项目销售表现 - 上海住宅项目金陵华庭第二期首批推出120伙 平均售价达每平方米20.5万元 较3月第一期售价提升8% [1] - 120个单位总值达98亿元 [1] - 基于第一期3月强劲销售表现 对第二期推售持乐观态度 [1] 价格与库存策略 - 第二期剩余40伙存在进一步提价空间 [1] - 第一期约一半签约销售收入尚未入账 [1] 财务影响 - 结合第二期总可售资源 预计净负债比率可能下降至22% [1] - 净负债可能下降42% [1]

报告发布 - 公司于2025年9月8日通知刊发2025年中期报告[2][5][9] - 中期报告英文及中文版本分别上载于公司及联交所网站[2][5] 股东通讯 - 非登记股东获取公司通讯方式及要求[3][4][6][9][10][11] - 股东若想继续收印刷本需进一步书面请求[11] 其他信息 - 公司股份代号为683[11] - 指示适用于后续公司通讯至2026年5月31日[11]

收入和利润表现 - 公司合并收入同比增长65%至99.54亿港元，其中物业销售大幅增长176%至64.22亿港元[5][9] - 合并收入增长65%至99.54亿港元，其中发展物业收入增长176%至64.22亿港元[21] - 公司截至2025年6月30日止六个月总收入为99.54亿港元，较上年同期60.39亿港元增长64.8%[99][100] - 物业销售业务收入大幅增长至64.22亿港元，较上年同期23.25亿港元增长176.2%[99][100] - 收入同比增长59.9%至80.59亿港元[69] - 公司股东应占溢利同比下降22%至6.12亿港元[5][9] - 基础溢利同比下降30%至9.78亿港元[5][9] - 期内溢利同比下降34.0%至7.44亿港元[69] - 公司股东应占溢利同比下降22.3%至6.12亿港元[69] - 公司期内溢利为7.44亿港元，较上年同期11.28亿港元下降34.0%[101][102] - 公司股东应占溢利同比下降22.3%，从7.88亿港元降至6.12亿港元[110][112] - 期内公司股东应占溢利为6.12亿港元，较去年同期的7.88亿港元下降22%[80][81] - 非控制性权益应占溢利为1.32亿港元，较去年同期的3.4亿港元下降61%[80][81] 成本和费用 - 公司毛利率同比下降18个百分点至27%[20] - 合并业绩为26.93亿港元，毛利率下降至27%（2024年上半年：45%）[23] - 公司净融资费用同比增加70%至3.31亿港元[20] - 公司税项支出同比增加35%至6.09亿港元[20] - 公司融资费用为3.31亿港元，较上年同期1.95亿港元增长69.7%[101][102][104] - 总税项开支增长35.0%，从4.51亿港元增至6.09亿港元，其中内地税项开支下降32.1%[105] 发展物业业务表现 - 公司合约销售额同比增长130%至161.86亿港元[9][20] - 合约销售额增长130%至161.86亿港元，其中内地销售额增长784%至106.44亿港元[28][29] - 内地发展物业收入同比下降80%至1.76亿港元，香港发展物业收入同比增长333%至62.46亿港元[22] - 香港物业销售收入达62.46亿港元，较上年同期14.41亿港元增长333.4%[99][100] - 发展物业合并收入为62.46亿港元（2024上半年：14.41亿港元），毛利率为9%（2024上半年：11%）[46] - 2025年上半年内地物业部合并收入31.43亿港元，同比下降21.2%（2024年同期：39.87亿港元）[38] - 发展物业合并收入1.76亿港元同比锐减80%（2024年同期：8.84亿港元），录得亏损300万港元[39] - 内地应占合约销售额106.44亿港元，上海金陵华庭项目贡献99.22亿港元（93.2%）[39] - 香港应占合约销售总额为55.42亿港元（2024上半年：58.40亿港元），其中朗天峰贡献20.20亿港元，缇外贡献18.76亿港元[46][47] 投资物业及酒店业务表现 - 投资物业及酒店合并收入下降5%至35.32亿港元，其中内地租赁物业下降5%至19.55亿港元[22] - 物业租务业务收入25.02亿港元，较上年同期26.49亿港元下降5.5%[99][100] - 