公司信息 - 公司为宏安集团有限公司，股份代号1222[1][2] 报告情况 - 截至2025年9月30日止六个月中期报告已登载[3] 股东通讯 - 建议非登记股东提供电邮地址支持电子通讯[3] - 非登记股东可索取印刷本，填妥寄回或电邮指定地址[4] 咨询方式 - 咨询热线(852) 2980 1333，办公时间周一至周五9时至18时[4][5]

股东通讯 - 鼓励股东在www.wangon.com阅览公司通讯网上版代替印刷本[3] - 英文及中文网上版在www.wangon.com及www.hkexnews.hk登载[5] 回条要求 - 股东填签署回条寄回或电邮至1222 - ecom@vistra.com[3] - 2026年1月22日前未收回应视为同意网上版[4] - 仅一格划“✓”、签名及资料正确回条才有效[6] - 联名股东回条由首位股东签署才有效[6] 其他事项 - 可随时书面通知更改收取方式及语言版本[4] - 查网载通讯困难可要求免费寄印刷本[4] - 咨询热线(852) 2980 1333，周一至周五9:00 - 18:00[5] - 可书面要求查阅及更正个人资料[6]

公司信息 - 公司为宏安集团有限公司，股份代号1222[1][2][6] 报告信息 - 截至2025年9月30日止6个月的中期报告已登载[3] 通讯服务 - 读取网上公司通讯有困难可申请免费印刷本[4] - 可填表格或电邮更改公司通讯语言及收取方式[4] 咨询方式 - 咨询热线(852) 2980 1333，办公时间周一至周五9时 - 18时[4][6] 股份登记 - 香港股份过户登记分处为卓佳证券登记有限公司[6] 回邮号码 - 简便回邮号码为10 GPO[6][7]

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 截至2025年9月30日止六个月，公司收入约为12.081亿港元，较上年同期的约12.300亿港元下降约1.8%[12][13] - 截至2025年9月30日止六个月，母公司权益持有人应占亏损约为3.545亿港元，而上年同期为溢利约8580万港元[12][14] - 本期间毛利约2.999亿港元，毛利率24.8%，对比去年同期毛利约4.279亿港元及毛利率34.8%[19][25] - 其他收入及收益净额约4140万港元，去年同期约7890万港元[20][25] - 应占合营企业及联营公司溢利及亏损约6070万港元，去年同期约3.021亿港元[31][33] - 截至2025年9月30日，母公司权益持有人应占权益减少约7.1%至约40.264亿港元[122][125] - 截至2025年9月30日，集团总权益减少至约61.814亿港元[122][125] - 因人民币净资产重算，产生重算收益约3200万港元，而去年同期为亏损约1170万港元[160] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 销售及分销费用约2.49亿港元，去年同期约2.321亿港元[21][25] - 行政费用约2.218亿港元，去年同期约2.547亿港元[22][25] - 融资成本约1.489亿港元，去年同期约1.728亿港元[23][25] - 其他费用净额约2.45亿港元，主要因出售合营企业部分股权产生亏损约2.077亿港元，去年同期其他费用净额约660万港元[27][32] - 持作出售物业撇减约3240万港元，去年同期无[28][32] - 报告期间，公司就借贷业务应收贷款确认预期信贷亏损约20万港元[101] 业务线表现：物业发展 - 收入下降主要因中国物业销售减少，部分被香港已竣工住宅项目销售及交付增加所抵消[13] - 业绩由盈转亏亦归因于交付已竣工住宅项目的毛利减少[14] - 物业发展业务本期间录得分类收入约5.966亿港元，分类亏损约1.817亿港元[42] - 去年同期（截至2024年9月30日止六个月）物业发展业务分类收入约5.296亿港元，分类溢利约6690万港元[42] - 本期间香港市场物业发展收入约5.909亿港元，中国大陆市场收入约570万港元[43] - 去年同期香港市场收入约4.279亿港元，中国大陆市场收入约1.017亿港元[43] - 