"亲眼看到新房封顶，心里的石头总算落地了！"昨天，蕃瓜弄小区旧住房改建（拆除重建）项目封顶现 场，专程赶来的居民李阿姨望着拔地而起的新楼，难掩激动。一旁，徐叔叔拿着手机拍摄封顶画面，忍 不住感慨道："从'滚地龙'到工人新村，再到现在的电梯房，街道和居委会一路帮我们解难题，我们虽 然搬出去了，但感觉从来就没离开过。" 配套设施同步建设 当日，随着最后一方混凝土浇筑完成，蕃瓜弄小区旧改项目提前两个月完成主体结构封顶，预计2027年 上半年迎接居民回搬。记者了解到，作为承载着1122证居民安居梦想的市级重点民生工程，蕃瓜弄项目 改建后将新建6幢多层和高层电梯住宅，提供1285套房源，配套地下车库约790个车位，实现人车分流。 社区卫生服务中心、社区综合为老服务中心、党群服务中心等9000平方米公共配套设施将同步建成，小 区绿化率提升至37%，双层中空玻璃、智能门锁等配置全面提升居住品质。 蕃瓜弄小区地处上海中心城区核心地段，紧邻上海火车站，占地约2.5万平方米，曾是上海人口密度最 大的棚户区。因"小梁薄板"结构缺陷，这里97种原始户型中最小仅6.5平方米，房屋老化、厨卫共用、 空间逼仄等问题日益凸显，居民改善居住条 ...

财务数据和关键指标变化 - 2025财年第四季度总营收为16.9亿美元，住房收入为16.8亿美元，同比下降15% [21] - 第四季度交付3,619套住房，超过指引中点，平均售价下降7%至466,000美元 [21] - 第四季度住房毛利率为17%，调整后住房毛利率为17.8%（剔除了1,370万美元的库存相关费用），同比下降310个基点 [22] - 第四季度房屋建筑营业收入下降至1.17亿美元，占收入的6.9%；调整后（剔除库存相关费用和加速股权薪酬费用）为1.47亿美元，占收入的8.7% [23] - 第四季度净利润为1.02亿美元，摊薄后每股收益为1.55美元；调整后净利润为1.26亿美元，调整后摊薄每股收益为1.92美元 [23] - 2025财年全年总营收超过62亿美元，住房收入为62.1亿美元，同比下降10%；交付12,902套住房 [23] - 2025财年全年摊薄每股收益为6.15美元，每股账面价值增长10%至61.75美元 [24] - 2025财年向股东返还资本超过6亿美元，包括约5.4亿美元的股票回购（平均价格57.37美元/股）和股息 [17] - 2026财年第一季度指引：住房收入预计在10.5亿至11.5亿美元之间，交付量预计在2,300至2,500套之间 [24] - 2026财年第一季度住房毛利率（假设无库存相关费用）预计在15.4%至16%之间 [24] - 2026财年第一季度SG&A费用率预计在12.2%至12.8%之间 [25] - 2026财年全年指引：住房收入预计在51亿至61亿美元之间，交付量预计在11,000至12,500套之间 [26] - 第四季度末总流动性为14.3亿美元，包括2.29亿美元现金和未使用的12亿美元循环信贷额度 [28] - 总债务与资本比率目标约为30%，当前为30.3% [28] - 第四季度回购160万股股票，返还资本1亿美元 [28] - 2025财年回购约940万股股票，占年初流通股的13% [29] - 自2021年底启动回购计划以来，已回购近36%的流通普通股 [29] - 董事会批准了新的10亿美元股票回购授权，年底时仍有9亿美元可用额度 [29] - 2026财年第一季度计划回购5,000万至1亿美元的股票 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度净订单量为2,414份，平均每月每社区吸收率为3套，与过去两年第四季度的平均速度一致 [6][9] - 第四季度取消率稳定在18% [9] - 第四季度开始建造1,827套住房 [12] - 按订单建造住房的毛利率比库存销售高出3至5个百分点 [12] - 第四季度，使用公司合资贷款机构KBHS Home Loans的买家占比为80% [13] - 使用KBHS的买家平均家庭收入约为130,000美元，平均FICO信用评分为743分，平均首付比例为17%（约80,000美元） [13] - 第四季度交付的住房中，有10%是全现金买家 [14] - 公司库存中约有1,700套住房，其中超过1,000套已接近完工或处于完工阶段 [40][41] - 第四季度，按订单建造住房占交付总量的57% [11] - 11月，按订单建造销售比例上升至中高50%区间，12月进一步上升至60%区间 [50][51] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度末活跃社区数量为271个，同比增长5% [10] - 预计2026财年第二季度（春季销售旺季）社区数量将达到年内峰值，比271个增加约9至13个 [40] - 2026财年第一季度计划新开35至40个社区 [11] - 公司在西雅图、博伊西和夏洛特的新建分部正在成熟，对业绩的贡献日益显著 [15] - 公司看到了在所有阳光地带市场逐步扩大份额的机会 [15] - 公司在科罗拉多州中部的一个社区因住房要求变更导致成本结构变化，计提了减值 [70] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是回归并专注于按订单建造销售模式，目标是将BTO交付比例从2025年第四季度的57%恢复到历史水平的70%或更高 [11][19] - 公司采取透明定价策略，提供有吸引力的基础价格，而非依赖大量激励措施来掩盖虚高价格，以此建立客户信任并保持竞争优势 [6][7] - 公司通过价值工程和工作室简化等举措降低直接成本，第四季度开始建造的房屋直接成本环比下降约4%，同比下降约6% [12][13] - 建造时间显著改善，第四季度同比缩短约20%，公司范围内实现了从开工到完工120天或更短的目标，部分分部在11月平均少于100天 [10][45] - 更快的建造周期使公司能够在一年中更晚的时间进行销售并完成交付 [10] - 公司对土地投资保持选择性，第四季度取消了约3,500个地块（约20个社区）的购买合同，因其不再符合承销标准 [15] - 公司致力于资本效率，尽可能分小阶段开发地块，并平衡开发进度与开工速度以管理完工地块库存 [16] - 公司计划在2026财年继续执行股票回购计划 [18][29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对住房市场持乐观态度，认为有利的人口结构将是长期支撑更高需求的关键驱动力，同时存在结构性供应不足 [5] - 近期市场状况继续反映出由人口、家庭组成、就业和工资增长支撑的潜在住房需求 [6] - 然而，消费者信心不足、负担能力担忧以及高企的抵押贷款利率继续限制了可行动买家的数量 [6] - 消费者表现出购房兴趣（反映在网站访问量、潜在客户和社区客流上），但做出购房决策的时间要长得多 [6] - 公司预计2026年毛利率将逐步改善，原因包括正向经营杠杆、典型的季节性因素以及向更高利润的BTO住房销售组合的转变 [25] - 预计2026年第一季度将是毛利率的底部，之后将逐季上升 [60] - 公司预计2026年有效税率将因45L税收抵免结束而上升，全年平均税率预计在24%至26%之间 [26] - 公司认为其社区组合、产品和定价与当今买家的需求非常匹配，并且对实现2026财年交付目标的能力充满信心 [14] 其他重要信息 - 年末公司拥有或控制约65,000个地块，其中43%为控制地块 [15] - 第四季度土地收购和开发投资为6.65亿美元，其中约三分之二用于开发已拥有的土地 [17] - 2025财年全年土地收购和开发投资超过26亿美元 [27] - 年末库存价值超过57亿美元 [27] - 公司修改了3.6亿美元定期贷款，将其到期日延长至2029年，目前下一笔债务到期日为2027年6月 [28] - 第四季度发生1,600万美元加速股权薪酬费用，这是由于某些长期激励奖项的归属政策变更所致，仅影响费用确认时间，未增加总薪酬成本 [22][23] - 公司提供了调整后的每股收益数字，以剔除一次性项目（库存相关费用、加速股权薪酬、债务提前清偿），便于进行同比比较和与指引对比 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于2026财年毛利率指引的保守性以及库存住房的影响 [31] - 公司承认在向更高BTO销售组合过渡的过程中，仍需清理部分库存住房，这些住房建造于成本较高的时期，影响了毛利率，这是短期影响 [32] - 第一季度毛利率下降的主要驱动因素是收入下降导致的负经营杠杆，季节性因素通常带来100-150个基点的负面影响，公司预计此次将处于该范围的高端甚至更高 [33] - 产品组合（清理旧库存）也是导致第四季度和第一季度毛利率承压的因素 [34][35] 问题: 关于提供调整后每股收益（排除加速股权薪酬和减值）的考量 [36] - 公司表示提供调整后数字是为了提供一个可比数据，因为股权薪酬费用的时间点影响足够重大，需要提供一个相关且可比较的数字，以便与公司指引和过往业绩进行对比 [37] 问题: 关于社区数量峰值时间点以及库存住房（已完工和在建）的具体数量 [39] - 公司确认社区数量将在2026财年第二季度中期（春季销售旺季核心时期）达到年内峰值，预计比第四季度末的271个增加约9至13个 [40] - 公司目前约有1,700套库存住房，其中超过1,000套已接近完工或处于完工阶段 [40][41] 问题: 关于新社区开放如何促进向BTO战略的转变 [43] - 最初增加库存住房开工主要是由于供应链问题导致建造周期大幅延长（至220-240天），使得销售BTO住房变得困难 [44] - 随着建造时间缩短至120天以内，BTO模式的价值主张（价格透明、可个性化定制）更具竞争力，公司内部对BTO模式的执行更加专注和一致 [45] - 新社区没有库存住房的竞争，因此能更好地推行BTO模式；公司正在现有社区中快速清理库存，以减少内部竞争 [46] 问题: 关于定价策略、竞争环境以及BTO销售比例近期的提升 [48][52] - 第四季度定价相对稳定，公司保持纪律性，未在需求较低的季节追逐销量 [49] - 近期BTO销售比例提升主要归因于建造时间缩短，使得个性化定制住房的价值主张更具吸引力，而非行业库存环境改善 [53] - 公司聚焦于与二手房竞争，提供价格具有竞争力的全新个性化住房 [54] 问题: 关于2026财年第一季度和全年的BTO交付比例预期 [56] - 预计第一季度BTO交付比例可能在57%-60%区间，与第四季度相似，因为仍需处理部分库存 [57][59] - 目标是在年末退出时达到至少70%的BTO比例，并预计通过前两个季度逐步实现 [57] 问题: 关于第一季度毛利率环比下降的详细拆解（除经营杠杆外） [60] - 除负经营杠杆外，毛利率下降还主要受区域和产品组合、清理库存带来的定价压力以及旧库存较高的直接成本影响 [60] 问题: 关于在需求反应不确定的情况下，公司对销售速度的容忍度以及新旧社区的销售数据 [62] - 公司采用优化资产的方法，目标平均每个社区每月销售4套，第四季度的销售速度经季节性调整后达到此水平 [63] - 在春季销售季，公司计划通过BTO销售来支持销售速度，而非强行推销库存，因为BTO销售在开工时就能确定利润率，避免了库存住房未来利润率的不确定性 [64] 问题: 关于减值测试流程以及可能引发更大规模减值的假设条件 [65][66] - 减值测试流程严格且持续，按社区逐季度分析 [67] - 即使以当前的利润率水平，距离触发重大减值仍有很大差距 [67] - 第四季度的减值费用中约一半是与放弃购买不再符合标准的社区相关的放弃费用，并非利润率所致 [68] - 公司对两个社区计提了减值，其中一个较小且即将售罄，另一个在科罗拉多州，因住房要求变更导致成本上升 [69][70] 问题: 关于2026财年平均售价指引中点的驱动因素（涨价还是产品组合） [72] - 2026财年ASP指引中点的上升完全由产品组合驱动，公司未假设价格上涨。一些位于加州的高端新社区将在下半年交付较多住房，从而推高平均售价 [72] 问题: 关于2026财年第一季度之后的股东资本回报展望 [73] - 公司表示股票回购计划已呈程序化，通常第一季度回购规模较小，需要评估春季销售季情况。除现金和资产负债表外，股价和公司增长机会也是考量因素。每季度5,000万至1亿美元的回购规模是合理的预期 [75] 问题: 关于其他建筑商是否跟随公司采取透明定价策略，以及是否担心引发价格战 [77] - 公司尚未看到其他建筑商广泛采用类似的透明定价策略。多数建筑商仍在通过折扣和利率买断等方式清理库存住房。公司在首次购房者领域的BTO模式面临竞争较少 [77] 问题: 关于放弃土地购买期权费用，以及2026财年是否预期有进一步此类费用 [78] - 放弃期权费用是土地采购过程中的正常部分，公司坚持严格的承销标准并确保符合战略，这可能导致比通常市场环境下更多的放弃，但这并不表示土地质量低劣，而是当前市场的一个特征 [78] 问题: 关于第四季度激励措施占收入的比例，以及第一季度指引中的假设 [80] - 第四季度任何抵押贷款优惠约占收入的1%，激励措施主要应用于清理库存住房 [81] - 预计全年激励措施使用将进一步减少 [81] - 披露的激励措施主要是正常的成交成本援助等，通常占收入的1%或2%，并无异常 [82][83] 问题: 关于2026财年交付量指引范围较宽的原因，以及高低情景下对BTO与库存销售的假设差异 [84] - 交付量范围较宽是因为目前（12月）对春季销售季的能见度有限 [85] - 公司计划基于正常的春季销售季制定，仅指望上半年每个社区平均销售略超过4套BTO住房即可达到指引中点，如果销售季表现优于预期，则可能达到指引上限 [85][86] 问题: 关于第四季度各月销售趋势的差异 [88] - 销售趋势遵循典型的季节性模式：9月最强，10月和11月逐步放缓。