纪要涉及的行业或公司 * 华润置地（房地产开发与商业地产运营）[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18] 核心观点和论据 开发业务表现 * 开发业务稳健 前8个月销售额1370亿元人民币 同比降幅12% 优于百强房企平均降幅14%-15%[2][7] * 拿地积极性高 前8个月全口径拿地额近800亿元人民币 投资强度逼近60%[7] * 截至2024年底货值充裕 一二线城市货占比70% 老货占比44% 新货利润可观[10] * 过去五年表内存货减值约257-260亿元人民币 减值风险暴露充分[7][10] * 2025年至2027年开发结算业绩预计在83亿至110亿元人民币之间 中间数约97亿元人民币 基于保守货地比1.6和项目净利润率6%至8%[10] 商业地产优势与运营 * 拥有94座优质购物中心 是内地主持众奢商场数量最多的商业地产商 自持12个众奢购物中心[2][8] * 客流量、零售额、租金及同店增速均超预期 2025年上半年零售额和同店租金增速为9.4% 高于社会零售总额增速[2][8][14] * 通过快速调铺率（每年20%至30%）捕捉消费趋势 实现坪效、零售额及租金增长[2][12] * 深圳罗湖万象城开业20年租金年复合增速达5% 杭州万象城和成都万象城开业前十年租金复合增速达10%至15%[12] * 自持重资产数量从2015年45个增加到2024年92个 其中2021年至2024年期间开店量翻倍[12] 未来增长计划与预期 * 未来三年计划每年开设6个购物中心 相比2024年底92个 每年增长5%至7%[2][13] * 租金收入预计未来三至五年保持10%以上增速 长期维持高个位数增长[2][14] * 2024年核心净利润254亿元人民币 开发业务贡献占比6成 第二曲线业务（商业地产）贡献占比4成[4] * 2024年经营性不动产整体净利润103亿元人民币 预计2025年达110亿元人民币[15] 市值与估值展望 * 保底市值约1700亿元人民币 合理市值在2000亿至2100亿元人民币之间 2030年目标市值约3000亿元人民币[2][5][15][17] * 开发业务估值：以2025年至2027年净利润底线100亿元人民币 保守5倍PE计算 市值约500亿元人民币[15] * 商业业务估值：以2025年净利润110亿元人民币 10倍PE计算 市值约1100亿元人民币 加上华润万象贡献 综合市值达1700亿元人民币[15][16] * 2030年展望：开发业务估值420亿元人民币（假设销售规模收缩25%至2000亿元人民币 净利润率6% 权益比例70% 5倍PE） 第二曲线业务估值2500亿元人民币（核心净利润160多亿元人民币 15倍PE） 总体逼近3000亿元人民币[18] * 隐含潜在期权：分红提升空间（随着第二曲线收入和EBITDA增加） 行业回稳后销售规模、市占率及净利润可能超越悲观假设 开发估值提升[3][18] 其他重要内容 * 公司从去年开始发行消费类REITs 定调向大资管运营商转型[8] * 公司具备提高分红和地产行业回稳后的潜在期权[3][4][18] * 若行业回稳 公司作为龙头房企 销售规模、市占率及净利润可能超越当前悲观假设[3][18]

基金发行情况 - 中金中国绿发商业REIT公众投资者有效认购基金份额数量约为307.51亿份，是公众发售初始基金份额数量的683.36倍 [1] - 公众发售比例配售前募集规模约为971.73亿元，网下发售比例配售前募集规模约为828.56亿元，战略配售认购规模约11.06亿元 [1] - 总发售募集规模达1811.35亿元，是首发募集规模15.80亿元的114.64倍 [1] - 战略投资者配售比例为100%，网下投资者和公众投资者配售比例分别为0.40045308%和0.14633865% [1] - 公众募集仅一天便提前结束，因有效认购规模超过初始募集规模上限 [1] 基础设施资产 - 基础设施资产为山东省济南市市中区的领秀城贵和购物中心，建筑面积20.09万平方米 [2] - 项目3公里范围内有216个小区，常住人口47.55万人，人口基数庞大 [2] - 项目定位全能型生活广场，功能涵盖零售、餐饮、教育、娱乐等，满足家庭客群"一站式"购物需求 [2] 市场影响 - 项目发行受到市场广泛关注，提振了投资人对消费类基础设施REITs的信心 [2] - 新项目对盘活存量消费基础设施具有示范效应，为投资者提供分享消费基础设施市场发展红利的工具 [2] - 将进一步吸引投资人关注和支持公募REITs产品，助力公募REITs市场高质量发展 [2]