中经记者 杜丽娟 北京报道 深圳证券交易所官网显示，2025年12月19日，华夏安博仓储物流REIT正式上市，这是全市场第11只仓 储物流REITs产品。 该产品的底层资产为安博中国旗下的三个仓储物流项目，分别为广州开发区项目、东莞石排项目和东莞 洪梅项目，三处资产均位于仓储物流需求旺盛的粤港澳大湾区，是目前市场上唯一全部资产均布局在大 湾区的仓储物流REIT。 （编辑：吴婧 审核：朱紫云 校对：燕郁霞） ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 证监会近期密集部署REITs市场改革，推动商业不动产REITs试点落地，增强市场制度包容性和弹性 ，但12月上半月REITs市场收跌，交投遇冷，大部分资产估值仍高，不过中核清洁能源询价启动，安博物流即将上市，京能光伏扩募议案通过，还有新申报和受理项目，锦江集团或发酒店REITs [4] 根据相关目录分别进行总结 商业不动产REITs可期，市场交投缩量探底 - 政策方面，证监会强调尽快落地商业不动产REITs试点，扩大市场覆盖面，增强制度弹性 [7][8] - 市场表现，12月上半月REITs市场收跌1.8%，达到2025下半年以来新低点，仅IDC和公用事业小幅上涨，交通跌幅最大，仓储物流全线下滑，市场交投遇冷，日均换手率降至0.35% [4] - 派息率方面，产权类REITs派息率为4.48%、经营权类为8.86%，产权类与10Y国债收益率息差为2.64%，与中证红利股息率息差为 -0.65% [4] - 估值方面，产权类P/NAV最新值为1.23X、经营权类P/FFO为12.64X，绝大部分资产估值仍较高，交通估值下探至底部但IRR依然纵向较低 [4] 中核清洁能源询价启动，安博物流上市在即 - 中核清洁能源REIT将于12月17日网下询价，基础设施项目为波波娜水电站，预计26年起市场化交易占比提升，经测算具有配置价值 [56][60][70] - 安博仓储物流REIT将于12月19日在深交所上市，2026E对应派息率相比于可比REITs差异幅度为13.24%，网下投资者获配份额上市首日可全流通 [56][71][77] - 2025年1 - 12月，1亿元资金REITs网下申购收益率3.49% [78] 京能光伏扩募议案通过，下半月三单解禁 - 12月上半月，10只REITs发布分红方案，华夏大悦城商业REIT原始权益人变更净回收资金用途，中航首钢绿能REIT开展保理业务 [84] - 华夏华润有巢REIT扩募向原持有人配售，中航京能光伏REIT持有人大会表决通过扩募相关议案 [88] - 12月下半月，成都高投产业园REIT、华安外高桥REIT、华夏北京保障房REIT解禁 [88] 新增一申报一受理，锦江集团或发酒店REITs - 交易所在排首发项目12单、扩募3单，12月上半月，交易所受理平安西安高科产业园REIT，博时山东铁投路桥REIT申报 [91] - 上海锦江资产管理有限公司计划发行公募REITs，底层资产可能为酒店，鹏华基金和建信基金分别中标相关项目 [97]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - REITs市场处于底部震荡区间，建议整体保持谨慎，可关注能源、交通板块中分派率相对较高的项目，以及解禁抛压下超跌品种的反弹机会 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，包括华夏中核清洁能源REIT已反馈、华夏安博仓储物流REIT基金成立、中航中核能源REIT已申报 [2][10] - 当前审批流程中，首发已申报9只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [2] 二级市场：本周流动性继续收缩 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.88% - 本周中证REITs全收益指数收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点；年初至今涨幅7.57%，跑输沪深300 5.61个百分点、跑赢中证红利8.05个百分点 [2] - 本周产权类REITs下跌1.25%，特许经营权类REITs下跌1.06%；环保水务、园区、交通、消费板块表现占优 [2] - 本周9只上涨、68只下跌，中金亦庄产业园REIT、平安宁波交投REIT、华夏南京交通高速公路REIT涨幅位列前三，中金重庆两江REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、中航易商仓储物流REIT跌幅位列末三 