中国大陆物业发展收入较去年同期大幅下降约94.4%[43] - 宏安地产集团土地储备总建筑面积约为96.62万平方英尺[48] - 土地储备中包括合营企业发展中及持作出售物业的建筑面积约46.4万平方英尺[48] - 截至报告日期，已售出可销售面积约16.43万平方英尺[48] - 公司住宅项目销售强劲，明丰街项目售罄，英皇道及芬尼街项目达成重要里程碑[174] - 宏安地產集團位於鳴鳳街的住宅項目已全數售罄[177] - 宏安地產集團成功為銀湖 • 天峰及The Parkside合營企業進行再融資[178] 业务线表现：街市及农产品交易市场 - 街市及農產品交易市場收入下降19.3%至約2.667億港元（對比期：約3.306億港元）[53][56] - 中國農產品交易市場貢獻收入約1.837億港元（對比期：約2.014億港元）[53][56] - 香港街市營運貢獻收入約5080萬港元（對比期：約7280萬港元）[53][56] - 香港肉檔及其他零售業務貢獻收入約3220萬港元（對比期：約5640萬港元）[53][56] - 肉檔業務收入約3220萬港元（對比期：約4050萬港元），截至2025年9月30日運營11間肉檔[55][57] 业务线表现：医药及健康食品（位元堂集团） - 位元堂集團醫藥及健康食品業務收入約3.211億港元，下降6.7%（對比期：約3.441億港元）[70] - 医药及保健食品产品业务收入约3.211亿港元，同比下降约6.7%[72] - 中药及保健食品产品及相关服务销售额同比下降4.4%[74] - 跨境电子商务业务大幅增长约154%[74] - 西药及保健食品产品收入同比下降25.5%[79] - 珮夫人止咳露连续15年保持品类领先地位[79] - 珮夫人在中国内地的分销网络已涵盖超过40,000家门店[85] - 个人护理领域跨境电子商务渠道销售额同比增长约5%[86] - 位元堂集團已成功在中國市場擴大「珮夫人」止咳露於頭部連鎖藥房及醫院的分銷[185] 业务线表现：投资物业 - 投資物業賬面總值約27.834億港元（2025年3月31日：約27.415億港元）[60][64] - 期內租金收入約220萬港元（對比期：約340萬港元）[60][64] 业务线表现：借贷业务 - 借贷业务收入从截至2024年9月30日六个月的约750万港元下降至报告期间的约520万港元，跌幅约30.7%[96] - 活跃贷款账户数量从2025年3月31日的16个减少至2025年9月30日的8个，总贷款余额从约1.16亿港元降至约9260万港元[96] - 有抵押贷款占比从2025年3月31日的约72.3%降至2025年9月30日的约67.6%，无抵押贷款占比从约27.7%升至约32.4%[96] - 企业借款人贷款占比从2025年3月31日的约33.3%降至2025年9月30日的约28.8%，个人借款人贷款占比从约66.7%升至约71.2%[96] - 按贷款余额计算，前五大客户占贷款组合比例从2025年3月31日的约80.4%上升至2025年9月30日的约94.8%[96] - 有抵押贷款的加权平均利率从2025年3月31日的每年约12.3%上升至报告期的约12.7%，无抵押贷款利率保持每年约13.8%[100] - 有抵押贷款的贷款价值比率从2025年3月31日的约64.1%下降至2025年9月30日的约57.3%[100] - 截至2025年9月30日，应收贷款总额约9264.53万港元，其中12个月内到期的占约8932.22万港元[99] 业务线表现：学生宿舍/酒店项目 - 学生宿舍项目"Sunny House"提供720个房间共1,424张床位，截至报告日已为2025年9月开始的第二学年实现100%出租率，整体租金较第一学年上涨约11.0%[110][113] - 2025年6月，公司出售"Sunny House"项目公司各20%股权，总代价约为8720万港元[114][117] - 2025年7月，公司与AG成立新合资企业收购砵兰街60号物业，公司持股15%，该物业将改造为学生宿舍，预计2026年第三季度完工并提供约226张床位[115][118] - 学生公寓项目“Sunny