公司股价与成交表现 - 公司股价午后上涨4.16%至102.6港元 [1] - 成交额达到6.22亿港元 [1] 公司项目定价与市场定位 - 公司旗下天玺天二期首发价单较一期高出29% [1] 行业市场环境与驱动因素 - 香港楼价已从低位反弹4% [1] - 行业受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 预测2026年香港楼价将上升5% [1] 机构观点与评级调整 - 机构将公司目标价由63.6港元上调至110港元 [1] - 机构将公司评级由"跑输大市"上调至"跑赢大市" [1] - 认为公司等龙头发展商将受惠于香港房地产市场复苏 [1]

股价表现 - 新鸿基地产股价午前上涨近4% 截至发稿时涨幅为3.45%至101.9港元 [2] - 成交金额达到4.03亿港元 [2]

公司股价与成交表现 - 新鸿基地产股价午前上涨近4%，截至发稿时报101.9港元，涨幅为3.45% [1] - 公司股票成交额为4.03亿港元 [1] 香港豪宅市场动态 - 香港10月逾5000万港元一手豪宅成交量录得66宗，较9月的33宗大幅急升约1倍 [1] - 豪宅成交宗数连续3个月上升，并创下去年10月后的1年新高 [1] - 9月香港房价持续上升，反映8月中旬至9月上旬整体楼市气氛良好 [1] 公司项目定价与市场环境 - 新鸿基地产旗下天玺天二期首发价单较一期高出29% [1] - 受美国减息预期、强劲租务需求推升租金回报率以及销售压力减缓影响，香港楼价已从低位反弹4% [1] 机构观点与预测 - 里昂预测2026年香港楼价将上升5%，并认为新地等龙头发展商将受惠于市场复苏 [1] - 里昂将新鸿基地产目标价由63.6港元上调至110港元，评级由“跑输大市”上调至“跑赢大市” [1]

公司股价表现 - 新鸿基地产股价午前上涨近4%，报101.9港元，成交额达4.03亿港元 [1] 公司项目与市场定位 - 公司旗下天玺天二期首发价单较一期高出29% [1] - 龙头发展商预计将从香港房地产市场复苏中受益 [1] 行业市场数据 - 香港10月逾5000万元一手豪宅成交量录得66宗，较9月的33宗大幅急升约1倍，宗数连升3个月并创一年新高 [1] - 香港楼价已从低位反弹4% [1] 行业前景与驱动因素 - 预测2026年香港楼价将上升5% [1] - 行业利好因素包括美国减息预期、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 8月中旬至9月上旬整体楼市气氛良好，配合港股市场表现及美联储降息预期，利好楼市量价齐升 [1] 机构观点与评级调整 - 里昂将新鸿基地产目标价由63.6港元上调至110港元，评级由跑输大市上调至跑赢大市 [1]

恒生指数ADR表现 - 恒生指数ADR收报26,67891点，较香港收市价26,69641点下跌1750点，跌幅007% [1] - 当日交易振幅为071%，最高触及26,78049点，最低至26,59087点 [1] - 成交量为3978.86万股 [1] 主要蓝筹股价格变动 - 多数大型蓝筹股上涨，汇丰控股ADR报112744港元，较港股升031%，腾讯控股ADR报651079港元，较港股升017% [2] - 在主要成分股中，百度集团-SW港股表现最佳，上涨2900港元，涨幅达231% [3] - 阿里巴巴-W港股表现最弱，下跌3000港元，跌幅184%，其ADR较港股跌幅进一步扩大至260% [3] 个股ADR与港股价格对比 - 多数个股ADR价格高于港股，其中携程集团-S ADR较港股升幅最大，达117%或6634港元 [3] - 中国宏桥出现显著折价，其ADR较港股价格低4583港元，折价幅度高达1415% [3] - 香港交易所ADR较港股升078%或3396港元，新鸿基地产ADR较港股升084%或0829港元 [3]