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周-15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比-26.60%/-0.89%；数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.94%/4.07%，仓储物流、交通、园区板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 天津出台《支持REITs高质量发展的若干措施》，推动REITs常态化发行 [28] - 北京顺义市政控股集团发布公募REITs项目招标公告 [28] - 广百股份开展消费REITs申报工作 [28] - 北京市支持符合条件的消费基础设施发行REITs [28] - 吉安重点推动产业园、保租房等领域项目发行REITs [28] - 青岛水务集团公募REITs项目申报国家发改委 [28] 重要公告 - 多只REITs发布运营数据、解禁提示和分红公告 [29][30]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - REITs各板块普跌，中核申报第二单能源REITs，市场处于底部震荡区间，建议整体保持谨慎，关注能源、交通板块中分派率相对较高项目以及解禁抛压下超跌品种反弹机会 [2] - 截至2025/11/21，今年以来已成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周中证REITs全收益指数收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点 [2] - 流动性方面，产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周 -15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比 -26.60%/-0.89% [2] - 估值方面，从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.07%，仓储物流（5.55%）、交通（4.89%）、园区（4.70%）板块位列前三 [2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/11/21，今年以来已成功发行19单（25Q1发行6单、25Q2发行4单、25Q3发行6单、10月发行2单、11月发行1单），发行规模387.9亿元、同比下降20.8% [2] - 本周共有3单首发公募REITs取得新进展：华夏中核清洁能源REIT已反馈，华夏安博仓储物流REIT基金成立，中航中核能源REIT已申报 [2] - 当前审批流程中REITs：首发已申报9只，已问询并反馈2只，通过审核1只，注册生效待上市1只；扩募已申报5只，已问询并反馈3只，通过审核3只 [2] 二级市场：本周流动性继续收缩 行情回顾：中证REITs全收益指数跌幅0.88% - 本周中证REITs全收益指数（932047.CSI）收于1041.16点，跌幅0.88%，跑赢沪深300 2.89个百分点、跑赢中证红利2.81个百分点；年初至今涨幅7.57%，跑输沪深300 5.61个百分点、跑赢中证红利8.05个百分点 [2] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌1.25%，特许经营权类REITs下跌1.06% [2] - 分资产类型来看，环保水务（ -0.38%）、园区（ -0.77%）、交通（ -1.01%）、消费（ -1.10%）板块表现占优 [2] - 分个券来看，本周共9只上涨、68只下跌，中金亦庄产业园REIT（ +0.96%）、平安宁波交投REIT（ +0.92%）、华夏南京交通高速公路REIT（ +0.60%）位列前三，中金重庆两江REIT（ -5.09%）、中信建投明阳智能新能源REIT（ -4.86%）、中航易商仓储物流REIT（ -4.53%）位列末三 [2] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.44%/0.45%，较上周 -15.84/-2.76BP，周内成交量4.20/1.36亿份，周环比 -26.60%/-0.89%，数据中心板块活跃度最高 [2] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.94%/4.07%，仓储物流（5.55%）、交通（4.89%）、园区（4.70%）板块位列前三 [2] 本周要闻和重要公告 - 本周要闻包括天津支持REITs高质量发展、北京顺义市政控股集团发布公募REITs项目招标、广百股份开展消费REITs项目申报工作等 [29] - 重要公告包括易方达深高速REIT运营数据、华泰江苏交控REIT解禁提示和运营数据、华夏深国际REIT分红等 [30][31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场回暖交通和保障房领涨，发改委推进REITs项目扩围扩容，虽今年发行规模同比下降但明年供给端仍有支撑，且市场指数上涨部分板块表现较好，不同项目属性和资产类型在行情、流动性和估值上有差异[2] 各部分总结 一级市场 - 发改委累计推荐105个REITs项目，83单已上市，今年发行19单、募集388亿元，叠加2单扩募合计415亿元，较2024年有所下降但维持常态化发行节奏，明年供给端有支撑[2] - 本周安博仓储REIT完成募集，公众认购热度回落，认购倍数降至年内最低，获配比例提升至5.8%[2] - 今年以来成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8%，本周华夏安博仓储物流REIT募集结束，网下/公众有效认购倍数分别为147/17倍[2] - 当前审批流程中，首发已申报8只、已问询并反馈1只、通过审核1只、注册生效待上市1只；扩募已申报5只、已问询并反馈3只、通过审核3只[2] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1050.45点，涨幅0.86%，跑赢沪深300 1.94个百分点、跑赢中证红利0.60个百分点，年初至今涨幅8.53%，跑输沪深300 9.09个百分点、跑赢中证红利5.20个百分点[2] - 本周产权类REITs上涨0.81%，特许经营权类REITs上涨1.11%，交通、保障房、消费、仓储物流板块表现占优，56只上涨、20只下跌，中金山东高速REIT、中金联东科创REIT、招商基金招商蛇口租赁住房REIT涨幅位列前三，华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT、华夏杭州和达高科产业园REIT跌幅位列末三[2] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.59%/0.47%，较上周-1.53/+2.26BP，周内成交量5.73/1.38亿份，周环比-1.66%/+6.62%，数据中心板块活跃度最高[2] 估值 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.85%/3.92%，仓储物流、交通、园区板块位列前三，保障房板块估值较高[2] 本周要闻和重要公告 - 11月7日北京证监局召开辖区公募REITs监管工作会议，截至10月末北京已上市15只公募REITs，募集资金380亿元，覆盖7种类型，会议通报当前市场存在的主要问题[30] - 11月10日国务院办公厅印发通知，积极支持更多符合条件的民间投资项目发行REITs[30] - 11月12日国家发改委投资司副司长表示，已累计向证监会推荐105个REITs项目，83个已发行上市，发售基金总额2070亿元，预计带动新项目总投资超1万亿元[30] - 多只REITs发布分红公告，招商高速公路REIT发布战略配售份额解禁提示[30]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - REITs二级市场遇冷，成交额和换手率自8月达峰后持续下降，多数板块近一个月表现不佳，但战配收益可期，预计未来一年发行规模500 - 750亿元，战略投资者获配规模140 - 307亿元，已解禁REITs样本平均年化收益率19.69% [1][2][13][15][21] 根据相关目录分别进行总结 近期REITs市场概况 - REITs市场成交额8月达峰后持续缩量，10/6 - 10/12单周成交额仅7.02亿元，换手率仅0.31%，均处2024年初以来低位 [2][3] - 数据中心REITs相对扛跌，近一个月跌幅仅 - 0.03%，其他板块表现不佳，如保租房 - 2.8%、仓储物流 - 1.5%等，近一个月和近三个月实现正收益项目寥寥 [2][4] 在审及发售阶段REITs项目一览 - 截至2025/10/15，审核阶段首发REITs项目中，已受理1单预计10月底前后首轮问询，已问询3单预计2 - 3个月进反馈阶段，已反馈4单若无重大补正预计1个月内获批；发售阶段首发REITs项目3单，华夏中海商业REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT已结束募集未上市，预计规模15.84亿元、10.98亿元，华夏安博仓储物流REIT已注册生效，预计年底前还有3 - 4单首发项目落地 [2][7][8] - 截至2025/10/15，在审及获批待发扩募或新购入项目REITs共12单，后续发行上市将为投资人提供新增市场容量 [9] - 已上市仓储物流REITs项目10单上市首日无一破发，中航易商仓储物流REIT上市首日涨幅15.30%，网下打新可获14.07%收益，其余多获0 - 0.6%收益 [10] - 华夏安博仓储物流REIT拟发售总额22.486亿元，2025年4 - 12月和2026年度预测现金分派率分别为4.70%、4.72%，底层资产位于华南，出租率整体尚可但广州开发区项目出租率较低且下滑，租金单价近年持续增长 [11] REITs战配策略空间有多大 REITs战配策略市场容量有多大 - 预计未来REITs市场将扩大产品供给，增加可投资标的，参考历年发行节奏，预计未来一年发行规模500 - 750亿元，发行数量25 - 35只 [12][13] - 已上市REITs原始权益人及其关联方认购比例均值38.21%，其他专业机构投资者最低配售比例2.61%，最大值60%，均值34.45%，大致匡算未来一年其他战略投资者获配REITs规模140 - 307亿元 [14][15] 战略配售策略收益测算 - 战略配售锁定期决定其适合大规模、长线资金，负债端稳定投资者适合参与一级发行，给出战略配售持有期收益率计算公式 [16] - 截至2025/10/15，上市已满一年的45只REITs中多数持有满一年解禁日可实现10%以上收益，近80%可实现正收益，部分环保水务、消费类等REITs收益可观 [18] - 全部45只REITs样本平均年化收益率19.69%，悲观、乐观预期年化收益分别为8.20%、31.18%，发行规模20 - 40亿区间REITs收益波动可控且年化收益较高，建议战配择券侧重，但要谨慎对待交通、产业园类REITs [21]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 节前首发项目密集注册，市场换手率创年内新低，本周REITs市场整体回调，八大板块全部收跌，流动性走低，日均换手率降至0.3% - 0.4%，创下今年以来新低，但国庆节前迎来首发项目注册窗口，三单公募REITs于9月23日注册生效，华夏凯德商业REIT将于9月29日上市[2] 根据相关目录分别进行总结 一级市场：共3单首发公募REITs取得新进展 - 截至2025/9/26，今年以来已成功发行16单，发行规模336.6亿元、同比下降12.4% [3] - 本周3单首发公募REITs取得新进展，华夏安博仓储物流REIT和中信建投沈阳国际软件园REIT注册生效，华夏中海商业REIT已询价 [3] - 当前审批流程中，首发已申报10只，已问询并反馈3只，通过审核3只，注册生效待上市3只；扩募已申报8只，已问询并反馈6只，通过审核6只 [3] 二级市场：本周流动性继续减弱 行情回顾：中证REITs全收益指数下跌0.65% - 本周中证REITs全收益指数收于1064.42点，跌幅0.65%，跑输沪深300 1.71个百分点、跑输中证红利0.39个百分点；年初至今涨幅9.97%，跑输沪深300 5.66个百分点、跑赢中证红利12.24个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类REITs下跌0.97%，特许经营权类REITs下跌1.07% [3] - 分资产类型来看，能源（-0.24%）、仓储物流（-0.46%）、环保水务（-0.49%）、园区（-0.64%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周8只上涨、65只下跌，中信建投国家电投新能源REIT（+0.98%）、中金联东科创REIT（+0.71%）、中航京能光伏REIT（+0.65%）位列前三，易方达深高速REIT（-4.15%）、中信建投明阳智能新能源REIT（-4.03%）、平安宁波交投REIT（-4.02%）位列末三 [3] 流动性：换手率和成交量均下降 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.30%/0.40%，较上周-11.86/-2.39BP，周内成交量2.76/1.12亿份，周环比-24.24%/-3.64%，数据中心板块活跃度最高 [3] 估值：保障房板块估值较高 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类REITs分别为3.78%/3.86%，仓储物流（5.29%）、交通（4.70%）、园区（4.34%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 - 2025/9/22，深交所通过华夏中海商业资产REIT、华夏安博仓储物流REIT两单公募REITs产品 [35] - 2025/9/23，东北首单公募REITs中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金获证监会批准 [35] - 多只REITs发布运营数据、分红、上市等公告 [35][36]

