货币政策调整 - 香港银行最优惠利率下调12.5个基点至5.125% [1] - 新造住宅按揭利率从3.5%降至3.375% [1] - 调整符合市场普遍预期且紧随美联储降息及香港金管局政策变动 [1] 房地产市场展望 - 2025年香港楼价预计保持平稳 [1] - 2026年楼价可能出现0%至5%温和回升 前提是库存消化 [1] 开发商表现偏好 - 看好信和置业、恒基地产及嘉里建设表现将优于新鸿基地产 [1] - 新鸿基地产因股息率缺乏吸引力而未受青睐 [1] - 偏好恒隆地产 因HIBOR下降将降低其利息支出 [1] 信和置业目标价调整 - 目标价上调14%至11.2港元 评级维持"买入" [1] - 净资产值折让从40%收窄至35% [1] - 支持因素包括维港汇及柏珑项目销售强劲 以及可能减少以股代息安排 [1]

美股与港股ADR市场表现 - 美股三大指数集体上涨[1] - 恒生指数ADR收报26462.40点 较香港收市下跌82.70点或0.31%[1] 大型蓝筹股价格变动 - 汇丰控股ADR收报108.425港元 较香港收市上涨1.52%[1][3] - 腾讯控股ADR收报640.316港元 较香港收市下跌0.34%[1][2] 主要科技股ADR表现 - 阿里巴巴-SW ADR收报158.223港元 较香港收市下跌0.55%[2] - 京东集团-SW ADR收报136.444港元 较香港收市下跌1.70%[2] - 网易-S ADR收报236.426港元 较香港收市下跌0.16%[2] - 美团-W ADR收报105.696港元 较香港收市下跌0.57%[2] - 小米集团-W ADR收报56.552港元 较香港收市下跌0.26%[2] - 快手-W ADR收报72.304港元 较香港收市下跌4.61%[2] 金融股ADR表现 - 建设银行ADR收报7.576港元 较香港收市下跌0.44%[2] - 工商银行ADR收报5.850港元 较香港收市下跌0.50%[2] - 友邦保险ADR收报71.818港元 较香港收市上涨0.02%[2] - 中国平安ADR收报53.723港元 较香港收市上涨0.42%[2] 其他重点个股ADR表现 - 香港交易所ADR收报444.085港元 较香港收市下跌0.21%[2] - 携程集团-S ADR收报610.462港元 较香港收市上涨0.65%[2] - 百济神州ADR收报199.987港元 较香港收市下跌0.40%[2] - 新鸿基地产ADR收报94.695港元 较香港收市上涨0.69%[2] - 安踏体育ADR收报97.916港元 较香港收市上涨1.15%[2]

恒生指数ADR表现 - 恒生指数ADR收报26523.97点 下跌20.88点或0.08% [1] - 当日最高价26568.27点 最低价26422.86点 振幅0.55% [1] - 成交量达7473.54万股 平均价26495.57点 [1] 主要蓝筹股表现 - 汇丰控股ADR报108.106港元 较港股收市涨0.85% [2][3] - 腾讯控股ADR报642.805港元 较港股收市微升0.13% [2][3] - 香港交易所ADR报446.269港元 较港股溢价2.269港元 [3] 科技股ADR表现 - 阿里巴巴ADR报157.96港元 较港股折让0.44港元 [3] - 小米集团ADR报56.853港元 与港股基本持平 [3] - 京东集团ADR报137.583港元 较港股溢价3.283港元 [3] - 网易ADR报237.834港元 较港股折让2.566港元 [3] 金融股ADR表现 - 建设银行ADR报7.641港元 较港股微跌0.009港元 [3] - 工商银行ADR报5.891港元 较港股折让0.019港元 [3] - 中国银行ADR报4.371港元 较港股折让0.009港元 [3] - 交通银行ADR报6.883港元 较港股溢价0.183港元 [3] 其他重点个股表现 - 泡泡玛特ADR报267.155港元 与港股基本持平 [3] - 百济神州ADR报205.139港元 较港股溢价3.139港元 [3] - 携程集团ADR报607.807港元 较港股大幅溢价9.307港元 [3] - 快手ADR报72.913港元 较港股折让3.437港元 [3]

