，零售出租率升至90%[39] 财务健康状况和借贷 - 负债比率从2024年底的41.5%改善至2025年6月30日的38.4%，下降3.1个百分点[25] - 负债比率下降至38.4%（2024年末：41.5%）[34] - 集团总借贷额2025年6月30日为596.24亿港元，其中人民币贷款227.58亿港元占比38%[50][52] - 集团现金及银行存款2025年6月30日为142.15亿港元，较2024年底增长27%[52][53] - 集团净借贷额2025年6月30日为454.09亿港元，较2024年底减少6.1%[52] - 集团定息负债比率2025年6月30日按借贷总额计算为50%，较2024年底上升4个百分点[51] - 集团可用财务资源2025年6月30日为498.98亿港元，较2024年底增长31%[53] - 集团外币借贷总额241.43亿港元，其中非人民币外币贷款占比约2%[50] - 可持续融资总额约为594.46亿港元，占公司贷款信贷总额的62%，较2024年底的502.77亿港元（占比58%）有所增长[54] - 公司获得可持续发展挂钩贷款156.75亿港元及绿色贷款7.66亿港元[54] - 公司总借贷596.24亿港元，平均贷款年期为2.7年，约67%贷款需在两年后偿还[55] - 公司负债比率（借贷净额除以总权益）为38.4%，较2024年底的41.5%下降[55] - 现金及银行结存为126.40亿港元，较2024年底的109.79亿港元增长15.1%[60] - 银行贷款总额为596.24亿港元，其中57.78亿港元为一年内到期[91] 投资物业估值和公允价值 - 投资物业组合估值增长至862.91亿港元，录得公允价值亏损2.51亿港元[29] - 投资物业公允价值减少5.85亿港元，同比增加145%[77] - 投资物业公允价值净减少5.85亿港元，主要受香港货仓减值1亿港元和内地商用物业减值4.83亿港元影响[71] - 投资物业总额从年初的842.73亿港元增至862.91亿港元，主要因添置8.48亿港元和汇兑调整17.55亿港元[71] - 内地已落成商用物业价值增长18.1%，从447.75亿港元增至528.63亿港元[71] - 发展中物业转拨至已落成物业共计7.466亿港元，反映项目完工进度[71] - 公司投资物业估值采用资本化比率，香港物业为2.4%至5.0%，内地物业为4.8%至7.0%[75] - 投资物业账面净值增长至862.91亿港元，期内增加848百万港元[89] 税项 - 税项增加至6.09亿港元，主要因无税项拨备回拨（2024年上半年回拨3.19亿港元）[31] - 公司总税项开支为6.09亿港元，较去年同期的4.51亿港元增长35.0%[81] 资产和金融工具 - 按公允价值计量的金融资产总额从2024年末的20.97亿港元下降至2025年中的17.43亿港元，减少3.54亿港元[64] - 第三层金融资产（非可观察输入）总额为15.23亿港元，占金融资产总额的87.4%[64] - 衍生金融工具资产从4.93亿港元大幅减少至1.46亿港元，降幅达70.4%[64] - 以公允价值计量且其变动计入其他全面收益的金融资产增加3800万港元至8.83亿港元，主要因确认利润4400万港元[66] - 以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产减少2500万港元至6.02亿港元，主要因确认亏损1600万港元[66] - 应收第一按揭贷款减少2700万港元至1.12亿港元，降幅19.4%[66] - 公司总资产达2086.05亿港元，较上年末增长3.6%[79] - 应收贸易账款总额增长至4.60亿港元，较去年末1.18亿港元增长289.8%[90] 减值拨备和特殊项目 - 内地发展物业录得减值拨备1.15亿港元，香港土地收回导致2024年上半年一次性拨备4.11亿港元[28] 资本承担和或然负债 - 资本承担总额为98.06亿港元，其中发展物业占81.41亿港元[92] - 或然负债总额为52.67亿港元，主要为联营公司担保43.86亿港元[93] 股息和股东回报 - 中期股息维持每股0.40港元[4][8] - 董事会宣布派发截至2025年6月30日止六个月的中期股息每股0.40港元[106] - 按2025年6月30日已发行的1,451,305,728股普通股计算，中期股息总额约为5.81亿港元[106] - 除净日期为2025年9月10日，股份过户登记将于2025年9月12日暂停办理[106] - 中期股息单将于2025年9月23日或前后寄发给合资格股东[107] 公司管治和股份计划 - 截至2025年6月30日，公司共有约7,350名雇员[99] - 公司通过公开市场购入和结算共1,720,000股股份，其中209,050股股份于奖励股份获归属后转让予获授人[100] - 截至2025年6月30日，根据股份奖励计划以信托方式持有余下4,679,450股股份[100] - 公司确认在截至2025年6月30日的六个月内已全面遵守企业管治守则，除主席兼任行政总裁外[101] - 公司董事包括执行董事郭孔华先生[111] - 公司独立非执行董事包括许震宇先生郑君诺先生李锐博士[111] - 公司非执行董事包括唐绍明女士[111] 关联方交易 - 截至2024年12月31日，关联方交易中的应收款项为10.72亿港元，应付款项为4.19亿港元，担保为16.83亿港元[104] 市场环境和指引 - 香港住宅价格过去四年累计下跌近30%[10][11] 报告和公告信息 - 2025年中期报告将于2025年9月8日或前后发布[108] - 公司公告日期为二零二五年八月二十日[110] - 公司注册于百慕达股份于联交所主板上市[109] - 公司使用多种货币包括澳元港元人民币日元[109] - 公司遵循香港会计准则及联交所上市规则[109][110] - 公司上半年财政年度截至六月三十日止六个月[110]

