市场整体表现 - 2024年上海二手房成交24.27万套，较2023年增加5万余套，刷新近三年新高 [2] - 2024年上海新房成交57218套，较2023年下降近24%，为近六年最低 [8] - 2024年上海新房均价76135元/平，较上年上涨14.5%，创六年新高 [12] 高端豪宅市场 - 高端豪宅市场表现强劲，黄浦新天地中海顺昌玖里单次开盘销售额达196.53亿元，刷新全国纪录 [8] - 翠湖天地六期108套房源均价近1.11亿元，开盘当日售罄 [8] - 徐汇滨江中海领邸一年内五次开盘均售罄，总销售额达282亿元，最后一次加推118套房源30分钟内售罄，相当于每分钟成交1.6亿元 [10] - 2024年全国3000万以上高端住宅成交中，上海占比61.6% [16] - 二手房市场中，浦东汤臣一品2024年2月成交单价高达33.57万元/平，徐汇云锦东方二期大户型成交价突破29.72万元/平 [2] 中端及刚需市场 - 中产聚集的联洋板块仁恒河滨城2024年12月成交均价10.91万元/平，较2023年高点下降近2万元/平，业主议价空间达3%-5% [4] - 郊区刚需盘调整明显，松江新城东鼎名人府邸成交均价约4万元/平，而同区域低密度产品华亭别墅均价达7万元/平，高出板块74.5% [4] - 远郊刚需项目去化艰难，有项目开盘半年去化率仅30%，即使推出“首付分期”等促销手段，月成交量仍为个位数 [10] - 部分刚需项目价格暗降2%-3%，并为全款客户提供额外优惠，但去化速度依然缓慢 [12] 政策影响 - “沪九条”政策于2024年5月放开外地单身购房限制后，联洋板块6月成交量立即上涨40% [5] - “沪七条”于2024年9月取消普宅与非普宅界限，12月单月二手房成交2.97万套，创47个月新高 [5] - 政策组合包括首套房贷利率降至3.15%等，直接激活刚需和改善需求 [14] - 银行房地产贷款风险可控，上海银行2024年房地产业贷款不良率为2.11%，连续两年下降，贷款余额占比控制在8.94% [16] 产品与区域分化 - 市场分化格局清晰，核心区豪宅坚挺，外围区出现波动，品质小区与老旧小区差距拉大 [2] - 五大新城低密度项目表现较好，松江新城华亭别墅、嘉定万科兰乔圣菲等别墅或洋房产品，价格较板块均价高出70%以上 [12] - 青浦、嘉定等区域老小区挂牌价同比下跌3%以上，部分房源挂牌大半年仍难成交 [7] - 新房市场认购客户数从2023年11万组跌至2024年4.6万组，缩水一半以上，全年仅38次触发积分制，较上年大幅减少 [8]

楼市整体表现 - 2025年9月70个大中城市商品住宅销售价格环比普遍下降，但同比降幅呈现收窄态势，市场长期下行压力有所缓解 [1] - “金九”期间楼市保持相对稳定，二手房成交量稳定，新房市场持续结构性分化，前期政策效果开始逐步显现 [1] - 业内人士预测，四季度在低基数效应和政策效果持续释放下，各线城市房价同比降幅有望进一步收窄，一线城市甚至可能同比由负转正 [5] 新房市场价格变动 - 9月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅较上月扩大0.2个百分点，其中北京和上海分别上涨0.2%和0.3%，广州和深圳分别下降0.6%和1.0% [2] - 二线城市和三线城市新建商品住宅销售价格环比均下降0.4%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，三线城市降幅与上月相同 [2] - 新房价格环比上涨的5个城市为上海、杭州（均涨0.3%）、北京（涨0.2%）、长春、惠州，合肥和三亚环比持平 [2] - 从同比看，一线城市新房价格下降0.7%，降幅收窄0.2个百分点，上海同比上涨5.6%；二、三线城市同比分别下降2.1%和3.4%，降幅均收窄0.3个百分点 [3] - 新房价格同比上涨城市数量从5个增至8个，包括上海、杭州、成都、太原、乌鲁木齐、南宁、宜昌、三亚 [3] 二手房市场价格变动 - 9月一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [4] - 二、三线城市二手住宅销售价格环比分别下降0.7%和0.6%，降幅均扩大0.1个百分点，全国二手房均价已连续31个月环比下降 [4] - 同比来看，一线城市二手房价格下降3.2%，降幅收窄0.3个百分点；二、三线城市同比分别下降5.0%和5.7%，降幅分别收窄0.2和0.3个百分点 [4] - 线上百城二手房挂牌时长升至95天，三四线城市达99天，反映中小城市二手房去化难度更大 [4] 政策影响与市场分化 - 北京、上海等城市新房价格逆势上涨，核心原因在于核心区优质改善房源入市与外围限购放松形成双重支撑 [2] - 8-9月一线城市密集出台宽松政策，如深圳分区放开限购、上海下调存量房贷利率、北京优化公积金提取范围等，直接拉动改善需求释放 [2] - 一线城市新房呈现“核心企稳、外围下滑”的分化格局，二三线城市同步下跌0.4%，反映非核心城市需求仍处疲软状态 [3] - 政策对二手房价格的托底作用仍需时间显现，政策宽松将继续托底核心城市成交量，但中小城市仍需“以价换量”来消化库存 [4][5] 不同面积住宅价格表现 - 9月70城新建商品住宅中，90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上户型价格环比变动因城市而异，具体数据见分类指数表 [9][10] - 9月70城二手住宅中，不同面积段户型价格环比和同比变动详见分类指数表，反映各细分市场的价格走势 [11][12]

政策工具箱开启 - 房地产政策工具箱以前所未有的深度与广度开启 [1] - 2024年6月13日国常会提出"多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险" [3] - 地方层面支持措施密集落地，包括住房金融政策松绑和财政激励 [3] 公积金政策优化 - 央行于5月18日将公积金贷款利率统一下调0.25个百分点 [4] - 青岛自6月26日起将公积金贷款最高限额提升至170万元，还贷能力系数由30%上调至40% [4] - 湖南6月23日新政将最高贷款额度提至104万元，缴存时限要求从12个月缩短至6个月 [5] - 湖南取消"职工家庭公积金贷款次数不超过2次"的硬性约束 [5] 购房补贴措施 - 浙江衢州6月16日对多孩家庭改善型购房最高给予20万元财政补贴 [6] - 湖南推出"购房补贴契税"政策，直接降低交易环节成本 [7] - 2024年以来已有重庆、济南、合肥等数十城出台形式多样的置业补助 [7] 关键政策延期 - 武汉将包含契税补助在内的核心房地产支持政策有效期延续至2025年12月31日 [8] - 广州允许商业贷款满5年的购房者转为公积金贷款 [8] 政策组合拳效果 - 公积金政策优化与财政补贴加码构成当前楼市政策的核心脉络 [9] - 央行降息奠定资金成本下行基础，各城市在额度提升、门槛降低等维度深度优化 [9] - 衢州等地的大手笔补贴与湖南的契税创新从支付端降低居民负担 [9] - 政策制定者通过财税让利与金融松绑的组合拳锚定市场核心痛点 [10] - 地方政府在权限范围内将政策效能发挥到极致 [10] - 多维度、长周期的支持框架正在加速形成 [10]