政策发布 - 证监会研究起草《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》并公开征求意见 [1] - 上交所等单位正推进配套规则修订、系统改造和试点项目培育等工作 [1] 对实体经济影响 - 试点有助于拓宽企业直接融资渠道并优化资本结构 [1] - 引导企业从“开发商”向“资产管理商”实现战略转型 [1] 对投资者影响 - 商业不动产REITs为公众投资者提供兼具稳定现金流与资产增值潜力的配置工具 [1] - 有助于优化个人与机构投资组合 [1] 对资本市场影响 - 试点是金融精准服务实体经济的典型实践 [1] - 进一步丰富了REITs底层资产类型 增强市场包容性与吸引力 [1] - 推动公募REITs市场加快扩容 是完善多层次资本市场体系的有力举措 [1] 后续工作部署 - 上交所将在中国证监会指导下稳步推进商业不动产REITs试点各项工作 [2] - 持续完善相关业务规则 协同各方做好市场培育 激发市场参与主体活力 [2] - 以优质商业不动产先行稳步开展试点 把好资产“入口关” [2] - 鼓励运营管理强、资产运营表现稳健的优质项目开展试点 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs市场回暖交通和保障房领涨，发改委推进REITs项目扩围扩容，虽今年发行规模同比下降但明年供给端仍有支撑，且市场指数上涨部分板块表现较好，不同项目属性和资产类型在行情、流动性和估值上有差异[2] 各部分总结 一级市场 - 发改委累计推荐105个REITs项目，83单已上市，今年发行19单、募集388亿元，叠加2单扩募合计415亿元，较2024年有所下降但维持常态化发行节奏，明年供给端有支撑[2] - 本周安博仓储REIT完成募集，公众认购热度回落，认购倍数降至年内最低，获配比例提升至5.8%[2] - 今年以来成功发行19单，发行规模387.9亿元、同比下降20.8%，本周华夏安博仓储物流REIT募集结束，网下/公众有效认购倍数分别为147/17倍[2] - 当前审批流程中，首发已申报8只、已问询并反馈1只、通过审核1只、注册生效待上市1只；扩募已申报5只、已问询并反馈3只、通过审核3只[2] 二级市场 行情回顾 - 本周中证REITs全收益指数收于1050.45点，涨幅0.86%，跑赢沪深300 1.94个百分点、跑赢中证红利0.60个百分点，年初至今涨幅8.53%，跑输沪深300 9.09个百分点、跑赢中证红利5.20个百分点[2] - 本周产权类REITs上涨0.81%，特许经营权类REITs上涨1.11%，交通、保障房、消费、仓储物流板块表现占优，56只上涨、20只下跌，中金山东高速REIT、中金联东科创REIT、招商基金招商蛇口租赁住房REIT涨幅位列前三，华泰南京建邺REIT、中金重庆两江REIT、华夏杭州和达高科产业园REIT跌幅位列末三[2] 流动性 - 产权类/特许经营权类REITs本周日均换手率0.59%/0.47%，较上周-1.53/+2.26BP，周内成交量5.73/1.38亿份，周环比-1.66%/+6.62%，数据中心板块活跃度最高[2] 估值 - 产权类/特许经营权类REITs中债估值收益率分别为3.85%/3.92%，仓储物流、交通、园区板块位列前三，保障房板块估值较高[2] 本周要闻和重要公告 - 11月7日北京证监局召开辖区公募REITs监管工作会议，截至10月末北京已上市15只公募REITs，募集资金380亿元，覆盖7种类型，会议通报当前市场存在的主要问题[30] - 11月10日国务院办公厅印发通知，积极支持更多符合条件的民间投资项目发行REITs[30] - 11月12日国家发改委投资司副司长表示，已累计向证监会推荐105个REITs项目，83个已发行上市，发售基金总额2070亿元，预计带动新项目总投资超1万亿元[30] - 多只REITs发布分红公告，招商高速公路REIT发布战略配售份额解禁提示[30]

报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 节前首发项目密集注册，市场换手率创年内新低；本周 REITs 市场整体回调，八大板块全部收跌，流动性走低，日均换手率降至 0.3% - 0.4%，创今年以来新低；三单公募 REITs 于 9 月 23 日注册生效，华夏凯德商业 REIT 于 9 月 29 日上市 [1] 各目录总结 一级市场 - 本周共 3 单首发公募 REITs 取得新进展，华夏安博仓储物流 REIT 和中信建投沈阳国际软件园 REIT 注册生效，华夏中海商业 REIT 已询价；当前审批流程中，首发已申报 10 只，已问询并反馈 3 只，通过审核 3 只，注册生效待上市 3 只；扩募已申报 8 只，已问询并反馈 6 只，通过审核 6 只 [1][2] 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1064.42 点，跌幅 0.65%，跑输沪深 300 1.71 