地产物流产业链全景梳理 - 物流地产是企业经营专业现代化物流设施的载体，开发商根据客户需求选择地点并投资建设专用物流设施 [1] - 现代物流地产以物流园区为核心载体，建设运营物流仓库、配送中心、分拨中心等设施，提供园区租赁、运营、配送等增值服务 [1] - 主要经营环节包括选址拿地、开发建设、运营管理及基金运作 [1] 价值链理论应用 - 物流地产企业需关注价值链战略环节，培养核心能力以形成行业竞争优势 [2] 地产物流产业链区域分布 - 产业链区域分布呈现显著集聚特征，上游土地建材供应集中于东部沿海及中部地区 [5] - 中游开发运营以长三角、珠三角、京津冀为核心，普洛斯、万纬等头部企业在此布局物流园区及高标仓 [5] - 长三角市场成熟度高，租金与空置率差异小，京津冀形成北京高租金核心与天津、廊坊低价补充格局 [5] - 下游租户集中在电商制造业发达的长三角、珠三角及京津冀城市群 [5] 地产物流上市公司经营情况 - 2024年行业分化明显：嘉里建设营收195亿元（毛利率32.8%），大悦城营收357.9亿元（毛利率21.8%），富力地产营收187.7亿元（毛利率-4.7%） [7] - 行业整体受供需影响，部分企业凭借规模区位优势盈利，部分面临挑战 [7] 代表性企业投资布局 - **嘉里建设**：2022年出售香港柴湾、沙田货仓（46.2亿港元），子公司嘉里物流签约宁夏陆港项目（一期2亿元，二期3亿元） [10] - **富力地产**：2020-2021年分两次出售广州空港物流园全部股权（合计52.95亿元），彻底退出物流地产领域 [10] - **金地集团**：近年无新增物流地产投资，重心转向住宅及商办开发 [10] - **顺丰控股**：2024年推进南方顺丰仓储物流REIT上市（底层资产估值30.41亿元），投资21亿元建设常州、惠州产业园 [10] - **传化智联**：截至2024年运营73个公路港项目，总投资超50亿元，包括常德（4亿元）、恩施（10亿元）、荣昌（25亿元）项目 [10] - **南山控股**：旗下宝湾物流2024年主导REIT上市（募资12.19亿元），新增成都新津（7亿元）、合肥（10亿元）物流项目 [10]

盈测与目标价调整 - 瑞银下调嘉里建设今明两年盈测25%至27%，主要因开发项目完成时间表调整、利润率预测降低及利息资本化减少 [1] - 目标价由21.4港元上调至24港元，维持"买入"评级 [1] 私募房地产投资信托基金机会 - 中国私募房地产投资信托基金市场发展为香港发展商提供新资金回收渠道 [1] - 嘉里建设逾40%资产价值与内地投资物业相关，68%内地投资物业符合私募房地产投资信托基金要求 [1] - 以0.29倍市盈率及4.8%至7%保守内地投资物业市值率计算，资产剥离可能推动股价上涨 [1] 物业销售与盈利预期 - 下半年潜在出售"金陵华庭"二期项目受投资者关注 [1] - 预计上半年盈利低于10亿港元 [1] - 综合香港发展物业利润率预计为15%，与去年持平 [1] 租金收入展望 - 预计香港及内地投资物业租金收入将出现中个位数跌幅 [1]

