核心财务表现 - 2025财年核心盈利219亿港元 同比增长1% 大致符合预期 [1] - 香港物业发展利润率大幅下降至12% 低于去年同期的26% [1] - 基于每股资产净值189港元的50%折让 维持目标价96港元 [1] - 略微下调2026至2027财年盈利预测1%至4% 反映最新物业发展预订情况 [1] 香港业务表现 - 香港应占总租金收入同比下降3% 办公室租金下降5% 零售租金下降3% [1] - 租金调整仍为负数 零售为低单位数下降 办公室为高单位数下降 [1] 内地业务表现 - 内地租金收入同比下降3% 办公室及零售板块均下跌2%至3% [1] - 自6月以来内地租户销售显示强劲复苏势头 得益于老铺黄金开业及上海IFC商场奢侈品租户扩张 [1]

主要市场指数表现 - 恒生指数收报25,058点，单日下跌1.12%，年初至今累计上涨24.92% [1] - 恒生科技指数收报5,578点，单日下跌1.85%，年初至今累计上涨24.86% [1] - 沪深300指数收报4,365点，单日下跌2.12%，年初至今累计上涨10.94% [1] - 道琼斯指数收报45,621点，单日上涨0.77%，年初至今累计上涨7.23% [1] - 标普500指数收报6,502点，单日上涨0.83%，年初至今累计上涨10.55% [1] - 纳斯达克指数收报21,707点，单日上涨0.98%，年初至今累计上涨12.41% [1] - 德国DAX指数收报23,770点，单日上涨0.74%，年初至今累计上涨19.39% [1] 货币与商品市场动态 - 人民币指数报96.570，1个月上升0.90%，6个月下降3.33% [2] - 美汇指数报98.201，1个月下降0.59%，6个月下降7.14% [2] - 欧元/美元报1.165，1个月上升0.71%，6个月上升9.67% [2] - 布伦特原油报67.000美元/桶，1个月下降1.51%，6个月下降2.70% [2] - 黄金报3,542.73美元/盎司，1个月上升5.02%，6个月上升21.42% [2] - 白银报40.961美元/盎司，1个月上升9.49%，6个月上升28.08% [2] 经济数据与事件 - 美国第二季度劳动生产力上升3.3%，创2023年以来最大增幅，产出增长4.4% [9] - 美国上周首次申请失业救济人数升至23.7万，超出预期的23万，为两个月以来最高 [11] - 美国7月贸易逆差扩大至783亿美元，创四个月新高，进口猛增5.9%至3,588亿美元 [12] - 美国8月ISM服务业PMI升至52，超出预期的51，为六个月以来最高水平 [13] - 香港第三季出口信心指数重回扩张区间，现状指数升至53.3，预期指数升至54.3 [14] - 贸发局上调香港今年出口增长预测至7%-9%，原预测为3% [14] - 特朗普签署行政命令，对日本汽车及零部件征收最高15%关税 [15][16] 公司业绩与市场表现 - 富卫集团香港及澳门市场新业务年度化保费按年增长103%，新业务价值增长91% [17] - 新鸿基地产全年基础溢利为218.55亿港元，同比略增0.5%，收入增长11.5%至797.21亿港元 [19][20] - 新地香港物业发展毛利率降至12%，去年同期为26%，物业发展溢利减少51%至32亿港元 [20] - 谢瑞麟股权高度集中，19名股东合计持有19.4%股份，股价在8月18日至21日期间上升235.94% [17][18] 板块与个股表现 - 港股通信设备板块表现最佳，单日上涨1.73%，生物技术板块表现最差，单日下跌4.00% [27] - 恒生指数成份股中，百度集团上涨2.13%，中升集团下跌8.85% [24] - 港股主板中，高山企业上涨84.21%，胡桃资本下跌36.36% [24] - 港股通热门股票中，阿里巴巴-W成交额达193.57亿港元，股价下跌3.21% [24] 新股与IPO动态 - 佳鑫国际资源上市后累计上涨193.59%，超额认购倍数2,040.6倍 [31] - 银诺医药-B上市后累计上涨118.52%，超额认购倍数5,340.7倍 [31] - 大行科工拟于9月9日上市，招股价49.5港元，每手100股 [31] - 拟上市新股包括奇瑞汽车、广东金晟新能源、合肥芯碁微电子装备等 [32] 未来经济数据展望 - 美国8月非农就业人数增减前值为7.30万，失业率前值为4.2% [33] - 中国8月出口同比前值为7.2%，进口同比前值为4.1% [33] - 美国8月CPI同比前值为2.7%，核心CPI同比前值为3.1% [33] - 欧元区9月欧洲央行主要再融资利率前值为2.15% [33]

