报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 节前首发项目密集注册，市场换手率创年内新低，本周REITs市场整体回调，八大板块全部收跌，流动性走低，日均换手率降至0.3% - 0.4%，创下今年以来新低，但国庆节前迎来首发项目注册窗口，三单公募REITs于9月23日注册生效，华夏凯德商业REIT将于9月29日上市[2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/9/26，今年以来已成功发行16单，发行规模336.6亿元、同比下降12.4% [3] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，华夏安博仓储物流REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT注册生效，华夏中海商业REIT已询价 [3] - 当前审批流程中，首发已申报10只，已问询并反馈3只，通过审核3只，注册生效待上市3只；扩募已申报8只，已问询并反馈6只，通过审核6只 [3] 二级市场：本周流动性继续减弱 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌0.65% - 本周中证REITs全收益指数收于1064.42点，跌幅0.65%，跑输沪深300 1.71个百分点、跑输中证红利0.39个百分点；年初至今涨幅9.97%，跑输沪深300 5.66个百分点、跑赢中证红利12.24个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.97%，特许经营权类REITs下跌1.07% [3] - 分资产类型来看，能源（-0.24%）、仓储物流（-0.46%）、环保水务（-0.49%）、园区（-0.64%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周8只上涨、65只下跌，中信建投国家电投新能源REIT（+0.98%）、中金联东科创REIT（+0.71%）、中航京能光伏REIT（+0.65%）位列前三，易方达深高速REIT（-4.15%）、中信建投明阳智能新能源REIT（-4.03%）、平安宁波交投REIT（-4.02%）位列末三 [3] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.30%/0.40%，较上周-11.86/-2.39BP，周内成交量2.76/1.12亿份，周环比-24.24%/-3.64%，数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.78%/3.86%，仓储物流（5.29%）、交通（4.70%）、园区（4.34%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 2025/9/22，深交所通过华夏中海商业资产REIT、华夏安博仓储物流REIT两单公募REITs产品 [35] - 2025/9/23，东北首单公募REITs中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金获证监会批准 [35] - 多只REITs发布运营数据、分红、上市等公告 [35][36]

文章核心观点 - 国内首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 标志着国际资本加速布局中国不动产市场 [1][3] - 凯德投资作为主要原始权益人及运营管理机构 拥有丰富资产储备和成熟REITs管理经验 [4][7] - 多家国际资管巨头包括安博、汉斯集团、施罗德资本近期相继进军中国地产投资领域 [1][11][13][14] 外资REITs项目进展 - 华夏凯德商业REIT于2025年8月27日获证监会注册生效 为首单外资消费类型公募REITs [1][3][5] - 项目首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心资产 [5] - 华夏安博仓储物流REIT于2025年6月26日申报 7月17日进入"已问询"阶段 [11][13] - 安博为全球最大工业物流地产资产管理公司 市值达979亿美元 [13] 凯德投资背景与资产规模 - 凯德投资总部位于新加坡 2021年在新加坡上市 是新加坡最早最大的REITs管理人 [1][4] - 截至2025年8月13日 基金资产管理规模达1170亿新元 通过7只上市REITs及私募工具持有 [4] - 凯德商用在中国持有消费基础设施资产规模超800亿元 覆盖18座城市 [7] - 储备可扩募消费基础设施资产共35个 总面积超300万平方米 平均运营年限超11年 [7] - 大部分资产近三年平均出租率超80% 经营情况稳定 [7] 国际资本布局动态 - 汉斯集团旗下汉斯（上海）私募基金于2025年6月完成备案 [1][13] - 施罗德资本与西子国际联合发起私募房地产股权投资基金 总规模约30亿元 [1][14] - 施罗德基金将专注长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资机会 [14] 市场发展与政策环境 - 北京上海于2025年8月发布房地产市场优化政策 集中在限购和公积金贷款支持方面 [14] - 消费REITs成为"盘活存量、促进升级、服务内需"重要抓手 迎来政策红利与市场认知双提升期 [14] - 国际资管公司深度参与将推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [14]

