货币政策调整 - 香港银行最优惠利率下调12.5个基点至5.125% [1] - 新造住宅按揭利率从3.5%降至3.375% [1] - 调整符合市场普遍预期且紧随美联储降息及香港金管局政策变动 [1] 房地产市场展望 - 2025年香港楼价预计保持平稳 [1] - 2026年楼价可能出现0%至5%温和回升 前提是库存消化 [1] 开发商表现偏好 - 看好信和置业、恒基地产及嘉里建设表现将优于新鸿基地产 [1] - 新鸿基地产因股息率缺乏吸引力而未受青睐 [1] - 偏好恒隆地产 因HIBOR下降将降低其利息支出 [1] 信和置业目标价调整 - 目标价上调14%至11.2港元 评级维持"买入" [1] - 净资产值折让从40%收窄至35% [1] - 支持因素包括维港汇及柏珑项目销售强劲 以及可能减少以股代息安排 [1]

项目认购情况 - 嘉里金陵华庭二期认购吸引228组客户 认购率达190% [1] - 项目均价20.50万元/平米 顶复房源单价达32.68万元/平米创上海新房备案单价纪录 [1] - 二期认购金达18亿元 预计9月21日开盘 [9] 公司财务表现 - 嘉里建设上半年合约销售额161.86亿港元 同比增长130% [1] - 内地物业部应占合约销售额106.44亿港元 主要受金陵华庭一期预售带动 [8] - 负债比率降至38.4% 同比减少3.1个百分点 [1][8] - 目标2026年底将负债比率降至30%低段位 [1][9] 项目开发进展 - 金陵路项目为综合用途开发 总建筑面积约67万平米 总投资221.12亿元 [5] - 包含住宅、商业及办公业态 商业与办公预计2028年起分阶段开业 [1][5] - 金陵华庭一期已基本建设成型 骑楼改造有序推进 [1][3] 销售业绩亮点 - 金陵华庭一期158套房源3小时售罄 揽金92.34亿元 [8] - 单套总价区间4017万元至1.7亿元 [8] - 花旗预计2027-2028年上海项目预售恢复增长并有新租金贡献 [9] 上海豪宅市场趋势 - 2024年上海总价3000万以上新房成交1542套 [10] - 2025年上半年总价3000万以上成交1096套 其中1亿以上成交19套（15套位于上海） [10] - 近期12个楼盘备案均价超10万元/平米 占35个新盘比例的34% [2][12] - 核心区域项目如中海领邸玖序累计销售额148亿元 中海顺昌玖里单日销售额近200亿元 [10] 市场驱动因素 - 核心区位土地稀缺性支撑房价 中环内住宅用地减少导致地价创新高 [12] - 高端住宅兼具保值增值与居住属性 资金持续流入核心区域 [12] - "825新政"红利释放叠加传统销售旺季 市场信心回升 [12] 行业竞争格局 - 开发商联合拿地降低资金压力 徐汇东安项目总投资额达439.5亿元 [14] - 预售资金监管比例提高对开发商现金流形成压力 [14] - 产品力不足或溢价过高可能影响销售去化 [13]

嘉里建设上海金陵华庭项目表现 - 嘉里金陵华庭二期认购结束 吸引228组客户参与 认购率达190% 项目均价20.50万元/平米 其中顶复房源单价高达32.68万元/平米 刷新上海新房备案单价纪录 [2] - 金陵华庭为嘉里建设内地投资规模最大综合用途项目（金陵路项目）的住宅部分 项目总建筑面积约67万平米 分两批次通过协议出让获得 共耗资221.12亿元 [3] - 金陵华庭一期于3月22日首次开盘 推出158套大平层房源 单套总价约4017万元—1.7亿元 三小时全部售罄 揽金92.34亿元 [4] - 二期项目认购金至少达18亿元 预计9月21日正式开盘 若再次"日光"将刷新今年上海楼市单次开盘最高销售额纪录 [7] 嘉里建设财务表现与负债优化 - 受上海金陵路项目强劲表现带动 2025年上半年嘉里建设合约销售额达161.86亿港元 同比增长130% 负债比率同比减少3.1个百分点至38.4% [2][5] - 公司预计通过上海金陵华庭及香港和内地其他项目销售款项回笼 到2026年年底将负债比率降低至30%的低段位 [2][6] - 花旗预计嘉里建设2027—2028年在上海金陵的项目预售将恢复增长且有新租金贡献 瑞银预期二期剩余40套单位还有提价空间 净负债比率可能降至22% 净负债下降42% [5][7] 上海高端住宅市场整体表现 - 上海"金九银十"期间高端住宅集中放量 网上房地产公布的35个楼盘中12个备案均价超过10万元/平米 核心区位优质项目凭借地段稀缺性和产品力继续受到追捧 [3][9] - 2024年上海总价3000万元及以上新房成交1542套 2025年上半年已达1096套 总价1亿元及以上新建商品住宅全国成交19套中15套位于上海 [7][8] - 2025年下半年上海豪宅市场热度不减 单价接近20万元/平米项目频现"日光" 如上海壹号院五批次均价19.8万元/平米66套房源1小时售罄 瑞虹新城金茂璞元99套房源26分钟清盘 [8] 市场动因与未来展望 - 核心地段土地稀缺性为首因 中环内可供开发住宅用地减少 城市更新项目如黄浦外滩金陵东路等地块稀缺性直接传导至新房市场 [9] - "825新政"红利持续释放叠加"金九银十"传统销售旺季 政策支持到位与高端项目集中供应有望推动楼市成交量继续走高 [9][10] - 市场对新房价格上涨预期强烈 优质产品价格上涨预期更明显 豪宅产品稳定热销为"金九银十"楼市带来明确指向性意义 [11]