目标价与评级调整 - 高盛将新鸿基地产12个月目标价从104港元下调8%至96港元 但维持"买入"评级 [1] - 目标价下调主要基于盈利预测调整 但公司仍被看好受益于香港物业市场周期转势 [1] 财务预测变化 - 2026财年每股基础盈利预测下调14% 2027财年下调12% 2028财年下调2% [3] - 2026财年股息预测下调4% 2027财年下调3% 2028财年上调3% [3] - 未来三年平均派息比率预计约为49% 低于过去五年平均的52% [3] 业绩基准与依据 - 下半财年每股基础盈利为3.93港元（截至今年6月底） [3] - 盈利预测调整基于下半财年业绩 管理层指引及最新入账计划 [3]

核心观点 - 高盛维持新鸿基地产买入评级 但将目标价从104港元下调至96港元 因每股基础盈利和收入低于预期 同时公司受益于香港物业市场周期逐步转势 [1][2] 财务表现 - 下半财年每股基础盈利3.93港元 按半年增长9% 但同比下降11% 较高盛预期低7% [2] - 收入较高盛预期低24% 主要因物业发展入账及其他非物业业务低于预期 [2] - 物业发展收入较高盛预测低39% 因香港及内地市场入账低于预期 [3] - EBIT高于高盛预期 归因于内地业务较高的利润率 [3] 盈利预测调整 - 将2026至2028财年每股基础盈利预测分别下调14%、12%及2% [3] - 预测2026财年股息同比下降4% 2027至2028财年以每年4%的速度增长 [2] - 将股息预测下调4%、下调3%及上调3% [3] - 预计未来三年平均派息比率约49% 过去五年平均约52% 管理层重申股息派发比率上限为50% [3] 目标价与评级 - 12个月目标价下调8% 从104港元降至96港元 基于市账率对资产收益率/净资产收益率 [2] - 维持买入评级 因公司持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [2] 业务展望 - 预测2026财年物业发展利润率为13% 2027至2028财年逐步恢复至15%及18% 受惠于行业触底回升 [3]

核心观点 - 高盛维持新鸿基地产买入评级 目标价从104港元下调至96港元 因公司将持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [1] 财务表现 - 下半财年每股基础盈利3.93港元 按半年增长9% 同比降11% 较高盛预期低7% [1] - 收入较高盛预期低24% 主要因物业发展入账及其他非物业业务低于预期 [1] - 物业发展收入较高盛预测低39% 因香港及内地市场入账低于预期 [2] - EBIT高于高盛预期 归因于内地业务较高的利润率 [2] 盈利预测调整 - 2026至2028财年每股基础盈利预测分别下调14% 12%及2% [2] - 2026财年物业发展利润率预测为13% 2027财年恢复至15% 2028财年恢复至18% [2] - 盈利预测调整基于下半财年业绩 管理层指引及最新入账计划 [2] 股息预测 - 2026财年股息预测同比降4% 2027至2028财年以每年4%速度增长 [1] - 2026至2028财年股息预测分别下调4% 下调3%及上调3% [2] - 未来三年平均派息比率约49% 过去五年平均约52% 管理层重申股息派发比率上限为50% [2] 估值与评级 - 基于市账率对资产收益率/净资产收益率的12个月目标价下调8% 从104港元降至96港元 [1] - 维持买入评级 因认为公司将持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [1] 行业展望 - 物业发展利润率预计逐步恢复 受惠于行业触底回升 [2]

