财务预测调整 - 下调2026至2027财政年度每基金单位分派预测均为1% 分别至2.69港元及2.7港元 [1] - 维持目标价47港元不变 隐含2026财年5.7厘预期股息率 [1] 香港零售物业经营表现 - 2026财年首季度续租租金提价率录负中个位数增长 [1] - 平均租金单价较2025财年底跌0.8% 至每方尺62.8港元 [1] - 出租率降0.2个百分点至97.6% [1] - 商户销售额同比跌幅由3%收窄至0.8% 但跑输整体升0.4% [1] 内地物业经营压力 - 内地零售物业续租租金提价率仍然承压 特别位于北京的资产 [1] - 内地办公及仓储物业租金面持续受压 [1] 融资状况 - 再融资受惠利率环境改善 融资成本为3.6% 与2025财年末持平 [1] - 当前定期债务比例较高达67% [1] 海外业务表现 - 新加坡及澳洲零售物业出租率均接近满租 [1] - 澳洲办公物业出租率持平 [1]

公司业务布局 - 公司未在香港开发地产项目 [1] - 公司在香港观塘投资持有办公物业 [1] - 该办公物业主要用于对外租赁 [1]

财务数据和关键指标变化 - 本季度总营收约5700万美元，现金净营业收入（NOI）约4600万美元，归属于普通股股东的净亏损约4940万美元，即每股亏损1.35美元，其中包括约5200万美元与办公物业潜在销售相关的非现金减值 [12] - 核心资金运营（FFO）和调整后资金运营（AFFO）均约为2460万美元，摊薄后每股均为0.62美元 [12] - 同店现金NOI方面，工业板块增长5.8%，办公板块增长3.1%，整体较去年同期增长4% [12] - 季度末按预估基础计算，总流动性约3.36亿美元，现金余额（不包括受限现金）约2.13亿美元，可用循环信贷额度约1.23亿美元，总债务约12.6亿美元，净债务约10.48亿美元，净债务与调整后EBITDAre的比率为6.8倍，88%的债务为固定利率 [13][14] - 第一季度已支付每股0.225美元的股息，董事会批准第二季度股息为每股0.225美元，将于7月17日支付给6月30日登记在册的股东 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 工业板块 - 本季度工业板块平均基本租金（ABR）环比增加240万美元，主要得益于工业户外存储（iOS）物业平均租金（AVR）上涨10% [4] - 季度末工业板块ABR占总ABR的41%，按预估基础计算为43% [5] 办公板块 - 年初至今已完成约1.44亿美元的办公资产出售，第一季度完成两笔总计25.1万平方英尺、约3400万美元的物业出售，季度末后又完成三笔总计52万平方英尺、约1.1亿美元的物业出售 [5][8] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去三年公司在30多个市场完成超20亿美元的办公物业销售，为市场定价预期和交易时间提供了更清晰的信息 [9] - 办公资产中，剩余租期超五年的物业，按现有净营业收入（NOI）计算的资本化率一般在7.5% - 12.5%之间；租期较短的物业，每平方英尺价格在50 - 175美元之间 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续向工业房地产投资信托（REIT）战略转型，重点发展iOS子行业，通过iOS增长计划和战略资产出售重塑投资组合，主要出售办公物业 [4] - 持续剥离办公资产，将资金重新分配到iOS领域的高增长机会，并进一步降低杠杆，以实现可持续增长和提升股东价值 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为供应受限市场中的优质iOS物业，无论宏观经济如何波动，都具有显著的长期增长机会 [17] - 公司在办公资产出售方面表现出色，实现了较好的交易结果，且市场对办公物业仍有兴趣，将继续推进或加速办公资产处置 [10][37] 其他重要信息 - 