施政报告政策影响 - 香港优化资本投资计划 预期超豪宅市场持续跑赢[1] - 3000万至5000万港元单位成交占上半年整体1.2% 交易额达140亿港元[1] 香港地产股驱动因素 - 二手楼价CCL指数周升1.2% 年内累计上涨0.8% 可能缩窄地产股资产净值折让[1] - 美联储减息25基点后 预计香港最优惠利率下调12.5基点[1] - 香港与内地黄金周零售表现预期强劲[1] 住宅市场展望 - 新盘定价能力上升叠加潜在P按息下调 末季住宅楼价及成交量料可观[1] 地产股投资偏好 - 首选领展房产基金 太古地产 新鸿基地产[1] - 同时看好恒隆地产[1] 行业表现基准 - 香港地产股本年至今累计上升约25%[1]

政策影响分析 - 港府未如预期削减住宅印花税 房地产及REIT互联互通无进展[1] - 加速推进北部都会区发展 将3000万至5000万港元豪宅投资纳入新资本投资者入境计划[1] - 未推出公屋租置计划 居屋白表配额由60%降至50% 对私人住宅市场构成正面讯号[1] 地产商股价表现预测 - 恒基地产受惠于农地收回加速 补地价付款灵活性提升及市区重建项目获批更高容积率 目标价29港元[1] - 新鸿基地产或因股息收益率较低且未减印花税承压 目标价96港元[1] - 领展与九龙仓置业因REIT互联互通进展有限及吸引旅客措施不足可能逊于同行 目标价分别为44.2港元及20港元[1]

恒生指数ADR表现 - 恒生指数ADR收报26797.18点 较前日下跌111.21点或0.41% [1] - 当日最高价26915.65点 最低价26708.53点 振幅0.77% [1] - 成交量达1.12亿股 平均成交价格26812.09点 [1] 主要成分股价格变动 - 汇丰控股ADR报108.373港元 较港股收盘价106.6港元上涨1.66% [2][3] - 腾讯控股ADR报661.407港元 与港股661.5港元基本持平 [2][3] - 百度集团港股大涨17.8港元或15.72% ADR较港股溢价2.998港元 [3] 科技股表现分化 - 阿里巴巴港股上涨8.1港元或5.28% ADR报价161.55港元 [3] - 美团港股上涨4.9港元或4.89% ADR报价103.52港元较港股折价1.68港元 [3] - 京东港股上涨6.7港元或5.15% ADR报价137.041港元较港股溢价0.341港元 [3] 金融板块走势 - 建设银行港股上涨0.07港元或0.9% ADR报价7.824港元 [3] - 工商银行港股上涨0.03港元或0.5% ADR报价5.95港元 [3] - 中国银行港股上涨0.02港元或0.45% ADR报价4.427港元 [3] 消费及医药股表现 - 泡泡玛特港股下跌1港元或0.39% ADR报价255.121港元 [3] - 百济神州港股上涨2港元或1.02% ADR报价198.748港元较港股溢价0.148港元 [3] - 安踏体育港股上涨0.45港元或0.47% ADR报价96.797港元 [3]