业绩表现 - 2025财年业绩略逊于预期 [1] - 2026至27财年每股盈利预测下调1%至4% [1] - 除非香港楼价短期内显著增长 否则2026至27财年每股盈利将相对持平 [1] 市场环境 - 公司正受惠于香港住宅市场触底反弹的情况 [1] - 物业发展利润率较低令短期内每股盈利及股息持平 [1] 估值与评级 - 目标价由94港元微升至95港元 [1] - 维持中性评级 因收益率进一步压缩空间有限 [1] - 相较同业4%的收益率水平 公司收益率压缩空间有限 [1]

业绩表现 - 公司2025财年业绩略逊于预期 [1] - 2026至27财年每股盈利预测被下调1%至4% [1] - 除非香港楼价短期内显著增长 否则2026至27财年每股盈利将相对持平 [1] 市场环境 - 公司正受惠于香港住宅市场触底反弹的情况 [1] - 物业发展利润率较低 令短期内每股盈利及股息持平 [1] 估值与目标价 - 维持"中性"评级 目标价由94港元微升至95港元 [1] - 相较同业4%的收益率水平 公司收益率进一步压缩空间有限 [1]

财务表现 - 全年每股盈利持平 派息率维持50%水平 股息率达4.1% [1] - 净负债率由2025上半财年17.8%降至全年15.1% [1] - 融资成本由去年同期4.4%降至3.7% 受益于增加人民币及港元浮动利率债务配置 [1] 业务运营 - 本地物业发展全年合约销售额达423亿元 较去年同期256亿元大幅增长 [1] - 集团目标2026财年合约销售额为300亿港元 [1] - 预计2026财年将录得超过300亿元未入账销售 利润率水平相近 [1] 资产与投资 - 管理层目前不考虑回购股份或设立C-REIT [1] - 对香港写字楼及零售市场前景持建设性看法 尽管续租租金录得负增长 [1] - 2026至2027财年预计九龙高铁站上盖IGC及上海徐家汇中心ITC的投资物业收入将显著提升 [1] 估值与评级 - 目标价102.3港元 按综合方式估值 相当于每股资产净值折让50% [1] - 评级为"增持" [1]

核心观点 - 高盛维持新鸿基地产买入评级 但下调目标价至96港元及盈利预测 因公司下半年业绩低于预期且物业发展收入疲软 [1] 财务表现 - 下半财年每股基础盈利3.93港元 按半年增长9%但按年下降11% 较高盛预期低7% [1] - 收入较高盛预期低24% 主要因物业发展入账及其他非物业业务低于预期 [1] - 物业发展收入较高盛预测低39% 因香港及内地市场入账均低于预期 [1] 预测调整 - 2026至2028财年每股基础盈利预测分别下调14% 12%及2% [1] - 同期股息预测下调4% 下调3%及上调3% [1] - 未来三年平均派息比率约49% 低于过去五年平均52% 管理层重申派息比率上限50% [1] 投资评级 - 12个月目标价从104港元下调8%至96港元 [1] - 维持买入评级 因公司将持续受益于香港物业市场周期逐步转势 [1]

财务表现 - 全年每股盈利持平 派息率维持50%水平 股息率达4.1% [1] - 净负债率由2025上半财年17.8%降至全年15.1% [1] - 融资成本由去年同期4.4%降至3.7% [1] 业务运营 - 本地物业发展全年合约销售额达423亿元 去年同期为256亿元 [1] - 2026财年销售目标为300亿港元 [1] - 预计2026财年将录得超过300亿元未入账销售 利润率水平相近 [1] 资产与估值 - 目标价102.3港元 按综合方式估值 相当于每股资产净值折让50% [1] - 九龙高铁站上盖IGC及上海徐家汇中心(ITC)的投资物业收入将于2026-2027财年显著提升 [1] 管理层策略 - 不考虑回购股份或设立C-REIT [1] - 对香港写字楼及零售市场前景持建设性看法 尽管续租租金录得负增长 [1] - 增加人民币及港元浮动利率债务配置 [1]