核心观点 - 瑞银下调嘉里建设今明两年盈利预测25%至27% 但上调目标价至24港元并维持买入评级 主要基于私募房地产投资信托基金带来的资产回收潜力 [1] 盈利预测调整 - 下调嘉里建设今明两年盈利预测25%至27% 反映开发项目完成时间表调整、利润率预测降低及利息资本化减少 [1] - 预计上半年盈利低于10亿港元 综合香港发展物业利润率维持15%与去年持平 [1] - 香港及内地投资物业租金收入预计录得中个位数跌幅 [1] 估值与目标价 - 目标价由21.4港元上调至24港元 维持买入评级 [1] - 当前市盈率仅0.29倍 内地投资物业市值率保守预估介于4.8%至7% [1] 资产结构与回收潜力 - 超过40%资产价值与内地投资物业相关 [1] - 68%内地投资物业符合私募房地产投资信托基金要求 [1] - 私募房地产投资信托基金市场发展为香港开发商提供新资金回收渠道 [1] - 资产剥离可能推动股价上涨 下半年潜在出售金陵华庭二期受关注 [1]

会议安排 - 公司将于2025年8月20日举行董事会会议[3] - 会议将批准截至2025年6月30日止六个月中期业绩公告及发布[3] - 会议将考虑派发中期股息（如有）[3] 人员信息 - 公告日期公司执行董事为郭孔华先生[3] - 公告日期公司独立非执行董事为许震宇、郑君诺及李锐博士[3] - 公告日期公司非执行董事为唐绍明女士[3]

基金表现 - 港股通红利低波ETF（520890）8月5日收盘上涨1.19%，成交额755.56万元 [1] - 基金成立于2024年9月4日，管理费率0.50%每年，托管费率0.10%每年 [1] - 业绩比较基准为恒生港股通高股息低波动指数收益率 [1] - 基金经理李茜自2024年9月4日管理该基金，任职期内收益41.71% [1] 规模与流动性 - 截至8月4日，基金最新份额为5650.80万份，规模8007.75万元 [1] - 相比2024年12月31日，基金份额减少54.06%，规模减少45.28% [1] - 近20个交易日累计成交金额1.40亿元，日均成交金额700.48万元 [1] 持仓情况 - 重仓股包括首钢资源（3.83%）、远东宏信（3.69%）、重庆农村商业银行（3.27%）、民生银行（2.74%）、恒基地产（2.63%） [2] - 其他持仓股包括嘉里建设（2.48%）、VTECH HOLDINGS（2.47%）、中国石油股份（2.29%）、中煤能源（2.29%）、阜丰集团（2.28%） [2]

行业概况 - 中国物流地产行业上市公司数量较少，大部分企业侧重地产或物流单一领域，同时涉及物流地产的企业主要与仓储、轻资产运营相关 [1] - 行业企业可分为三类：金地、中储等7家物流地产业务为核心或重要；嘉里、传化等将物流地产作为战略资产；富力、大悦城等物流业务为附属非核心 [1] 上市公司业务布局 - 嘉里建设：内地重点布局物流仓储设施，总资产超千亿港元 [3] - 中储股份：拥有超1000万平方米物流基地网络，央企背景 [3] - 顺丰控股：自营全货机84架，覆盖全球供应链服务 [3] - 万科A：拓展物流仓储与冷链赛道，旗下万纬物流管理高标冷链仓储 [3] - 南山控股：控股宝湾物流品牌，业务涵盖物流园区开发 [3] 上市公司业绩表现 - 2024年营收呈现分化：顺丰控股2844亿元、万科A3432亿元、中国外运1056亿元为千亿级；中储股份631亿元、金地集团753亿元为百亿级；南山控股84亿元、嘉诚国际14亿元为十亿级 [4][5][6] - 毛利率水平：嘉诚国际33%、嘉里建设33%为第一梯队；大悦城22%、南山控股20%为第二梯队；顺丰控股14%、万科A10%为第三梯队 [5][6] - ROE表现：顺丰控股、中国外运、嘉诚国际超8%；富力地产、华远控股、大悦城、万科A为负值 [12] - EPS表现：顺丰控股2.1最优，嘉里建设、嘉诚国际、中国外运为正，富力地产、大悦城、华远控股为负 [13] 区域布局特点 - 华远控股：聚焦京津冀，探索智能物流产业园 [9][10] - 金地集团：覆盖120余城，聚焦核心城市群 [9] - 中储股份：全国20多省设100+仓库，形成网络化布局 [9] - 顺丰控股：以鄂州、嘉兴、深圳为核心布局空港物流设施 [10] - 万科A：上海、广州、沈阳为重点，万纬物流形成全国网络 [11] 业务发展规划 - 中储股份：升级全国仓储网络智能化，与普洛斯合作开发高标仓 [15][17] - 顺丰控股：通过丰泰产业园加大高标仓投入，布局跨境物流节点 [17] - 万科A：万纬物流深耕高标仓与冷链，优化全国布局 [17] - 南山控股：宝湾物流扩大沿江沿海"T型"网络，借助REITs扩张 [17] - 嘉诚国际：聚焦粤港澳大湾区与海南，建设跨境电商智能物流中心 [17][18]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: Kerry Properties Limited 嘉里建設有限公司（於百慕達註冊成立之有限公司） 呈交日期: 2025年8月4日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00683 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | 10,000,000,000 | HKD | | 1 | HKD | | 10,000,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | 10,000,000,000 | HKD | | 1 | H ...