酒店营运收入10.30亿港元，较上年同期10.65亿港元下降3.3%[99][100] - 内地投资物业租赁收入19.55亿港元同比下降5%，办公室收入下降8%至10.5亿港元，零售收入微增1%至6.7亿港元[41] - 内地酒店业务合并收入下降至10.12亿港元（2024上半年：10.50亿港元），按年下降4%[44] - 香港投资物业合并租赁收入下降至5.47亿港元（2024上半年：5.96亿港元），同比下降8%，毛利率保持77%[48][49] - 香港零售租赁收入下降11%至1.62亿港元，办公室租赁收入下降8%至1.11亿港元，公寓租赁收入下降8%至2.09亿港元[49] - 住宅租赁组合剔除翻新影响后合并收入略降1%，出租率有所改善[42] 各地区表现 - 香港物业部合并收入增长至68.11亿港元（2024上半年：20.52亿港元），主要由发展物业销售确认增加推动[45] 资产和估值变动 - 公司投资物业公允价值变动亏损2.51亿港元，同比扩大23%[20] - 投资物业组合估值862.91亿港元，录得公允价值亏损2.51亿港元[25] - 投资物业公允价值减少5.85亿港元[69] - 投资物业公允价值减少5.85亿港元，较上年同期2.39亿港元增加144.8%[101][102] - 内地发展物业计提减值拨备1.15亿港元，香港土地收回产生非现金拨备4.11亿港元[24] - 公司发展物业减值拨备为1.15亿港元，较去年同期减少72%[20] - 投资物业公允价值从年初的842.73亿港元增至年中的862.91亿港元，增幅2.4%[93] - 投资物业公允价值变动产生亏损5.85亿港元，主要受香港货仓（-1亿）和内地商用物业（-4.83亿）价值下跌影响[93] - 内地投资物业汇兑调整带来增值17.55亿港元[93] - 投资物业价值增长2.4%至862.91亿港元[73] - 投资物业账面净值增长13.9%，从757.71亿港元增至862.91亿港元[113] - 内地物业资产总值1387.51亿港元，较2024年底1288.95亿港元增长7.6%[103] - 按公允价值计量的金融资产总额从2024年末的209.7亿港元下降至2025年中的174.3亿港元，降幅16.9%[85][86] - 第三层级金融资产（依赖非可观察输入）总额为152.3亿港元，占金融资产总额的87.4%[85] - 衍生金融工具负债从2024年末的4.22亿港元减少至2025年中的2.82亿港元，降幅33.2%[85][86] - 以公允价值计量且其变动计入其他全面收益的金融资产（第三层级）从77.2亿港元增至81.6亿港元，期内确认利润4400万港元[89] - 应收第一按揭贷款（第三层级）从年初的1.39亿港元减少至1.12亿港元，期内偿还2700万港元[89] - 以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产（第三层级）从6.11亿港元降至5.95亿港元，期内确认亏损1600万港元[89] 负债和融资情况 - 公司负债比率较去年底下降3.1个百分点至38.4%[20] - 负债比率下降至38.4%（2024年末：41.5%）[30] - 公司负债比率（借贷净额除以总权益）为38.4%，按借贷净额454.09亿港元及总权益1,181.73亿港元计算[60] - 公司借贷总额为596.24亿港元，现金及银行存款为142.15亿港元，借贷净额为454.09亿港元[57] - 公司外币借贷总额为241.43亿港元，包括208.30亿人民币（227.58亿港元）、1.87亿澳元（9.53亿港元）和80亿日元（4.32亿港元）[55] - 非人民币外币贷款占总借贷596.24亿港元的约2%，人民币银行贷款占38%[55] - 公司利率掉期合约为185.70亿港元，定息负债比率按借贷总额和净额计算分别为50%和65%[56] - 综合平均借贷成本改善至4.0%，较去年的4.6%下降[56] - 公司签订75亿人民币十年期境内项目贷款和80亿港元五年期可持续发展挂钩俱乐部贷款[57] - 公司可用财务资源为498.98亿港元，包括未动用银行贷款信贷356.83亿港元和现金142.15亿港元，较2024年12月31日分别增加33%和27%[58] - 可持续融资总额约为594.46亿港元，占公司贷款信贷总额的62%[59] - 