文章核心观点 - 花旗认为中资企业的需求将继续为香港写字楼市场提供支持 并指出当前市场存在抄底行为和对冲租金上涨的动机 同时预计不同区域的写字楼表现将出现分化 [1][2] 市场驱动因素与需求分析 - 近期市场出现重大交易：京东集团以35亿港元购入中环中国建设银行大厦50%权益 本地高等教育机构以19.6亿港元购入九龙塘又一城写字楼 [1] - 中资企业需求是核心驱动力：更多中国科技巨头及行业龙头或效仿阿里巴巴及京东的做法购置香港写字楼物业 [1] - 上市与政策支持：越来越多的A股公司在港双重上市并在香港设立区域总部或研发中心 香港于10月启动出海专班协助内地企业拓展国际市场 [1] - 卖方动机：香港的写字楼出售主要为换取即时现金流入、优化投资组合 或与现有长期租户建立战略合作伙伴关系 [1] - 买方动机：需求反映香港写字楼的平均资本价值从高位回落52%后存在抄底行为 以及对冲未来潜在的租金上涨风险 [1] 区域市场表现与公司影响 - 预计2026年中环和西九龙的写字楼表现将优于其他区域 [2] - 中环市场：预计明年底中环主要业主如香港置地、恒基地产的租金可能趋于平稳 利好香港置地及恒基地产 [2] - 西九龙市场：即将推出的优质新供应例如IGC在争夺需求方面可能具有竞争力 租金水平与港岛东区大致相当 利好新鸿基地产 [2] - 其他区域压力：考虑到整体新增供应量创历史新高 预计铜锣湾的竞争将更为激烈 希慎兴业的利园项目可能表现较好 而港岛东如太古地产的太古城中心及东九龙将面临一定压力 [2]

文章核心观点 - 花旗认为中资企业的需求将继续为香港写字楼市场提供支持，并指出当前市场存在抄底行为和对冲租金上涨的动机 [1] - 花旗预计2026年中环和西九龙的写字楼表现将优于其他区域，而铜锣湾、港岛东及东九龙将面临不同程度的竞争或压力 [2] 近期市场交易动态 - 京东集团以35亿港元购入中环中国建设银行大厦50%权益 [1] - 一家本地高等教育机构以19.6亿港元购入九龙塘又一城写字楼 [1] - 部分写字楼出售动机包括业主换取即时现金流入、优化投资组合或与长期租户建立战略合作关系 [1] 市场需求驱动因素 - 更多中国科技巨头及行业龙头企业可能效仿阿里巴巴及京东，考虑购置香港写字楼物业 [1] - 越来越多的A股公司在港双重上市，并在香港设立区域总部或研发中心 [1] - 香港于10月启动出海专班GoGlobal Task Force，协助内地企业拓展国际市场 [1] 市场现状与买家动机 - 香港写字楼平均资本价值已从高位回落52% [1] - 买家需求反映市场存在一定程度的抄底行为 [1] - 买家动机包括对冲未来潜在的租金上涨风险 [1] 区域市场展望与受益公司 - 预计2026年中环和西九龙写字楼表现将优于其他区域 [2] - 中环市场利好香港置地及恒基地产，预计明年底主要业主租金可能趋于平稳 [2] - 西九龙市场利好新鸿基地产，即将推出的优质新供应（如IGC）在争夺需求方面可能具有竞争力，租金水平与港岛东区大致相当 [2] - 铜锣湾竞争将更为激烈，希慎兴业的利园项目可能表现较好 [2] - 港岛东（如太古地产的太古城中心）及东九龙将面临一定压力 [2] - 整体新增供应量创历史新高是加剧部分区域竞争的背景 [2]