核心观点 - 香港房地产市场将迎来新一轮复苏周期 核心驱动因素是美元基准利率下行 配合宽松政策和改善的供需格局 香港本土开发商首先受益[1] 市场表现 - 2024年2月"撤辣"政策成为关键转折点 驱动楼市显著触底反弹[1] - 2024年4月、11月和2025年3月均出现成交小高峰[1] - 2024年全年一二手私宅成交53099宗 较2023年同比增长23.5%[1] - 新房与二手房价格于2024年末至2025年初完成探底 呈现企稳迹象[1] - 截止2024年底私人住宅总存量129.2万套 去化周期下降 市场从"高库存压力"转向"供需动态平衡"[1] 驱动因素 - 政策环境从抑制转向全面刺激 带动第一轮恢复[2] - 美联储降息带动香港HIBOR和最优惠利率下调[2] - 2025年5月港元汇率走强触发金管局四次干预 累计注入1290亿港元流动性[2] - 1个月HIBOR从3.98%跌至0.57%[2] - 房贷利率低于租金回报率带动市场回暖[2] - 人才引进计划使2025年6月香港人口同比恢复增长 需求结构调整贡献增量购买力[2] 周期特征 - 市场处于"触底完成→温和回升"的复苏初期[3] - 价格结束单边下跌 跌幅收窄并结构性企稳[3] - 成交量率先反弹 情绪指标改善[3] - 政策导向从"防泡沫"转向"稳市场"[3] - 领先指标显现：利率持续下调 供给增多库存去化率提升 人口回正刺激需求[3] 受益标的 - 建议关注香港本土开发商：恒基地产(00012)、嘉里建设(00683)、太古地产(01972)、新鸿基地产(00016)、恒隆地产(00101)[1]

项目销售表现 - 金陵华庭二批次推盘120套 认购228组 认购率达190% [1] - 二批次房源均价20.5万元/平方米 刷新上海市2025年度高层住宅价格纪录 最高单价达32.68万元/平方米 [1][2] - 二批次总货值约98亿元 套均总价约8200万元 其中17套房源总价过亿元 最贵顶层复式总价2.8亿元 [2] - 首批158套住宅于2025年3月开盘3小时售罄 均价18.9万元/平方米 销售额92.34亿元 [3] - 剩余40套房源预计2025年内推出 具体时间待定 [1][3] 财务影响 - 上海金陵路项目推动公司2025年上半年合约销售额达161.86亿港元 同比增长130% [1][5] - 截至2025年6月底 公司未确认合约销售额约193亿港元 其中74%来自内地项目 [1][5] - 2025年上半年收入同比增长60%至80.59亿港元 物业销售收入增长1.76倍至64.2亿港元 [6] - 股东应占溢利同比下降22%至6.12亿港元 基础溢利同比下降30%至9.78亿港元 [6] 项目投资与规划 - 嘉里建设2022年1月以133.29亿元拿下金陵东路4宗地块 2023年6月再斥资87.83亿元拿下6宗地块 总拿地投入超221亿元 [4] - 上海金陵路项目总开发体量约65.5万平方米 总投资额近400亿元 预计2028-2030年分期竣工 [4] - 项目计划保留骑楼风貌 打造近一千米骑楼风貌商业街 打通外滩与人民广场两大枢纽 [5] 市场环境与前景 - 上海市"沪六条"新政于2025年8月25日落地 通过购房资格放宽和按揭利率优化等措施扩大豪宅市场客群范围 [3] - 瑞银研报指出剩余40套房源有进一步提价空间 预计公司净负债比率可能下降至22% 净负债下降42% [6] - 公司对香港及内地经济长期前景保持乐观 但对房地产市场短期挑战保持警惕 [5]