文章核心观点 - 国内首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 标志着国际资本加速布局中国不动产市场 [1][3] - 凯德投资作为主要原始权益人及运营管理机构 拥有丰富资产储备和成熟REITs管理经验 [4][7] - 多家国际资管巨头包括安博、汉斯集团、施罗德资本近期相继进军中国地产投资领域 [1][11][13][14] 外资REITs项目进展 - 华夏凯德商业REIT于2025年8月27日获证监会注册生效 为首单外资消费类型公募REITs [1][3][5] - 项目首批纳入广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭两个购物中心资产 [5] - 华夏安博仓储物流REIT于2025年6月26日申报 7月17日进入"已问询"阶段 [11][13] - 安博为全球最大工业物流地产资产管理公司 市值达979亿美元 [13] 凯德投资背景与资产规模 - 凯德投资总部位于新加坡 2021年在新加坡上市 是新加坡最早最大的REITs管理人 [1][4] - 截至2025年8月13日 基金资产管理规模达1170亿新元 通过7只上市REITs及私募工具持有 [4] - 凯德商用在中国持有消费基础设施资产规模超800亿元 覆盖18座城市 [7] - 储备可扩募消费基础设施资产共35个 总面积超300万平方米 平均运营年限超11年 [7] - 大部分资产近三年平均出租率超80% 经营情况稳定 [7] 国际资本布局动态 - 汉斯集团旗下汉斯（上海）私募基金于2025年6月完成备案 [1][13] - 施罗德资本与西子国际联合发起私募房地产股权投资基金 总规模约30亿元 [1][14] - 施罗德基金将专注长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资机会 [14] 市场发展与政策环境 - 北京上海于2025年8月发布房地产市场优化政策 集中在限购和公积金贷款支持方面 [14] - 消费REITs成为"盘活存量、促进升级、服务内需"重要抓手 迎来政策红利与市场认知双提升期 [14] - 国际资管公司深度参与将推动中国消费REITs市场向专业化、多元化、国际化发展 [14]

产品申报动态 - 华夏湖北交投楚天高速公路REIT于8月18日正式申报 成为2023年首单申报的交通基础设施REITs [1] - 发起人为湖北楚天智能交通股份有限公司及湖北交投建设集团有限公司 专项计划管理人为中信证券 [3] - 底层资产为湖北大广北高速公路有限责任公司持有的麻城至浠水段主线收费权及附属设施（不含服务区和停车区） [3] 市场发行进展 - 全市场已有73只公募REITs上市 中金唯品会奥特莱斯REIT作为第74只产品完成询价 发行价定为3.48元/份 计划8月20日发售 [3] - 中航天虹消费REIT获深交所受理 华夏安博仓储物流REIT等三只产品获问询 中信建投沈阳国际软件园REIT等两只产品获上交所反馈 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成扩募 国泰君安东九新经济产业园REIT扩募申请获交易所反馈 [3] 指数表现与市场规模 - 中证REITs全收益指数年内涨幅达9.78% 中证REITs（收盘）指数涨幅为6.27% [4] - 公募REITs市场总市值降至2126.19亿元 跌破2200亿元关口 [4] - 8月以来两只REITs指数持续回调 全收益指数回调3.6% 收盘指数回调3.75% 其中全收益指数在8月11日至18日连续6个交易日收阴 [4]

公募REITs市场动态 - 华夏基金于8月18日申报新产品"华夏交投楚天高速公路封闭式基础设施证券投资基金"，底层资产为大广北高速湖北段收费权及附属设施[2][3][6] - 产品发起人为湖北楚天智能交通股份有限公司(持股75%)和湖北交投建设集团有限公司(持股25%)，专项计划管理人为中信证券[5][7] - 大广北高速收费里程147.115公里，设8个收费站，收费期限至2039年6月18日[7] 行业申报与发行进展 - 全市场已上市公募REITs共73只，总市值2126.19亿元[8][13] - 中金唯品会奥特莱斯REIT(第74只)完成询价，发行价3.48元/份，8月20日起发售[10] - 华夏凯德商业REIT预计近期获批，将成为首只外资消费REIT[9] - 国泰君安临港创新产业园REIT完成扩募，国泰君安东九新经济产业园REIT扩募申请获反馈[11] 市场表现与投资策略 - 中证REITs全收益指数年内涨幅9.78%，中证REITs(收盘)指数涨6.27%，但8月以来分别回调3.6%和3.75%[13] - 分析师建议关注政策主题弹性、优质低估值项目修复能力，以及扩募资产储备充足的原始权益人[14] - 行业认为低利率环境下REITs仍具配置机会，需结合资产韧性和P/NAV择时布局[14]