下周债券市场付息/到期概况 - 下周（12月13日至12月19日）共有143只债券即将付息或到期 [2][6] 主要发行主体与债券详情 - **新鸿基地产发展有限公司**：有两笔债券到期，分别为12月13日到期的2.5亿人民币（CNH）债券和12月15日到期的4亿人民币债券，主体信用评级为标普A+、穆迪A1，展望均为稳定 [3][7] - **兴业银行股份有限公司**：有两笔债券到期，分别为12月13日和12月15日到期的各3亿人民币债券，主体信用评级为穆迪Baa2，展望稳定 [3][7] - **广发控股(香港)有限公司**：有多笔债券付息/到期，涉及多种货币和期限，例如12月15日到期的1800万美元债券、12月16日到期的2000万美元债券、12月17日到期的1500万美元债券、12月18日到期的3000万美元和4亿港币债券，以及2026年6月15日到期的5亿港币浮动利率债券，主体信用评级为标普BBB，展望稳定 [3][4][7][8] - **中信银行(国际)有限公司**：有一笔12月15日到期的9000万港币债券 [3][7] - **交银租赁管理香港有限公司**：有一笔12月15日到期的24亿人民币债券，主体信用评级为标普A-、穆迪A3，展望稳定 [3][7] - **中信证券国际有限公司**：有12月16日到期的1000万美元债券和12月19日到期的320万美元债券，主体信用评级为标普BBB+ [3][7] - **招商局集团(香港)有限公司**：有一笔12月16日到期的3亿港币债券 [3][7] - **香港按揭证券有限公司**：有两笔债券到期，分别为12月17日到期的8亿港币债券和12月19日到期的8亿港币债券，主体信用评级为标普AA+、穆迪Aa3，展望稳定 [3][7] - **中信建投系公司**：包括中信建投(国际)金融控股有限公司和中信建投证券股份有限公司，有多笔债券付息/到期，例如12月17日到期的58万美元债券、12月19日到期的1000万美元债券，以及2026年12月19日到期的多笔人民币债券（5亿、7.9亿、7.1亿），主体信用评级为标普BBB+、穆迪Baa1，展望稳定 [3][4][7][8] - **中国光大银行股份有限公司**：有多笔2026年12月到期的债券，包括12月18日到期的10亿人民币和5000万欧元债券，以及12月19日到期的5000万欧元债券，主体信用评级为标普BBB+、穆迪Baa2，展望稳定 [4][8] - **国家开发银行**：有一笔2026年12月16日到期的7.7亿港币债券，主体信用评级为标普A+ [3][7] - **部分房地产相关企业**：包括碧桂园控股有限公司（2026年12月15日到期的3.21亿美元债券）、龙光集团有限公司（2026年12月14日到期的3亿美元债券）、正荣地产集团有限公司（永续债，2亿美元）等均有债券列入名单 [3][4][7][8] 债券特征分析 - **货币种类多样**：发行货币包括人民币（CNH）、美元（USD）、港币（HKD）、欧元（EUR）、日元（JPY）、澳元（AUD）等 [3][4][7][8] - **期限分布广泛**：到期日从近期（2025年12月）至超长期（2049年6月），涵盖短期、中期、长期及永续债券 [3][4][7][8] - **发行主体类型多元**：涵盖商业银行（如兴业银行、招商银行、中国农业银行）、投资银行与证券公司（如中信证券、中信建投、华泰国际）、房地产开发商（如新鸿基地产、碧桂园）、地方政府投融资平台（如多个县市城投公司）、香港特区机构及企业（如香港按揭证券、香港机场管理局）、以及实业公司（如中国蒙牛乳业）等 [3][4][7][8] - **信用评级覆盖全面**：主体信用评级从投资级到高收益级均有分布，例如标普评级从AA+（香港按揭证券）到Ca（绿地控股），穆迪评级从Aa3（香港按揭证券）到Caa（部分企业） [3][4][7][8]

The fund, named Singapore Central The company did not specify the time of launch for the fund, but said it expects to make an announcement in the first quarter of 2026 on the fund establishment.The fund launch follows Hongkong Land's sale of its interest in The company will transfer its interests in Marina Bay Financial Centre Towers 1 and 2 and One Raffles Quay to the fund, which have a total attributable property value of S$3.9 billion as at June end, it said in a statement.Live EventsHongkong Land said ...