核心观点 - 上海金陵华庭二期一套865平方米复式房源备案单价达32.68万元/平方米 创上海新房单价最高纪录 [1][2] - 嘉里建设上海金陵路项目销售表现强劲 推动公司上半年收入同比增长60%至80.59亿港元 [3] - 上海高端住宅市场购买力强劲 上半年全国近八成亿元豪宅交易集中于上海 [4] 项目详情 - 金陵华庭二期推出120套房源 面积段360-875平方米 均价20.5万元/平方米 套均总价8203万元 总货值约98亿元 [3] - 项目包含4幢超高层住宅及29套风貌住宅 首期158套房源于3月开盘3小时售罄 揽金92.34亿元 [3] - 金陵路项目为嘉里建设内地最大综合用途项目 除住宅外还包括待开发商业及办公地块 [3] 市场表现 - 上海上半年成交总价1亿元以上豪宅15套 较2023年同期增加1套 占全国亿元豪宅总成交量79% [4] - 此前上海新房单价纪录为保利世博天悦30.27万元/平方米及滨江凯旋门30.22万元/平方米 [2] 行业动因 - 高净值人群持续配置优质房产资产 尤其在经济不确定性环境下 [4] - 上海国际化都市吸引力提升 吸引外地及境外高净值人群购房 [4] - 开发商产品创新升级 满足高净值人群对居住品质的追求 [4]

项目概况 - 上海市黄浦区外滩街道住宅楼盘金陵华庭二期公布一房一价表 计划于9月11日开始认购 共推出120套房源[1][2] - 项目为港资房企嘉里建设在金陵路开发的综合用途项目 住宅部分是该项目的重要组成 其余商业和办公地块尚待开发[4] - 此次推出二期房源面积段为360～875平方米 入市均价20.5万元/平方米 套均总价8203万元左右 总货值约98亿元[2] 价格信息 - 项目创下上海新房备案单价新高 最高单价达32.68万元/平方米（865平方米复式房源 总价2.83亿元） 超越保利发展浦东项目30.27万元/平方米和新鸿基地产陆家嘴项目30.2万元/平方米的纪录[1][2] - 价格呈现明显楼层溢价 低层（2-6楼）单价14.5-17.48万元/平方米 高层（38-49楼）单价升至25.04-32.68万元/平方米[1] - 项目一期于今年3月推出158套大平层豪宅 面积270-640平方米 单套总价4017万元-1.7亿元 开盘3小时即售罄 累计销售额92.34亿元[2] 市场表现 - 项目二期样板房8月上旬开放 已接待800余组客户参观 预计9月中下旬正式开盘选房[2] - 嘉里建设上半年收入80.59亿港元 同比增长60% 主要受上海金陵路项目强劲销售推动 合约销售额达161.86亿港元[4] - 上海亿元豪宅市场表现突出 2024年上半年成交15套亿元豪宅 占全国19套成交量的近80% 显示高端购买力持续集中[4] 行业趋势 - 上海核心区位优质项目凭借地段稀缺性和产品力持续受追捧 高端一手住宅均价预计保持小幅上扬[4] - 限价政策放松背景下 高端项目去化速度可能分化 新增高端项目将对二手住宅市场形成分流压力[4]

项目销售情况 - 上海住宅项目金陵华庭第二期推出120套单位 平均售价每平方米20.5万元 较第一期上涨8% [1] - 第二期销售总值约98亿元 鉴于第一期销售强劲 对第二期销售持乐观态度 [1] - 剩余40套单位还有提价空间 [1] 财务影响 - 第一期部分销售收入待入账 加上第二期可售资源 预计净负债比率可能降至22% [1] - 净负债可能下降42% [1] 机构评级 - 重申买入评级 目标价为24港元 [1]

项目销售情况 - 上海住宅项目金陵华庭第二期首批推出120伙单位 平均售价达每平方米20.5万元人民币 较3月第一期售价提升8% [1] - 120个单位总值预计达98亿元人民币 [1] - 基于第一期3月强劲销售表现 对第二期推售持乐观态度 [1] - 第二期剩余40户存在进一步提价空间 [1] 财务影响 - 第一期约一半签约销售收入尚未入账 [1] - 结合第二期总可售资源 预计净负债比率可能下降至22% [1] - 净负债可能下降42% [1] 机构评级 - 瑞银重申嘉里建设"买入"评级 目标价24港元 [1]

项目销售情况 - 上海住宅项目金陵华庭第二期首批推出120个单位 平均售价达每平方米20.5万元人民币 较3月第一期售价提升8% [1] - 120个单位总价值预计达98亿元人民币 [1] - 基于第一期3月强劲销售表现 对第二期推售持乐观态度 剩余40户存在进一步提价空间 [1] 财务影响 - 第一期约一半签约销售收入尚未入账 [1] - 结合第二期总可售资源 预计净负债比率可能下降至22% [1] - 净负债可能下降42% [1] 机构评级 - 重申买入评级 目标价24港元 [1]