盈测与目标价调整 - 瑞银下调嘉里建设今明两年盈测25%至27%，主要因开发项目完成时间表调整、利润率预测降低及利息资本化减少 [1] - 目标价由21.4港元上调至24港元，维持"买入"评级 [1] 私募房地产投资信托基金机会 - 中国私募房地产投资信托基金市场发展为香港发展商提供新资金回收渠道 [1] - 嘉里建设逾40%资产价值与内地投资物业相关，68%内地投资物业符合私募房地产投资信托基金要求 [1] - 以0.29倍市盈率及4.8%至7%保守内地投资物业市值率计算，资产剥离可能推动股价上涨 [1] 物业销售与盈利预期 - 下半年潜在出售"金陵华庭"二期项目受投资者关注 [1] - 预计上半年盈利低于10亿港元 [1] - 综合香港发展物业利润率预计为15%，与去年持平 [1] 租金收入展望 - 预计香港及内地投资物业租金收入将出现中个位数跌幅 [1]

核心观点 - 瑞银下调嘉里建设今明两年盈利预测25%至27% 但上调目标价至24港元并维持买入评级 主要基于私募房地产投资信托基金带来的资产回收潜力 [1] 盈利预测调整 - 下调嘉里建设今明两年盈利预测25%至27% 反映开发项目完成时间表调整、利润率预测降低及利息资本化减少 [1] - 预计上半年盈利低于10亿港元 综合香港发展物业利润率维持15%与去年持平 [1] - 香港及内地投资物业租金收入预计录得中个位数跌幅 [1] 估值与目标价 - 目标价由21.4港元上调至24港元 维持买入评级 [1] - 当前市盈率仅0.29倍 内地投资物业市值率保守预估介于4.8%至7% [1] 资产结构与回收潜力 - 超过40%资产价值与内地投资物业相关 [1] - 68%内地投资物业符合私募房地产投资信托基金要求 [1] - 私募房地产投资信托基金市场发展为香港开发商提供新资金回收渠道 [1] - 资产剥离可能推动股价上涨 下半年潜在出售金陵华庭二期受关注 [1]

会议安排 - 公司将于2025年8月20日举行董事会会议[3] - 会议将批准截至2025年6月30日止六个月中期业绩公告及发布[3] - 会议将考虑派发中期股息（如有）[3] 人员信息 - 公告日期公司执行董事为郭孔华先生[3] - 公告日期公司独立非执行董事为许震宇、郑君诺及李锐博士[3] - 公告日期公司非执行董事为唐绍明女士[3]

基金表现 - 港股通红利低波ETF（520890）8月5日收盘上涨1.19%，成交额755.56万元 [1] - 基金成立于2024年9月4日，管理费率0.50%每年，托管费率0.10%每年 [1] - 业绩比较基准为恒生港股通高股息低波动指数收益率 [1] - 基金经理李茜自2024年9月4日管理该基金，任职期内收益41.71% [1] 规模与流动性 - 截至8月4日，基金最新份额为5650.80万份，规模8007.75万元 [1] - 相比2024年12月31日，基金份额减少54.06%，规模减少45.28% [1] - 近20个交易日累计成交金额1.40亿元，日均成交金额700.48万元 [1] 持仓情况 - 重仓股包括首钢资源（3.83%）、远东宏信（3.69%）、重庆农村商业银行（3.27%）、民生银行（2.74%）、恒基地产（2.63%） [2] - 其他持仓股包括嘉里建设（2.48%）、VTECH HOLDINGS（2.47%）、中国石油股份（2.29%）、中煤能源（2.29%）、阜丰集团（2.28%） [2]

