报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [4][5] 报告核心观点 - 中国消费行业及购物中心行业仍有较大发展空间，源于消费总量提升空间及结构性率先复苏 [4][5] - 龙头商业公司依靠自身经营α实现稳健的同店增长和新开业拓展，后续或迎来IP（投资性物业）价值重估 [4][5] - 对比美国降息周期，商业地产指数在大类资产中收益率持续为正且大幅跑赢，长周期同店NOI基本为正、均值达2.5%，叠加资本化率下行，共同推动商业资产估值提升 [4][5] - “以住养商”模式弱化筑高行业壁垒，消费REITs主体或将扩围，将巩固龙头企业竞争优势、催化商业资产重估价值 [4][5] 宏观：国内消费韧性较强，结构性呈现弱复苏 - **国内现状**：消费行业总体承压，社零增速低位回升，10M2025修复至+4.3%，但CPI同比偏弱，2025年10月为+0.2% [14] 对比美日地产危机阶段，中国消费韧性仍较强，10M2025社零增速仍在+4.3% [14] - **消费走弱原因**：2021年至今，房价下跌、GDP增速放缓、居民资产负债表走弱导致消费总体承压 [21] 全国二手房房价指数较2021年7月高点下降37% [21] - **线上线下消费**：实体和线上消费增速差持续收窄，9M2025网购零售和社零累计同比分别为+6.5%和+4.5%，不存在网购增速大幅优于实体的情况 [21] - **长期总量空间**：从国际对比看，人均GDP提升将带动人均零售额和人均商业面积（GLA）提升 [28][31] 2024年国内人均GLA仅0.41平，对比主流国家平均0.88平仍有较大空间 [31] - **居民资产负债表**：中国居民资产负债率有望见顶，预计将有利于后续消费复苏 [35][39] 美日经验显示，居民资产负债率与消费呈负相关，且领先消费拐点约1-2年 [39] - **结构性弱复苏**：目前消费呈现结构性复苏，表现于餐饮、文体娱等细分业态，二三四线城市，以及部分重奢品牌 [40] 2025Q3，LVMH集团亚洲（除日本）收入增速由负转正至+2%，雅诗兰黛集团转正至+3%，爱马仕集团微升至+10% [40] 中观：国内存量放缓、调改加速，大宗交易活跃 - **行业存量**：截至2025Q3末，全国集中式商业面积为6.61亿平，同比+4.4%；存量项目9,266个 [49] 其中购物中心占87%（5.74亿平，7,415个） [49] - **新开业与调改**：新开业增速下行，2024年开业数量同比下降14%，3Q2025下降32% [53] 但新开业项目中，调改重开业比例持续提升，从2022年的16%提升至3Q2025的19% [4][53] - **资产结构**：开业5年以上项目占比达57%，开业3年以上项目占比81%以上，行业进入存量运营和全周期管理阶段 [53] - **潜力城市**：北京、广州等城市人均消费支出较高而人均商业面积较低，后续商业发展空间较大 [57] 济南、杭州、南京等城市未来3年增量商业入市比例较高 [57] - **业态表现**：2024年以来整体业态净开店率下行，但餐饮、文体娱延续正增长 [63] 零售细分品类中，运动户外、潮流数码、IP主题店、潮玩等持续净增开店 [63] - **大宗交易**：2024年中国内地商业地产大宗交易金额2,207亿元，同比-6.3% [4][68] 险资持续收购，体现长期资金对其中长期回报率的认可，例如中邮保险43亿元收购北京中粮置地广场，大家保险收购龙湖4个天街项目等 [68] - **资产估值**：2024年一线城市购物中心资本化率在5.2-6.6%，对应P/NOI为15-19X；社区商业资本化率在5.6-6.9%，对应P/NOI为14-18X [68] 微观：企业经营端α显著，IP迎来价值重估 - **头部集中化**：内地商场运管企业头部集中化明显，2024年国内Top5开业面积集中度19%，个数集中度12% [4][76] - **市场定位**：重奢市场由港资开发商和华润置地垄断；高能级城市主要布局企业包括华润置地、龙湖集团等；低能级城市主要布局企业包括万达集团、新城控股等 [81] - **租费规模与增速**：2024年，华润置地（商场+办公）IP租费212亿元，新鸿基地产（全口径）237亿港元（约216亿元） [82] 2019-2024年，重点公司租费CAGR较高，如新城控股+24%、龙湖集团+18%、华润置地+15% [87] - **同店增长与未来储备**：1H2025，华润置地、新城控股、龙湖集团同店零售额增速分别为+9%、+10%、+3% [89] 