House”提供720间客房[175] - 另一酒店合资项目将改造为学生公寓，增加226个床位[175] - 宏安地產集團的學生宿舍項目「日新舍」提供720間客房[177] - 旭逸酒店的另一合營企業項目將增加226個學生宿舍床位[177] 地区表现：香港与中国大陆 - 本期间香港市场物业发展收入约5.909亿港元，中国大陆市场收入约570万港元[43] - 去年同期香港市场收入约4.279亿港元，中国大陆市场收入约1.017亿港元[43] - 中国大陆物业发展收入较去年同期大幅下降约94.4%[43] - 中國農產品交易市場貢獻收入約1.837億港元（對比期：約2.014億港元）[53][56] - 香港街市營運貢獻收入約5080萬港元（對比期：約7280萬港元）[53][56] - 香港肉檔及其他零售業務貢獻收入約3220萬港元（對比期：約5640萬港元）[53][56] - 公司以总代价约2470万元人民币处置了于目标公司的51%间接股权[43] - 截至2025年9月30日，集团共有1739名员工，其中约50%位于香港及澳门[161] - 截至2025年9月30日，公司雇员总数为1,739名，较2025年3月31日的1,900名减少[163] - 香港及澳门雇员占比约50%（2025年3月31日：约47%）[163] 管理层讨论和指引：业绩变动原因 - 业绩由盈转亏主要归因于出售酒店项目合营公司20%权益产生的处置亏损[14] - 业绩由盈转亏亦归因于合营企业利润分成减少，主要由于商业房地产市场持续低迷[14] - 业绩由盈转亏亦归因于交付已竣工住宅项目的毛利减少[14] - 业绩由盈转亏亦归因于按公允价值计入其他全面收益的债务投资处置产生已变现亏损[14] - 部分亏损被期间内因利率下降导致的融资成本减少所抵消[14] 管理层讨论和指引：市场展望与策略 - 香港物业市场在2025年下半年出现明显复苏迹象，受利率下调和楼价回升支持[171] - 商业物业市场仍然疲软，但存在长期价值创造的选择性机会[176] - 中國農產品集團的營運受到消費趨謹慎及中國物業銷售下滑的影響[186][188] - 中國2025年一號文件於2025年2月23日發佈，重點關注農業現代化與鄉村振興[187][189] - 中國農產品集團正以「資產輕量化」策略在中國擴張，並探索電子平台發展[190] - 公司正采用“轻资产”策略扩展中国业务，并探索电子平台发展以把握新机遇[192] - 公司正在扩展至零售市场及电子贸易领域[192] - 公司整体稳健的财务状况使其处于有利地位，能够抵御经济波动[192] - 公司对实现持续增长并为持份者创造长期价值充满信心[192] - 集團整體財務狀況健康，有利於抵禦經濟波動[191] - 集團多元化的業務組合預計將持續貢獻增長[191] 管理层讨论和指引：风险因素 - 公司面临的主要风险包括香港建筑成本持续上涨及金融资产与投资物业公允价值波动[164][166] 其他财务数据：资产与流动性 - 于2025年9月30日，集团现金资源约7.771亿港元，总借贷约43.87亿港元，债务净额约36.968亿港元[35][39] - 于2025年9月30日，集团净资产约61.814亿港元，对比2025年3月31日约67.803亿港元[35][39] - 截至2025年9月30日，流动性投资及现金和银行结余总额约9.894亿港元，较2025年3月31日的约10.142亿港元下降约2.4%[89] - 截至2025年9月30日，约2.992亿港元的流动性投资中，债务证券、权益证券、基金及其他投资分别约占3.2%、16.1%和80.7%[89] - 截至2025年9月30日，现金和银行结余总额约为6.902亿港元[89] - 流动性投资及现金与银行结余总额从2025年3月31日的约10.142亿港元下降至2025年9月30日的约9.894亿港元，减少约2.4%[93] - 截至2025年9月30日，集团总资产约为127.087亿港元，现金及银行结余总额约为6.902亿港元[123][125] - 截至2025年9月30日，集团流动投资组合市值约为2.992亿港元[123][125] - 