本季度财务材料引入核心FFO和调整后EBITDAre两个报告指标，以增强业务持续表现评估的可比性和一致性 [11] 问答环节所有提问和回答 问题1: 剩余五个iOS站点的ABR及每英亩租金范围如何考虑 - 公司不提供该层面的指导，因站点位置多样较难判断，但表示实际成本回报在预期范围内，部分会高于或低于预期，且前期支出通常低于预期，目前有大量相关活动，有望后续公布消息 [19][20] 问题2: 公司在收购机会方面的市场情况及策略 - 公司需平衡增长和杠杆，目前收购机会管道充足，有大量单个交易和投资组合可供选择，但会采取平衡策略，根据风险调整后的回报来决定是否利用资金进行收购 [22][23][25] 问题3: 公司的目标杠杆及降低杠杆的时间线 - 公司目标杠杆在6倍或以下，目前已通过资产出售将杠杆降至6.8倍，历史上曾在去年第二季度实现债务与EBITDA比率低于6倍 [32][34] 问题4: 决定办公资产处置速度的因素 - 公司根据具体情况决定处置速度，旨在实现股东价值最大化，市场对公司办公物业有需求，现有租户也表现出兴趣，且企业债务成本优势有利于加速处置 [36][37][39] 问题5: 办公物业超过五年租期和较短租期的资产特征及定价差异 - 超过五年租期的物业，资本化率在7.5% - 12.5%之间，租期越短，资本化率不适用，需考虑剩余现金流的净现值和残值，且价格范围较广，受物业、市场、资产年龄等因素影响 [42][43][44] 问题6: 办公资产的签约情况及买家兴趣 - 公司未透露具体签约情况，但表示市场对办公投资的讨论增多，买家需具备可靠的交易能力，如本地银行关系和现有资产负债表等 [46][47][48] 问题7: 目前iOS租户需求情况及用户类型是否有变化 - 租户需求自收购物业以来未发生变化，公司受益于部分物业无需原计划的资本支出，一些租户愿意接受现状物业，目前其他项目的市场兴趣符合预期 [49][50][51]

财务数据和关键指标变化 - 2023年上半年公司总收入为16.11亿美元 [4] - 股东资金和每股资产净值较六个月前下降约2% [13] - 首期中期股息为0.27，与上一中期相同 [14] - 债务组合中不到5%在未来18个月到期 [14] - 6月底公司手头现金约43 - 44亿美元，足以覆盖2023 - 2025年底到期的所有债务 [15] - 中期期末公司有大约100亿港元的承诺银行信贷额度 [15] - 债务组合有效利率为3.9%，平均债务期限接近五年，净负债率约为26%，固定利率债务组合约占总债务的四分之三 [16] - 信用评级维持不变，穆迪为BAA1，维持A - 信用评级 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 零售业务 - 零售出租率为98%，约11%的零售面积用于重大升级，影响了零售收入 [4][5] - 租户销售额同比增长，与2019年上半年相比，前十大奢侈租户销售额增长近30%，餐饮销售额已恢复到2019年上半年水平，这两部分约占总租户销售额的60%；非前十大奢侈和非餐饮业务约恢复到2019年上半年的80% [21][22][23] - 营业额租金同比增长67%，续租、租金披露和新租赁的租金回报率大多为正 [5] - 零售组合的占用成本为15% [29] 办公业务 - 办公出租率为89%，银行、财富管理、金融以及医疗健康等行业需求有良好增长 [4][9] - 办公租赁出现负租金回报率，约为个位数至十几的负数，2024年到期租约的租金与2023年水平相似，若即期租金维持现状，可能仍会出现负回报率情况 [40] 住宅业务 - 住宅出租率为61%，一季度获得了Villa Lutte的占用许可证，并有房屋和公寓交易，价格良好 [4][10] - Topgawa 1的发展计划一季度获政府批准，将开发成三栋24层住宅建筑，底层为12万平方英尺的商业街零售，公司负责监督零售部分的设计和运营 [10] 共享办公业务 - 与去年相比，香港和大湾区所有中心的共享办公空间入住率普遍明显增加，但单位租金没有太大增长，共享办公空间的需求仍然有效且强劲 [53] 各个市场数据和关键指标变化 - 全球经济存在不确定性，地缘政治紧张局势持续，世界贸易下降，货币和财政政策收紧，国际银行体系稳定性受关注，核心通胀持续高企，地缘经济发酵，国际货币基金组织将全球经济增长预期下调至2.8% [3] - 香港经济有改善迹象，GDP同比恢复增长，劳动力市场持续改善，失业率降至2.9%，上半年零售销售额同比增长20.7% [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用双引擎商业模式，零售和办公业务相互平衡 [5] - 对Lee Garden进行改造，打造独特社区，满足不同客户需求，涵盖高端奢侈品牌、年轻家庭和追求生活方式的客户群体 [6] - 对Hysan Place进行改造，打造城市文化区，吸引租户和客户，同时进行地下和底层的改造，提供主题餐饮和购物体验 [7][8] - 开展营销活动和忠诚度计划，吸引游客和刺激销售 [8] - 针对不同消费群体进行零售改造，以提高销售额和支持租金 [28] - 强调社区商业模式，为本地和游客提供独特体验，与同行竞争 [35][37] - 与中国海外集团合作开展Caroline Hill项目，按计划推进，建设成本后期增加，通过项目贷款和合资伙伴出资解决资金问题 [44][45][46] - 与RWG成立合资公司开展大湾区共享办公业务 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 全球经济存在不确定性，但香港经济有改善迹象，零售行业有望随着游客数量和消费的进一步恢复而复苏 [3][4][6] - 办公业务仍面临压力，需努力维持入住率，同时关注零售业务的进一步恢复 [40][43] - 公司可持续发展目标已实现，并不断修订以满足社区需求，获得了相关奖项和良好评级 [12][13] 其他重要信息 - 公司于2020年成立董事会级别的可持续发展委员会，采用可持续发展商业模式，强调包容性、积极经济影响、社会福祉、气候变化应对和宜居性 [11] - 公司采用联合国可持续发展目标，重点关注健康与福祉、体面工作与经济增长、可持续城市与社区以及目标伙伴关系四个关键领域 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：租户销售额与疫情前相比的恢复情况以及7月的销售势头如何？ - 租户销售额同比增长，与2019年上半年相比，前十大奢侈租户销售额增长近30%，餐饮销售额已恢复到2019年上半年水平，这两部分约占总租户销售额的60%；非前十大奢侈和非餐饮业务约恢复到2019年上半年的80% [21][22][23] 问题2：最新的占用成本是多少？顶级奢侈品牌的议价能力是否增强？中期内占用成本能否回到2016 - 2017年的低20%水平？ - 零售组合的占用成本为15%，顶级奢侈品牌选择公司进行扩张是因为公司有强大的客户基础和忠诚度计划，双方是合作伙伴关系，若品牌销售额增长，租金将得到良好支持 [29][30][32] 问题3：与同行相比，公司在香港零售市场的竞争格局如何？AEI和办公市场逆风对派息政策有何影响？ - 公司传统本地客户基础强大，且注重为本地和游客提供独特体验，与同行形成差异化竞争；派息政策会考虑经营业绩、资本支出需求和经济前景，目前办公业务仍有压力，需观察后续运营情况再确定派息 [35][37][38] 问题4：Caroline Hill项目未来几年的资本支出是多少？是否需要进一步再融资？ - 项目进展顺利，前期支付了土地溢价，目前进入主合同招标阶段，建设成本后期增加，通过项目贷款和合资伙伴出资解决资金问题，预计不会有重大融资问题 [44][45][46] 问题5：上半年零售租金回报率情况如何？下半年展望如何？共享办公空间的运营情况如何？如何维持入住率？ - 上半年零售租金回报率总体为负，但有积极迹象，超过75%的租户租金回报率为正，排除某些重大因素后比例高达90%，预计2024年零售空间收入基础将更加正常化；共享办公空间入住率普遍增加，但单位租金增长不明显，需求仍然强劲，公司与RWG成立合资公司开展大湾区业务 [50][52][53]