公司总借贷596.24亿港元，平均贷款年期为2.7年，约67%贷款须于两年后偿还[60] - 银行贷款总额基本持平，微增0.1%至596.24亿港元，其中一年内到期贷款减少40.4%[116] - 短期银行贷款减少40.4%至57.81亿港元[73] - 公司综合负债总额904.32亿港元，较2024年底847.01亿港元增长6.8%[103] 现金流和财务资源 - 来自经营业务的现金净额大幅增至83亿港元，而去年同期为9.11亿港元[77] - 公司偿还银行贷款306.12亿港元，同时提取新贷款299.09亿港元[78] - 公司支付股息13.79亿港元，与去年同期持平[78][81] - 公司现金及现金等价物期末余额为126.39亿港元，较期初109.61亿港元增长15%[78] - 现金及银行结存增长15.1%至126.4亿港元[73] - 公司添置投资物业支出8.31亿港元，较去年同期的1.66亿港元大幅增加[77] - 土地订金支出为5.03亿港元，较去年同期的48.56亿港元显著减少[77] 股东权益和资本结构 - 总权益增长1.3%至1181.73亿港元[75] - 公司总权益从期初1166.47亿港元增至1181.73亿港元[80] - 境外业务汇兑差异净额产生25.4亿港元收益[71] - 境外业务汇兑差异净额带来收益25.4亿港元，而去年同期为损失21.45亿港元[80][81] - 合约负债增长181.6%至97.62亿港元[73] - 应收贸易账款激增289.8%，从1.18亿港元增至4.60亿港元[114] - 应付贸易账款骤降79.7%，从6.01亿港元减至1.22亿港元[115] - 资本承担总额减少8.8%，从107.53亿港元降至98.06亿港元[117] - 或然负债总额减少2.9%，从54.27亿港元降至52.67亿港元[118][120] - 为联营公司及合营公司提供的银行信贷担保增加1.5%，达到43.86亿港元[120] 物业组合数据 - 物业组合总楼面面积4970万平方英尺，发展中物业占2066.1万平方英尺[33] - 内地及香港待售发展物业应占楼面面积840万平方英尺[34] - 集团发展物业总应占楼面面积达839.3万平方英尺，其中内地项目占707.6万平方英尺（84.3%），香港项目占131.7万平方英尺（15.7%）[35] - 内地发展物业中武汉项目面积最大达282.3万平方英尺（100%权益），沈阳项目137.8万平方英尺（60%权益）[35] - 投资物业及酒店组合总应占楼面面积2133.3万平方英尺，内地占1820万平方英尺（85%），香港占310万平方英尺（15%）[36] - 投资物业组合中办公室面积787.9万平方英尺，零售面积626.3万平方英尺，酒店面积484.5万平方英尺[36] - 未来六年计划新增投资物业760万平方英尺，其中办公室450万平方英尺（59.2%），零售290万平方英尺（38.2%），酒店20万平方英尺（2.6%）[37] - 上海黄浦区综合项目面积最大达372.8万平方英尺（办公室239.6万+零售133.2万）[37] - 内地投资物业组合楼面面积增长至13,415千平方英尺（2024年底：10,836千平方英尺），办公室出租率90%，零售出租率90%，公寓出租率94%[43] - 香港投资物业出租率：零售97%（2024年底：100%），公寓96%（2024年底：95%），办公室80%（2024年底：78%）[51] - 内地主要物业出租率：上海静安嘉里中心94%，上海浦东嘉里城97%，北京嘉里中心85%（2024年底：87%），深圳前海嘉里中心90%（2024年底：87%）[44] 股息和股东回报 - 公司中期股息维持每股0.40港元[5][9] - 中期股息除净日期为2025年9月10日[156] - 中期股息每股0.40港元将于2025年9月23日派发[157] - 以2025年6月30日已发行1,451,305,728股普通股计算，中期股息总额约5.81亿港元[157] - 除净日期为2025年9月10日，股份过户登记截止时间为2025年9月11日下午4时30分[157] - 股息资格以2025年9月12日股东名册登记为准[157] - 公司目前未持有任何库存股份[157] 公司治理和股权结构 - 