52周新高股票表现 - 截至11月11日收盘，共有101只股票创下52周新高 [1] - 爱德新能源(02623)、黎氏企业(02266)、中国上城(02330)创高率位列前三，分别为13.76%、10.11%和9.68% [1] - 创高率超过5%的股票包括中国新零售供应链(03928) 9.55%、重庆机电(02722) 9.21%、彩客新能源(01986) 7.47%、MOS HOUSE(01653) 6.71%、华昱高速(01823) 6.30%等 [1] 52周新高股票价格数据 - 爱德新能源收盘价4.850港元，最高价6.200港元 [1] - 黎氏企业收盘价0.395港元，最高价0.490港元 [1] - 中国上城收盘价0.500港元，最高价0.510港元 [1] - 华住集团-S收盘价34.180港元，最高价35.000港元，创高率5.68% [1] - 小鹏汽车-W收盘价108.500港元，最高价109.000港元，创高率2.83% [1] 大型蓝筹股52周新高表现 - 友邦保险(01299)收盘价82.350港元，最高价83.550港元，创高率2.01% [1] - 渣打集团(02888)收盘价168.900港元，最高价170.200港元，创高率1.92% [1] - 汇丰控股(00005)收盘价112.400港元，最高价113.000港元，创高率1.42% [2] - 中国移动(00941)收盘价88.500港元，最高价88.750港元，创高率0.80% [2] - 中国平安(02318)收盘价59.400港元，最高价59.700港元，创高率0.76% [2] 52周新低股票表现 - 恒达集团控股(03616)创低率-15.38%，收盘价0.360港元，最低价0.209港元 [3] - 德泰新能源集团(00559)创低率-14.42%，收盘价0.100港元，最低价0.089港元 [3] - 加和国际控股(08513)创低率-9.09%，收盘价0.108港元，最低价0.100港元 [3] - 乐舒适(02698)创低率-7.58%，收盘价31.800港元，最低价30.500港元 [3] - 瑞科生物-B(02179)创低率-6.43%，收盘价6.150港元，最低价5.820港元 [3] 其他重要股票表现 - 中国中免(01880)收盘价80.650港元，最高价84.300港元，创高率3.06% [1] - 中国东方航空股份(00670)收盘价4.580港元，最高价4.700港元，创高率2.84% [1] - 中国人寿(02628)收盘价26.500港元，最高价27.080港元，创高率1.27% [2] - 中国铝业(02600)收盘价11.090港元，最高价11.380港元，创高率0.98% [2] - 中国海洋石油(00883)收盘价22.380港元，最高价22.500港元，创高率0.09% [3]

评级与目标价调整 - 里昂将新鸿基地产投资评级由跑输大市上调至跑赢大市 [1] - 新鸿基地产目标价由63.6港元大幅上调至110港元 [1] 公司项目与财务预测 - 新鸿基地产旗下天玺天二期首发价单较一期高出29% [1] - 将公司2027财年预测上调7.6% [1] - 调高2027财年每股派息预测4%以反映竣工时间表变动及更高售价假设 [1] 香港房地产市场状况 - 香港楼价已从低位反弹4% [1] - 行业受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 预测2026年香港楼价将上升5% [1] - 新地等龙头发展商将受惠于市场复苏 [1]

公司动态 - 新鸿基地产旗下天玺‧天二期首发价单较一期高出29% [1] - 新鸿基地产2026财年盈利预测被下调3.8% [1] - 新鸿基地产2027财年盈利预测被上调7.6% [1] - 新鸿基地产2027财年每股派息预测被调高4% [1] - 新鸿基地产目标价由63.6港元上调至110港元 [1] - 新鸿基地产评级由"跑输大市"上调至"跑赢大市" [1] 行业趋势 - 香港楼价已从低位反弹4% [1] - 预测2026年香港楼价将上升5% [1] - 香港房地产市场复苏受惠于美国减息、强劲租务需求推升的租金回报率以及销售压力减缓 [1] - 龙头发展商将受惠于市场复苏 [1]

