试点启动与政策框架 - 中国证监会于2025年11月28日发布公告 正式启动境内商业不动产投资信托基金试点 标志着REITs市场新一轮扩容[1] - 《公告》明确了基金注册及运营管理要求 包括基金管理人及托管人职责 尽职调查和申请材料规范 并强调管理人的主动运营管理责任[2] - 政策框架旨在发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 同时强化各监管机构依法依规履行监管和风险监测处置等职责[2] 市场意义与行业影响 - 商业不动产REITs有助于稳地产稳经济 我国商业不动产领域存量规模达40万亿元 发行REITs可有效盘活存量资产 发挥促消费扩投资稳经济功能[3] - 推动商业地产行业转型升级 促进房地产行业从“三高”开发模式转向资产精细化运营管理模式 建立“投-融-管-退”发展模式[3] - 推动商业地产企业实现轻重分离和经营模式多元化 企业可兼任开发商 运营商和管理人多重角色 获取开发利润 重估增值收益 租金收益及基金管理费[3] REITs市场发展现状 - 截至2025年11月28日 全市场共有77只REITs上市交易 总募集资金超2000亿元 总市值约2200亿元[4] - 市场资产类型不断丰富 涵盖收费公路 产业园区 污水处理 仓储物流 清洁能源 保障性租赁住房等 自2024年以来推出首批消费基础设施 首单水利设施和首批数据中心REITs[4] 深交所市场表现与规划 - 截至2025年11月28日 深交所共上市25只REITs 总市值约721.45亿元 较发行价平均上涨12.38%[5] - 深市REITs累计分红125次 分红总金额约81.37亿元 反映产品收益稳定和分红属性明显的特征[5] - 深交所正推进商业不动产REITs试点 优化配套规则 开展系统改造 并联合市场各方做好项目培育和储备 以稳步推动试点落地[5]