市场成交量显著回暖 - 11月上海二手房共成交22943套，较10月的18493套环比增长约24%，创下今年5月以来新高 [3][5] - 11月23日单日成交1224套，刷新当月单日成交最高纪录，整个11月日均成交达1119套 [3][5] - 最新一周头部中介带看量约19.4万组，已创近两年纪录 [15] 成交结构呈现分化特征 - 总价300万元以下的二手房源成交占比高达60%，刚需低总价房源成为市场主力 [7] - 市中心老旧小区因价格优势成交活跃，而徐汇滨江、浦东前滩等热点改善板块则走出了独立行情 [7] - 徐汇、杨浦、松江等行政区成交占比上升幅度较大，其中徐汇单周成交量上涨26% [7] 成交价格持续下行调整 - 11月百城二手住宅均价环比下跌0.94%，一线城市二手住宅价格环比下跌1.15%，按年下跌5.62% [9] - 截至11月14日，上海二手房平均单价为3.45万元/㎡，套均价格289.46万元，较上月均有明显下降 [9] - 价格让步成为市场常态，平均约6.9%的议价幅度，市场上“屠龙刀式砍价”现象普遍 [9] 市场回暖的主要推动因素 - 挂牌量从4月份高点的11.4万套降至9.7万套，挂牌量收缩与价格下行互动，促使房东做出更大让步 [11] - 刚性需求大量分流至二手房市场，2025年前三季度上海二手房与新房成交套数比达到5：1 [11] - 政策层面有积极影响，包括“沪七条”新政持续发力以及新一轮增量政策不间断推出 [11] 市场现状与未来趋势 - 市场预期指数显示，上海二手房的议价空间已在4.84%的高位区间稳定波动 [15] - 成交周期在拉长，客均成交周期54.48天，房均成交周期则达到111.10天 [15] - 市场面临高库存、低价位等挑战，短期政策将继续聚焦推动市场止跌回稳 [13]