郭孔华先生兼任主席及行政总𠄂，持有公司普通股及相关股份权益总计9,002,476股，占股权0.62%[130][122] - 唐绍明女士持有公司普通股及相关股份权益总计50,000股，占股权<0.01%[130] - 公司已发行普通股股份总数为1,451,305,728股[130] - 公司于2025年5月23日股东周年大会批准修订公司细则，以增强股份回购灵活性及符合无纸化上市规则[126] - 审核委员会在2025年上半年举行两次会议，分别讨论年度财务报告及企业管治更新等事项[126] - 李锐博士于2025年5月23日获委任为嘉里建设提名委员会成员[128] - 唐绍明女士于2025年5月23日获委任为嘉里建设提名委员会成员[128] - 许震宇先生于2025年6月30日辞任Heidrick & Struggles相关职务，并于7月28日获任光辉国际新职[128] - 公司确认2025年上半年未发生违反标准守则情况[124] - 公司已采纳员工多元化政策并更新董事多元化政策以加强企业管治[126] - 董事郭孔華於Kerry Group Limited持有252,054,644股普通股，佔股權16.62%[131] - 董事唐紹明於Kerry Group Limited持有3,815,476股普通股，佔股權0.25%[131] - Kerry Group Limited持有本公司874,090,494股普通股，佔股權60.23%[133] - 嘉里控股有限公司持有本公司746,230,656股普通股，佔股權51.42%[133] - Caninco Investments Limited持有本公司312,248,193股普通股，佔股權21.51%[133] - Darmex Holdings Limited持有本公司256,899,261股普通股，佔股權17.70%[133] - Moslane Limited持有本公司73,821,498股普通股，佔股權5.09%[133] 股份奖励计划 - 股份獎勵計劃可授出股份上限為已發行股份總數之10%[140] - 截至2025年6月30日，股份獎勵計劃可授出股份總數為140,994,072股，佔已發行股份總數約9.71%[140] - 報告期內股份獎勵計劃已授出2,046,000股獎勵股份[140] - 股份奖励计划剩余有效期约7.5年[147] - 董事郭孔华累计获授奖励股份1,180,950股[148] - 其他雇员参与者累计获授奖励股份2,793,550股[148] - 报告期内奖励股份归属数量209,050股[148][151] - 已授出奖励股份总数4,136,500股，占已发行股份总数约0.29%[149] - 公司通过公开市场购入1,720,000股股份用于股份奖励计划[151] - 报告期末以信托方式持有奖励股份4,679,450股[151] - 公司雇员总数约7,350名[150] - 2025年4月1日授出奖励股份的公允价值为18.38港元[148] 投资者关系和公司信息 - 公司积极参与投资者会议及研讨会，与财经分析员和基金经理保持定期沟通[160] - 公司总办事处及主要营业地点位于香港鲗鱼涌英皇道683号嘉里中心25楼[166] - 香港股份过户登记分处为卓佳证券登记有限公司，位于香港夏悫道16号远东金融中心17楼[167] - 公司证券代码为香港联合交易所：683，彭博资讯：683 HK，路透社：683.HK[167] - 公司投资者关系联系方式为电话(852) 2967 2200，

报告通知 - 公司2025年9月8日通知刊发2025年中期报告[3][8] 通讯信息 - 公司通讯英文及中文版本分别上传于公司网站和联交所网站[3][6] - 公司通讯包括董事报告、年度账目等多种文件[8][9] 股东事项 - 登记股东需提供有效邮箱地址，否则只能收印刷本[5][8] 联系方式 - 有疑问办公时间致电(852) 2980 1333或电邮683 - ecom@vistra.com[6][8] 股份信息 - 公司股份代号为683[10]

股本信息 - 截至2025年8月底，公司法定/注册股本总额为100亿港元[1] - 本月法定/注册股份数目维持100亿股，每股面值1港元[1] 股份数目 - 上月底及本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为1.451305728亿股[2] - 上月底及本月底库存股份数目均为0[2] - 上月底及本月底已发行股份总数均为1.451305728亿股[2]

