核心业绩表现 - 2025年上半年收入34.61亿元 同比增长2.7% [2] - 拥有人应占溢利2.14亿元 同比下降19.4% 呈现增收不增利态势 [2] - 毛利率从去年同期21.3%降至18.6% 下降2.7个百分点 [15] - 8月22日股价收报2.080港元/股 单日下跌4.59% [5] 收入结构分析 - 物业管理服务收入26.69亿元 占比77.1% 同比增长8.4% [7] - 小区增值服务收入3.96亿元 占比11.4% 同比微降0.8% [10] - 非业主增值服务收入2.7亿元 占比7.8% 同比下降24.4% [12] - 城市服务收入1.26亿元 同比减少15.8% [13] 战略转型进展 - 第三方收入占比从70.9%提升至77% [8] - 旭辉项目收入占比从29.1%压降至23% [8] - 在管面积2.54亿平方米中旭辉项目占比降至23.2% [8] - 公司名称已去除"旭辉"标识 但彻底切割仍存难度 [8][9] 成本与盈利能力 - 营业成本28.15亿元 同比增长6.1% [14] - 物业管理服务毛利率降至18.5%（去年同期20.5%） [15] - 小区增值服务毛利率降至28.2%（去年同期37.1%） [15] - 非业主增值服务毛利率降至8.9%（去年同期12.4%） [15] 管理层表态与战略方向 - 董事会建议派发中期股息每股0.0678港元及特别股息每股0.0949港元 [4] - 强调以客户价值为核心推动六个转型方向 [18] - 行业正从粗犷发展走向优胜劣汰 需进行深刻变革 [17]

核心业绩表现 - 2025年上半年收入34.61亿元 同比增长2.7% [1][2] - 拥有人应占溢利2.14亿元 同比下降19.4% [1][5] - 整体毛利率18.6% 较去年同期下降2.7个百分点 [4][5] - 建议派发中期股息每股0.0678港元及特别股息每股0.0949港元 [1] 收入结构分析 - 物业管理服务收入26.69亿元 占比77.1% 同比增长8.4% [2] - 小区增值服务收入3.96亿元 同比下降0.8% 占比11.4% [3] - 非业主增值服务收入2.7亿元 同比下降24.4% 占比7.8% [3] - 城市服务收入1.26亿元 同比下降15.8% [3] - 第三方项目收入占比提升至77% 旭辉项目占比降至23% [2] 成本与盈利能力 - 营业成本28.15亿元 同比增长6.1% [4] - 物业管理服务毛利率18.5% 同比下降2个百分点 [5] - 小区增值服务毛利率28.2% 同比下降8.9个百分点 [5] - 非业主增值服务毛利率8.9% 同比下降3.5个百分点 [5] - 城市服务毛利率12.3% 同比上升0.6个百分点 [5] 战略转型进展 - 公司名称已完成从"旭辉永升服务"到"永升服务"的变更 [2] - 在管面积2.54亿平方米中第三方项目占比76.8% [2] - 积极推进"去旭辉化"但合作项目仍存在关联 [2][3] - 实施"二五战略"聚焦六个转型方向包括组织转型和服务转型 [5] - 退出部分低利润业务以提高运营效率 [3][5] 行业环境与管理层表态 - 房地产行业疲软导致增值服务需求下降 [3] - 宏观经济恢复不及预期影响业务推进 [3] - 管理层承认转型过程比预期更困难 [5] - 强调从规模追求转向质量追求的发展策略 [5] - 行业正处于优胜劣汰的洗牌阶段 [5]

财务表现 - 收入达人民币18.23亿元 同比增长13.8% [1] - 毛利为人民币4.59亿元 同比增加13.8% [1] - 毛利率保持25.2% 与上年同期持平 [1] - 溢利为人民币2.21亿元 同比增长13.8% [1] - 公司股权持有人应占溢利达人民币2.16亿元 同比增长13.2% [1] 业务规模 - 合约建筑面积达1.13亿平方米 较2024年末增长3.4% [1] - 较2024年12月末1.09亿平方米增加约400万平方米 [1]

