核心观点 - 尽管面临美国贸易政策风险和美联储降息不确定性 房地产投资信托基金仍具备结构性增长动力和估值修复潜力 [1][4][6] - 供应收紧延长房地产周期 而住宅 物流设施 数据中心等领域需求保持强劲 [1][4] - 亚太市场房地产板块展现防御性韧性 日本 澳大利亚 新加坡 中国香港等地存在特定投资机会 [6][7] 增长动力 - 房地产投资信托基金以本地需求为主且具备长期抗通胀租约 在贸易纷争环境中表现稳定 [3] - 新建项目供应有限导致供需失衡 支撑物业估值及租金水平 [4] - 住宅市场供应短缺推动分层单位及长者住屋租金上升 电商及人工智能带动物流设施和数据中心需求增长 [4] - 历史数据显示当美国10年期国债收益率介于3%至5.25%时 房地产投资信托基金表现优于整体股市 当前相对股票处于历史性折让水平 [4] - 估值吸引和基本面改善促使私募基金参与市场 低息环境有利于并购交易推进 [4] 投资机会 - 亚太房地产成为防御性较高板块 日本开发商受股东回报政策改善推动 房地产投资信托基金受物流和酒店业催化 [6][7] - 澳大利亚住宅和零售房地产投资信托基金受强劲当地消费和降息政策支持 [7] - 新加坡零售和工业房地产投资信托基金因稳健股息增长和低空置率具有上行空间 [7] - 中国香港非必需品零售房地产投资信托基金可能受益于低收益率和与内地市场的互联互通安排 [7] - 宏观环境稳定和资本成本回落为房地产投资信托基金提供明朗前景 部分板块长期增长动力明确 [7]

核心观点 - 商业房托（REITs）在牛市行情中提供安全边际和弹性收益机会 招商局商业房托存在预期差带来的价值修复契机 [1] 高分红与现金流稳定性 - 商业房托核心优势在于稳定租金现金流和高分红政策 受经济周期波动影响较小 [2] - 持有北京 深圳核心地段甲级写字楼 创意写字楼和商业综合体 保障稳定客流量和租金收入 [2] - 2025年上半年总收入2.25亿人民币 租金收入1.96亿人民币 可分派收入5746万元 [2] - 年化分派率9.1% 上市以来保持100%派息率 体现精细化财务管控能力 [2] 资产价值修复潜力 - 市场对短期出租率波动反应过度 导致商业地产估值普遍被低估 [3] - 核心资产具不可复制地理优势和稳定客流 长期盈利能力未改变 [3] - 写字楼和购物中心估值下降速度已减缓 随市场环境改善租金回报提升将推动价值回归 [3] 政策与杠杆优势 - 房地产政策释放积极信号 支持消费政策出台为商业地产带来新机遇 [4] - 宽松货币政策和财政政策推动经济复苏 商业地产同步受益 [4] - 有息负债率41.2%处于行业低位 贷款置换后综合利率从3.17%降至2.8% [5] - 低杠杆率提供融资灵活性和逆周期收购能力 支持业绩弹性增长 [5] 行业催化因素 - REITs纳入沪深港通预期持续强化 有望吸引ETF和南下资金配置 [6] - 市场估值重估潜力显著 优质REITs将获长期资金青睐 [6] - 依托发起人招商蛇口资源 挖掘多元化优质资产投资机会 [6]

美国6月CPI数据 - 美国6月CPI同比上涨2.7%，略超预期2.6%，前值2.4% [1] - 环比上涨0.3%符合预期，前值0.1% [1] - 核心CPI同比上涨2.9%符合预期，高于前值2.8% [1] - 核心CPI环比上涨0.2%，低于预期0.3%，连续第五个月低于预期 [1] 通胀趋势与市场影响 - 6月CPI-U环比上涨0.3%，显著高于5月的0.1% [2] - 12个月内所有项目指数同比上涨2.7%，高于5月的2.4% [2] - 通胀压力回升，市场需重新审视通胀下行预期 [2] 住房行业 - 住房指数6月上涨0.2%，是推动整体指数上涨的关键因素 [3] - 房地产相关投资如REITs凭借稳定租金收入和增值潜力具有投资价值 [3] 能源行业 - 能源指数6月上涨0.9%，汽油指数上涨1.0% [4] - 过去12个月能源指数整体下降0.8%，汽油指数下降8.3% [4] - 电力和天然气指数分别上涨5.8%和14.2% [4] - 新能源领域如太阳能、风能迎来发展机遇 [4] 食品行业 - 6月食品指数上涨0.3%，家庭食品和外出食品分别上涨0.3%和0.4% [5] - 过去12个月食品指数累计上涨3.0% [5] - 食品行业向高端化、品牌化方向发展 [5] 非食品非能源行业 - 扣除食品和能源的所有项目指数6月上涨0.2%，5月为0.1% [6] - 过去12个月上涨2.9% [6] - 家庭陈设与运营、医疗保健、娱乐等指数上涨 [6] - 二手车和卡车、新车、机票等指数下降 [6] 分项数据 - 能源商品6月上涨1.0%，汽油上涨1.0% [8] - 电力上涨1.0%，天然气上涨0.5% [8] - 新车下降0.3%，二手车下降0.7% [8] - 住房上涨0.2%，医疗服务上涨0.6% [8] 未来展望 - 7月CPI数据将于8月12日发布，部分CPI系列将重新定价 [9] - 建议配置抗通胀资产如房地产、黄金 [9] - 加大对新能源、高端消费等新兴产业投资 [9]