核心观点 - 香港房地产市场将迎来新一轮复苏周期 核心驱动因素是美元基准利率下行 配合宽松政策和改善的供需格局 香港本土开发商首先受益[1] 市场表现 - 2024年2月"撤辣"政策成为关键转折点 驱动楼市显著触底反弹[1] - 2024年4月、11月和2025年3月均出现成交小高峰[1] - 2024年全年一二手私宅成交53099宗 较2023年同比增长23.5%[1] - 新房与二手房价格于2024年末至2025年初完成探底 呈现企稳迹象[1] - 截止2024年底私人住宅总存量129.2万套 去化周期下降 市场从"高库存压力"转向"供需动态平衡"[1] 驱动因素 - 政策环境从抑制转向全面刺激 带动第一轮恢复[2] - 美联储降息带动香港HIBOR和最优惠利率下调[2] - 2025年5月港元汇率走强触发金管局四次干预 累计注入1290亿港元流动性[2] - 1个月HIBOR从3.98%跌至0.57%[2] - 房贷利率低于租金回报率带动市场回暖[2] - 人才引进计划使2025年6月香港人口同比恢复增长 需求结构调整贡献增量购买力[2] 周期特征 - 市场处于"触底完成→温和回升"的复苏初期[3] - 价格结束单边下跌 跌幅收窄并结构性企稳[3] - 成交量率先反弹 情绪指标改善[3] - 政策导向从"防泡沫"转向"稳市场"[3] - 领先指标显现：利率持续下调 供给增多库存去化率提升 人口回正刺激需求[3] 受益标的 - 建议关注香港本土开发商：恒基地产(00012)、嘉里建设(00683)、太古地产(01972)、新鸿基地产(00016)、恒隆地产(00101)[1]

评级调整 - 标普将新鸿基地产评级展望由负面调整为稳定 [1] - 维持A+长期发行人信贷评级及已担保优先无抵押票据评级 [1] 财务表现 - 公司实施积极主动财务管理和稳固现金流 [1] - 预计2026年6月底至2028年度债务每年减少40-50亿港元 [1] 业务优势 - 多元及具规模的收租组合缓解地产发展业务利润压力 [1] - 通过保持买地纪律确保信用状况 [1] - 住宅销售纪录和执行力支撑债务削减计划 [1]

恒生指数ADR表现 - 恒生指数ADR收报26457.88点 较前日上涨11.32点（涨幅0.04%）[1] - 当日最高价26527.24点 最低价26435.55点 振幅0.35%[1] - 成交量达7135.27万股 平均成交价26481.40点[1] 主要蓝筹股表现 - 汇丰控股ADR报108.054港元 较港股收盘价上涨1.46%[2][3] - 腾讯控股ADR报644.822港元 较港股收盘价上涨0.21%[2][3] - 阿里巴巴ADR报153.679港元 较港股154.60港元存在0.92港元折价[3] 金融板块ADR价格对比 - 建设银行ADR报7.748港元 与港股7.75港元基本持平[3] - 工商银行ADR报5.943港元 较港股5.97港元小幅下跌0.45%[3] - 中国银行ADR报4.419港元 与港股4.42港元基本持平[3] 科技股ADR表现分化 - 小米集团ADR报56.353港元 较港股56.20港元溢价0.27%[3] - 网易ADR报240.892港元 较港股240.60港元小幅上涨0.12%[3] - 百度ADR报111.652港元 较港股112.30港元下跌0.58%[3] 消费及医药板块表现 - 安踏体育ADR报94.708港元 较港股93.90港元上涨0.86%[3] - 百济神州ADR报198.832港元 较港股200港元下跌0.58%[3] - 泡泡玛特ADR报259.127港元 与港股259港元基本持平[3]

楼市政策预期 - 市场普遍期待9月17日施政报告公布利好楼市措施 包括削减600万元以下住宅物业印花税 放宽资本投资者入境计划刺激豪宅需求 设立购房资金通计划 加快北部都会区土地收回及基建建设 [1] - 新鸿基地产及恒基地产可能最大程度受惠于任何潜在楼市支持政策 均获增持评级 [1] - 美联储可能减息将对楼市带来支持 尽管近期HIBOR回升 [1] 零售市场展望 - 出台零售刺激措施可能性较低 但若推出消费券等计划通常可带动零售销售 尤其利好领展房产基金旗下商场 [1] - 启德体育园开幕后香港不时举办大型体育及娱乐活动 有助吸引各地旅客访港 [1] 公司评级分化 - 九龙仓置业因中国业务面临挑战获减持评级 [1]