从未来储备看，华润万象、龙湖集团、新城控股储备未开业项目分别为75、40、31个 [89] - **租售比**：1H2025，华润置地、龙湖集团、新城控股租售比（租费/零售额）分别为12.0%、13.7%、12.6%，低于行业中位数15%，未来有提升空间 [89] - **平均开业年限**：重点内资公司平均开业年限为5.8年，如华润置地4.9年、新城控股4.5年 [100] 港资内地商场开业年限较长，如恒隆地产13.3年、太古地产10.8年 [100] 商场一般开业8-10年后经营趋于稳定 [100] - **经营利润率**：重点公司2024-1H2025 IP经营利润率均值在70%、68%，头部公司介于55%-84%之间 [103] 可比4只购物中心消费REITs在1H25的EBITDA Margin均值为59% [103] - **IP利润占比**：部分港资公司IP经营利润占比较高，如恒隆地产（105%）、太古地产（102%）、九龙仓置业（94%） [108] - **股息率**：大部分公司股息率超过5% [115] 从股息率TTM区间均值（2022/7/1-2025/12/2）看，较高的公司包括嘉里建设（8.3%）、恒隆地产（7.6%）、恒基地产（7.5%） [117] - **IP重估空间**：采用公允价值法，IP重估增值空间最大的是新城控股（39%）和华润置地（33%） [123] 美国复盘：降息周期中商业地产持续跑赢 - **降息周期表现**：美国5轮降息周期中，NCREIF商业地产房价指数收益率持续为正，平均收益率达到31%，仅次于黄金的36% [4] 1977Q4-2025Q2，该指数83%的季度跑赢CPI [4] - **同店NOI增长**：美国权益类REITs的NOI同店增速与GDP增速正相关，2000Q1-2025Q2均值达2.53%，且基本长期为正 [4] - **估值驱动与中枢**：降息通道下资本化率持续下行，与NOI增长共同推动优质商业资产估值提升 [4] 美国权益类REITs的P/FFO长周期估值中枢在15-20X [4] 催化：商业运营高壁垒，REITs助力价值重估 - **行业壁垒提升**：2021年后，“以住养商”模式在住宅开发走弱下难以持续，商业地产增量竞争显著放缓 [4] 商业具有前期投入大、培育周期长、短期回报率低的特点，预计后续存量商业公司壁垒将更加突出 [4] - **C-REITs政策催化**：证监会推出商业不动产REITs试点，将底层资产扩围至办公楼、酒店等 [4] 规划中的商业不动产REITs与已有的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [4] - **REITs估值与影响**：目前5只可比消费REITs的P/FFO均值已达25X [4] 如消费REITs扩围至民企，则能将民企商业资产价值显性化 [4] 投资分析意见与推荐标的 - **维持“看好”评级**，推荐优质商业地产运营企业：华润置地、新城控股、华润万象、嘉里建设、龙湖集团 [4][5] - **建议关注**：太古地产、恒隆地产、新鸿基地产、大悦城等 [4][5]

香港股市主要指数表现 - 香港恒生指数于12月4日上涨175.17点，涨幅0.68%，收报25935.9点 [1] - 国企指数上涨77.93点，涨幅0.86%，收报9106.48点 [1] - 恒生科技指数上涨80.51点，涨幅1.45%，收报5615.43点 [1] - 全日主板成交额为1793.06亿港元 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股上涨0.16%，收报612港元 [1] - 香港交易所上涨0.54%，收报406.4港元 [1] - 中国移动上涨0.17%，收报87港元 [1] - 汇丰控股上涨0.27%，收报111.5港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团上涨0.3%，收报40.7港元 [1] - 新鸿基地产下跌0.2%，收报98.65港元 [1] - 恒基地产上涨0.62%，收报29.34港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行上涨0.67%，收报4.51港元 [1] - 建设银行上涨1.02%，收报7.92港元 [1] - 工商银行上涨0.91%，收报6.22港元 [1] - 中国平安上涨0.44%，收报56.65港元 [1] - 中国人寿上涨1.67%，收报26.76港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌0.22%，收报4.5港元 [1] - 中国石油股份上涨0.23%，收报8.8港元 [1] - 中国海洋石油上涨0.92%，收报21.9港元 [1]

