行业评级与复苏路径 - 行业评级由"同步"上调至"领先" [1] - 房地产市场复苏是循序渐进过程 涵盖不同资产子板块 [1] - 投资者将优先布局住宅板块复苏 其次是优质零售资产 最后是核心写字楼 [1] 首选投资标的 - 新鸿基地产为住宅物业首选标的 [1] - 领展为商业物业首选标的 [1] - 预计两者未来1至2年有望受益于行业复苏与多重催化剂 [1] 市场复苏关键支撑因素 - 宏观不确定性改善 尤其是降息 [1] - 政策环境出现重大宽松 [1] - 基础需求驱动因素回归 [1] 住宅市场具体预测 - 预计2025年住宅租金水平上涨约3%至5% [1] - 预计2026年和2027年住宅租金按年上涨约3% [1] - 预计2025年住宅价格上涨3%至5% [1] - 预计2026年住宅价格上涨5% [1] - 预计2027年住宅价格上涨5% [1]

公司股价表现 - 新鸿基地产午后股价上涨4.16%，报102.6港元，成交额为6.22亿港元 [1] 公司项目与评级 - 新鸿基地产旗下天玺‧天二期首发价单较一期高出29% [1] - 里昂将新鸿基地产目标价由63.6港元上调至110港元，评级由“跑输大市”上调至“跑赢大市” [1] 行业市场环境 - 香港楼价已从低位反弹4%，受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 里昂预测2026年香港楼价将上升5%，龙头发展商将因此受惠 [1]

公司股价表现 - 新鸿基地产午后股价上涨4.16%至102.6港元，成交额达6.22亿港元 [1] 公司项目与评级 - 公司旗下天玺‧天二期首发价单较一期高出29% [1] - 里昂将公司目标价由63.6港元上调至110港元，评级由“跑输大市”上调至“跑赢大市” [1] 行业市场环境 - 香港楼价已从低位反弹4%，受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 预测2026年香港楼价将上升5%，龙头发展商将因此受惠 [1]

公司股价与成交表现 - 公司股价午后上涨4.16%至102.6港元 [1] - 成交额达到6.22亿港元 [1] 公司项目定价与市场定位 - 公司旗下天玺天二期首发价单较一期高出29% [1] 行业市场环境与驱动因素 - 香港楼价已从低位反弹4% [1] - 行业受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 预测2026年香港楼价将上升5% [1] 机构观点与评级调整 - 机构将公司目标价由63.6港元上调至110港元 [1] - 机构将公司评级由"跑输大市"上调至"跑赢大市" [1] - 认为公司等龙头发展商将受惠于香港房地产市场复苏 [1]

公司股价表现 - 新鸿基地产股价午前上涨近4%，报101.9港元，成交额达4.03亿港元 [1] 公司项目与市场定位 - 公司旗下天玺天二期首发价单较一期高出29% [1] - 龙头发展商预计将从香港房地产市场复苏中受益 [1] 行业市场数据 - 香港10月逾5000万元一手豪宅成交量录得66宗，较9月的33宗大幅急升约1倍，宗数连升3个月并创一年新高 [1] - 香港楼价已从低位反弹4% [1] 行业前景与驱动因素 - 预测2026年香港楼价将上升5% [1] - 行业利好因素包括美国减息预期、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 8月中旬至9月上旬整体楼市气氛良好，配合港股市场表现及美联储降息预期，利好楼市量价齐升 [1] 机构观点与评级调整 - 里昂将新鸿基地产目标价由63.6港元上调至110港元，评级由跑输大市上调至跑赢大市 [1]

评级与目标价调整 - 里昂将新鸿基地产投资评级由跑输大市上调至跑赢大市 [1] - 新鸿基地产目标价由63.6港元大幅上调至110港元 [1] 公司项目与财务预测 - 新鸿基地产旗下天玺天二期首发价单较一期高出29% [1] - 将公司2027财年预测上调7.6% [1] - 调高2027财年每股派息预测4%以反映竣工时间表变动及更高售价假设 [1] 香港房地产市场状况 - 香港楼价已从低位反弹4% [1] - 行业受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 预测2026年香港楼价将上升5% [1] - 新地等龙头发展商将受惠于市场复苏 [1]

公司动态 - 新鸿基地产旗下天玺‧天二期首发价单较一期高出29% [1] - 新鸿基地产2026财年盈利预测被下调3.8% [1] - 新鸿基地产2027财年盈利预测被上调7.6% [1] - 新鸿基地产2027财年每股派息预测被调高4% [1] - 新鸿基地产目标价由63.6港元上调至110港元 [1] - 新鸿基地产评级由"跑输大市"上调至"跑赢大市" [1] 行业趋势 - 香港楼价已从低位反弹4% [1] - 预测2026年香港楼价将上升5% [1] - 香港房地产市场复苏受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 龙头发展商将受惠于市场复苏 [1]

