恒生指数ADR市场表现 - 恒生指数ADR收报26202.97点，较香港市场昨收价26384.28点下跌181.31点，跌幅0.69% [1] - 当日交易区间为26166.43点至26403.22点，振幅0.90% [1] - 成交量为5790.75万 [1] 主要蓝筹股价格变动 - 汇丰控股ADR收报110.738港元，较香港收市价下跌1.21% [2] - 腾讯控股ADR收报629.180港元，较香港收市价下跌1.15% [2] - 在27只成分股中，多数出现下跌，仅少数个股如美团-W港股收涨0.30% [3] 个股ADR与港股价格对比 - 携程集团-S ADR较港股折价幅度较大，ADR换算价为551.125港元，较港股收市价555.50港元下跌4.375港元 [3] - 百度集团-SW ADR较港股折价2.708港元，跌幅显著 [3] - 中国宏桥和百济神州ADR出现溢价，分别较港股价格上涨2.685港元和9.636港元 [3] - 阿里巴巴-W ADR与港股价格基本持平，较港股仅微跌1.638港元 [3]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [1] 报告核心观点 - 香港楼市正经历显著复苏，撤辣政策与利率下行是关键回暖因素，私人住宅售价指数连升4个月，9月环比上涨1.32%，租金指数连涨10个月创历史新高 [2][16] - 香港开发商竞争格局高度集中，2024年前四大开发商（新鸿基地产、恒基地产、长江实业、会德丰）销售占比近五成，新鸿基地产售出360亿港元货值，占香港总销售伙数的两成排名第一 [2][18] - 内地楼市政策窗口期将至，预期需求侧将继续调减限购等限制性措施，供给侧将加快回收闲置用地与收储现房以缓解库存压力 [3] - 商业地产被视为稳地产促消费的关键领域，消费与地产结合有望助力房企穿越周期，2025年展望为二手房市场量升价稳，新房市场各指标磨底修复 [2] 股票市场表现 - 本周A股房地产板块涨跌幅为2.70%，跑赢大盘（沪深300）3.78个百分点，在31个行业板块中排名第7 [3][21] - 本周港股地产建筑板块涨跌幅为4.99%，跑赢大盘（恒生指数）3.73个百分点，在12个行业板块中排名第2 [3][33] - 近一个季度A股房地产板块涨跌幅为7.06%，跑赢沪深300（4.33%）；近一个月涨跌幅为2.04%，跑赢沪深300（0.21%） [24] - 本周A股地产涨幅靠前个股包括华夏幸福（26.27%）、荣盛发展（18.18%）、天健集团（16.54%）等 [27] REITs市场表现 - 本周REITs指数涨跌幅为0.82%，产权型REITs指数涨跌幅为0.62%，特许经营权型REITs指数涨跌幅为1.08% [4][41] - 近一个月REITs指数跑输沪深300指数1.04个百分点，其中产权类REITs指数跑输2.21个百分点，特许经营类REITs指数跑赢0.41个百分点 [51] - 本周领涨公募REITs为中金山东高速REIT，涨跌幅为5.18%；本周REITs成交额为13.53亿元，环比下降4.52% [4][41] - 产权型REITs中，保租房型REITs指数表现最佳，周涨跌幅为1.42%；特许经营权型REITs中，高速公路型REITs指数周涨跌幅为1.79% [45][48] 楼市成交情况 - 本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降31.19%和21.32%，累计同比分别下降15.48%和上升2.86% [6][72] - 新房端，45城商品房共计成交217万㎡，一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降86.57%、82.59%、86.59% [6][73] - 二手房端，14城二手商品房共计成交170万㎡，一、二线城市滚动四周同比分别下降28.02%、22.53%，三四线城市同比上升84.88% [6][80] - 14城二手房年初至今累计成交面积同比上升2.86%，其中一线城市累计同比上升20.62%，三四线城市累计同比上升45.50% [80] 土地市场动态 - 本周百城土地供应建面环比上升52.78%，成交建面环比上升14.98%，溢价率为1.39%，环比下降2.21个百分点 [5][90] - 一线城市土地供应建面环比下降9.30%，成交建面环比上升129.89%，溢价率为0.00%；二线城市供应和成交建面环比分别上升33.32%和9.78%，溢价率为0.51% [5][99][108] - 三四线城市土地供应和成交建面环比分别上升68.72%和11.57%，溢价率为4.52%，环比上升0.15个百分点 [5][117] - 百城土地成交面积与供应面积比例为60.41%，环比下降26.11个百分点 [90]

