9月18日，"潮涌东方金融论坛：写字楼市场运行与金融风险防范研讨会"在上海顺利召开。本次会议由 上海财经大学浦发金融创新研究院主办，上海对外经贸大学房地产经济与金融研究中心协办，聚焦中国 写字楼市场运行现状与潜在金融风险，深入探讨系统性防范与化解路径。 会议伊始，上海财经大学副校长、上财浦发金融创新研究院院长姚玲珍发表了主旨报告。姚玲珍指出， 我国写字楼市场正面临供应过剩、需求不足、空置率高企、租金持续下行的深度调整压力，市场分化趋 势显著。她强调，当前写字楼资产收益率低、估值缩水，叠加大宗交易萎缩与REITs（房地产投资信托 基金）等退出渠道不畅，已隐含债务违约、金融机构坏账上升、上市公司市值波动等潜在金融风险。 对此，姚玲珍提出，应多措并举应对风险：长期需依靠经济增长与产业升级，鼓励楼宇提质增效和精准 定位；短期应控制新增供应、推动存量去化，并建议通过建立动态评估机制、设立平准基金、引导长期 资本入场、探索资产证券化等方式稳定市场预期，构建健康可持续的写字楼市场新生态。 中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士提出，近年来，我国写字楼市场持续下行，租金水 平明显下降，空置率攀升，需求持续疲软而供应仍 ...

核心观点 - 尽管面临美国贸易政策风险和美联储降息不确定性 房地产投资信托基金仍具备结构性增长动力和估值修复潜力 [1][4][6] - 供应收紧延长房地产周期 而住宅 物流设施 数据中心等领域需求保持强劲 [1][4] - 亚太市场房地产板块展现防御性韧性 日本 澳大利亚 新加坡 中国香港等地存在特定投资机会 [6][7] 增长动力 - 房地产投资信托基金以本地需求为主且具备长期抗通胀租约 在贸易纷争环境中表现稳定 [3] - 新建项目供应有限导致供需失衡 支撑物业估值及租金水平 [4] - 住宅市场供应短缺推动分层单位及长者住屋租金上升 电商及人工智能带动物流设施和数据中心需求增长 [4] - 历史数据显示当美国10年期国债收益率介于3%至5.25%时 房地产投资信托基金表现优于整体股市 当前相对股票处于历史性折让水平 [4] - 估值吸引和基本面改善促使私募基金参与市场 低息环境有利于并购交易推进 [4] 投资机会 - 亚太房地产成为防御性较高板块 日本开发商受股东回报政策改善推动 房地产投资信托基金受物流和酒店业催化 [6][7] - 澳大利亚住宅和零售房地产投资信托基金受强劲当地消费和降息政策支持 [7] - 新加坡零售和工业房地产投资信托基金因稳健股息增长和低空置率具有上行空间 [7] - 中国香港非必需品零售房地产投资信托基金可能受益于低收益率和与内地市场的互联互通安排 [7] - 宏观环境稳定和资本成本回落为房地产投资信托基金提供明朗前景 部分板块长期增长动力明确 [7]

香港地产股表现 - 新鸿基地产股价上涨4.33%至97.55港元 [1] - 恒隆地产股价上涨2.33%至8.8港元 [1] - 恒基地产股价上涨2.07%至27.6港元 [1] - 希慎兴业股价上涨1.71%至16.08港元 [1] 政策预期影响 - 市场预期香港政府将削减400万至600万港元住宅物业印花税 [1] - 可能设立购房资金通计划并放宽资本投资者入境计划物业投资资格 [1] - 预计加快北部都会区发展并推进REITs纳入互联互通时间表 [1] 受益企业分析 - 恒基地产、新鸿基地产、信和置业等开发商料将受益于政策利好 [1] - 九龙仓置业、希慎地产及新鸿基地产将受惠于内地旅客增长带来的商场客流支持 [1] - 北部都会区发展可能推动农地加快收回 对恒基地产形成正面影响 [1] - REITs互联互通进展预期对领展产生积极影响 [1]