报告行业投资评级 - 维持行业“看好”评级 [3][65][66] 报告的核心观点 - 2025年第24周中证REITs（收盘）指数和全收益指数同比、环比均上涨，市场交易规模成交量和成交额同比增长，区间换手率同比下降 [3][5][15] - 各板块REITs表现不一，保障房REITs单周和单月涨幅明显 [3][5][40] - 16只REITs基金等待上市，发行市场活跃 [6][62] - 债券市场利率中枢下行，“资产荒”逻辑有望演绎，REITs配置性价比有望提升，板块有投资机会 [3][65][66] 根据相关目录分别进行总结 全国首批数据中心REITs注册通过，两单5A景区启动公募REITs招投标 - 两地证监会考虑将港股人民币柜台、REITs、ETF等纳入沪深港通 [12][14] - 青城山－都江堰景区基础设施REITs项目获批招标，开标时间7月3日 [12][14] - 丽江市旅游开发投资集团启动文旅基础设施公募REITs项目选聘，预计发行规模不低于25亿元 [13][14] - 南方润泽科技数据中心REIT获注册批复，成深交所首单数据中心REITs，底层资产估值37.25亿元 [13][14] 市场回顾 - 中证REITs（收盘）指数2025年第25周环比涨0.87%，2024年初至今累计超额收益+6.07% [15][16] - 中证REITs全收益指数2025年第25周环比涨0.88%，2024年初至今累计超额收益+18.39% [19][24] - 2025年第25周REITs市场成交量同比增27.43%，成交额同比增42.06%，区间换手率同比降11.73% [26] - 近30日REITs市场成交量同比降10.06%，成交总额同比降7.02%，平均区间换手率同比降14.32% [33] 分板块表现 - 2025年第25周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+5.32%、+1.32%、-0.60%、+0.94%、+2.20%、+0.84%、+2.25%；一月涨跌幅分别为+8.21%、+2.36%、+2.08%、+1.16%、+2.41%、+4.44%、+4.05% [40] - 本周华夏基金华润有巢REIT、中金厦门安居REIT、红土创新深圳安居REIT涨幅靠前，浙商沪杭甬REIT、华安张江产业园REIT、平安广州广河REIT跌幅靠前 [58] 一级跟踪 - 2025年第24周16只REITs基金等待上市，多只基金首发申请通过或已受理 [6][62] 投资建议 - 维持行业“看好”评级，REITs配置性价比有望提升，板块有投资机会 [3][65][66]

公司战略与评级 - 领展房产基金通过基金管理及上市房地产投资信托基金(REIT)组合打造双引擎[1] - 短期内可能在资产管理业务上培育已发展市场信托基金 但纯粹的资产分拆短期内不太可能发生[1] - 花旗维持"买入"评级 目标价为47.25港元[1] 财务表现与估值 - 当前收益率6.5% 相较10年期美国国债收益率高200个基点 历史平均190个基点[1] - 股价自4月以来上涨25%[1] - 以6.4%计算 相较10年期美国国债收益率溢价190个基点 与10年平均水平持平 但低于3年及5年平均值(同为250个基点)[1] - 预计每单位分派(DPU)因3%至5%的负租金调整而下降约2.5%[1] 业务展望 - 2026至2027财年预计DPU同比分别下降2.5%及1.5%[2] - 香港零售业务预计3%至5%负租金调整[2] - 停车场业务同比增长1%至2% 受惠于收费调整及智能停车系统[2] - 浮动利率债务(177亿港元 占33%)受益于1个月香港银行同业拆息率(HIBOR)下降(年化100个基点等于2.5%DPU)[2] 公司治理 - 高管薪酬计划纳入单位回报 财务及营运指标 ESG及房地产平台等关键绩效指标(KPI)[2]

行业表现 - 受美国加征关税消息影响 新加坡房地产投资信托基金板块一度下跌6 2% 截至5月14日年初至今总收益为0 4% 表现逊于海峡时报指数和MSCI新加坡指数同期分别4 3%和11 0%的回报 [1] - 一季度财报显示新加坡房地产投资信托基金板块整体每单位派息同比下降2 8% 在覆盖的10只基金中7只符合预期1只超预期2只低于预期 [1] - 丰树泛亚商业信托 星狮物流商业信托和丰树物流信托每单位派息降幅超过10% 连续第三个季度表现疲弱 主要受高借贷成本 汇率不利及资产剥离收入减少等因素影响 [1] 资金流向 - 机构投资者今年以来对该板块资金净流出约4 95亿新元 4月上旬贸易局势紧张时资金明显流出 投资者转向防御性更强的电信 非周期性消费品和工业板块 [1] - 近期机构资金有所回流 但市场预期受贸易政策不确定性影响 S-REITs短期内波动性或加剧 [1] 投资建议 - 建议精选具备派息增长潜力 资产组合强劲 资金实力雄厚以及在新加坡资产占比高的房地产信托基金 [2] - 重点推荐腾飞房产信托 凯德综合商业信托 吉宝数据中心信托和百汇生命房地产信托 [2] - 认为估值处于历史低位的丰树物流信托可能迎来短期反弹机会 [2] 市场规模 - 截至2025年初新加坡房地产投资信托基金市场在亚洲排名第二 总市值约820亿新元 占新加坡证券交易所总市值的10% [2]

公司表现与前景 - 领展近日股价上升 预期5月表现强劲 [1] - 公司是即将推出的股票挂勾计划纳入房地产投资信托基金的最大受惠者 [1] - 预计2025财年每单位分派按年增长2% [1] - 预计2026财年股息率达7% 具吸引力 [1] - 花旗重申买入评级 目标价47.82港元 [1] 行业环境 - 五一黄金周期间利好零售业 [1] - 3月香港零售业销售额的跌幅收窄 [1] - 市场预期美国联储局可能会在6月或之后降息 [1]