行业观点 - 综合各项信号与证据显示，香港房地产市场正在触底或即将迎来反转 [1] - 预计内在价值将逐步释放，投资者若能在周期早期阶段进行布局，将有望捕捉到即将到来的重估行情 [1] 公司观点 - 选择新鸿基地产作为住宅复苏的高质量代理标的 [1] - 目标价111.7港元 [1] - 预计其将在未来1–2年受益于板块复苏及多重重估催化因素 [1]

恒生指数ADR整体表现 - 恒生指数ADR收盘于26076.46点，较前一交易日下跌18.59点，跌幅为0.07% [1] - 当日交易振幅为0.51%，最高价为26088.08点，最低价为25955.53点 [1] - 成交量为3366.17万，平均价格为26021.80点 [1] 大型蓝筹股价格变动 - 汇丰控股ADR表现强劲，收报112.111港元，较香港收市上涨1% [2] - 腾讯控股ADR收报616.297港元，较香港收市下跌0.11% [2] - 在主要成分股中，美团-W港股价格跌幅最大，下跌3.05港元至96.5港元，跌幅达3.06% [3] 主要成分股ADR与港股价格对比 - 多数成分股ADR价格低于港股价格，例如腾讯控股ADR较港股低0.703港元，阿里巴巴-W ADR较港股低0.191港元 [3] - 部分金融股ADR表现优于港股，汇丰控股ADR较港股溢价1.111港元，中国银行ADR较港股溢价0.104港元 [3] - 携程集团-S和京东集团-SW的ADR价格高于港股，分别溢价3.461港元和0.977港元 [3]

股份数据 - 截至2025年11月30日，公司已发行普通股（不包括库存股份）为2,897,780,274[2] - 截至2025年11月30日，公司库存股份数目为0[2] - 截至2025年11月30日，公司已发行股份总数为2,897,780,274[2] - 2025年11月，公司已发行普通股（不包括库存股份）数目无增减[2] - 2025年11月，公司库存股份数目无增减[2]

全球主要市场指数表现 - 港股市场在12月首个交易日表现强劲，恒生指数上涨0.67%至26,033点，重上26,000点关口，主板成交额约2,009亿港元[1][5] - 恒生科技指数上涨0.82%至5,644点，年内累计上涨26.33%[1][5] - A股市场全线造好，上证综指上涨0.65%至3,914点，深证成指上涨1.25%至13,146点，创业板指数上涨1.31%至3,092点[1][5] - 美股三大指数在12月开局下跌，道琼斯指数下跌0.9%至47,289点，标普500指数下跌0.53%至6,812点，纳斯达克指数下跌0.38%至23,275点[1][6] - 欧洲主要股市普遍下跌，德国DAX指数跌幅达1.04%至23,589点，法国CAC指数下跌0.32%至8,097点，英国富时100指数下跌0.18%至9,702点[1][7] 行业与板块表现 - 港股科技股走势分化，ATMXJ中美团下跌2.88%，阿里巴巴上涨2.24%[5][21] - 手机设备板块表现突出，舜宇光学科技大涨6.22%成为表现最佳蓝筹股，中兴通讯急升13.94%[5][21] - 有色金属板块普遍上涨，紫金矿业上涨5.28%，江西铜业大涨10%[5][21] - 专业零售板块领涨港股，涨幅达9.86%，金属与矿业板块上涨2.71%，石油天然气板块上涨1.87%[24] - 生物技术板块表现疲软下跌1.40%，技术硬件板块下跌0.97%[24] 宏观经济数据 - 中国11月官方制造业PMI录得49.2，较10月上升0.2个百分点，但低于市场预期的49.3[9][13] - 中国11月官方非制造业PMI为49.5，比10月下降0.6个百分点，低于市场预期的50[10] - 香港10月零售销售总值临时估计352亿港元，按年上升6.9%，较9月升幅加快0.9个百分点[15] - 香港10月网上销售价值达52亿港元，按年上升逾27%，占零售业总销货价值14.6%[15] 公司动态与资本市场 - 康基医疗私有化计划获大法院批准，预计12月5日生效，股份将于12月9日撤销上市地位[4][19] - 虚拟资产交易平台HashKey