出品 | 子弹财经 作者 | 吴磊 编辑 | 蛋总 美编 | 倩倩 审核 | 颂文 2025年，又是一个豪宅"成交大年"。 克而瑞数据显示，2025年上半年，全国20个核心城市总价1000万元以上新房成交共计2.1万套，其中上海贡献了约34%，超过北京、深圳两座城市之和。 上海强劲的市场需求之下，越来越多的高端住宅加速入市。9月17日，大华集团在上海静安区的高端住宅项目「大华·静安年华」宣布105套房屋取得预售 证。 但和上海豪宅销售火热、不少项目开盘即"日光"的情况不同，这一项目的意向认购客户并不算多。9月28日，「大华·静安年华」官微宣布，72组意向客户 符合上海购房政策，获得了摇号资格。若以此计算，这次首开当天去化率不足70%。 对于大华集团，外界并不熟悉。其实，大华集团是上海本地的老牌房企，成立时间比碧桂园、恒大还要早，只比万科晚了4年，但由于没有登陆资本市 场、规模偏小，名气并不显赫。 当碧桂园、恒大等房企闯入千亿大关之时，大华集团也开启激进扩张之路。只不过，在房地产行业"遇冷"之后，大华集团的业绩也明显承压。 2024年，大华集团营收、利润双下滑。其中，归母净利润同比暴跌54.69%至6.64亿元 ...

上海高端住宅市场销售表现 - 金陵华庭二期120套房源开盘售罄 销售额达98.43亿元 均价20.5万元/平方米[1][2] - 中建·玖上琅宸140套房源当日售罄 销售额32.98亿元 均价14.68万元/平方米[1][2] - 蘭桂坊855推出12套房源开盘售罄 指导价11.7万元/平方米[3] - 一周内8个项目推出954套房源 其中3个高端项目"日光" 2个项目去化超90%[1] 项目定价与产品特征 - 金陵华庭二期主力户型360平方米 总价6000-7500万元 顶层复式865平方米总价超2.82亿元 单价32.68万元/平方米创上海新房备案记录[2] - 金陵华庭二期均价较半年前一期18.9万元/平方米上涨8% 两次开盘总销售额190.77亿元[2] - 中建·玖上琅宸产品为128-210平方米3-4房 认筹率159%[2] - 尚发馨苑备案均价11万元/平方米 较邻近项目保利外滩序12.9万元/平方米低14%[4] 企业战略与项目推进 - 嘉里建设上半年合约销售额161.86亿港元 同比增长130% 上海高端住宅成为重要推动力[2] - 大华集团3月28日以24.8564亿元溢价32.3%拿地 3个月内进入施工阶段 静安年华项目认购率77%[6] - 建发房产收购杨浦地块楼板价5.42万元/平方米 4个月内实现首批房源入市 采取96折加5万元优惠使实际均价降至10.63万元/平方米[7] 市场供需与竞争格局 - 9月上海20个项目开盘 其中5盘宣称"日光" 3盘因认购不足取消摇号[3] - 9月下旬21个新盘将入市 包含6个"10万+"项目 保利外滩启PARK77备案均价13.55万元/平方米 认购率108%[5][6] - 建发海宸首推322套房源为上海今年单次推盘量之最 均价11.08万元/平方米低于预期 认购率128%[7] 行业趋势与市场影响 - 高端住宅热销反映高品质产品对顶端客群的吸引力 带动市场信心提升[3][8] - 房企加速核心区域项目开发 推动产品品质升级 对"金九银十"行情产生积极推动作用[6][8]

核心观点 - 上海高端住宅市场表现强劲 多个项目开盘售罄或触发限售 反映高净值人群购房需求旺盛 [1][3][6][10][13] 项目销售表现 - 外滩瑞府首期119套房源当日售罄 销售额超24.8亿元 认购率168%触发限售 均价14.78万元/平方米 [1] - 金茂璞元99套房源26分钟清盘 均价16.6万元/平方米 [3] - 太古源源邸三期认购率217% 推出83套房源 均价17.6万元/平方米 [6] - 中建·玖上琅宸认购率143%触发限售 推出140套房源 均价14.68万元/平方米 [7] - 金陵华庭认购率190% 推出120套房源 均价20.5万元/平方米 其中865平方米复式房源单价达32.68万元/平方米创上海新房备案单价纪录 [10] 土地市场动态 - 华润置地51.36亿元竞得外滩瑞府地块 楼面价92933元/平方米 溢价率11.97% [3] - 金茂联合庆隆89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块 楼面价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [4] - 中建玖合63.66亿元底价获取大宁地块 楼面价68280元/平方米 [7] - 大华24.8564亿元竞得大宁地块 溢价率32.3% [7] 客户结构特征 - 外滩瑞府非上海籍买家占比65% 其中江苏籍28组 浙江籍26组 江浙沪买家合计超六成 [4] - 项目30%客户来自浦东陆家嘴 20%来自静安 客户群体呈现高知高精尖特征 [4] - 金茂璞元40%客户为瑞虹业主 以上海本地人为主 [4] 市场竞争格局 - 内环土地供应密集导致高端项目集中入市 总价2000-4000万级别竞争激烈 [6] - 大宁板块出现中建·玖上琅宸与大华·静安年华两个10万+项目同台竞争 均价分别为14.68万元/平方米和13万元/平方米 [7] - 开发商通过提升产品品质应对市场竞争 市场化定价促使购房者货比三家 [13] 市场前景预期 - 股票市场走强可能带动经济复苏信心 与楼市形成正向联动效应 [13] - 上海楼市新政释放家庭购房名额 外环外项目去化明显好转 [13] - 10月将推外滩瑞府下一批次房源 预计价格上调 [5]