核心观点 - H股REITs中期业绩普遍承压 多数录得收益及物业收入净额下滑 但酒店旅游板块逆势增长 同时融资成本下降缓解压力 互联互通机制有望引入内地资金提升市场流动性 [1][2][3][4][5][6][7][8] 行业表现 - 写字楼零售物流业态持续面临挑战 香港物业市场疲软 空置率上升导致租金承压 [5][6][7] - 酒店旅游业表现突出 广州四季酒店经营收入达1.9亿元人民币创历史新高 平均入住率80.1%同比增1.1个百分点 [7] - 北京东方君悦大酒店平均入住率从54.8%跃升至71.5% 沈阳威斯汀酒店从49.7%升至52.3% [8] 财务数据 - 越秀房产基金收入总额9.66亿元人民币同比降6.6% 物业收入6.79亿元降8.6% [3] - 置富产业信托收益8.55亿港元同比降2% 物业收入净额6.13亿港元降3.2% [3] - 阳光房地产基金收益3.91亿港元同比降4.8% 物业收入净额3.07亿港元降5.4% [3] - 顺丰房托收益2.3亿港元同比增3.4% 物业收入净额1.92亿港元增6% [3] - 泓富产业信托收益2.06亿港元同比降4.3% 物业收入净额1.53亿港元降7.2% [4] 市场结构 - 香港11只上市REITs总市值1569亿港元 领展房产基金占比近70% [2] - 零售业态市值占比超七成 主要由领展房产基金贡献 [3] - 越秀房产基金为首个基础资产为内地物业的REITs 领展为亚洲规模最大REITs [2] 运营指标 - 顺丰房托出租率97.5%较期初降0.5个百分点 [6] - 越秀房产基金整体出租率82.2%同比跌1.8个百分点 [6] - 阳光房地产基金整体租用率89.2%较期初91.3%下降 [6] 融资环境 - 越秀房产基金融资成本4.03亿元人民币同比降13.5% 节省6300万元 [8] - 阳光房地产基金加权平均融资成本3.7%低于去年同期的4.2% [8] - 置富产业信托融资成本1.73亿港元同比降12.6% [8] 政策动态 - REITs有望通过沪深港通进入内地市场 吸引内地个人及机构投资者 [1] - 互联互通机制有助于提升香港REITs市场活跃度及流动性 [1]

日本央行资产配置调整 - 日本央行行长植田和男表示正在考虑如何处理央行持有的房地产投资信托基金(REITs)和交易所交易基金(ETF)资产 [1] 日本央行投资组合 - 日本央行当前持有大量REITs和ETF资产 具体规模未在文中披露 [1] - 央行正在评估这些非传统货币政策工具的处置方案 [1]

特朗普对等关税政策分析 - 特朗普政府签署行政令对全球贸易伙伴设立10%最低基准关税，对中国加征至34% [1] - 政策目标包括缓解美国债务压力、刺激制造业回流、重塑地缘政治格局 [5][6][7] - 高关税可能导致全球通胀和报复性关税，引发美国经济滞胀风险 [9] 全球市场反应 - 美股三大指数暴跌：道指跌2.72%、标普500跌3.16%、纳指跌4.24% [12] - 亚太市场同步下跌：日经225跌2.6%、越南股市暴跌7% [13] - 中概互联网ETF单日跌幅达9%，黄金与美债收益率同步下行 [17] 主要市场影响分析 美股 - 流动性风险与滞胀预期主导市场，科技股估值承压 [17] - 防御性板块（公用事业、医疗保健）和抗通胀资产（能源、黄金ETF）受关注 [24] 港股 - 恒生指数受中美贸易动态冲击，科技与消费板块领跌 [20] - 出口导向型行业（电子制造、航运）短期需减持，内需驱动板块具防御性 [34] A股 - 上证指数与深证成指跌幅温和，显示内需韧性 [22] - 出口链行业受影响程度分化：消费电子（43%海外营收）冲击较大，机械设备（22%）较小 [35] 行业影响深度数据 | 行业 | 海外营收占比 | 对美出口占比 | 受影响程度 | |------|-------------|-------------|-----------| | 消费电子 | 43% | 智能手机23%/电脑27% | 较大 [35] | | 轻工制造 | 19% | 家具25%/玩具33% | 较大 [35] | | 汽车零部件 | 25% | 整车3%/零部件21% | 中美分化 [35] | | 家用电器 | 36% | 洗衣机9%/空调11% | 较小 [35] | 中国潜在反制措施 - 短期：对美农产品、能源加征对等关税，加速"一带一路"市场开拓 [37] - 中长期：通过减税、基建投资提振内需，推动人民币国际化 [38] 投资策略建议 - 美股：短期规避高估值科技股，关注防御性板块；中期配置长久期美债 [24] - A股：聚焦低估值蓝筹（银行、基建）及反制概念（农业、稀土） [34] - 全球资产：增持黄金、国债等避险品种，关注政策受益板块 [39]