Holdings通过港交所上市聆讯，计划集资5亿美元[9][16] - 克而瑞和中国指数研究院应政府指示暂停发布房企销售数据，加剧房地产市场不确定性[17] - 港股通成交活跃，阿里巴巴-W获南下资金净买入76.90亿港元，成为港股通(沪)成交额第一[21] 商品与货币市场 - 贵金属表现强势，白银价格过去6个月大幅上涨65.62%，黄金价格上涨25.87%[2] - 布伦特原油价格报63.57美元/桶，6个月上涨3.13%，天然气价格1个月上涨9.22%[2] - 人民币指数报97.920，1个月上升0.38%，6个月上升1.79%[2] - 港币/人民币汇率报0.908，1个月上升0.91%，6个月上升1.07%[2] IPO市场信息 - 半新股表现分化，旺山旺水-B累计上涨109.77%，量化派上市后累计上涨77.04%[28] - 即将上市新股包括乐摩科技、金岩高岭新材、遇见小面、天域半导体等[28] - 拟上市公司涵盖数字资产、半导体、生物制药、智能汽车等多个新兴行业[29]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 行业处于从生存到重生的分化阶段，存在结构性机遇 [1] - 港资商业地产凭借在高奢赛道的领先地位和卓越运营效率，成为穿越周期的重要力量 [2][6] - 2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 [2] - 政策层面预期将继续从需求侧（如调减限购）和供给侧（如回收闲置用地）发力以稳定市场 [3] 本周市场表现总结 股票市场表现 - **A股市场**：本周（2025年11月24日-28日）A股房地产板块涨跌幅为0.72%，跑输大盘（沪深300）0.92个百分点，在31个行业中排名第24 [3][38] - **港股市场**：本周港股地产建筑板块涨跌幅为0.95%，跑输大盘（恒生指数）1.58个百分点，在12个行业中排名第10 [3][49] - **个股表现**： - A股涨幅前五：张江高科（9.75%）、信达地产（8.52%）、中交地产（5.63%）、南都物业（4.71%）、栖霞建设（4.53%） [45] - A股跌幅前五：华夏幸福（-14.89%）、万科A（-11.22%）、建发股份（-7.36%）、金地集团（-6.23%）、*ST中迪（-5.58%） [45] - 港股涨幅前五：绿景中国地产（18.75%）、和泓服务（10.29%）、建业地产（9.33%）、弘阳服务（7.79%）、明发集团（5.56%） [52] - 港股跌幅前五：世茂集团（-15.19%）、融信中国（-13.46%）、万科企业（-13.13%）、方圆生活服务（-11.83%）、中梁控股（-9.72%） [52] 信用债市场 - **发行情况**：本周地产信用债发行178.40亿元，到期63.38亿元，净融资额115.02亿元 [3][56] - **累计情况**：截至2025年11月28日，地产信用债累计发行3969.32亿元，净融资额为-330.69亿元，去年同期为-202.69亿元 [3][56] REITs市场表现 - **指数表现**：本周REITs指数收于118.62点，涨跌幅为-0.11% [4][57][58] - **分类指数**： - 产权型REITs指数收于118.22点，涨跌幅为0.13% [4][57] - 特许经营权型REITs指数收于118.85点，涨跌幅为-0.40% [4][57] - **月度表现**：近一个月，REITs指数跑赢沪深300指数2.92个百分点 [4][57] - **成交情况**：本周REITs成交额为14.95亿元，环比上升21.15%；换手率为0.51%，环比上升0.06个百分点 [4][57][79] 楼市成交数据 - **新房市场**：本周45城新房成交278.42万平方米，滚动四周同比-34.37%，累计同比-16.37% [6][87][88] - 一线城市滚动四周同比-38.34% - 二线城市滚动四周同比-28.03% - 三四线城市滚动四周同比-53.59% [6][88] - **二手房市场**：本周14城二手房成交161.79万平方米，滚动四周同比-19.46%，累计同比+1.82% [6][87][97] - 一线城市滚动四周同比-29.45%，累计同比+17.15% - 二线城市滚动四周同比-20.08%，累计同比-1.64% - 三四线城市滚动四周同比+70.37%，累计同比+46.52% [6][97] 土地市场情况 - **百城整体**：供应和成交建面环比分别+144.35%和+40.81%，溢价率为0.88% [5][106][107] - **一线城市**：供应和成交建面环比分别+65.62%和-30.09%，溢价率为2.14% [5][106][115] - **二线城市**：供应和成交建面环比分别+131.42%和+31.97%，溢价率为0.91% [5][106][124] - **三四线城市**：供应和成交建面环比分别+155.82%和+53.30%，溢价率为0.72% [5][106][133] 港资商业地产深度分析 竞争格局与运营优势 - 以恒隆广场、太古汇、IFC为代表的港资商业是国内高奢赛道主流玩家，占据半壁江山 [2][17] - 港资项目布局集中于上海、北京、广州、成都等高消费活力城市 [2][17] - 港资高奢项目坪效显著优于内资，代表性项目平均营业额坪效为8.6亿元/万平方米，高于内资项目的5.6亿元/万平方米 [2][20] 重点港资开发商分析 - **恒隆地产**： - 2025H1总收入49.68亿港元（yoy-19%），租赁收入占比达46.78亿港元（yoy-3%） [21] - 内地10座商场总租金收入为人民币24.12亿元，同比基本持平，出租率维持高位 [21][23] - 净负债率稳定于33.5%，预计未来将逐步下降至30%以下 [22] - **太古地产**： - 2025H1总收入87.23亿港元（yoy+19.84%），股东应占基本溢利44.20亿港元（yoy+15%） [25] - 千亿港元投资计划中半数拟投向内地，目标使内地总楼面面积增加一倍（截至2025H1已落成96.62万平方米） [25] - 净负债率维持15.7%低位，财务安全稳固 [25] - **新鸿基地产**： - 截至2025年6月30日全年度总收入901.19亿港元（yoy+8%），物业发展溢利增加6%至82.9亿港元 [28] - 内地投资物业租金收入61.73亿港元（yoy-2%），净租金收入48.64亿港元（yoy-3%） [28] - 净负债率由18.3%进一步下降至15.1%，财务结构持续优化 [28] - **新世界发展**： - 2025财年收入276.81亿港元（yoy-22.6%），净利润亏损163.57亿港元，主要受内地物业销售拖累 [32] - 面临债务压力，负债率达57.5%，正通过出售资产应对 [33] - 内地物业投资收入18.21亿元（yoy-1.1%），商业运营基本稳定 [33] 投资建议 - 建议关注财务状况安全、商业护城河稳固、股息率较高的港资商业地产 [6][35] - 港资地产普遍开发业务占比较低，商业运营收入为业绩主要驱动力，有望直接受益于内陆提振消费的政策基调 [6][35]

公司行动 - 新鸿基地产宣布向香港大埔宏福苑火灾灾民提供援助，包括捐出2000万港元作紧急支援 [1] - 公司旗下“帝”系酒店将免费提供共160个房间，供有需要的灾民紧急暂住 [1]

公司对火灾事件的应急响应 - 公司对香港大埔宏福苑火灾造成严重伤亡深感悲痛并宣布捐出2000万港元作紧急支援 [1] - 公司旗下"帝"系酒店将免费提供共160个房间给有需要的灾民紧急暂住 [1] - 公司旗下商场综合会员计划"The Point"呼吁会员以积分形式捐款并承诺作出同等分数的捐款 [1] 公司旗下业务单位的即时支援行动 - 邻近火灾现场的新达广场及大埔超级城为居民通宵开放 [1] - 一田迅速运送应急物资至灾区 [1] - 数码通SmarTone大埔门市延长服务时间并提供紧急通讯服务支援 [1] - 公司义工队已安排义工为相关受灾居民提供各项服务 [1]

行业评级与复苏路径 - 行业评级由"同步"上调至"领先" [1] - 房地产市场复苏是循序渐进过程 涵盖不同资产子板块 [1] - 投资者将优先布局住宅板块复苏 其次是优质零售资产 最后是核心写字楼 [1] 首选投资标的 - 新鸿基地产为住宅物业首选标的 [1] - 领展为商业物业首选标的 [1] - 预计两者未来1至2年有望受益于行业复苏与多重催化剂 [1] 市场复苏关键支撑因素 - 宏观不确定性改善 尤其是降息 [1] - 政策环境出现重大宽松 [1] - 基础需求驱动因素回归 [1] 住宅市场具体预测 - 预计2025年住宅租金水平上涨约3%至5% [1] - 预计2026年和2027年住宅租金按年上涨约3% [1] - 预计2025年住宅价格上涨3%至5% [1] - 预计2026年住宅价格上涨5% [1] - 预计2027年住宅价格上涨5% [1]