行业概况 - 中国物流地产行业上市公司数量较少，大部分企业侧重地产或物流单一领域，同时涉及物流地产的企业主要与仓储、轻资产运营相关 [1] - 行业企业可分为三类：金地、中储等7家物流地产业务为核心或重要；嘉里、传化等将物流地产作为战略资产；富力、大悦城等物流业务为附属非核心 [1] 上市公司业务布局 - 嘉里建设：内地重点布局物流仓储设施，总资产超千亿港元 [3] - 中储股份：拥有超1000万平方米物流基地网络，央企背景 [3] - 顺丰控股：自营全货机84架，覆盖全球供应链服务 [3] - 万科A：拓展物流仓储与冷链赛道，旗下万纬物流管理高标冷链仓储 [3] - 南山控股：控股宝湾物流品牌，业务涵盖物流园区开发 [3] 上市公司业绩表现 - 2024年营收呈现分化：顺丰控股2844亿元、万科A3432亿元、中国外运1056亿元为千亿级；中储股份631亿元、金地集团753亿元为百亿级；南山控股84亿元、嘉诚国际14亿元为十亿级 [4][5][6] - 毛利率水平：嘉诚国际33%、嘉里建设33%为第一梯队；大悦城22%、南山控股20%为第二梯队；顺丰控股14%、万科A10%为第三梯队 [5][6] - ROE表现：顺丰控股、中国外运、嘉诚国际超8%；富力地产、华远控股、大悦城、万科A为负值 [12] - EPS表现：顺丰控股2.1最优，嘉里建设、嘉诚国际、中国外运为正，富力地产、大悦城、华远控股为负 [13] 区域布局特点 - 华远控股：聚焦京津冀，探索智能物流产业园 [9][10] - 金地集团：覆盖120余城，聚焦核心城市群 [9] - 中储股份：全国20多省设100+仓库，形成网络化布局 [9] - 顺丰控股：以鄂州、嘉兴、深圳为核心布局空港物流设施 [10] - 万科A：上海、广州、沈阳为重点，万纬物流形成全国网络 [11] 业务发展规划 - 中储股份：升级全国仓储网络智能化，与普洛斯合作开发高标仓 [15][17] - 顺丰控股：通过丰泰产业园加大高标仓投入，布局跨境物流节点 [17] - 万科A：万纬物流深耕高标仓与冷链，优化全国布局 [17] - 南山控股：宝湾物流扩大沿江沿海"T型"网络，借助REITs扩张 [17] - 嘉诚国际：聚焦粤港澳大湾区与海南，建设跨境电商智能物流中心 [17][18]

FF301 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年7月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: Kerry Properties Limited 嘉里建設有限公司（於百慕達註冊成立之有限公司） 呈交日期: 2025年8月4日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00683 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | 10,000,000,000 | HKD | | 1 | HKD | | 10,000,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | HKD | | 0 | | 本月底結存 | | 10,000,000,000 | HKD | | 1 | H ...

政策影响分析 - 香港特区政府正与中央机构研究放宽内地来港人才调配资金在港买楼限制 [1] - 民建联倡议参考互联互通做法推出"购房资金通"政策 [1] - 政策若落实将缓解香港楼价和库存压力 因内地买家需求可能上升 [1] 政策实施预期 - "购房资金通"政策仍需讨论 预期不会很快推出 [1] - 若计划启动 更可能在大湾区内进行试点 [1] - 任何政策更新都可能释放因美国加息而被压抑的本地需求 [1] 开发商观点 - 瑞银对香港发展商保持正面看法 包括恒基地产(00012 HK) [1] - 瑞银对信和置业(00083 HK)看法正面 [1] - 瑞银对新鸿基地产(00016 HK)及嘉里建设(00683 HK)持积极态度 [1]

