核心事件：无锡恒隆广场三期项目签约 - 2025年12月9日，恒隆地产与无锡市梁溪城市发展集团有限公司签署长期租约，获得无锡市中心地标性商业焕新项目的经营权 [2][19] - 三期项目将盘活已闲置十四年的原新世界百货地块，聚焦年轻潮流与街头时尚，以体验式零售为特色 [2][19] - 项目开业后将为无锡恒隆广场新增约4.7万平方米的商业空间，令其总零售面积扩大38%至约16.9万平方米 [10][27] - 三期将与一、二期连通互补，形成总建筑面积超60万平方米的超级商业集群 [2][10][19][27] 项目定位与规划 - 三期项目预期引入超过80个品牌，涵盖餐饮、时尚零售及生活体验等业态 [10][27] - 项目定位为体验式零售和社区连结，旨在为新一代高品味年轻消费者打造全新城市生活空间 [10][27] - 项目将引入融合型、策展型商业场景，并预计持续新增多类型首店，扩大无锡在长三角首店经济中的优势 [13][30] - 项目地址位于无锡市中山路319-339、341号，紧邻恒隆一期且毗邻三阳广场地铁枢纽 [11][28] 公司战略背景：“恒隆V.3”策略 - 无锡三期项目是“恒隆V.3”策略在长三角的又一关键落子，该策略核心在于“深耕存量、释放增量” [2][13][19][30] - “恒隆V.3”是一种资产优化战略，专注于通过高资本效益和精挑细选的再投资项目，提升顾客体验并深化现有核心市场 [13][14][30][31] - 该策略已在实际项目中落地，例如昆明恒隆广场的尚义街带动商场客流提升15%，杭州恒隆广场扩展项目以20年租约实现零售面积增加40%、临街面增长200% [13][30] - 无锡项目以长期租约模式与合作方风险共担、利益共享，标志着公司发展进入新阶段 [14][31] 无锡恒隆广场现有运营表现 - 自2013年开业以来，无锡恒隆广场被誉为“沪外最强恒隆”，恒隆集团2025年中报显示，其是上海之外贡献收入最多的项目 [4][21] - 项目已汇聚超250家全球高端品牌，其中超过半数为首次进入无锡乃至江苏市场，并集齐Hermès、DIOR、LV、Cartier、Gucci五大重奢品牌 [6][23] - 2025年以来项目客流实现了双位数增长，招引动作频频，如Dior全国地级市首家双层精品店落户 [8][25] - 项目异地客群占比近三成，客源覆盖苏州、常州、南京乃至上海，消费引力半径持续扩张 [8][25] 项目影响与意义 - 对商圈：三期将补足中山路商圈年轻潮流与体验消费的短板，与其他载体形成错位互补，提升商圈影响力和辐射能级 [14][31] - 对城市：项目将通过开设离境退税“即买即退”绿色通道、开通外币刷卡功能等举措，助力无锡打造国际消费中心城市 [14][31] - 作为长三角一体化战略的重要节点，项目扩容将强化无锡城市商业枢纽功能，提升对周边城市的消费虹吸效应 [8][25] - 项目是梁溪区破解存量更新难题、重塑中山路核心商圈能级的一次里程碑式实践 [2][19]

业绩概况 - 2025年中期恒隆集团总收入下跌18%至52.02亿港元，恒隆地产总收入下跌19%至49.68亿港元，主要受物业销售收入减少影响 [1] - 物业租赁业务收入占总收入94%，房屋出售和酒店服务业务各占3% [2] - 股东应占基本纯利方面，恒隆集团下跌7%至11.91亿港元，恒隆地产下跌9%至15.87亿港元，主要由于财务费用上升 [2] 物业销售策略 - 公司对住宅和写字楼定价保持谨慎，不采取降价策略，注重维持优质成交价 [1] - 商场运营策略追求高入驻率而非单个商铺高租金，以维持人气和整体租金水平 [1] - 上半年香港牛头角楼盘皓日售出19个单位总价1.51亿港元，武汉恒隆府售出1个单位约1000万港元 [4] 租赁业务表现 - 物业租赁业务收入整体微跌3%，内地租赁业务占比68%（29.41亿港元），香港占比32%（14.88亿港元） [2] - 内地零售物业租赁业务企稳（同比持平），办公楼租赁业务下降5%，住宅租赁业务因改造酒店出现下跌 [2] - 香港租赁业务收入跌幅从2024年全年9%收窄至2025年上半年4%，其中零售物业下降7%，写字楼下滑1%，住宅增长11% [3] 内地商场运营 - 内地10座商场整体出租率94%，超半数商场出租率提升，7家商场租金收入同比增长 [2] - 天津、武汉、沈阳恒隆广场租金收入同比下降，或因竞争和业态调整 [2] - 内地商场营业额跌幅从2024年Q3的18%收窄至2025年Q2的1%，上半年总体跌幅4% [2] 财务与债务管理 - 净负债比率33.5%，较2024年底微升0.1% [4] - 平均借贷成本从4.3%降至3.9%，人民币贷款占比从36%提升至43% [4] - 完成100亿港元银团贷款，73%债务还款年期在两年及以上，平均剩余到期日约三年 [5] 项目开发计划 - 将在内地9个城市动工11个房地产项目，香港有7个储备项目 [5] - 杭州恒隆广场Westlake 66扩建已备案，外立面从90米扩至290米，商场面积增加40% [5] - 无锡恒隆广场Center 66二期预计2025年底落成，预售即将启动 [5]

财务表现 - 恒隆集团及恒隆地产总收入分别下跌18%及19%至港币52.02亿元及港币49.68亿元，主要受物业销售收入减少影响[1] - 核心物业租赁收入表现稳健，仅下跌3%，内地商场整体租出率保持在94%，香港零售物业整体租出率分别为93%及94%[1] - 股东应占基本纯利分别下跌7%及9%至港币11.91亿元及港币15.87亿元，主要由于财务费用上升[1] - 中期股息每股港币2角1仙及1角2仙将于2025年9月24日派发[8][9] 业务发展 - 杭州恒隆广场将新增约42,000平方米零售面积，较现有规模提升40%，预计2025年下半年分阶段落成[2][5] - 无锡恒隆广场二期综合发展项目将于2025年下半年分阶段落成[4] - 上海恒隆广场三期扩建项目已封顶，预计2026年下半年开幕[6] - 杭州恒隆广场零售预租表现理想，预租出率约为77%[5] 市场表现 - 内地商场业务收入按年持平，香港住宅及服务式寓所业务表现改善[3][7] - 内地80%营运物业已使用可再生能源，远超2025年25%的目标[7] - 公司获得MSCI ESG"AA"评级，并入选CDP气候变化最高评分A级榜单[10] 战略与展望 - 通过改善租户组合策略、市场营销活动及审慎财务管理巩固核心竞争力[1] - 多城市布局策略继续发挥成效，上海以外城市项目为业绩提供支持[9] - 承诺于2050年前实现净零排放[10]