按公允价值计入其他全面收益的金融资产约为5770万港元，按公允价值计入损益的金融资产及负债约为2.415亿港元[145][146] - 按公允价值计入其他全面收益的股权投资公允价值为4813.2万港元，期间公平值亏损1123.8万港元[147] - 按公允价值计入损益的基金投资公允价值为1.8169亿港元，期间公平值收益417.8万港元[147] - 截至2025年9月30日，金融资产投资总计公允价值为2.9919亿港元，占集团总资产2.4%[147] 其他财务数据：债务与资本结构 - 截至2025年9月30日，集团总债务约为43.87亿港元，净负债权益比率约为59.8%[126] - 截至2025年9月30日，公司总债务约为43.87亿港元，较2025年3月31日的约47.163亿港元有所下降[130] - 截至2025年9月30日，公司净债务权益比率（净资产负债率）约为59.8%，较2025年3月31日的约58.7%有所上升[130] - 公司有账面总值约49.756亿港元的资产被抵押以担保计息银行及其他借贷[128][130] - 截至2025年9月30日，公司资本承担约为14.063亿港元，主要归因于物业发展业务[129][131] - 公司对两家合营企业的银行融资提供担保，最高额度为4.25亿港元，截至2025年9月30日已动用约3.802亿港元[129][131] - 截至2025年9月30日，公司计息债务中约15.621亿港元为固定利率，约28.249亿港元为浮动利率[142] - 公司一年内或需按要求偿还的银行及其他贷款总额约为12.79亿港元（银行贷款10.614亿+其他贷款1.92亿+无抵押票据0.252亿）[136] - 公司于2025年4月及7月发行了无抵押票据，本金总额分别为3800万港元和4350万港元，将于2037年到期[139] - 截至报告日期，公司根据中期票据计划发行的未偿还无抵押票据本金总额为1.725亿港元[140] - 公司向物业买家提供的贷款担保金额约为1450万港元，相关或有负债约为3.35万港元[132] - 计息债务总额约为43.87亿港元，较2025年3月31日减少约3.293亿港元[144] - 按固定利率计息的债务约为15.621亿港元，按浮动利率计息的债务约为28.249亿港元[144] 其他重要内容：股息与公司基本信息 - 董事会不建议派付截至2025年9月30日止六个月的中期股息[11] - 公司股票代码为1222，每手买卖单位为20,000股[10] 其他重要内容：合资与投资活动 - 根据与AG的框架协议，双方将成立新合资企业，AG与公司的总投资承诺额分别为1亿美元和1800万美元[114][117] - 报告期后，一家附属公司完成认购关键人物人寿保险，支付初始单笔保费约485万美元[152] 其他重要内容：物业管理 - 公司物业管理项目增至9个，新增持有50%权益并自主管理的商场The Parkside[120][124] 其他重要内容：宏观经济环境 - 2025年第三季度香港实际GDP同比增长3.8%，较上一季度的3.1%增速加快[169] - 2025年全年香港实际GDP增长预测上调至3.2%[169] 其他重要内容：股权结构 - 公司董事邓清河先生及其配偶游育燕女士各自被视为拥有总计6,063,896,772股普通股的权益，占公司已发行股本约42.80%[195] - 截至2025年9月30日，公司已发行普通股总数为14,166,696,942股[198] - 邓清河先生通过其全资公司Caister Limited持有486,915,306股公司股份[198] - 邓清河先生通过其控制的Billion Trader Investments Limited持有531,000,000股公司股份[198] - 邓清河先生作为邓氏家族信托的创立人，被视为拥有4,989,928,827股公司股份的权益[195][198] - 游育燕女士作为邓氏家族信托的受益人，被视为拥有4,989,928,827股公司股份的权益[195][198] 其他重要内容：资产处置 - 出售九龍長沙灣道物業，代價約2330萬港元，已於2025年10月完成[62][65] - 出售九龍欽州街零售店舖，代價1950萬港元，已於2025年6月完成[68][71]