香港楼市整体表现 - 10月现楼按揭登记录得6,463宗，按月增加7.1%，登记量连续3个月超过6,000宗水平 [1] - 10月楼花按揭登记录595宗，按月回落44%，主要因当月大型新盘上会量减少 [1] - 楼市回暖由资金环境改善与经济预期转强驱动，可能通过财富效应与风险偏好回升提振资本市场情绪，形成股楼共振格局 [1] 住宅市场前景 - 花旗预测2026年香港住宅价格上涨3%，并进入多年上升周期 [2] - 新销售利润率改善及资产净值具上行空间 [1] - 楼市企稳可能通过赚钱效应，推动股楼两类资产进入正向循环 [1] 零售与写字楼市场展望 - 零售市场中奢侈品表现优于大市，大众市场自2025年5月起趋稳，并预期从2026年下半年开始稳定恢复 [1] - 写字楼市场在2025年竣工量创新高后，2026年预期竞争加剧，但核心区甲级写字楼表现稳健 [1] 香港地产上市公司 - 相关港股包括九龙仓置业(01997)、希慎兴业(00014)、恒隆地产(00101)、新鸿基地产(00016)、恒基地产(00012)、领展房地产基金(00823)等 [3] - 上市企业通过积极资本循环、负债下降、资本支出与融资成本降低，在稳定股息下为增长提供现金流支持 [1] - 投资意愿回升，董事长/CEO更迭及部分新策略平稳过渡 [1]

香港楼市表现 - 10月现楼按揭登记录得6,463宗 按月增加7.1% 登记量连续3个月超过6,000宗水平 [1] - 10月楼花按揭登记录595宗 按月回落44% 主要因当月大型新盘上会量减少 [1] - 楼市持续稳中向好 推动现楼按揭登记量 [1] 香港楼市驱动因素与前景 - 当前香港楼市回暖由资金环境改善与经济预期转强驱动 [1] - 楼市企稳产生的财富效应与风险偏好回升将提振资本市场情绪 形成股楼共振格局 [1] - 楼市企稳不会对港股形成资金分流 反而可能通过赚钱效应推动股楼资产进入正向循环 [1] - 花旗预测2026年住宅价格上涨3% 并进入多年上升周期 [3] - 花旗看好香港地产市场于2026年进一步复苏 原因包括房价进入上升周期 新销售利润率改善及资产净值具上行空间 [2] 相关子市场展望 - 零售销售方面 奢侈品表现优于大市 大众市场自2025年5月起趋稳 预期从2026年下半年开始稳定恢复 [2] - 写字楼市场方面 2025年竣工量创新高后 2026年预期竞争加剧 但核心区甲级写字楼表现稳健 [2] 上市房企状况 - 上市企业更精简 积极资本循环 负债下降 资本支出与融资成本降低 能在稳定股息下为增长提供现金流支持 [2] - 投资意愿回升 董事长/CEO更迭及部分新策略平稳过渡 [2] 相关港股标的 - 香港本地房产相关港股包括九龙仓置业(01997) 希慎兴业(00014) 恒隆地产(00101) 新鸿基地产(00016) 恒基地产(00012) 领展房地产基金(00823) [4]

文章核心观点 - 花旗报告看好香港地产市场于2026年进一步复苏 并预测住宅价格进入多年上升周期 [1] 房地产市场整体展望 - 香港地产市场预期在2025年走出低谷后于2026年进一步复苏 [1] - 花旗预测2026年住宅价格上涨3% 与2025年预期升幅持平 并进入多年上升周期 [1] 住宅市场 - 房价进入上升周期 新销售利润率改善至5%至9% 资产净值具上行空间 [1] 零售市场 - 奢侈品零售销售表现优于大市 大众市场自2025年5月起趋稳 [1] - 零售销售预期从2026年下半年开始稳定恢复 [1] 写字楼市场 - 2025年写字楼竣工量创新高后 2026年预期市场竞争加剧 [1] - 核心区甲级写字楼表现预期保持稳健 [1] 上市企业状况 - 上市企业更精简 积极进行资本循环且负债下降 [1] - 资本支出与融资成本降低 能在稳定股息下为增长提供现金流支持 [1] - 投资意愿回升 [1] - 董事长或CEO更迭及部分新策略实现平稳过渡 [1] 投资标的 - 花旗首选标的包括希慎 恒隆地产 新鸿基地产 恒基地产与领展 [1]

内房股市场观点 - 内房股近期升势主要由政策预期升温推动 [1] - 跑赢大市表现可能持续至11月底或12月的下一次政府会议 [1] - 行业基本面显示新政策支持的概率正在上升 [1] - 政策带动的反弹中，龙湖具备最佳风险回报比 [1] - 首选为华润置地、华润万象生活及中国金茂 [1] 香港地产股市场观点 - 香港地产股升势由于对楼市复苏信心增强 [1] - 对香港楼市仍持正面看法 [1] - 住宅类股估值已完全反映全面复苏预期 [1] - 新鸿基地产若计入股息调整后股价已达历史高位，而二手楼价指数仍较高峰低26% [1] - 现阶段地产收租股的风险回报更佳 [1] - 首选为太古地产、恒隆地产、领展及九龙仓置业 [1] - 开发商方面较青睐信和置地及恒基地产 [1]