投资观点综述 - 香港房地产市场自今年二季度以来初现企稳复苏态势，建议关注板块二次上行机遇 [2][9] - 香港楼价自2021年顶部至2025年二季度底部累计调整约29%，幅度已较为充分，6月份以来楼价持续呈现环比改善趋势 [9] - 月度住房总成交套数保持在5,000套上下，较2022年至2025年上半年月均约3,200套的水平明显改善 [9] - 板块估值从2024年的历史极端低位修复至历史十分位左右水平，未来12个月维度整体上行空间预计有40-50% [5][11] 市场复苏驱动因素 - 市场进一步复苏的关键在于本土购房需求的释放，主要变量落于房贷利率水平 [5] - 累计降息幅度达到100bps或可对本地需求起到更充分推动，推动购房可负担性指数优化至40左右 [5][10][22] - 其他潜在有利因素包括海外资本向香港流动加快、大陆资金进一步流入及“购房通”政策潜在进展 [10] - 2023年以来大陆需求在租赁和购置两端增长，2025上半年大陆买家在香港购房市场中贡献占比创下历史新高，达到30%左右 [12] 房价运行逻辑变化 - 香港房价运行逻辑边际变化，参照系更趋混合，从主要参照美元体系定价转向同时受大陆需求影响 [12] - 香港住房租售比绝对水平已升至3.7%左右，处于过去十年高位，但仍和美债利率倒挂 [12] - 若将香港住房租售比与中国十年期国债收益率作利差测算，利差水平已达到2000年初以来的历史高点 [12] - 未来可能通过灵活把握中美两边资金面的方式来进行市场调控，以保持楼价平稳运行 [13] 细分板块表现 - 住宅与零售市场的修复或一定程度领先办公楼市场 [6] - 零售物业空置率仅6.7%，处于历史较低水平，截至2025年8月租金较2019年高点累计下行约2成 [58] - 2025年5月至9月香港社零已连续5个月同比为正，体现零售市场逐步趋于稳定 [58] - 写字楼市场平均空置率达17.2%，其中非核心区空置率超两成，且2025年供给将较2024年翻倍，市场修复或相对滞后 [59] 板块估值与回报 - 港资房企板块市净率处于历史极值，ROE从2012年前后7%左右的平均水平下降至近年来3%左右 [31][32] - 企业盈利结构中经常性利润占比边际扩大，股息分派比率不断提升，定价逻辑愈发导向股息率模式 [32] - 港资房企长期年复合回报率略高于8%，其中约50%来自于分红，对应的年均回报率在4-5%之间 [51] - 板块滚动12个月总回报率水平长期在正负40%的区间内呈现周期性运行 [52]

香港地产股市场表现 - 恒基地产股价上涨4.04%至29.38港元 [1] - 九龙仓集团股价上涨3.29%至21.98港元 [1] - 新鸿基地产股价上涨0.72%至98.25港元 [1] 香港住宅市场复苏迹象 - 自2025年3月低谷以来住宅价格已反弹超过4% [1] - 股市表现韧性与楼价有良好历史相关性 [1] - 被压抑需求释放导致成交量持续强劲 [1] - 银行上调物业估值且二手市场挂牌量呈下降趋势 [1] - 越来越多成交以高于估值价格完成助长市场情绪 [1] - 按揭利率预计将进一步下降且库存水平下降 [1] - 租金上涨且内地买家兴趣保持稳固 [1] - 金融产业复苏支持市场 [1] 香港住宅市场前景预测 - 预测到2026年底楼价将再反弹约5% [1] - 正面迹象预计在短期内将占据主导地位 [1] - 市场建设性立场取决于恒生指数的持续韧性 [1]

香港豪宅市场交易 - 摩根士丹利董事总经理戴维·约翰·赖特以1 473亿港元购买香港黄竹坑深水埗第一期两套豪华住宅 总可售面积3 242平方英尺 成交均价每平方英尺45 440港元 [1] - 其中一套1 706平方英尺四卧住宅以8 189万港元成交 单价4 8万港元/平方英尺 另一套1 536平方英尺四卧公寓以6 543万港元成交 [3] - 深水埗第一期首批138套公寓上市几小时内售罄 总销售额达15 3亿港元 二期预计下周开售 售价可能上涨 [3] 香港房地产市场趋势 - 摩根士丹利6月19日报告预测香港房价自2019年下跌30%后已触底 预计下半年开始进入4-5年上升周期 [5] - 金融高管和投资者持续押注香港楼市复苏 如汇丰银行资深银行家关联人士以1 25亿港元购入大潭柏景公寓两个相连单元 总面积4 616平方英尺 [5] - 对冲基金桥水联席首席投资官鲍勃·普林斯去年以9 500万港元购入何文田加多利山1 752平方英尺三居室公寓 [7] 开发商动态 - 深水埗第一期由新世界发展和港铁公司联合开发 为近年香港最受关注豪宅项目之一 [3] - 新世界发展已开始接受二期意向书 显示开发商对市场信心 [3]