产品申报动态 - 华夏湖北交投楚天高速公路REIT于8月18日正式申报 成为2023年首单申报的交通基础设施REITs [1] - 发起人为湖北楚天智能交通股份有限公司及湖北交投建设集团有限公司 专项计划管理人为中信证券 [3] - 底层资产为湖北大广北高速公路有限责任公司持有的麻城至浠水段主线收费权及附属设施（不含服务区和停车区） [3] 市场发行进展 - 全市场已有73只公募REITs上市 中金唯品会奥特莱斯REIT作为第74只产品完成询价 发行价定为3.48元/份 计划8月20日发售 [3] - 中航天虹消费REIT获深交所受理 华夏安博仓储物流REIT等三只产品获问询 中信建投沈阳国际软件园REIT等两只产品获上交所反馈 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成扩募 国泰君安东九新经济产业园REIT扩募申请获交易所反馈 [3] 指数表现与市场规模 - 中证REITs全收益指数年内涨幅达9.78% 中证REITs（收盘）指数涨幅为6.27% [4] - 公募REITs市场总市值降至2126.19亿元 跌破2200亿元关口 [4] - 8月以来两只REITs指数持续回调 全收益指数回调3.6% 收盘指数回调3.75% 其中全收益指数在8月11日至18日连续6个交易日收阴 [4]

公募REITs市场动态 - 华夏基金于8月18日申报新产品"华夏交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金"，底层资产为大广北高速湖北段收费权及附属设施[2][3][6] - 产品发起人为湖北楚天智能交通股份有限公司(持股75%)和湖北交投建设集团有限公司(持股25%)，专项计划管理人为中信证券[5][7] - 大广北高速收费里程147.115公里，设8个收费站，收费期限至2039年6月18日[7] 行业申报与发行进展 - 全市场已上市公募REITs共73只，总市值2126.19亿元[8][13] - 中金唯品会奥特莱斯REIT(第74只)完成询价，发行价3.48元/份，8月20日起发售[10] - 华夏凯德商业REIT预计近期获批，将成为首只外资消费REIT[9] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成扩募，国泰君安东九新经济产业园REIT扩募申请获反馈[11] 市场表现与投资策略 - 中证REITs全收益指数年内涨幅9.78%，中证REITs(收盘)指数涨6.27%，但8月以来分别回调3.6%和3.75%[13] - 分析师建议关注政策主题弹性、优质低估值项目修复能力，以及扩募资产储备充足的原始权益人[14] - 行业认为低利率环境下REITs仍具配置机会，需结合资产韧性和P/NAV择时布局[14]

专业人士分析，项目基本面边际变化主导近期走势，在新的重要市场变量出现前，预计市场以横向震荡为主。 又有公募REITs新品申报 从筹备到正式提交募集申请，历时两年多。 又有公募REITs新品申报。 中国证监会官网显示，中航基金于7月21日提交的中航天虹消费REIT募集申请已于今日获得接收材料。 值得一提的是，正值二季报披露期，公募REITs二级市场表现低迷，多只单品自6月下旬以来最大跌幅已超10%。 该项目涉及的交易中，公司将认购中航基金设立的公募REITs项目的34%基金份额，交易价格将根据最终基础设施资产评估价值及公募REITs询价结果而 定。本次认购既有利于公司优化资债结构、回笼资金，又能拥有项目公司一定的控制权，保证底层资产稳定运营。同时，公司将转让项目公司100%股权 予中航证券设立的资产支持专项计划，股权转让价格将不低于经国资评估备案的股权价值。 此外，多只申报流程中的公募REITs有了新进展，中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏扩募项目反馈交易所意见，华夏安博仓储物流REIT和华夏中海 商业资产REIT收到交易所审核问询函。 证监会官网显示，7月21日提交募集申请的中航天虹消费REIT于今日获 ...