股本情况 - 截至2025年11月底，公司法定/注册股本总额为4亿港元[1] - 截至2025年11月底，法定/注册股份数目为40亿股，面值0.01港元[1] 股份发行情况 - 截至2025年11月底，已发行股份（不包括库存股份）数目为14.166696942亿股[3] - 截至2025年11月底，库存股份数目为0股，已发行股份总数为14.166696942亿股[3] 股份变动情况 - 2025年11月，法定/注册股本、已发行股份等数目无增减[1][3] 呈交信息 - 呈交者为公司秘书张立基[6]

业绩概览 - 集团在截至2025年9月30日的六个月内取得收入12.08亿港元，同比减少1.79% [1] - 母公司权益持有人应占亏损为3.54亿港元，去年同期为溢利8577.1万港元 [1] - 每股基本亏损为2.5港仙 [1] 收入变动原因 - 收入变动主要由于销售及交付中国香港的已竣工住宅项目增加，被中国物业销售减少等项目的综合影响所抵销 [1] 亏损主要原因 - 出售一项酒店项目合营企业20%权益产生出售亏损 [1] - 应占合营企业溢利减少，主要由于商业房地产市场持续低迷 [1] - 交付已竣工住宅项目的毛利减少 [1] - 出售按公平值计入其他全面收益的债务投资产生已变现亏损 [1] - 上述亏损被因利率下降导致的融资成本减少所部分抵销 [1]

中期业绩表现 - 公司报告期内收入为12.08亿港元，同比减少1.79% [1] - 母公司权益持有人应占亏损为3.54亿港元，去年同期为溢利8577.1万港元 [1] - 每股基本亏损为2.5港仙 [1] 收入变动原因 - 香港已竣工住宅项目销售及交付增加对收入有正面贡献 [1] - 中国物业销售等多个项目收入减少，部分抵消了香港业务的增长 [1] 亏损主要原因 - 出售一项酒店项目合营企业20%权益产生出售亏损 [1] - 应占合营企业溢利减少，主要由于商业房地产市场持续低迷 [1] - 交付已竣工住宅项目的毛利减少 [1] - 出售按公平值计入其他全面收益的债务投资产生已变现亏损 [1] - 融资成本因利率下降而减少，部分抵消了上述亏损 [1]

业绩概览 - 公司截至2025年9月30日止六个月收入略微减少约1.8%至约12.08亿港元，对比上一期间收入约12.3亿港元 [1] - 公司报告母公司权益持有人应占亏损约为3.55亿港元，而上一同期为溢利约8580万港元 [1] 收入变动原因 - 收入减少主要由于中国物业销售减少，被香港已竣工住宅项目销售及交付增加所部分抵销 [1] 亏损主要原因 - 亏损主要由于出售一项酒店项目合营企业20%权益产生出售亏损 [1] - 应占合营企业溢利减少，主要由于商业房地产市场持续低迷 [1] - 交付已竣工住宅项目之毛利减少 [1] - 出售按公平值计入其他全面收益之债务投资产生已变现亏损 [1] - 融资成本因利率下降而减少，部分抵销了上述亏损 [1]

收入和利润（同比/环比） - 收入为12.08亿港元，同比下降1.8%[3] - 公司总营业收入从12.30亿港元下降至12.08亿港元，同比下降1.8%[20] - 公司收入略微减少1.8%至12.081亿港元，而去年同期为12.300亿港元[41][42] - 毛利为3.00亿港元，同比下降29.9%[3] - 毛利率下降至24.8%，去年同期为34.8%，毛利下降至约2.999亿港元[43] - 母公司权益持有人应占亏损为3.54亿港元，同比下降511.6%[3] - 公司截至2025年9月30日止六个月股东应占净亏损为5.135亿港元，而去年同期为盈利1.318亿港元，由盈转亏[8] - 母公司权益持有人应占溢利由2024年的盈利8577.1万港元转为2025年的亏损35.449亿港元[8] - 公司由盈转亏，录得母公司权益持有人应占亏损约3.545亿港元，而去年同期为溢利约8,580万港元[41] - 公司截至2025年9月30日止六个月的母公司普通股权益持有人应占亏损为3.54492亿港元，而去年同期为盈利8577.1万港元[32] - 每股基本及摊薄亏损为2.50港仙，同比下降509.8%[3] - 公司每股基本及摊薄亏损为2.50港仙，而去年同期为盈利0.61港仙[8] - 除税前亏损为5.00亿港元[5] - 