盈利预测与股息 - 调整2025至2027年基本每股盈利预测至1.47港元、1.31港元及2.86港元 [1] - 预期股息维持每股1.35港元不变 意味约6%股息收益率 [1] - 目标价由20.6港元微升至20.9港元 维持"中性"评级 [1] 上半年财务表现 - 上半年基本每股盈利0.67港元 同比下降30%但较预期高出49% [1] - EBITDA同比增长10% 较预期高出34% [1] - 发展物业与投资物业利润率均优于预期 [1] - 净利息支出为7700万港元 较预期低63% [1] - 宣派中期息0.4港元 同比持平且符合预期 [1] 负债状况与管理目标 - 截至2025年6月负债比率约为38.4% 较去年底下降3.1个百分点 [1] - 管理层目标在2026年底前将负债比率降至30%低区间 早前目标为30%中区间 [1]

盈利预测与股息 - 高盛调整嘉里建设2025至2027年基本每股盈利预测至1.47港元、1.31港元及2.86港元 [1] - 预期股息维持每股1.35港元不变 隐含约6%股息收益率 [1] - 目标价由20.6港元微升至20.9港元 维持中性评级 [1] 上半年财务表现 - 上半年基本每股盈利0.67港元 同比下降30%但较预期高出49% [1] - EBITDA同比增长10% 较预期高出34% [1] - 发展物业与投资物业利润率均优于预期 [1] - 净利息支出7700万港元 较预期低63% [1] - 宣派中期息0.4港元 同比持平且符合预期 [1] 负债状况与管理目标 - 截至2025年6月负债比率约为38.4% 较去年底下降3.1个百分点 [1] - 管理层目标2026年底前将负债比率降至30%低区间 早前目标为30%中区间 [1]

传统零售业绩下滑与转型 - 百盛集团上半年同店销售暴跌18.4%并宣布关闭北京复兴门店[3] - 新华百货营收下降0.99%且净利润下滑2.52%[3][15] - 天虹股份营收下降1.79%[3][18] - 银座股份营收下降0.87%且净利润重挫8.33%[3][18] - 南宁百货净利润亏损1338万元且亏损幅度扩大653.3%[3][18] - 中百集团提出三年自救计划力争2027年实现盈利通过关闭亏损门店和数字化赋能转型[4] 奥特莱斯业态扩张 - 武汉杉杉奥特莱斯9月25日开业为华中首家滨湖奥莱引入260个品牌[5][18] - 杭州同步新增3家仓储式城市奥莱[5][18] - 上海百联青浦奥特莱斯二期2026年竣工后成为亚洲最大奥莱总体量20万㎡[5][18] - 华北最大奥莱年底开业招商进度超90%含35米高水幕装置[5][18] - 泉州复悦·尚柏奥莱11月开业为泉州首座奥莱引入超200个品牌[5][18] 购物中心品牌重塑 - 长沙北辰三角洲大悦城更名为长沙北辰荟由业主方独立运营[7][18] - 沈阳万科广场升级为万芊荟更名后客流增长15%且销售额增长26%[7][8][18] - 佛山顺德新世界中心启用NEW MALL新名字运营26年后品牌焕新[7][18] - 华润万象里产品线重启济南万象里商业面积5.5万㎡定位社区型购物中心[9][18] 首店经济与品牌创新 - LV美妆全球首店落户南京德基广场唇膏定价1200元[10][18] - 海底捞北京亦庄推出全国首家创新概念店引入甜品站与三时段智能切换系统[10][18] - TravelDepot全球首家旗舰店计划落户杭州5年内布局超200家门店实现超百亿营收[10][18] - 浙江首店经济三年行动计划到2027年新增城市品牌首店2000家以上[15] - 南昌上半年新增品牌首店超50家涵盖零售餐饮娱乐多领域[15] 国际与本土品牌双向流动 - 始祖鸟母公司亚玛芬大中华区营收同比增长42%鞋履成为增长最快品类[12][24] - lululemon在美网赛事打造主题快闪店签约网球运动员扩大体育营销[12][24] - 泡泡玛特海外营收占比达40.3%美洲地区营收增长超十倍[13][24] - 安踏冠军李宁等本土运动品牌通过主题店深化市场渗透[13][24] 企业业绩与动态 - 