中航天虹消费REIT申报进展 - 中航基金于7月21日提交的中航天虹消费REIT募集申请已获证监会接收材料 [2][5] - 项目筹备历时两年多，底层资产为苏州相城天虹购物中心，由天虹股份全资子公司持有 [4][5] - 天虹股份将认购34%基金份额，交易价格基于资产评估及询价结果，同时转让项目公司100%股权至资产支持专项计划 [6] - 公募REITs存续期不超过30年，累计交易金额不超6000万元 [5] 其他公募REITs动态 - 中金唯品会奥特莱斯REIT和中航京能光伏扩募项目已反馈交易所意见 [7] - 华夏安博仓储物流REIT和华夏中海商业资产REIT收到交易所审核问询函 [7] 公募REITs二级市场表现 - 中证REITs全收益指数自6月24日高点1124.91点累计下跌超2.5%，多只单品最大跌幅超10% [9] - 近5个交易日24只REITs跌幅超2%，3只跌幅超5%，年内涨幅超30%的不足10只，仅2只超40% [9] - 市场调整主因二季报披露后基本面边际变化及股债情绪影响，行业景气度预期已基本反映 [9][10] - 预计市场在缺乏新变量前维持横向震荡，宏观趋势和债市收益率分别影响分子端与分母端 [10]

外资REITs市场动态 - 华夏基金上报首只外资发起消费类REIT——华夏凯德商业资产REIT 总规模约28亿元人民币 [1] - 安博（Prologis）在华注册外商独资私募机构申报华夏安博仓储物流REIT [1] - 外资项目落地将增强市场对公募REITs信心 吸引更多优质资产入市 [1]

写字楼市场 - 二季度北京写字楼市场无新增供应 甲级写字楼总存量维持在1368万平方米 [2] - 北京市写字楼半年度净吸纳量19.4万平方米同比增长2.5% 空置率较2024年底下降1.4个百分点至16.9% [2] - 五大核心商圈半年度净吸纳量11.1万平方米同比增长9.0% 空置率降至10.9% [2] - 北京市租金环比下降2.3%至每月每平方米221.94元 五大核心商圈租金环比下降2.6%至257.58元 降幅持续收窄 [2] - 2026-2028年市场将新增约180万平方米供应 中央商务区和望京-酒仙桥区域占比达70% [3] - 业主方租金让度空间接近极限 市场处于筑底横盘阶段 预计2025年底租金趋稳 [3] - 20个未来产业（如人形机器人、商业航天等）将驱动需求提升 [3] 零售市场 - 二季度新增3个项目带来20万平方米优质零售空间 购物中心总存量升至1686万平方米 [4] - 存量改造加速推进 中海大吉巷、双井京东Mall等项目开业 西单商场改建及朝外片区更新二期获批 [4] - 下半年将新增5个优质零售项目 供应超50万平方米 远郊新建及传统商圈更新为主力 [4] - 特色商业街区（如奥园City街、隆福寺商业街区）融合文商旅体元素重塑消费场景 [4] - 《北京市扩大时尚消费专项行动方案》支持商圈改造、首店品牌引入及国潮老字号发展 [4] 资本市场 - 外资机构对中国内地公募REITs市场参与度显著提升 华夏凯德商业资产REIT总规模约28亿元 [5] - 安博（北京）私募基金完成管理人登记并申报华夏安博仓储物流REIT [5] - 外资项目落地将增强市场信心 吸引更多优质资产入市 [5] 产业园市场 - 生物医药产业载体迎集中交付高峰 昌平及大兴区域供需矛盾加剧导致租金承压 [6] - 运营主体转向"服务+生态"竞争 通过构建园区级生态、产业联盟协作等形成差异化壁垒 [6] - 短期空置率或维持高位 长期高精尖及未来产业发展将释放潜在租赁需求 [6]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周公募REITs市场震荡回升，一级市场4单首发REITs取得新进展，二级市场流动性上升，生态环保板块活跃度高，能源板块估值较高，同时扩募业务规则完善，都江堰景区REITs项目中标 [4][5] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共4单首发REITs取得新进展 - 截至2025/7/4，今年以来已成功发行10单，发行规模153.5亿元、同比下降43.8% [5] - 本周4单首发公募REITs取得新进展，南方万国数据中心REIT和润泽科技数据中心REIT已启动询价，预计7月14日发行，本周无新增扩募进展 [5] - 当前审批流程中，首发已申报15只，已问询并反馈5只，通过审核0只，注册生效待上市1只；扩募已申报10只，已问询并反馈4只，通过审核3只 [5] 二级市场：本周市场震荡回升，流动性仍上升 行情回顾：中证REITs全收益指数收涨0.66% - 本周中证REITs全收益指数收于1116.42点，涨幅0.66%，跑输沪深300 0.88个百分点、跑输中证红利1.28个百分点，年初至今涨幅15.35%，跑赢沪深300/中证红利14.15/16.43个百分点 [5] - 分项目属性，本周产权类REITs上涨0.42%，特许经营权类REITs上涨1.05%；分资产类型，交通（+1.29%）、生态环保（+1.08%）、园区（+0.83%）、能源（+0.60%）板块表现占优 [5] - 分个券，本周55只上涨、13只下跌，中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威农贸市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%）位列前三，华夏特变电工新能源REIT（-2.09%）、华夏北京保障房REIT（-1.70%）、国泰君安临港创新产业园REIT（-1.55%）位列末三 [5] 流动性：生态环保板块活跃度最高 - 中证REITs本周日均换手率0.62%，较上周+3.94BP，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.78%/0.63%，较上周+16.46/+1.69BP，周内成交量5.69/1.70亿份，周环比+28.49%/+9.15%，生态环保板块活跃度最高 [5] 估值：能源板块估值较高 - 从中债估值收益率看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.77%/3.94%，仓储物流（5.12%）、交通（5.09%）、园区（4.70%）板块位列前三 [5] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 6月27日，上交所发布《REITs扩募业务办理指南》，明确扩募方式并规定业务流程，深交所同步启用非定向扩募业务功能 [4] - 6月30日，华夏安博仓储物流REIT申报状态更新为“已受理”，原始权益人为全球最大物流地产商安博 [4] - 7月4日，中航基金中标国家5A级景区都江堰REITs项目，该项目2024年接待游客1172.15万人次（同比增长10.03%），实现门票收入6.02亿元（同比增长6.90%） [4] 重要公告 - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募拟发售募集资金总额不超过17.235亿元，扩募发售基金份额上限4.461亿份 [32] - 中金中国绿发商业REIT于2025年6月27日起在深交所上市交易 [32] - 华夏华电清洁能源REIT、首农REIT、南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT公布发售公告 [32][34] - 华安外高桥REIT、中信建投国家电投新能源REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT、南方顺丰物流REIT公布运营数据 [32][34] - 嘉实京东仓储基础设施REIT发布拟扩募公告 [34]