行业背景与评选概述 - 房地产行业正经历以质破局的深刻自我革新，大湾区成为行业“韧性向上 质见未来”的生动实践场 [2] - 一批标杆房企通过产品力精研、科技与住宅融合、构建全周期服务体系等多维创新凝聚发展韧性，致力于营造安全、舒适、绿色、智慧的人居体验 [2] - “2025南都地产湾区美好生活年度评选”旨在表彰在产品打造、品牌建设、交付能力等维度表现亮眼、穿越周期的房企 [2] 年度湾区力量获奖企业 - **保利发展广东公司**：作为一级平台央企，践行“三好理念”与“好房子战略”，构筑韧性发展生态，2025年凭借保利玥玺湾等标杆项目诠释“好房子” [4] - **越秀地产**：坚守“成就美好生活”品牌使命42年，践行“商住并举”战略，发挥“开发+运营+金融”商业模式优势，已开发大型住宅项目300多个，服务超100万业主，拥有50多个大型商业物业，致力于打造“四好企业” [7] - **新世界中国**：秉承“予城新蕴”品牌承诺，深耕大湾区数十载，以高质量发展和绿色实践积极参与湾区建设，把握粤港融合机遇 [9][10] 年度湾区品牌影响力企业获奖企业 - **绿城中国华南区域公司**：三十年来实现从“造房子”到“造生活”的跨越，确立“理想生活综合服务商”战略定位，践行“好房子”六大核心标准，2025年首入广州主城核心区并以“繁花双新”引爆市场 [12][13] - **珠实地产**：作为珠江实业集团旗下专业化房地产企业，深耕广州、辐射湾区，打造众多城市IP级标杆好房，其中珠江·天河都荟成就2025广州楼市业绩传奇，积极发展新质生产力并探索全空间无人体系应用 [14] 年度湾区高质量交付房企获奖企业 - **广州地铁地产**：以建百年地铁的标准建好房，将轨道交通建设的工程质量管理体系系统应用于TOD开发全流程，构建以“地铁品质+国企信用”为核心的交付保障，屡次兑现高品质准时交付承诺 [17] - **新鸿基地产**：拥有40余年TOD开发经验，成功打造香港IFC、ICC等地标，并持续赋能大湾区缔造广州天環、天汇等城市名片，其广州南站ICC项目住宅“峻銮”已完成首批交付，东广场商业预计2026年落成 [19] - **龙湖集团**：自1998年以来累计开发1300余个项目，总建筑面积超2.3亿平方米，交付房源100万+套，连续14年获“中国房地产开发企业综合实力10强”，打造出云河颂、御湖境、观萃、光年、铂金岛等标杆产品 [22]

沽空比率最高的股票 - 新鸿基地产-R、华润啤酒-R、友邦保险-R、安踏体育-R上一交易日的沽空比率均达到100% [1] - 京东集团-SWR、腾讯控股-R、比亚迪股份-R、商汤-WR、快手-WR、中国移动-R的沽空比率也位居前列，分别为90.48%、87.88%、86.09%、86.07%、78.53%、74.83% [2] 沽空金额最高的股票 - 小米集团-W、阿里巴巴-SW、腾讯控股的沽空金额位居市场前三，分别为21.61亿元、7.93亿元、7.33亿元 [1] - 中国平安、美团-W、建设银行、泡泡玛特、招商银行、农业银行、百度集团-SW的沽空金额也进入前十，金额在3.93亿元至7.23亿元之间 [2] 沽空比率偏离值最大的股票 - 华润啤酒-R、建发物业、友邦保险-R的沽空比率偏离值位居前三，分别为39.83%、37.09%、35.65% [1] - 粤海投资、大家乐集团、比亚迪股份-R、长江基建集团、京东集团-SWR、中国移动-R、珍酒李渡的偏离值也较高，在24.37%至35.26%之间 [2]