客流量保持稳定，转化率略有提升 [88] 问题: 关于毛利率指引中对建筑成本和地块成本的假设 [89] - 公司未预期建筑成本或地块成本会发生重大变化 [89] - 通过降低直接建筑成本和材料成本，公司已能够抵消地块成本的上涨，并且地块成本的同比涨幅从第三季度到第四季度已显著收窄 [89] - 具体的地块成本变化未提供指引，已包含在总体假设中 [89]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度毛利率为17%，低于预期，主要因市场环境疲软和销售激励措施导致 [8] - 第四季度销售、一般及行政费用率为7.9%，净利率为9.1% [16] - 第四季度平均销售价格为386,000美元 [16] - 预计2026年第一季度毛利率将进一步下降至15%-16%，主要受季节性因素和收入减少导致的杠杆效应丧失影响 [16][37] - 预计2026年第一季度平均销售价格在365,000美元至375,000美元之间 [16][36] - 预计2026年第一季度销售、一般及行政费用率约为9.5% [37] - 预计2026年第一季度每股收益在0.80美元至1.10美元之间 [38] - 公司整体库存从一年前的近200亿美元减少至目前的近120亿美元 [17] - 库存周转率从去年的1.6倍提升至2.2倍 [18][33] - 库存回报率约为20% [33] - 第四季度金融服务业务营业利润为1.33亿美元，全年为6.1亿美元 [32] - 预计2026年第一季度金融服务业务利润约为1.05亿至1.1亿美元 [37] - 预计2026年第一季度多户住宅业务利润约为2000万美元 [38] - 预计2026年第一季度“Lennar其他”业务亏损约2000万美元 [38] - 公司全年通过股票回购和股息向股东返还约32亿美元 [35] - 股东权益近220亿美元，每股账面价值约89美元 [36] - 房屋建筑债务占总资本比例为15.7% [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - **房屋建筑业务**：第四季度开工18,443套，交付23,034套，销售略高于20,000套 [15] - **房屋建筑业务**：第四季度社区数量增至1,708个，同比增长18% [15] - **房屋建筑业务**：第四季度每个社区每月销售速度为4套，达到销售计划 [25] - **房屋建筑业务**：第四季度每个社区每月开工速度为3.7套，符合预期 [28] - **房屋建筑业务**：第四季度直接建筑成本环比下降约2%，同比下降超过5% [29] - **房屋建筑业务**：第四季度新订单激励环比下降70个基点 [28] - **房屋建筑业务**：第四季度销售激励保持相对平稳在14% [16] - **房屋建筑业务**：第四季度每个社区平均有近3套未售出完工房屋 [28] - **房屋建筑业务**：预计2026年第一季度新订单在18,000至19,000套之间 [36] - **房屋建筑业务**：预计2026年第一季度交付量在17,000至18,000套之间 [36] - **房屋建筑业务**：预计2026年全年交付约85,000套房屋 [16] - **金融服务业务**：第四季度营业利润为1.33亿美元，在1.3亿至1.35亿美元的指导范围内 [32] - **多户住宅业务**：预计2026年第一季度利润约为2000万美元 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场表现在全国范围内波动，没有明确指出最强或最弱的市场，整体受到经济和消费者信心问题的拖累 [44] - 政府停摆对全国范围内的消费者心理产生了实质性影响 [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于维持销量和均衡生产，以保持可负担的成本结构 [10] - 公司致力于成为一家房屋制造商，利用技术和规模实现效率提升 [87] - 公司已转型为资产更轻的模式，目前资产负债表上土地占比低于5% [17] - 公司通过土地银行和土地开发商关系，精心构建土地收购，以实现准时制土地交割，最小化持有成本 [30] - 公司持续投资于各种Lennar技术解决方案，这些投资增加了销售、一般及行政费用以及公司管理费用，但代表了对其差异化未来的重要投资 [17] - 公司通过优化设计方案、产品规格和新的全国性投标软件工具来降低成本 [28] - 公司通过改进与贸易伙伴的质量控制和沟通，减少了保修支出，2025年客户净推荐值高达79 [29] - 公司不打算接替即将退休的联席首席执行官Jon Jaffe的职位，而是由内部经验丰富的领导层承担职责，并利用技术实现更扁平化的运营结构 [22][58] - 公司拥有强大的资产负债表和土地银行关系，为未来的战略增长提供了灵活性和优势机会 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场仍然顽固地困难，但潜在需求强劲，供应短缺 [7] - 利率在9月小幅下降，10月进一步放松，11月保持平稳，但客户反应仍然相当冷淡 [7] - 政府停摆进一步侵蚀了本已疲弱的消费者信心 [8][10] - 当前住房市场深陷负担能力危机，通胀驱动的负担能力担忧成为全国讨论的中心 [10][11] - 技术进步和人工智能引发了对就业安全的担忧 [11] - 供应在大多数市场仍然受限，原因是多年的生产不足，而近期新建筑放缓加剧了长期的供应短缺 [12] - 联邦政府已加强了对国家住房危机的关注，很可能采取果断行动来提高负担能力，并与建筑商和行业协会等进行了讨论 [13] - 这是几十年来联邦政府首次积极认识到住房在更广泛的国家经济和美国家庭福祉中扮演的重要角色 [14] - 公司认为其毛利率有很大上行空间，因为在正常市场条件下，激励措施通常在4%-6%的范围内，而目前为14% [19] - 公司对业务和商业模式感到非常乐观，认为其已为未来做好了准备，并且毛利率的改善具有很大的杠杆效应 [22][106] 其他重要信息 - 联席首席执行官Jon Jaffe决定退休，将于1月1日正式卸任 [5] - 公司完成了Millrose交易，通过交换Millrose股份换回Lennar股份，实现了约800万股Lennar股份的非现金回购 [20][35] - 本季度末现金为34亿美元，总流动性为65亿美元 [32] - 自有宅地供应量同比下降至0.1年，受控宅地比例增至98% [30][33] - 季度末拥有近10,000个自有宅地，控制496,000个宅地，总计506,000个宅地 [33] - 季度末库存中约有38,000套房屋，其中包括近5,000套未售出完工房屋 [33] - 下一笔4亿美元的债务将于2026年6月到期 [34] - 公司预计2026年第一季度企业一般及行政费用率约为总收入的2.2% [38] - 公司预计2026年第一季度有效税率约为25.25%，加权平均流通股数约为2.45亿股 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 毛利率持续承压的原因是什么？如果需求没有实质性改善，公司能否进一步减少激励措施？ [40][41] - 回答: 本季度遇到了一些意外的阻力，特别是政府停摆，这影响了消费者信心，并在某些市场挑战了稳定定价的能力，因此实际激励水平高于预期 [43][44][46][47] - 回答: 公司认为激励措施将在今年内下降，同时联邦政府似乎非常专注于制定激活负担能力的计划，但具体形式尚不确定 [46] 问题: 政府可能采取的行动时间表是怎样的？是否有可以快速实施的措施？ [48] - 回答: 预测政府活动很复杂，但许多建筑商已与政府关键官员会面，受到了大量关注，正在讨论各种计划方案 [49] - 回答: 政府非常关注行业意见，以避免 unintended consequences，预计2026年很可能会有相关政策出台，因为负担能力是当前重要的政治议题 [50] 问题: 随着市场改善，公司如何看待其重新获取利润率的能力？ [54] - 回答: 公司的核心策略是相信供应短缺和潜在需求被抑制，通过维持销量并推动大型企业重新合理化成本结构，为利润率改善铺平了清晰道路 [55][56] - 回答: 当激励措施从目前的14%回归到传统的4%-6%时，将带来显著的利润率提升，同时运营效率仍有很大提升空间 [57] - 回答: 公司已将运营效率构建为结构性而非阶段性的，市场稳定复苏后，这些效率将得以保持 [58] 问题: 2026财年交付量展望中隐含的社区数量增长与销售率（吸收率）以及市场表现的关系如何？ [60][62] - 回答: 公司继续专注于社区数量增长，预计销量增长约3%，其中大部分将来自全国战略市场的新增社区 [62] - 回答: 战略是建造国家和消费者所需的房屋，在当前负担能力紧张时期使其可负担，并寻找方法提高自身效率，同时期待政府出台支持政策以激活市场并降低激励措施 [63] 问题: 公司是否预期政府将采取行动改善负担能力？这是否意味着在2026年，公司可以利用现有销量平台从更低的激励措施中获取利润率改善，而无需增加销量，甚至可能因此牺牲一些市场份额？ [65][66] - 回答: 是的，这是公司一直在阐述的策略，机器已经在高效运转，无需重新启动或增加销量，只需接受更低的激励结构，利润率就会增长，因此公司对利润率增长有很大的上行杠杆 [67][68] 问题: 不接替联席首席执行官和首席运营官职位，是否表明公司的技术驱动“机器”已经发展到可以在业务管理中发挥更直接作用的地步？ [70] - 回答: 公司对技术计划充满热情，例如能够在深夜通过数字技术与客户互动，提供接近人际体验的服务，技术正在应用于市场营销、销售、客户体验、土地收购、财务报告等各个方面，以提高内部效率和有效性 [71][72][73] - 回答: 未来一两年内，将会看到这些进步的很多成果显现出来 [74] 问题: 公司在确立利润率底线和优先供应之间的平衡点是什么？如果需求持续疲软，是否会进一步放缓交付目标？ [80][81] - 回答: 公司坚定地致力于维持销量，虽然曾期望找到更多的利润率底线，但给出的数字和预期都取决于市场条件，而市场条件是动态变化的 [82][83] - 回答: 政府停摆产生了影响，抵消了利率下降可能带来的消费者信心提升，公司正在动态的市场中起伏，但理解背后存在供应短缺和住房需求，政府行动将很重要 [84][85] - 回答: 公司专注于销量，因为正是通过销量才能构建未来公司所需的效率 [86] - 回答: 公司无法控制经济及其对消费者的影响，但一直非常专注于成为房屋制造商，并利用销量和技术成为最高效的制造商 [87] 问题: 考虑到资产负债表已显著调整且通过Millrose交易转向更轻资产模式，应如何考虑2026年的股票回购？ [88][89] - 回答: 对公司向更轻资产模式的转型以及维持销量过程中所做的所有变革感到非常乐观，Millrose交易等过渡性事项现已完成，公司现在专注于更纯粹的制造模式 [90][91] - 回答: 一切将在经济、消费者信心和负担能力变化的背景下发生，政府将发挥作用，但公司专注于日常运营，成为最好的制造模式，2026年将带来更多效率 [92][93] 问题: 考虑到当前环境，公司如何看待未来几个季度的库存周转率？能否达到3倍？核心产品如何融入该战略？ [98] - 回答: 库存周转率达到2.2倍令人欣喜，鉴于公司重组方式，认为在现有基础上还有很大改进空间，很多改进源于周期时间的缩短，而这又回归到核心产品 [98] - 回答: 核心产品供应越来越高效，公司对核心产品的关注正在加速，但仍处于相当早期的阶段，技术的运用是推动核心产品采纳的重要因素，所有这些都联系在一起，认为库存周转率从当前水平提升至目标水平有很大上升空间 [99][100] 问题: 随着效率提升，公司如何看待业务所需持有的现金水平？决定适当现金水平的考量因素是什么？ [101] - 回答: 公司的模式将变得越来越现金流高效，随着时间的推移，公司将使用现金回购股票并回报股东，这将成为一个更程序化的业务部分 [101] - 回答: 政府希望看到建筑商专注于增长模式和如何将负担能力带入市场，公司将把这些整合起来，随着库存周转率提高、产量增加和利润率开始回升，现金流将非常稳固 [102][103] - 回答: 资产负债表上持有多少现金真的取决于市场条件，当不确定性增加时会持有更多现金，反之则更少，此外还会考虑即将到期的债务，很难确定具体金额，但这确实取决于市场条件和其他因素，因为公司拥有大量随时可用的流动性 [104][105]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度毛利率为17%，低于预期，平均销售价格为386,000美元 [9][18] - 第四季度SG&A费用率为7.9%，净利率为9.1% [18] - 预计2026年第一季度毛利率在15%至16%之间，SG&A费用率约为9.5% [18][36] - 预计2026年第一季度平均销售价格在365,000美元至375,000美元之间 [18] - 预计2026年第一季度每股收益（EPS）在0.80美元至1.10美元之间 [37] - 公司整体库存从一年前的略低于200亿美元减少至目前的略低于120亿美元 [19] - 库存周转率从去年的1.6次提高至2.2次 [20][32] - 库存回报率约为20% [32] - 第四季度金融服务业营业利润为1.33亿美元，全年为6.1亿美元 [31] - 预计2026年第一季度金融服务业收益在1.05亿至1.1亿美元之间 [36] - 预计2026年第一季度多户住宅业务收益约为2000万美元 [37] - 预计2026年第一季度“Lennar其他”业务亏损约2000万美元 [37] - 公司税率为25.25% [37] - 股东权益略低于220亿美元，每股账面价值约89美元 [34] - 2025财年通过回购和股息向股东返还约32亿美元 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 - **住宅建筑业务**：第四季度开工18,443套，交付23,034套，销售略高于20,000套 [17] - **社区数量**：增长至1,708个社区，同比增长18% [17] - **销售激励**：第四季度保持在14%，但环比下降了70个基点 [18][28] - **直接建造成本**：第四季度环比下降约2%，同比下降超过5% [29] - **周期时间**：独栋住宅的平均周期时间从一年前的138天缩短至127天，同比下降8% [20][29] - **保修支出**：同比下降45% [29] - **客户满意度**：2025年MPS（客户满意度）得分为79分 [29] - **土地策略**：自有住宅地块供应量同比从1.1年降至0.1年，控制地块比例从82%增至98% [30] - **地块总数**：拥有略低于10,000个地块，控制496,000个地块，总计506,000个地块 [32] - **库存构成**：季度末库存中约有38,000套房屋，其中略低于5,000套为已完工未售出房屋，平均每个社区略低于3套 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场状况在第四季度持续疲软，客户反应平淡 [8] - 交通流量保持稳定，但客户因负担能力问题而犹豫不决 [9] - 市场表现在全国范围内不一致，存在波动 [40] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于维持销量和均衡生产，以保持可负担的成本结构 [11] - 公司已转型为资产更轻的库存结构，目前资产负债表上的土地占比低于5% [19] - 公司致力于成为一家制造型公司，通过技术和流程优化持续降低垂直建造成本，2023年至2025年间降低了约10% [19] - 公司通过技术投资（如全国竞价软件工具）和SKU优化来推动成本降低和决策效率 [28] - 公司利用土地银行和土地开发商关系，进行准时制土地交割，以最小化持有成本 [30] - 公司拥有强大的资产负债表和土地银行关系，为未来战略增长提供了灵活性和机会 [25] - 随着Jon Jaffe退休，公司运营团队将进行重组，由Jim Parker和David Grohn两位资深区域总裁分别负责全国约一半的运营，Greg McGuff将转向负责战略企业职能 [23] - 公司不打算从外部招聘接替者，强调内部经验和文化的传承 [24] - 公司认为其已为市场状况正常化和利润率大幅改善做好了准备 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场仍然顽固地艰难，但潜在需求强劲，供应短缺 [7] - 利率在9月小幅下降，10月进一步缓和，11月保持平稳，但客户反应仍然相当冷淡 [8] - 政府停摆（10月1日至11月中旬）进一步侵蚀了本已疲弱的消费者信心 [9][40] - 通胀驱动的负担能力问题成为全国讨论的中心，同时技术进步和人工智能引发了对就业安全的担忧 [12] - 当前住房市场深陷负担能力危机，许多美国家庭感到被排除在住房所有权之外 [12] - 联邦政府已加强关注国家住房危机，并很可能采取果断行动来增强可负担性，正在与建筑商和行业协会等进行讨论 [15] - 尽管具体计划尚不确定，但这是几十年来联邦政府首次积极认识到住房在国民经济和家庭福祉中的重要作用 [16] - 公司预计2026年将交付约85,000套房屋 [18] - 公司认为第一季度毛利率将是全年低点 [36] - 公司对技术计划充满热情，这些技术正在改善客户体验和内部运营效率 [56] - 公司对业务和商业模式感到乐观，认为在利润率改善方面具有上行杠杆 [74] 其他重要信息 - 本季度完成了Millrose交易的剥离，通过交换Millrose股份回购了约800万股Lennar股份，导致1.56亿美元的非现金账面损失 [21][33] - 2025财年全年，公司共回购了2200万股股票，价值27亿美元，并支付了5.21亿美元股息 [33] - 下一笔债务到期是2026年6月的4亿美元 [33] - 公司基础捐款按每套交付房屋1,000美元计算 [37] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于毛利率持续承压的原因以及如果需求没有实质性改善，公司是否可以进一步减少激励措施 [38] - **回答**: 本季度遇到了一些意外的阻力，特别是政府停摆，影响了消费者信心，进而影响了稳定定价的能力，市场表现不一致且在全国范围内波动 [39] - **回答**: 季度初预计随着利率下降，激励措施会减少，但政府停摆对消费者心理产生了实质性影响，随着进入下一年，普遍观点是激励措施将会下降，同时联邦政府也专注于制定激活可负担性的计划 [41] 问题: 关于政府可能采取的可负担性措施的时间框架和实施速度 [42] - **回答**: 预测政府活动很复杂，但许多建筑商已与政府关键官员会面，政府非常关注该行业以避免意外后果，预计2026年会有相关政策出台，因为可负担性是目前的一个政治议题 [44] 问题: 关于随着市场改善，公司重新获取利润率上升空间的能力 [45] - **回答**: 公司相信存在供应短缺和被压抑的需求，通过维持销量并推动大型企业重新合理化成本结构，有一条清晰的利润率改善路径，激励措施有望从目前的14%回归到传统的4%-6%范围，这将带来显著的利润率提升 [46] - **回答**: 公司实现的运营效率是结构性的，而非阶段性的，市场稳定恢复后这些效率将得以保持，通过技术和内部人才，公司降低了组织结构的垂直层级，节省了成本 [48] 问题: 关于2026财年交付量增长3%的背景下，社区数量增长与吸收率以及市场表现的预期 [49] - **回答**: 公司继续专注于社区数量增长，预计明年增长率约为3%，增长将来自整个平台战略市场的额外社区数量，执行模式将保持一致性 [50] 问题: 关于公司是否预期政府将采取行动改善可负担性，以及这是否意味着在2026年，公司可以在不增加销量的情况下，通过降低激励措施来获取利润率改善，即使同行可能增加销量 [52][53] - **回答**: 是的，这是公司一直在阐述的计划，公司不需要重启生产机器，机器已经在高效运转，也不需要急于购买新的社区数量，公司已经在做这件事，只需要接受更低的激励结构，利润率就会增长，因此在利润率增长方面具有上行杠杆 [53] 问题: 关于不替换联合首席执行官和首席运营官是否表明公司的技术驱动“机器”已经发展到可以在业务管理中发挥更直接作用 [55] - **回答**: 公司对技术计划充满热情，通过数字技术，公司可以在客户方便的时候（即使是凌晨2点）以接近人际互动的体验与客户互动，技术应用涵盖营销、销售、客户体验、保修、土地收购、财务报告和金融服务等各个方面，旨在实现现代化并提高内部效率和效益，未来一两年将看到这些进步的展现 [56][57] 问题: 关于公司在试图确立利润率底线的过程中，对维持供应量的承诺程度，以及如果需求持续疲软是否会进一步放缓交付目标 [58][60] - **回答**: 公司对维持销量非常坚定，之前的预期是找到更多的底部支撑，但市场条件是流动的，受利率、通胀遗留影响、消费者信心和政府停摆等多因素影响，公司专注于销量，因为正是通过销量才能建立效率，为未来打造公司 [61] - **回答**: 公司无法控制经济及其对消费者的影响，但一直非常专注于成为房屋制造商，通过销量和技术来成为最高效的制造商 [63] 问题: 关于在资产负债表重新定位和通过Millrose交易转向资产轻型模式后，对2026年股票回购的展望 [63][64] - **回答**: 对公司向资产更轻模式的转型以及维持销量所做的所有变革感到热情，Millrose交易等过渡性事项现已完成，公司现在专注于更纯粹的制造模式，对运营在未来一年的发展抱有很高期望，但一切仍将取决于经济、消费者信心、可负担性以及政府的作用 [65][66] 问题: 关于在当前环境下，未来几个季度库存周转率能达到什么水平，能否达到3次，以及核心产品如何融入该战略 [68] - **回答**: 库存周转率达到2.2次已令人欣喜，鉴于公司的重新配置，认为还有很大的改进空间，改进很大程度上源于周期时间的缩短，而这又回归到核心产品，核心产品供应正变得越来越高效，公司对核心产品的关注正在加速，并且仍处于相当早期的阶段，技术的运用是推动核心产品采纳和落地的重要部分，认为库存周转率从当前水平提升仍有很大空间 [69][70] 问题: 关于随着效率提升，公司对资产负债表上需要持有的现金量的看法，以及决定适当现金水平的考量因素 [70][71] - **回答**: 公司的模式将变得越来越现金流高效，随着时间的推移，公司将使用现金回购股票并回报股东，这将成为一个更程序化的业务部分，同时政府也希望看到建筑商专注于增长模式和为市场带来可负担性，公司将把这些因素结合起来，随着库存周转率提高、产量增加和利润率回升，现金流将非常稳固 [71] - **回答**: 资产负债表上持有多少现金取决于市场条件，在不确定性较大时会持有更多现金，反之则较少，同时也会考虑即将到期的债务，一般随着条件稳定和不确定性减少，每个季度末持有的现金会减少，但很难确定具体金额，因为公司拥有大量可用的流动性 [72]

公司业绩与市场表现 - 莱纳公司股价今日大幅下跌4.3%至112.51美元 主要因第四财季业绩表现不一且指引令人失望[1] - 公司第四财季每股收益为2.03美元 低于分析师预期的2.30美元 营收为93.7亿美元 高于预期的91.7亿美元[1] - 业绩承压源于成本上升和房屋销售缓慢 公司提供的业绩指引令人失望[1] - 年初至今 公司股价已下跌13.3%[2] 股票技术面分析 - 股价图表显示112美元附近出现新兴支撑位 暂时遏制了跌势 该位置在11月中旬也曾提供支撑[2] - 目前股价已跌破10日至320日所有关键日均线[2] - 14日相对强弱指数为23.5 已深入“超卖”区域 显示短期可能出现技术性反弹[3] 市场情绪与交易数据 - 近期市场做空情绪急剧升温 过去两周空头头寸激增75.3%[3] - 当前空头头寸占公司流通股的比例高达16.8%[3]

财报核心业绩 - 第四季度每股收益为4.63美元，超出市场一致预期的4.38美元，超预期幅度为5.8% [1][2] - 第四季度营收为32.6亿美元，略高于市场预期的32.0亿美元，但较去年同期的33.3亿美元同比下降2.2% [1][2] - 公司已连续六个季度盈利超出分析师预期 [2] 市场反应与估值 - 尽管业绩超预期，公司股价在盘前交易中下跌约4.3%至130.38美元 [1][5] - 财报发布前，公司股价交易于52周高点149.50美元附近，表明强劲业绩已被市场提前消化 [7] - 公司股票动态市盈率仅为10.08倍，对于一家盈利的住宅建筑商而言估值合理 [10] - 股价跌破了50日移动平均线135.01美元，但仍位于200日移动平均线120.27美元之上 [8] 业绩质量与市场关注点 - 业绩超预期主要源于成本管理和利润率控制，而非强劲的需求增长 [6] - 公司保持了强劲的盈利能力，运营利润率为17.4% [6] - 市场对营收仅小幅超预期且同比下滑感到失望 [2][6] - 投资者需要看到营收增长重新加速的证据，以支撑当前的估值 [10] 分析师观点与后市焦点 - 分析师情绪保持适度看涨，10位分析师给予买入或强力买入评级，6位给予持有或卖出评级 [9] - 分析师平均目标价为152.40美元，意味着较当前盘前水平有16.9%的上涨空间 [9] - 市场关注点转向公司未来的业绩指引和订单趋势 [10] - 管理层在财报电话会中关于订单积压趋势和豪华住宅板块定价能力的评论将成为关键 [11]

文章核心观点 - 中国住房发展进入新阶段，核心政策导向是从解决“有没有”转向追求“好不好”，通过建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”来构建房地产发展新模式，满足人民美好生活期待并释放内需潜力 [1] 住房市场现状与需求转变 - 中国居民人均居住面积显著提升，从20世纪90年代城镇人均7.1平方米增至2020年城乡家庭户人均41.76平方米（城市人均36.52平方米）[2] - 全国住房存量中，房龄25年以上的“老房子”占比约30.8%，存在功能退化与设施老旧问题，提升居住品质需求强烈 [2] - 房地产市场供求关系发生重大变化，人民群众住房需求从“有没有”转向“好不好” [2] “好房子”的定义与内涵 - “好房子”的四个关键特征：安全、舒适、绿色、智慧 [6] - **安全**：是基础，要求房屋主体结构、附属设施结实可靠，并对水电热气电梯等潜在风险进行监测预警 [6] - **舒适**：要求空间尺度适中、功能分区合理，保证天然采光与自然通风，并考虑建材环保性、隔声性能及温湿度 [7] - **绿色**：要求应用绿色低碳技术，提升全生命周期环保性能，实现节水节电节气保温，减少住户支出并助力社会节能降碳 [7] - **智慧**：通过智能设备实现居住环境便利与个性化，例如智慧控制面板实现灯光场景模式一键调节 [8] 建设“好房子”的路径与措施 - 建设路径聚焦五个方面：好标准、好设计、好材料、好建造、好运维 [9] - **好标准**：新版《住宅项目规范》于2024年5月1日实施，提高层高要求至不低于3米（原2.8米），要求4层以上加装电梯，楼板隔音要求降低10分贝 [9] - **好设计**：需针对不同地域和群体需求设计多样化户型，利用数据技术（如C2M模式、AI算法）精准定位客户需求，实现“以人定房”，例如上海某项目提供97/118/139平方米户型并支持格局转换 [10] - **好材料与好建造**：应用绿色材料缩短新房入住等待时间，建造需满足“六不”（不霉、不堵、不漏、不吵、不裂、不臭）、“六防”（防电、防火、防灾、防盗、防撞、防摔）及“三省三有”（省心、省地、省钱、健康、实用、有关怀）要求，相关操作手册已梳理出16类262项要点 [10] - **好运维**：需建立房屋全生命周期安全管理制度，并提升物业服务，解决群众有感的“关键小事” [11] “好房子”带来的行业机遇与影响 - 建设“好房子”能有效激发消费需求，带动家装、家具、家电等上下游消费 [4] - 新一代信息技术、建造技术、绿色低碳技术以及新产品、新材料、新工艺的应用，将驱动房地产业和建筑业转变发展理念，促进行业持续健康发展 [4] - 绿色建造实践已取得进展，例如“在工厂造房子”模式可将80%现场工作量转移至工厂，使建筑垃圾减少70%至80%，并降低噪声和扬尘 [7] - 在存量房领域，政策导向不仅要将新房子建成“好房子”，还要将老房子改造成“好房子” [5]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度总收入为8.18亿美元，超过指导范围中点 [5] - 第四季度调整后毛利率为16.3%，接近指导范围高端 [5] - 第四季度SG&A费用率为11.2%，接近指导范围低端 [5] - 第四季度来自非合并合资企业的收入为1300万美元，略高于预期 [5] - 第四季度调整后EBITDA为8900万美元，超过指导范围 [5] - 第四季度调整后税前收入为4900万美元，接近指导范围中点 [5] - 总收入同比下降17%，主要受交付量减少13%及去年同期一笔重大土地销售缺失影响 [6] - 调整后毛利率同比下降，主要因提供更高激励以支持可负担性 [6] - 第四季度激励措施占平均售价的12.2%，较2025年第三季度上升60个基点，较去年同期上升370个基点，较2022财年上升920个基点 [7] - 第四季度总利息费用比率同比上升，主要因与几个处于规划阶段的大型社区相关的利息被立即费用化而非资本化 [8] - 第四季度其他收入项下记录了1890万美元的收益，源于对两个先前非合并合资企业实现控制权后的合并 [17] - 净债务与资本比率目前为44.2%，较2020财年初的146.2%有显著改善 [23] - 公司拥有2.3亿美元的递延税资产，这意味着未来约7亿美元的税前收益无需缴纳联邦所得税 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度，快速移动住宅（QMI）的销售占总销售的73%，低于此前季度79%的纪录，但仍远高于约40%的历史常态 [15] - 第四季度交付的住宅中有36%是在同一季度内签约并交付的 [15] - 积压订单转化率达到102%，远高于自1998年以来第四季度66%的历史平均水平，也是首次在任何季度超过100% [15] - 活跃成人住宅板块表现相当好，目前约占交付量的19% [34] - 改善型住宅产品中，A级和B级地段在全国范围内表现最佳 [34] - 公司过去过于集中在可负担的三级市场和入门级住宅，这部分是当前住房市场中更具挑战性的板块，公司在新土地收购中已避开这些区域 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，在36%的社区中成功实现了净价格上涨，超过一半的涨价发生在特拉华州、马里兰州、新泽西州、南卡罗来纳州、弗吉尼亚州和西弗吉尼亚州等最强市场 [16] - 土地储备中超过53%位于东北部，这是公司利润最高的区域之一 [32] - 土地储备中17%位于东南部，这是目前更具挑战性的市场 [32] - 土地储备中30%位于西部 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点是“速度优先于价格”，并通过短期策略处理低利润率地块，为市场稳定时更强的表现奠定基础 [7] - 正在清理资产负债表，为预计将带来显著更高利润率和回报的新土地合同让路 [8] - 维持大量快速移动住宅（QMI）库存，使客户能够从激励计划中受益，并快速、经济地获得住房 [13] - 通过将开工速度与销售速度相匹配来优化库存水平，第四季度末每个社区的QMI数量为6.5个，已连续第三个季度下降 [13][14] - 在2025财年放弃了近15,000块土地，包括第四季度的近6,000块，反映了对土地收购的纪律性 [19] - 土地团队仍保持活跃，在过去三个季度签订了9,600块土地的合同，其中第四季度为3,100块，所有交易均达到或超过了利润率和内部收益率门槛 [19] - 正在将土地储备转向那些在收购时已考虑了更高激励措施的地块，这是一个缓慢且持续的过程 [20] - 与拥有期权协议的土地卖方合作，寻求在困难市场中互利共赢的解决方案 [21] - 决定出售低利润率地块，为符合内部收益率目标的新土地收购腾出空间 [21] - 近期土地收购预计将在2026年开始交付，预计毛利率百分比将在2026财年第一季度触底，并在随后季度逐步改善 [21] - 土地和土地开发支出已根据市场条件减少，反映了严格的资本配置和对每笔收购的严谨评估，确保内部收益率高于20% [22] - 在第四季度完成了重大再融资，这是自2008年以来首次，除循环信贷额度外，所有债务均为无担保债务，增强了资产负债表和财务灵活性 [23] - 过去几年，权益增加了13亿美元，债务减少了7.54亿美元 [23] - 正在对业务流程重新设计、技术和寻找新机会及降低成本进行大量投资，以使未来更具竞争力 [32] - 库存周转率在同行中排名第二，反映了对资本更有效的利用 [29] - 调整后EBIT投资回报率在中等规模同行中排名第二，为17.7% [29] - 在五大建筑商中，调整后EBIT投资回报率总体排名第五高 [30] - 过去几年，公司的投资回报率在同行中 consistently 名列前茅 [30] - 市净率略高于账面价值，略低于所示同行的中位数 [31] - 公司认为，鉴于其高投资回报率和快速改善的资产负债表，其股票仍被低估 [31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年对公司来说是出色的一年，但2025年环境变得“非常、非常具有挑战性” [6] - 尽管存在持续的政治和经济不确定性，团队仍实现了达到或超过各项关键指标指导的业绩 [5] - 买家兴趣较去年有所增长，但由于经济和世界存在诸多不确定性，许多潜在买家仍在犹豫是否推进并签订合同 [9] - 当前环境充满挑战，季度同比结果也波动很大 [10] - 2025年第四季度每个社区的合同量比1997年至2002年期间（被认为是正常的销售环境）的水平低16% [10] - 在困难的市场中，公司的表现是“最不糟糕的”之一，但这最终会改变 [12] - 过去两年，约70%的买家使用了抵押贷款利率买断 [12] - 更高的激励措施给利润率带来了短期压力，但帮助保持了销售稳定，并处理了利润率潜力较低的地块 [12] - 尽管抵押贷款利率上升且全国销售速度放缓，但公司在第四季度成功提高了36%社区的净价格 [16] - 困难的市场目前是增长的一个阻力，但更高的社区数量使公司能够大体维持销量 [18] - 受控地块数量同比减少14%，反映了有纪律的土地收购以及愿意放弃或推迟吸引力较低的机会 [19] - 即使在当前高激励措施和当前销售速度下，公司仍在寻找符合其承保标准的新土地机会 [21] - 鉴于近期土地收购将于2026年开始交付，预计毛利率百分比将在2026财年第一季度触底，并在随后季度逐步改善 [21] - 由于更多地依赖QMI销售，预测利润更加困难 [24] - 展望假设市场条件保持稳定，抵押贷款利率、关税、通胀、取消率或建筑周期时间没有重大增加 [24] - 第一季度总收入指导范围在5.5亿至6.5亿美元之间 [25] - 第一季度调整后毛利率指导范围在13%-14%之间，低于典型水平，主要由于抵押贷款利率买断成本增加以及“速度优先于价格”的策略 [25] - 假设市场没有进一步恶化，预计毛利率将在26年第一季度触底，并在26年剩余季度逐步提高 [25] - 第一季度SG&A费用率指导范围在13.5%至14.5%之间，高于往常，部分原因是预期社区数量增长需要提前招聘，以及对流程和技术的重大投资 [26] - 第一季度来自合资企业的收入指导范围在收支平衡至1000万美元之间 [26] - 第一季度调整后EBITDA指导范围在3500万至4500万美元之间 [26] - 第一季度调整后税前收入指导范围在1000万至2000万美元之间，包括来自合资企业合并的其他收入预期以及预期在第一季度完成的土地销售收益 [26][27] - 公司拥有高债务资本比率和高于许多同行的利率，这意味着对利润率压缩更为敏感，但公司一直在稳步增加权益并减少债务，最近的再融资降低了债务成本 [31] - 第四季度税前收入受到再融资期间提前偿还债务产生的高额费用的显著影响，但利息节省将很快带来好处，更长的期限提供了应对市场不确定性的灵活性 [31] - 短期销售低于去年，但最近几个月每个社区的客流量同比有相当显著的增长，买家肯定在观望，但由于世界和经济的不确定性，他们目前还在犹豫，但这最终会过去 [33] - 新的土地收购，特别是过去一年的土地和地块合同，在承保时已考虑了显著的激励措施，应能产生明显更好的毛利率和回报 [33] - 内部指导表明，如果市场条件与当前情况相似，利润率应在第一季度触底，并在随后季度开始稳步上升 [35] 其他重要信息 - 公司通过期权控制了85%的地块，高于2015财年的46%，反映了其“轻土地”战略重点 [27] - 在通过期权控制土地方面，公司在同行中排名第四，远高于行业中位数58% [28] - 五年前，公司在EBIT投资回报率方面高于中等规模同行的中位数，四年前也是如此，过去三年，公司的投资回报率一直排名第一或第二 [31] - 第四季度末拥有156个在售社区 [18] - 第四季度末控制了35,883块土地，相当于6.5年的供应量；包括合资企业在内，控制了38,742块土地 [19] - 第四季度末流动性为4.04亿美元，远高于目标范围 [22] - 公司预计在2026财年第一季度将发生另一起类似的合资企业合并事件 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司是否采取任何措施来抵消毛利率压力？是否看到任何成本改善，例如直接成本改善？是否能够与供应商谈判降低任何成本？ [37] - 公司 consistently 在现有社区和 certainly 在新社区中与供应商、贸易伙伴等重新招标，在一些地方成功控制了成本并降低了成本 [38] - 与两年前相比，每平方英尺的成本已显著下降，今年基本保持稳定，关税或其他因素造成的任何成本上涨都被其他地方的节省所抵消，因此公司能够将成本管理持平，并将继续寻求通过与贸易伙伴合作或更换材料供应商等方式降低成本 [38] - 公司注意到一些同行在买断7年期可调利率抵押贷款（ARM）而非30年期固定利率贷款方面取得了成功，这有两个好处：一是可以以更低的利率让买家获得资格，同时实际上节省成本，这有助于利润率，公司计划从本周末开始更积极地宣传和推广该计划，如果像预期那样成功，使用7年期ARM的买家比例增加将有助于公司的利润率 [39] 问题: 当预期明年毛利率走高时，这是由产品组合影响驱动，还是因为认为届时将完成销售表现不佳的资产？ [40] - 这是混合因素，因为公司正在处理旧资产，随着公司继续处理旧的、更具挑战性的资产，并启动在2024年和2025年确定的交易，向新土地的组合转变将有助于利润率改善 [40]

核心财务预测 - 公司预计于2025年12月8日发布季度财报，市场预期每股收益为4.91美元，预期营收为33.2亿美元 [1] - 预期每股收益较去年同期增长6.1%，显示有效的管理与成本控制 [2] - 预期营收为33.2亿美元，较去年同期微降0.3%，暗示销售增长可能面临挑战 [2] 分析师预期与市场情绪 - 在过去30天内，市场对每股收益的一致预期未作修正，表明分析师对其预测信心稳定 [3] - 盈利预期趋势与股价短期走势存在强相关性，凸显此指标对投资者的重要性 [3] 估值与财务比率分析 - 公司市盈率为10.35，显示估值处于温和水平 [4] - 市销率为1.26，企业价值与销售额比率为1.47，为评估营收和整体估值提供视角 [4] - 公司盈利收益率为9.66%，表明为股东提供了强劲的投资回报 [5] - 债务权益比为0.38，显示出值得称赞的债务管理水平，增强了财务稳定性 [5] - 流动比率为4.14，表明公司流动性强劲，有能力履行短期义务 [5] 财务数据汇总 - 预期每股收益为4.91美元，同比增长6.1% [6] - 预期营收为33.2亿美元，同比微降0.3% [6] - 市盈率10.35和盈利收益率9.66%等财务比率，突显了公司的市场估值和投资回报情况 [6]

私人住宅落成量月度数据 - 2024年10月私人住宅落成量为3,820伙，为自2023年12月以来的单月新高，较9月的1,004伙显著上升约2.8倍 [1] - 2024年首10个月累计落成约17,174个单位，达到全年目标20,862伙的约82.3% [1] 私人住宅落成量年度对比 - 2024年首10个月私人住宅累积落成量较去年同期的14,646伙增加约17.3% [1] - 2024年首10个月落成量占全年目标的比例约为82.3%，明显高于去年同期的约65.7% [1] 私人住宅落成量分区统计（月度） - 2024年10月新界区私宅落成量达3,308伙，为2022年1月后各区单月最多，按月上升约63.5% [1] - 2024年10月港岛区有289伙落成，按月大增约47.2倍 [1] - 2024年10月九龙区录得223个单位落成，较9月显著下跌约59.3% [1] 私人住宅落成量分区统计（年度累计） - 2024年首10个月九龙区落成量最多，达8,328伙，较去年同期的6,962伙大幅增加约19.6% [1] - 2024年首10个月港岛区累计录得2,746个单位落成，按年同期大升约5.7倍 [1] - 2024年首10个月新界区累计录得6,100伙落成，较去年同期的7,265伙下跌约16% [1] 按单位面积划分的落成量分析 - 2024年首10个月，实用面积431平方呎以下的细户落成量累计8,941伙，较去年同期的7,171伙上升约24.7% [2] - 实用面积约431至752平方呎的中小型户，同期落成6,223个单位，按年上涨约4% [2] - 实用面积约753至1,075平方呎的中型单位，同期落成量1,240伙，按年劲增约1倍，为按年升幅最大类别 [2] - 实用面积约1,722平方呎或以上的大型单位，同期落成量共164伙，较去年同期下跌约21.2%，为按年跌幅最大类别 [2]