货币政策变动 - 美国联储局宣布减息0.25厘，联邦基金利率目标区间下调至3.75厘至4厘，为今年内连续第二次降息 [1] - 香港金管局随即下调基本利率0.25厘至4.25厘，但香港大型银行最优惠利率及储蓄利率减幅为0.125厘，未跟足减息幅度 [1] - 回顾2022年至2023年加息周期，美国累计加息11次达5.25厘，香港银行累计只有5次加息达0.875厘 [1] - 新一轮减息周期中，香港银行已第5度下调最优惠利率，合共0.875厘，最优惠利率已回复至加息周期前的水平 [1] 对房地产市场的影响 - 最优惠利率下降降低借贷成本，以汇丰为例，P息由5.125厘降至5厘，实际按息下调至3.25厘，创接近3年新低 [1] - 以500万港元按揭贷款、30年还款期为例，息率从3.375%降至3.25%后，每月供款减少约344港元，入息要求亦降688港元 [2] - 与美国未启动减息周期前P按4.125厘时相比，目前每月供款累减约2472港元，减幅高达1成 [2] - 低利率环境是支撑香港楼市复苏的关键因素之一，利率下降降低购房者资金成本并提升投资者对未来现金流的预期 [2] - 减息后首个周末香港全新盘销售理想，会德丰地产湾仔项目首轮发售60伙全数沽清，套现超过5.6亿港元 [3] - 新鸿基地产启德项目录得3宗4房招标成交，单日套现逾1.67亿港元 [3] 租金回报与资金流向 - 港元存款进入零息时代，推动资金寻求较好回报，今年物业平均租金回报升至高达3.6厘，部分屋苑租金回报超过4厘 [3] - 以最新按息3.25厘计算，143个租金指数成份屋苑中有112个屋苑租金回报率高于按息，即78%屋苑"供平过租" [3] - 回报率达4厘或以上的屋苑有34个，较去年同期18个大幅上升近九成 [3] - 租金指数已连涨10个月创历史次高水平，香港住宅租金收益率已超越内地一线城市水平，收益优势预料吸引更多内地资金流入 [2] 市场结构变化 - 在一手盘积极抢客下，10大二手屋苑周末成交全线回落，部分客源流向一手市场 [4] - 未来几个月新盘销情继续会比二手盘好，新盘开价吸引，部分发展商为买家提供财务计划及回赠，变相降低入市门槛 [4] 未来展望与预测 - 预计楼价于2025年余下时间仍会在谷底反复徘徊，全年楼价微升2-3%，明年有望回升半成 [5] - 市场密切关注美国联储局12月议息会议，是否会进行年内第三次减息将成为焦点 [5] - 汇丰预测下月再次减息0.25厘，将联邦基金利率降低至介乎3.5厘至3.75厘，但不预期明年会减息 [5] - 业界普遍预期香港银行的"减P周期"已告一段落，银行基本活期存款息率已降至零水平，存息已减无可减 [6] - 现时P重返5厘，已达到2008年金融海啸后维持近十年的低位平台，由于银行资金成本高企，需捍卫净息差水平，5厘将是此轮周期的坚实底部 [7]

公司评级与目标价 - 瑞银予港铁公司目标价24港元及"沽售"评级 [1] 物业发展项目详情 - 新鸿基地产投得港铁屯门第16区站第一期物业发展项目 [1] - 项目总楼面面积60.1万平方英尺，预计提供约1,280个住宅单位 [1] - 新地总投资额达60亿港元，每平方英尺楼面地价约9,983港元 [1] 项目盈利预期 - 假设项目平均售价达每平方英尺12,750港元，整体发展毛利率约为22% [1] - 与港铁摊分利润后，新地实际发展利润率约为15% [1] 土地成本与比较 - 估算整体土地成本约为每平方英尺4,300港元 [1] - 土地成本较信和置业8月投得同区项目的作价高12% [1] - 土地成本较原先估算低23%，反映屯门南延线项目商业回报低于开初预期 [1] 公司前景与资本开支 - 预期港铁股价对此次招标结果有正面反应 [1] - 对公司长期前景保持审慎，因新铁路项目带来庞大资本开支需求及持续上升的利息支出 [1] - 屯门南线以外土地储备（如东涌东、小蚝湾及北都等）的吸引力较低 [1]