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于12月9日美东时间16:00收报25458.69点，较前一日上涨24.46点，涨幅为0.10% [1] - 当日交易区间为25420.30点至25531.29点，振幅为0.44%，成交量为3678.87万股 [1] - 其对应的香港市场恒生指数收报25434.23点，下跌331.13点，跌幅为1.29% [1] 主要成分股港股与ADR价格对比 - 汇丰控股港股收报109.50港元，上涨0.40港元或0.37%，其ADR换算价为110.181港元，较港股溢价0.681港元或0.62% [2][3] - 腾讯控股港股收报602.50港元，下跌2.50港元或0.41%，其ADR换算价为601.643港元，较港股折价0.857港元或0.14% [2][3] - 阿里巴巴港股收报150.90港元，下跌2.50港元或1.63%，其ADR换算价为151.714港元，较港股溢价0.814港元或0.54% [3] - 建设银行港股收报7.61港元，下跌0.05港元或0.65%，其ADR换算价为7.572港元，较港股折价0.038港元或0.50% [3] - 小米集团港股收报41.26港元，下跌1.32港元或3.10%，其ADR换算价为41.106港元，较港股折价0.154港元或0.37% [3] 其他重点公司股价表现 - 友邦保险港股收报77.25港元，下跌0.65港元或0.83%，其ADR换算价为77.530港元，较港股溢价0.280港元或0.36% [3] - 网易港股收报212.60港元，下跌4.20港元或1.94%，其ADR换算价为212.859港元，较港股溢价0.259港元或0.12% [3] - 美团港股收报97.35港元，下跌2.15港元或2.16%，其ADR换算价为97.239港元，较港股折价0.111港元或0.11% [3] - 工商银行港股收报6.12港元，上涨0.01港元或0.16%，其ADR换算价为6.070港元，较港股折价0.050港元或0.81% [3] - 百度集团港股收报121.40港元，下跌4.40港元或3.50%，其ADR换算价为120.566港元，较港股折价0.834港元或0.69% [3] - 京东集团港股收报114.90港元，下跌1.30港元或1.12%，其ADR换算价为115.566港元，较港股溢价0.666港元或0.58% [3] - 中国宏桥港股收报31.34港元，下跌1.26港元或3.87%，其ADR换算价为35.020港元，较港股大幅溢价3.680港元或11.74% [3] - 携程集团港股收报539.50港元，下跌5.00港元或0.92%，其ADR换算价为545.689港元，较港股溢价6.189港元或1.15% [3]

恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR于12月8日美东时间16:00收报25776.89点，较前一交易日上涨11.53点，涨幅0.04% [1] - 当日交易区间为25712.91点至25920.31点，振幅0.81% [1] - 当日成交量为3630.78万 [1] 主要蓝筹股表现 - 汇丰控股ADR表现强劲，收报110.515港元，较香港市场收市价上涨1.415港元，涨幅达1.30% [2][3] - 腾讯控股ADR收报605.092港元，较香港市场收市价微涨0.092港元，涨幅0.02% [2][3] - 中国平安港股收报61.750港元，上涨1.300港元，涨幅2.15%，但其ADR价格较港股折价0.65% [3] - 百度集团-SW港股收报125.800港元，上涨4.200港元，涨幅3.45%，其ADR价格较港股溢价0.55% [3] 金融板块个股表现 - 建设银行港股收报7.660港元，下跌0.320港元，跌幅4.01%，其ADR价格较港股折价0.56% [3] - 工商银行港股收报6.110港元，下跌0.220港元，跌幅3.48%，其ADR价格较港股折价0.55% [3] - 中国银行港股收报4.430港元，下跌0.120港元，跌幅2.64%，其ADR价格较港股折价0.73% [3] - 香港交易所港股收报404.600港元，下跌2.800港元，跌幅0.69%，其ADR价格较港股折价0.23% [3] 科技及互联网板块个股表现 - 阿里巴巴-W港股收报153.400港元，下跌1.600港元，跌幅1.03%，但其ADR价格较港股溢价0.26% [3] - 美团-W港股收报99.500港元，上涨0.450港元，涨幅0.45%，但其ADR价格较港股折价0.34% [3] - 网易-S港股收报216.800港元，下跌1.200港元，跌幅0.55%，其ADR价格较港股折价1.77% [3] - 京东集团-SW港股收报116.200港元，下跌0.800港元，跌幅0.68%，但其ADR价格较港股溢价0.17% [3] - 快手-W港股收报68.250港元，下跌0.950港元，跌幅1.37%，其ADR价格较港股折价2.24% [3] 其他重点公司表现 - 小米集团-W港股收报42.580港元，下跌0.200港元，跌幅0.47%，其ADR价格较港股折价0.23% [3] - 友邦保险港股收报77.900港元，下跌0.400港元，跌幅0.51%，但其ADR价格较港股溢价0.15% [3] - 携程集团-S港股收报544.500港元，下跌10.000港元，跌幅1.80%，但其ADR价格较港股溢价0.24% [3] - 中国宏桥港股收报32.600港元，下跌1.140港元，跌幅3.38%，但其ADR价格较港股大幅溢价7.40% [3] - 比亚迪股份港股收报99.300港元，上涨0.150港元，涨幅0.15%，但其ADR价格较港股折价0.33% [3]