华夏安博仓储物流REIT - 华夏安博仓储物流REIT获深交所受理，基金管理人为华夏基金，专项计划管理人为中信证券 [1][3] - 底层资产为广州开发区、东莞石排和东莞洪梅三处高标准仓储项目，聚焦粤港澳大湾区核心物流节点 [4] - 项目核心优势包括区位稀缺性（广深产业外溢需求）、硬件高标准（现代化高标仓）、租户结构多元（京东、德邦等前十大租户） [5] - 收益分配比例不低于年度可供分配金额的90%，2025年预测现金分派率为5.00%，2026年为5.02% [5] - 运营管理机构为安博关联企业"深圳前海安博"，安博为全球最大物流地产公司之一，在中国24个城市布局44个物流中心 [5] 华夏华电清洁能源REIT - 完成询价，网下认购倍数为224.26倍，认购价格为3.789元/份，募集总额5亿份，预计募集资金18.945亿元 [7] - 公众发售初始份额占比9%（0.45亿份），定于7月7日至8日募集 [7] 创金合信首农REIT - 网下有效认购倍数为128.95倍，认购价格为3.685元/份，募集份额10亿份，拟募集规模36.85亿元 [7] - 公众发售份额0.90亿份，定于7月7日至8日募集 [7] 其他REITs动态 - 南方润泽科技数据中心REIT询价区间为3.02-4.531元/份，南方万国数据中心REIT询价区间为2.014-3.021元/份 [7] - 华夏中海商业资产REIT获深交所受理，底层资产为佛山映月湖环宇城，涵盖零售及娱乐业态 [8]