政策影响分析 - 香港特区政府正与中央机构研究放宽内地来港人才调配资金在港买楼限制 [1] - 民建联倡议参考互联互通做法推出"购房资金通"政策 [1] - 政策若落实将缓解香港楼价和库存压力 因内地买家需求可能上升 [1] 政策实施预期 - "购房资金通"政策仍需讨论 预期不会很快推出 [1] - 若计划启动 更可能在大湾区内进行试点 [1] - 任何政策更新都可能释放因美国加息而被压抑的本地需求 [1] 开发商观点 - 瑞银对香港发展商保持正面看法 包括恒基地产(00012 HK) [1] - 瑞银对信和置业(00083 HK)看法正面 [1] - 瑞银对新鸿基地产(00016 HK)及嘉里建设(00683 HK)持积极态度 [1]

南向资金净流入 - 小米集团-W净流入16.65亿港元 净流入比12.37% 收盘价55.300港元下跌2.64% [1][2] - 腾讯控股净流入8.30亿港元 净流入比8.94% 收盘价555.000港元微跌0.09% [1][2] - 阿里巴巴-W净流入7.47亿港元 净流入比10.60% 收盘价120.700港元微涨0.08% [1][2] - 石药集团净流入6.54亿港元 净流入比21.81% 收盘价9.870港元大涨8.46% [2] - 信达生物净流入5.22亿港元 净流入比19.73% 收盘价99.950港元上涨6.44% [2] 南向资金净流出 - 泡泡玛特净流出3.54亿港元 净流出比10.47% 收盘价261.800港元上涨5.91% [1][2] - 中国人寿净流出3.51亿港元 净流出比11.90% 收盘价22.900港元下跌1.08% [1][2] - 金山云净流出3.00亿港元 净流出比24.18% 收盘价7.580港元下跌5.25% [1][2] - 美团-W净流出2.91亿港元 净流出比5.32% 收盘价128.600港元微跌0.62% [2] - 中国移动净流出2.78亿港元 净流出比21.15% 收盘价86.500港元微跌0.35% [2] 高净流入比个股 - 秦港股份净流入比78.68% 净流入34.00万港元 收盘价2.270港元微跌0.87% [1][2] - 重塑能源净流入比76.94% 净流入1053.09万港元 收盘价164.000港元下跌3.19% [1][2] - 沧港铁路净流入比65.01% 净流入439.67万港元 收盘价1.330港元下跌3.62% [1][2] - 美中嘉和净流入比61.71% 净流入4431.44万港元 收盘价6.100港元下跌4.39% [2][3] - 伟禄集团净流入比61.11% 净流入963.16万港元 收盘价8.410港元微跌0.83% [3] 高净流出比个股 - 重庆农村商业银行净流出比61.37% 净流出1.04亿港元 收盘价6.340港元下跌3.50% [1][3] - 中银航空租赁净流出比53.31% 净流出1537.28万港元 收盘价74.100港元微涨0.41% [1][3] - 太古地产净流出比45.99% 净流出2946.62万港元 收盘价20.950港元上涨1.21% [1][3] - 联想控股净流出比45.72% 净流出2954.70万港元 收盘价10.380港元微跌0.76% [3] - 耐世特净流出比44.31% 净流出5245.95万港元 收盘价6.060港元下跌2.88% [3] 资金流向特征 - 生物医药板块表现强势 信达生物净流入5.22亿港元且股价上涨6.44% 百济神州净流入5.17亿港元且股价上涨2.48% [2] - 国有大行出现分化 建设银行净流入4.54亿港元 而农业银行净流出2.53亿港元且净流出比达31.27% [2] - 汽车板块资金流向分化 吉利汽车净流出2.69亿港元且净流出比29.95% 但收盘价微涨0.31% [2] - 港股通资金数据采用T+2结算机制 存在延迟披露特性 [3]