市场整体表现 - 香港恒生指数下跌319.72点，跌幅1.23%，收于25765.36点 [1] - 国企指数下跌114.77点，跌幅1.25%，收于9083.53点 [1] - 恒生科技指数微涨0.09点，基本持平，收于5662.55点 [1] - 全日主板成交额为2062.3亿港元 [1] 蓝筹股表现 - 腾讯控股下跌0.82%，收于605港元 [1] - 香港交易所下跌0.69%，收于404.6港元 [1] - 中国移动下跌1.15%，收于86.15港元 [1] - 汇丰控股下跌1.71%，收于109.1港元 [1] 香港本地地产股表现 - 长实集团下跌2.16%，收于39.92港元 [1] - 新鸿基地产下跌1.52%，收于97.1港元 [1] - 恒基地产下跌1.71%，收于28.8港元 [1] 中资金融股表现 - 中国银行下跌2.64%，收于4.43港元 [1] - 建设银行下跌4.01%，收于7.66港元 [1] - 工商银行下跌3.48%，收于6.11港元 [1] - 中国平安逆势上涨2.15%，收于61.75港元 [1] - 中国人寿下跌0.57%，收于28.06港元 [1] 石油石化股表现 - 中国石油化工股份下跌0.22%，收于4.52港元 [1] - 中国石油股份下跌1.7%，收于8.68港元 [1] - 中国海洋石油下跌2.26%，收于21.58港元 [1]

港股与ADR市场表现对比 - 大型蓝筹股多数下跌，汇丰控股ADR收报110.541港元，较香港收市跌0.41%；腾讯控股ADR收报608.677港元，较香港收市跌0.22% [2] - 在所列27只股票中，多数ADR价格较港股收盘价存在折价，仅友邦保险、携程集团、中国宏桥、百度集团、新鸿基地产、交通银行及安徽海螺水泥的ADR价格高于港股收盘价 [3] 个股表现亮点 - 中国平安港股表现强劲，股价上涨3.800港元，涨幅达6.71%，为列表中涨幅最大的公司 [3] - 百度集团-SW股价上涨5.800港元，涨幅5.01%，表现突出 [3] - 招商银行股价上涨1.100港元，涨幅2.09%；快手-W股价上涨1.700港元，涨幅2.52%；中国宏桥股价上涨0.740港元，涨幅2.24%，均录得显著上涨 [3] - 小米集团-W股价上涨0.800港元，涨幅1.91%；工商银行股价上涨0.110港元，涨幅1.77%；泡泡玛特股价上涨3.600港元，涨幅1.67% [3] 个股表现疲软 - 百济神州股价下跌2.400港元，跌幅1.20%，为列表中跌幅最大的公司 [3] - 友邦保险股价下跌0.700港元，跌幅0.89% [3] - 汇丰控股股价下跌0.500港元，跌幅0.45%；腾讯控股股价下跌2.000港元，跌幅0.33% [3] ADR与港股价格差异 - 携程集团-S的ADR换算价为558.545港元，较其港股收盘价554.500港元高出4.045港元，为列表中溢价最高的公司 [3] - 中国宏桥ADR换算价为35.031港元，较其港股收盘价33.740港元高出1.291港元 [3] - 快手-W的ADR换算价为66.753港元，较其港股收盘价69.200港元低2.447港元，折价幅度较大 [3] - 比亚迪股份ADR换算价为98.086港元，较其港股收盘价99.150港元低1.064港元 [3]