除税前溢利从盈利1.17亿港元转为亏损5.00亿港元[19] - 公司整体业绩由盈转亏，分类业绩从盈利3.54亿港元转为亏损2.72亿港元[19] 成本和费用（同比/环比） - 销售成本为9.08亿港元[5] - 公司出售物业成本大幅增加至6.1967亿港元，较去年同期的4.33485亿港元增长43%[25] - 公司存货成本（包括陈旧存货拨备）为1.68601亿港元，其中陈旧存货拨备为167.5万港元，较去年同期增长59%[25] - 融资成本为1.49亿港元[5] - 融资成本从1.73亿港元下降至1.49亿港元，降幅为13.8%[24] - 融资成本减少至约1.489亿港元，去年同期为约1.728亿港元，主要因利率下降及偿还借贷[45] - 行政费用减少至约2.218亿港元，反映公司致力于成本节约[45] - 其他收入及收益净额从7,890万港元大幅下降至4,137万港元，同比下降47.6%[23] - 其他费用净额大幅增加至约2.450亿港元，主要由于出售合营企业部分股权产生亏损约2.077亿港元[46] - 公司分租投资物业的公平值亏损为4503万港元，较去年同期的9148.2万港元收窄51%[25] - 按公平值计入损益之金融资产及负债之公平值亏损净额约1380万港元，较去年同期2220万港元有所收窄[47] - 公司期内税项开支总额为1337万港元，而去年同期为税务抵免1475.4万港元[29] 各业务线表现 - 物业发展收入从5.30亿港元增长至5.97亿港元，同比增长12.7%[20][21][22] - 物业发展业务录得分类收入约5.966亿港元及分类亏损约1.817亿港元，去年同期为分类收入5.296亿港元及溢利6690万港元[52] - 街市业务收入从3.76亿港元大幅下降至2.81亿港元，同比下降25.3%[19] - 街市及農產品交易市場收入下降19.3%至約2.667億港元（去年同期：約3.306億港元）[58] - 医药品收入从3.44亿港元下降至3.22亿港元，同比下降6.4%[19] - 位元堂集團醫藥及保健食品產品收入約3.211億港元（去年同期：約3.441億港元），下降6.7%[66] - 财资管理业务收入从2,239万港元微降至2,146万港元[19] - 物业投资收入从729万港元下降至435万港元，同比下降40.4%[19] - 租金收入總額約220萬港元（去年同期：約340萬港元）[62] - 借贷业务收入为520万港元，同比下降30.7%，主要因贷款组合减少[76] - 中國業務收入較去年同期減少94.4%至約570萬港元，主要由於目標公司物業銷售減少[53] - 中國農產品交易市場收入貢獻約1.837億港元（去年同期：約2.014億港元）[58] - 香港街市營運收入貢獻約5,080萬港元（去年同期：約7,280萬港元）[58] - 香港肉檔及其他零售業務收入貢獻約3,220萬港元（去年同期：約5,640萬港元）[58] - 肉檔業務收入約3,220萬港元（去年同期：約4,050萬港元）[60] - 位元堂集團跨境電子商務業務大幅增長約154%[67] - 西藥及保健食品產品收入減少25.5%[70] - “珮氏”品牌跨境電子商務渠道銷售額同比增長約5%[71] 资产、债务及流动性 - 资产净值为61.81亿港元，较2025年3月31日下降8.8%[3] - 公司总资产由2025年3月31日的137.29亿港元下降至2025年9月30日的127.087亿港元，减少约10.2亿港元[9] - 总资产减流动负债从11,240,372千港元减少至10,319,117千港元，下降8.2%[10] - 资产净值从6,780,319千港元减少至6,181,386千港元，下降8.8%[10] - 公司资产净值约61.814亿港元，较2025年3月31日的67.803亿港元下降[49] - 集团总权益减少至约61.814亿港元（2025年3月31日：约67.803亿港元）[88] - 集团资产总额约127.087亿港元（2025年3月31日：约137.29亿港元）[89] - 资产负债比率为59.8%，较2025年3月31日上升1.1个百分点[3] - 集团净债务权益比率约59.8%（2025年3月31日：约58.7%）[89] - 