贝壳战略收缩与公司治理 - 公司旗下房地产开发平台“贝好家”宣布将不再下场操盘新开发项目 标志着公司从房地产开发领域战略收缩 回归房产交易服务主业 [2][6] - 贝好家此前在全国多个城市大举拿地 截至上月底已落地项目17个 预计拿地总投资超过50亿人民币 加上后续建造成本整体投资预计超过70亿人民币 [2][3] - 公司管理层解释战略收缩原因为市场状况不佳 以成都项目为例 开盘12天后首批108套房网签仅22套 去化率不到21% 销售不及预期 [6] 具体项目案例分析 - 以成都金融城“贝宸S1”项目为例 贝好家于去年9月经过82轮竞价以总价10.76亿人民币竞得地块 溢价率超过42% 楼面价达到每平米2.73万人民币 创下当时成都地价纪录 [4] - 该项目由贝好家CEO徐万刚亲自打磨14个月 推出108套房源 均价6.5万人民币/平米 最便宜一套总价一千五百多万人民币 最贵的超过五千万人民币 [5] - 该项目销售遇冷是促使公司决定退出自主开发操盘的直接因素之一 公司董事长在项目开盘前两个多月已预判市况并决定成都和上海项目后不再做自操盘项目 [6] 公司财务状况与模式对比 - 公司作为轻资产模式的房产交易平台 当前市值约1400亿人民币 在手净现金高达588亿人民币 过去5年经营性现金净流量达420亿人民币 是同期净利润的4倍 [7] - 强大的现金流和现金储备使其基本面显著优于传统开发商 [7] 公司治理与股权结构变化 - 公司创始人左晖去世后 其家族将所持贝壳投票权以不可撤销委托方式授予由彭永东和单一刚控制的百会合伙 同时左晖家族将B类股转换为A类股 而彭永东和单一刚则将部分A类股转换为B类股 [11] - 经过一系列股权结构调整 以彭永东、单一刚、徐万刚为首的管理层获得了超过32%的投票权 而彭永东和单一刚二人持有的经济权益合计仅为7.7% 引发了关于控制权与经济利益分离可能带来治理风险的讨论 [11] - 2022年5月 公司向董事长彭永东授予7182万股受限制A类普通股 向联合创始人单一刚授予5387万股 [11] 高管薪酬构成 - 根据薪酬数据 彭永东2022年至2024年获得的股份支付薪酬费用分别为4.63亿人民币、7亿人民币和2668万人民币 单一刚同期获得的股份支付薪酬费用分别为3.47亿人民币、5.25亿人民币和2.92亿人民币 [12] - 剔除股份支付费用后 彭永东2022年至2024年的薪酬总额分别为1205.8万人民币、1253.1万人民币和1176.6万人民币 单一刚同期剔除股份支付后的薪酬总额分别为821.8万人民币、-2万人民币和777.8万人民币 [12] - 在天价薪酬引发舆情后 公司公告称彭永东拟捐赠900万股A类普通股 税后所得用于帮扶 这部分股份约占其2022年获授7182万股的1/8 [11]