南向资金净流入 - 小米集团-W净流入16.65亿港元 净流入比12.37% 收盘价55.300港元下跌2.64% [1][2] - 腾讯控股净流入8.30亿港元 净流入比8.94% 收盘价555.000港元微跌0.09% [1][2] - 阿里巴巴-W净流入7.47亿港元 净流入比10.60% 收盘价120.700港元微涨0.08% [1][2] - 石药集团净流入6.54亿港元 净流入比21.81% 收盘价9.870港元大涨8.46% [2] - 信达生物净流入5.22亿港元 净流入比19.73% 收盘价99.950港元上涨6.44% [2] 南向资金净流出 - 泡泡玛特净流出3.54亿港元 净流出比10.47% 收盘价261.800港元上涨5.91% [1][2] - 中国人寿净流出3.51亿港元 净流出比11.90% 收盘价22.900港元下跌1.08% [1][2] - 金山云净流出3.00亿港元 净流出比24.18% 收盘价7.580港元下跌5.25% [1][2] - 美团-W净流出2.91亿港元 净流出比5.32% 收盘价128.600港元微跌0.62% [2] - 中国移动净流出2.78亿港元 净流出比21.15% 收盘价86.500港元微跌0.35% [2] 高净流入比个股 - 秦港股份净流入比78.68% 净流入34.00万港元 收盘价2.270港元微跌0.87% [1][2] - 重塑能源净流入比76.94% 净流入1053.09万港元 收盘价164.000港元下跌3.19% [1][2] - 沧港铁路净流入比65.01% 净流入439.67万港元 收盘价1.330港元下跌3.62% [1][2] - 美中嘉和净流入比61.71% 净流入4431.44万港元 收盘价6.100港元下跌4.39% [2][3] - 伟禄集团净流入比61.11% 净流入963.16万港元 收盘价8.410港元微跌0.83% [3] 高净流出比个股 - 重庆农村商业银行净流出比61.37% 净流出1.04亿港元 收盘价6.340港元下跌3.50% [1][3] - 中银航空租赁净流出比53.31% 净流出1537.28万港元 收盘价74.100港元微涨0.41% [1][3] - 太古地产净流出比45.99% 净流出2946.62万港元 收盘价20.950港元上涨1.21% [1][3] - 联想控股净流出比45.72% 净流出2954.70万港元 收盘价10.380港元微跌0.76% [3] - 耐世特净流出比44.31% 净流出5245.95万港元 收盘价6.060港元下跌2.88% [3] 资金流向特征 - 生物医药板块表现强势 信达生物净流入5.22亿港元且股价上涨6.44% 百济神州净流入5.17亿港元且股价上涨2.48% [2] - 国有大行出现分化 建设银行净流入4.54亿港元 而农业银行净流出2.53亿港元且净流出比达31.27% [2] - 汽车板块资金流向分化 吉利汽车净流出2.69亿港元且净流出比29.95% 但收盘价微涨0.31% [2] - 港股通资金数据采用T+2结算机制 存在延迟披露特性 [3]

港股通红利低波ETF(520890)市场表现 - 7月9日收盘价下跌0.50% 成交额512.42万元 [1] - 近20个交易日累计成交金额1.50亿元 日均成交749.38万元 [1] - 今年以来基金份额减少61.38%至4750.80万份 规模减少54.81%至6613.11万元 [1] 基金基本情况 - 成立于2024年9月4日 全称华泰柏瑞恒生港股通高股息低波动交易型开放式指数证券投资基金 [1] - 管理费率0.50%/年 托管费率0.10%/年 [1] - 业绩比较基准为恒生港股通高股息低波动指数收益率 [1] - 现任基金经理李茜自2024年9月4日管理 任职期内收益39.20% [1] 持仓结构 - 前十大重仓股合计占比26.33% [2] - 持仓前三为远东宏信(3.78%) 首钢资源(3.72%) 重庆农村商业银行(2.87%) [2] - 其他主要持仓包括VTECH HOLDINGS(2.68%) 嘉里建设(2.49%) 民生银行(2.37%) [2] - 能源板块配置包括中国石油股份(2.35%) 中国石油化工股份(2.29%) [2]

2 嘉里建設有限公司 嘉里建設有限公司 嘉里建設有限公司 （「嘉里建設」） 為最具規模的物業企業 之一，於亞洲擁有重大投資，中港兩地之物業建設尤享聲 譽。嘉里建設於兩地之投資重心，在於精選中心地段，發 展專尚物業。本公司堅守此發展方針，持之以恆，藉此創 建成功的營運模式，並在優質物業發展及管理方面累積了 豐富經驗。本公司信守公平與誠信之原則，在悠久的企業 歷程中，與員工、供應商、合作夥伴、政府機構及其他重 要持份者建立了彌足珍貴的長遠關係。 二零二四年年報 1 香港嘉里中心 財務摘要 2 嘉里建設有限公司 目錄 掃描並下載 本年報 二零二四年年報 3 財務摘要 4 財務摘要 6 主席報告 8 管理層討論及分析 8 業務回顧 21 資本資源及流動資金 23 業務概覽 30 企業可持續發展 38 主要獎項及嘉許 40 企業管治報告 78 董事及高級管理人員 80 董事會報告 97 財務資料 97 獨立核數師報告 103 綜合收益表 104 綜合全面收益表 105 綜合財務狀況表 107 綜合現金流動表 109 綜合權益變動表 111 綜合財務報表附註 201 所持物業詳情 212 五年財務概要 213 釋義 21 ...