龙湖集团前7月实现运营收入约87.6亿元且经营性收入约154.5亿元[15] - 嘉里建设上半年营收80.59亿港元同比增长60%股东溢利6.12亿港元[18] - 香港K11 Art Mall2025财年客流创新高出租率达100%动漫潮玩销售飙升65%[18] - 京东折扣超市首店在河北涿州开业精选超5000款民生商品低于市场常规售价[24] - 永辉超市二季度关闭186家门店预计损失8.27亿元[24] 项目开发与开业 - 石家庄安兴城市广场8月15日开业建面7.3万㎡定位城市白领社交中心[18] - 江门利和广场9月21日开业体量超13万㎡引入超200家品牌[18] - 杭州城北招商花园城11月底开业24万㎡超复合体招商率超80%[18] - 北京副中心儿童主题公园预计2026年建成成为亚洲最大室内儿童主题乐园投资18亿元[18] - 东莞万象城招商启动预计2026年开业引入奢侈品米其林餐饮等高端品牌[18] 消费政策与市场活动 - 国务院要求持续激发消费潜力系统清理消费领域限制性措施加快培育新型消费增长点[15] - 机器人消费节总销售额突破3.3亿元售出机器人及相关产品超19万台[15] - 沃尔玛中国净销售额58亿美元增长30.1%电商销售占比超50%[25]

核心财务表现 - 2025年上半年合并收入99.54亿港元，同比增长65% [1] - 基础溢利9.78亿港元同比下降30%，股东应占溢利6.12亿港元同比下降22% [2] - 毛利率从去年同期45%降至27% [2] - 每股盈利0.42港元同比下降22%，中期股息维持每股0.40港元 [5] 收入结构分析 - 物业销售收入64.2亿港元，大幅增长1.76倍 [1] - 物业租赁及其他收入25亿港元下降6%，酒店营运收入10亿港元下降3% [1] - 合约销售额161.86亿港元同比增长130%，未确认合约销售额193亿港元 [1] 内地业务表现 - 内地物业部合并收入31.43亿港元，低于去年同期的39.87亿港元 [5] - 发展物业合并收入1.76亿港元，较去年同期8.84亿港元显著减少 [5] - 应占合约销售额106.44亿港元大幅增长，主要受上海金陵华庭预售带动 [6] - 投资物业及酒店组合合并收入29.67亿港元，较去年同期31.03亿港元下降 [9] 香港业务表现 - 香港物业部合并收入68.11亿港元，较去年同期20.52亿港元大幅增长 [11] - 合并业绩9.98亿港元高于去年同期的6.17亿港元 [11] - 发展物业合并收入62.46亿港元，较去年同期14.41亿港元显著提升 [12] - 投资物业合并租赁收入5.47亿港元，毛利率维持77%不变 [14] 项目开发进展 - 上海金陵路项目一期开盘3小时实现销售额92.34亿元，套均约5800万元 [8] - 金陵华庭二期计划推售360-875平方米户型，总价段6000万元-1.2亿元 [8] - 香港元朗天峰项目录得合约销售额20.2亿港元，缇外项目贡献18.76亿港元 [13] - 黄竹坑港铁站项目海盈山录得应占合约销售额14.32亿港元 [13] 市场环境与策略 - 写字楼市场受经济前景不明朗及供过于求影响，企业租户倾向削减成本 [10] - 内地二、三线城市项目销售势头缓慢，上海高端住宅项目获得市场正面反应 [6][8] - 公司通过专注续租、按市价争取有利条款维持稳定出租率 [10] - 长沙湾嘉里鸿基货仓计划转为住宅用途，黄竹坑海盈山4B期及日出康城项目待推 [16] 负债与评级状况 - 2025年6月负债比率降至38%，目标明年底达到30%低段水平 [16] - 花旗维持买入评级，目标价由21.8港元上调至23.2港元 [16] - 上海金陵项目400多亿元投资，预计2027-2028年预售恢复增长 [16]

财务表现 - 公司2024年6月负债比率降至38% [1] - 目标在2025年底达到30%低段水平 [1] - 预计每股派息1.35港元 [1] 战略重点 - 改善资产负债表为当前首要任务 [1] - 对投地持开放态度 [1] - 每股股息为次要优先事项 [1] 项目展望 - 上海金陵项目2027至2028年预售将恢复增长 [1] - 上海金陵项目将带来新租金贡献 [1] - 净负债减少支撑股息稳定性 [1] 市场评级 - 花旗维持买入评级 [1] - 目标价由21.8港元上调至23.2港元 [1]