港股市场整体表现 - 港股跳空后震荡上行，收盘上涨0.85%，显示出多头占据主动 [1] - 市场资金回流至内银股和保险股等熟悉品种，农业银行AH股再创新高，市值突破3万亿元，工商银行也创新高 [1] - 保险股表现强势，中国人寿、新华保险、中国人保均上涨超过3% [1] 大消费板块 - 沪上阿姨成为新领涨品种，单日大涨近29%，并带动八马茶业上涨超过18% [2] - 京东双11数据显示，3C数码、大家电、小家电线上销售占行业第一，日用百货同比增速达36%，服饰品类同比增速达30% [2] - 服饰类公司晶苑国际和申洲国际分别上涨近8%和5%，家电类海信家电和TCL电子上涨超过4% [2] 资源与工业金属 - 美国铝市场出现极端行情，因关税提升，美国中西部铝现货溢价暴涨近300%，实际采购价格高达约4800美元/吨 [2] - 中国电解铝产能被政策限制在约4500万吨/年，行业产能利用率已高达97%-98% [2] - 中国铝业和中国宏桥均涨幅接近5% [2] 香港地产与零售 - 大摩预测香港10月零售销售同比上升4%，显示市场可能正在触底 [3] - 零售收租股九龙仓置业与希慎兴业直接受益，其股息率达1.7%至2.7%，高于美国10年期国债收益率，两者均涨幅超5% [3] - 香港10月逾5000万港元一手豪宅成交量录得66宗，较9月33宗大幅急升约1倍，宗数连升3个月 [3] - 新鸿基地产、太古地产、长和均上涨超过4% [3] 生物医药与博彩 - 百济神州前三季度营业总收入为275.95亿元，同比增长44.2%，归属于母公司所有者的净利润为11.39亿元，同比扭亏为盈 [3] - 百济神州股价上涨近8%，其财报刺激其他创新药股，金斯瑞上涨近6% [3] - 博彩类个股表现良好，新濠国际发展上涨超过7%，银河娱乐、美高梅中国均上涨超过3% [4] 科技与汽车 - 前DeepSeek研究员罗福莉加入小米公司，小米双11全渠道累计支付金额突破290亿元 [4] - 小米汽车宣布2025年10月交付量持续超过40000台 [4] 矿业与光伏 - 世界级铁矿西芒杜项目正式投产，储量超44亿吨，铁品位达65%，将打破三大矿业巨头垄断 [5] - 该项目由中国企业主导，利好马鞍山钢铁股份、鞍钢股份、重庆钢铁股份 [5] - 光伏板块受"收储"平台相关传闻打击，相关个股跌幅均在4%以上，但中国光伏行业协会发布声明称网络流传消息为不实信息 [5] 商业航天 - 中国可回收火箭"朱雀三号"将于11月中下旬首飞，是中国商业航天从"技术验证"迈向"商业运营"的分水岭 [6] - 主要相关品种为洲际航天科技和亚太卫星 [6] 服装代工行业 - 申洲国际2025年上半年实现营业收入149.66亿元，同比增长15.3%，归母净利润31.77亿元，同比增长8.4% [7] - 公司派息率约为59.6%，中期股息每股1.38港元，同比增长10.4% [7] - 分产品来看，运动类、休闲类、内衣类及其他分别录得+9.9%、+37.4%、+4.1%、+6.0%的变化，休闲类产品增速较快 [8] - 公司海外产能持续扩张，2023年海外工厂成衣产出约占公司总成衣产出的53% [8] - NIKE、ADIDAS、UNIQLO、PUMA四大客户合计贡献年度总营收的80.7%，公司近年新拓展了与lululemon、Lacoste的合作 [8]

股价表现 - 新鸿基地产股票午后涨幅超过4% 截至发稿时具体涨幅为4.16% [1] - 公司股价报收102.6港元 [1] - 成交金额达到6.22亿港元 [1]

公司股价表现 - 新鸿基地产午后股价上涨4.16%，报102.6港元，成交额为6.22亿港元 [1] 公司项目与评级 - 新鸿基地产旗下天玺‧天二期首发价单较一期高出29% [1] - 里昂将新鸿基地产目标价由63.6港元上调至110港元，评级由“跑输大市”上调至“跑赢大市” [1] 行业市场环境 - 香港楼价已从低位反弹4%，受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 里昂预测2026年香港楼价将上升5%，龙头发展商将因此受惠 [1]

公司股价表现 - 新鸿基地产午后股价上涨4.16%至102.6港元，成交额达6.22亿港元 [1] 公司项目与评级 - 公司旗下天玺‧天二期首发价单较一期高出29% [1] - 里昂将公司目标价由63.6港元上调至110港元，评级由“跑输大市”上调至“跑赢大市” [1] 行业市场环境 - 香港楼价已从低位反弹4%，受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 预测2026年香港楼价将上升5%，龙头发展商将因此受惠 [1]