个百分点、跑输中证红利 0.39 个百分点；年初至今涨幅 9.97%，跑输沪深 300 5.66 个百分点，跑赢中证红利 12.24 个百分点；分项目属性，产权类 REITs 下跌 0.97%，特许经营权类 REITs 下跌 1.07%；分资产类型，能源、仓储物流、环保水务、园区板块表现占优；分个券，8 只上涨、65 只下跌，中信建投国家电投新能源 REIT、中金联东科创 REIT、中航京能光伏 REIT 涨幅位列前三，易方达深高速 REIT、中信建投明阳智能新能源 REIT、平安宁波交投 REIT 跌幅位列末三 [1][2] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.30%/0.40%，较上周 -11.86/-2.39BP，周内成交量 2.76/1.12 亿份，周环比 -24.24%/-3.64%；数据中心板块活跃度最高 [1][2] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 3.78%/3.86%，仓储物流、交通、园区板块位列前三；保障房板块估值较高 [1][2] 本周要闻和重要公告 - 深交所通过两单公募 REITs 项目，华夏中海商业资产 REIT、华夏安博仓储物流 REIT 近日通过审核；证监会准予中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金注册；部分 REITs 发布运营数据和分红、上市公告 [30][31]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 4月REITs指数回调但近半年跑赢股债主要指数，消费、保租房领涨且估值相对较高，特许经营权类REITs派息率分化，网下认购倍数创新高但首日涨幅回落，25年1 - 4月网下认购收益率2.17% [3] 根据相关目录分别进行总结 二级市场：REITs指数回调，消费、保租房领涨 - 4月中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数回调，分别下跌2.38%/0.81%，25年1 - 4月累计上涨7.1%/9.1%，跑赢沪深300指数、中债 - 国债总财富(7 - 10年)指数 [3][10] - 4月消费、水利设施、保租房REITs月度涨幅靠前，分别为8.01%、5.96%、4.87%，全样本55%的REITs净值累计上涨，平均涨幅1.14%，今年以来消费REITs累计涨幅均值27%，保租房15% [3][13] - 4月仓储物流、保租房换手率排名靠前，日均换手率分别为1.35%、1.28%，消费REITs日均换手率平均仅0.59%，排在末位 [15] - 截至25年4月30日，特许经营权类REITs中交通类估值相对低，P/FFO平均11.60倍，能源板块相对高，平均16.06倍，生态环保、水利设施板块估值处于较高水平 [19][21] - 截至25年4月30日，产权类REITs中保租房、消费REITs估值相对较高，P/NAV均值分别为1.48/1.47倍，中债REITs IRR分别为3.4%/2.8%，相对较低 [23][25] - 截至25年4月30日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为2.96%/6.43%，产权类中消费REITs派息率TTM相对较高，特许经营权类中交通REITs派息率TTM大幅领先 [26][29] 一级市场：网下认购倍数创新高，1亿资金收益率2.17% - 25年4月，华泰苏州恒泰租赁住房REIT询价，首发募资14亿元，1 - 4月共发行5只REITs，合计募资83亿元，截至目前共发行66只REITs，首发募资规模合计达1720亿元 [35] - 25年4月，107家机构的436个配售对象参与华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下询价，网下初步询价认购倍数首次突破200倍（223.6倍） [36] - 25年4月，REITs发行价处于询价区间的分位水平进一步抬升至91%分位，环比提升13pct，发行价相对“二孰低”平均下调1.5%，环比小幅扩大 [42] - 询价日口径，25年4月，REITs网下顶格申购所需资金规模需要3亿元 [44] - 25年4月，REITs网下询价入围率为99.5%，配售比例仅0.4%，环比下降0.8pct，为24年以来最低水平 [51] - 25年3月以来，REITs网下限售有所放松，4月REITs首日、第4日收盘涨幅分别为13.5%、13.7%，环比分别下降16.5pct、23.4pct，25年以来“零破发” [54] - 以上市日口径计，25年1 - 4月，0.5/1亿元资金网下合计收益108.44/216.88万元，收益率2.17%，4月中金印力消费REIT首发战配解禁，解禁收益率为34.16% [58] - 截至25年4月30日，共12只拟上市REITs正在排队，另有7只REITs拟扩募 [59]