市场整体表现 - 2024年上海二手房成交24.27万套，较2023年增加5万余套，刷新近三年新高 [2] - 2024年上海新房成交57218套，较2023年下降近24%，为近六年最低 [8] - 2024年上海新房均价76135元/平，较上年上涨14.5%，创六年新高 [12] 高端豪宅市场 - 高端豪宅市场表现强劲，黄浦新天地中海顺昌玖里单次开盘销售额达196.53亿元，刷新全国纪录 [8] - 翠湖天地六期108套房源均价近1.11亿元，开盘当日售罄 [8] - 徐汇滨江中海领邸一年内五次开盘均售罄，总销售额达282亿元，最后一次加推118套房源30分钟内售罄，相当于每分钟成交1.6亿元 [10] - 2024年全国3000万以上高端住宅成交中，上海占比61.6% [16] - 二手房市场中，浦东汤臣一品2024年2月成交单价高达33.57万元/平，徐汇云锦东方二期大户型成交价突破29.72万元/平 [2] 中端及刚需市场 - 中产聚集的联洋板块仁恒河滨城2024年12月成交均价10.91万元/平，较2023年高点下降近2万元/平，业主议价空间达3%-5% [4] - 郊区刚需盘调整明显，松江新城东鼎名人府邸成交均价约4万元/平，而同区域低密度产品华亭别墅均价达7万元/平，高出板块74.5% [4] - 远郊刚需项目去化艰难，有项目开盘半年去化率仅30%，即使推出“首付分期”等促销手段，月成交量仍为个位数 [10] - 部分刚需项目价格暗降2%-3%，并为全款客户提供额外优惠，但去化速度依然缓慢 [12] 政策影响 - “沪九条”政策于2024年5月放开外地单身购房限制后，联洋板块6月成交量立即上涨40% [5] - “沪七条”于2024年9月取消普宅与非普宅界限，12月单月二手房成交2.97万套，创47个月新高 [5] - 政策组合包括首套房贷利率降至3.15%等，直接激活刚需和改善需求 [14] - 银行房地产贷款风险可控，上海银行2024年房地产业贷款不良率为2.11%，连续两年下降，贷款余额占比控制在8.94% [16] 产品与区域分化 - 市场分化格局清晰，核心区豪宅坚挺，外围区出现波动，品质小区与老旧小区差距拉大 [2] - 五大新城低密度项目表现较好，松江新城华亭别墅、嘉定万科兰乔圣菲等别墅或洋房产品，价格较板块均价高出70%以上 [12] - 青浦、嘉定等区域老小区挂牌价同比下跌3%以上，部分房源挂牌大半年仍难成交 [7] - 新房市场认购客户数从2023年11万组跌至2024年4.6万组，缩水一半以上，全年仅38次触发积分制，较上年大幅减少 [8]