计息银行及其他借贷（流动部分）从1,311,706千港元减少至1,253,394千港元，下降4.4%[10] - 计息银行及其他借贷（非流动部分）从3,343,866千港元减少至3,017,636千港元，下降9.8%[10] - 计息债务总额从2025年3月31日的47.163亿港元下降至2025年9月30日的43.87亿港元，减少了约3.293亿港元（约7.0%）[94][97] - 集团债务总额约为43.87亿港元（2025年3月31日：约47.163亿港元）[89] - 现金及银行结余由7.322亿港元下降至6.845亿港元，减少4770万港元[9] - 所持现金及银行结余总额约6.902亿港元（2025年3月31日：约7.38亿港元）[89] - 现金资源约7.771亿港元，总借贷约43.87亿港元，产生债务净额约36.968亿港元[49] - 集团流動性投資及現金總額約9.894億港元，較期初減少約2.4%[73] - 流動投資組合總市值約2.992億港元（2025年3月31日：約2.762億港元）[89] - 流动资产净值从3,014,660千港元减少至2,363,526千港元，下降21.6%[10] - 总流动负债从2,488,640千港元减少至2,389,583千港元，下降4.0%[10] - 合约负债从237,469千港元增加至328,984千港元，上升38.5%[10] - 应付账款从94,109千港元减少至83,683千港元，下降11.1%[10] - 应付账款总额下降至8,368.3万港元，较期初9,410.9万港元减少11.1%[39] - 非控股权益从2,447,772千港元减少至2,155,004千港元，下降12.0%[10] - 储备从4,190,880千港元减少至3,884,715千港元，下降7.3%[10] - 母公司权益持有人应占权益减少约7.1%至约40.264亿港元（2025年3月31日：约43.325亿港元）[88] 资产构成变化 - 投资物业价值从30.238亿港元微降至30.14亿港元[9] - 于合营企业之权益由37.903亿港元减少至32.844亿港元，下降5.059亿港元[9] - 持作出售物业由25.484亿港元减少至17.269亿港元，下降8.215亿港元[9] - 于联营公司之权益由2497.9万港元大幅增加至3.179亿港元，增长约2.93亿港元[9] - 按公平值计入损益之金融资产（非流动）由1.596亿港元大幅减少至812.6万港元[9] - 应收账款账面净值下降至6,930.5万港元，较期初7,805.7万港元减少11.2%[36][38] - 应收账款减值准备减少至724.3万港元，较期初1,916.9万港元大幅下降62.2%[36] - 公司应收贷款及利息总额从2.77052亿港元减少至1.80549亿港元，减值拨备为8206.8万港元[34] - 公司有抵押应收贷款及利息从2.1509亿港元减少至1.20346亿港元，降幅达44%[34] - 持作出售物业撇减约3240万港元，原因包括预期售价下降及成本增加[47] - 所拥有投资物业公平值收益净额约1910万港元，较去年同期320万港元大幅增加，主要来自中国投资物业[47] - 物業投資組合賬面總值約為27.834億港元（2025年3月31日：約27.415億港元）[61] - 已抵押资产账面总值约49.756亿港元（2025年3月31日：约51.971亿港元）[90] 投资、合营及联营表现 - 公司确认出售合营企业部分权益的亏损为2.077亿港元，去年同期无此项亏损[25] - 应占合营企业及联营公司溢利及亏损约6070万港元，较去年同期3.021亿港元大幅减少，因房地产市况低迷[48] - 宏安地产集团与AG成立新合营企业，投资总额分别为1亿美元和1800万美元[83] - 新合营企业将收购并翻新九龙砵兰街60号物业，预计提供约226个床位[84] - 宏安地产集团为银湖·天峰及The Parkside合营企业成功进行再融资[110] - 按公允价值计入其他全面收益的金融资产为5770万港元，期间产生公允价值亏损1461万港元[98] - 按公允价值计入损益的金融资产及负债为2.4145亿港元，期间产生公允价值亏损1382万港元[98] - 报告期后，公司一家附属公司购入一份总额约为485万美元的人寿保险单[100] 管理层讨论、指引及风险 - 董事会不建议派付截至2025年9月30日止六个月的中期股息[33] - 公司面临重大外汇风险，主要源于中国业务，且目前未制定外币对冲政策[101] - 公司面临的主要风险包括香港经济情况对物业市场的直接打击及香港建筑成本不断上涨[103] - 公司已实施一系列内部监控及风险管理政策以应对潜在风险[104] - 街市业务面临来自网上购物及送货服务的竞争加剧[111] - 中国农产品集团运营受消费支出谨慎及物业销售下滑影响[114] - 中国农产品集团采用轻资产策略扩展业务并探索电子平台发展[116] - 集团整体财务状况稳健以应对2025年全球经济不确定性[117] 市场趋势与运营亮点 - 香港2025年第三季度实际本地生产总值（GDP）同比增长3.8%，较上一季度的3.1%增速加快[106] - 考虑到2025年前三季度录得3.3%的实际增长，2025年全年实际GDP增长预测上调至3.2%[106] - 香港物业市场在2025年下半年出现复苏迹象，受利率下调、买家信心改善及楼价回升推动[107] - 宏安地产集团的住宅销售保持强劲，位于鸣凤街的住宅项目全数售罄[108] - 学生宿舍“日新舍”第二个学年实现全面入住，整体租金上涨约11.0%[82] - 日新舍学生宿舍提供720间客房并新增226个床位[109] - 位元堂集团已成立128周年并致力于大湾区中医产业发展[112] - 珮夫人止咳露在中国各大头部连锁药房及医院扩大分销[113] - 中国2025年一号文件重点强调农业现代化和乡村振兴[115] - “珮夫人”品牌在中國內地分銷網絡覆蓋逾40,000家門店[71] - 猴棗除痰散獲批成為香港首個根據大灣區新審批計劃推出的OTC產品[69] - “珮夫人”止咳露連續15年保持品類領先地位[70] - 宏安地产集团土地储备总建筑面积约96.62万平方呎，其中可销售面积约16.43万平方呎已出售[56] - 完成出售長沙灣道物業，代價約2,330萬港元[63] - 位元堂完成出售欽州街零售店舖，代價1,950萬港元[64] 公司治理与报告 - 董事会主席邓清河先生同时兼任董事总经理，偏离企业管治守则C.2.1条规定[120] - 董事会由三名执行董事及三名独立非执行董事组成[120] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，萧锦秋先生担任主席[122] - 审核委员会已审阅集团截至2025年9月30日止六个月的未经审核简明综合财务资料[122] - 截至2025年9月30日止六个月，公司及其附属公司未购买、出售或赎回任何上市证券[118] - 截至2025年9月30日，公司及其附属公司未持有任何库存股份[118] - 2025年9月30日，人民币资产净值重估产生约32,000,000港元汇兑收益（截至2024年9月30日止六个月：亏损约11,700,000港元）[101] - 截至2025年9月30日，公司雇员总数为1,739名，相比2025年3月31日的1,900名有所减少[102] - 香港及澳门雇员占比约50%（2025年3月31日：约47%）[102] - 集团之资本承担约14.063亿港元（2025年3月31日：约14亿港元）[91] - 集团应占合营企业之资本承担为约2.975亿港元（2025年3月31日：约4.09亿港元）[91]

业绩预期 - 公司预期截至2025年9月30日止6个月将录得母公司权益持有人应占亏损不多于约3.6亿港元 [1] - 对比截至2024年9月30日止6个月为母公司权益持有人应占溢利约8580万港元，业绩由盈转亏 [1] 亏损主要原因 - 回顾期内出售一项酒店项目合营企业20%权益产生出售亏损 [1] - 应占合营企业溢利减少，主要由于商业房地产市场持续低迷 [1] - 交付已竣工住宅项目毛利减少 [1] - 回顾期内出售按公平值计入其他全面收益债务投资产生已变现亏损 [1] 部分正面因素 - 回顾期内因利率下降导致融资成本较2024年同期减少，部分抵销了上述亏损 [1]