财务业绩 - 2025年中期营收19.62亿元，股东应占盈利2.4亿元 [1] - 商业运营及管理业务收入3.7亿元占比18.9%，非商收入15.92亿元占比81.1% [1] - 基础物业管理收入7.16亿元，同比增长19.2%，连续四年保持20%左右高增长 [1] 业务结构 - 合约面积9245万平方米较去年末提升4.2%，覆盖515个项目 [3] - 在管面积7231万平方米较2024年末提升4.3%，覆盖444个项目 [3] - 上半年新增合约面积596万平方米，中标港航大厦、国家管网集团华南公司等代表项目 [3] 定价策略 - 91%项目分布在一二线城市核心区域，物管费2.8元/平方米处于行业中高水平 [3] - 上半年4个项目成功提价，提价项目收入贡献增长2%至11% [3] - 每年根据项目满意度和收缴率制定提价计划，暂未出现降价项目 [3] 关联方支持 - 关联方新增交付面积364万平方米，与预期400-500万平方米基本匹配 [3] - 从关联方获得596万平方米合约面积，其中286万平方米来自母公司越秀地产 [3] - 关联方贡献度近半，对基础业务发展形成支撑 [3] 现金流与股东回报 - 账面现金及定期存款47.91亿元，较2024年末增加8900万元 [5] - 经营性现金流持续为正，维持50%高派息率政策 [5] 发展战略 - 推行6090验收机制，与地产开发业务紧密协同保持产品力 [4] - 重点关注智能家居、充电桩、能源管理等协同效应强的收并购标的 [5] - 通过提升基础服务能力、区域深耕和增值服务挖掘强化市场竞争力 [4]

财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元 [1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超90% [1][2] - 完成大宗交易签约金额超60亿元 盘活存量资源回款近60亿元 [1][2] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元 实现新增销售超200亿元 [1][2] - 经营服务业务全口径收入284亿元 万物云上半年实现营收182亿元 [1][3] 债务与现金流管理 - 如期完成243.9亿元公开债偿还 2027年前无境外公开债到期 [1] - 通过存量资源盘活和精准投资补充优质产能 上半年新增产能近百亿 [2] 产品与销售策略 - 迭代"三好"住宅产品标准 上海理想之地入选住建部好社区案例 [2] - 新项目投资兑现度达85% 平均销售毛利率达16% [2] - 上半年高质量交付超4.5万套房屋 超50个项目实现"交付即交证" [2] 经营服务业务 - 万物云采用"弹性定价"模式拓展项目超20个 保持行业领先拓展能力 [3] - 长租公寓运营管理超27万间 纳保房源超13万间 服务企业客户超6200家 [3] - 商业业务整体出租率超93% 物流业务出租率行业领先 [3] - 物流业务库内运营等服务收入同比增长43% [3] 科技应用与创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个 为近百家伙伴提供线上审图服务 [4] - 累计完成智能巡检超32万次 通过无人机和360摄像头精准识别工程进度 [4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目 构建行业最大实时响应网络 [4] - 泊寓项目前台GOP利润率长期保持在89%以上 实现全面自动化运营 [4] 战略合作与生态建设 - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议 深化住房租赁领域融合 [5] - 开展全球首例机器人自主地铁配送试点合作 探索TOD开发等新机会 [5] - 与政府、央国企、行业龙头共建战略合作生态 保持多场景服务能力 [5]

财务表现与债务管理 - 2025年上半年实现营收1053亿元，其中销售收入近700亿元[1] - 销售回款率超100%，大宗交易签约金额超60亿元，盘活存量资源回款近60亿元[1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元，完成243.9亿元公开债偿还，2027年前无境外公开债到期[1] 业务运营与产品战略 - 上半年高质量交付超4.5万套房屋，超50个项目实现"交付即交证"[2] - 多地项目开盘去化率超90%，成都、温州、天津等项目首开去化率超90%[1][2] - 2022年以来新项目投资兑现度达85%，平均销售毛利率达16%[2] 经营服务业务发展 - 经营服务业务全口径收入284亿元，万物云实现营收182亿元[1][3] - 长租公寓运营超27万间，超13万间纳入保障性租赁住房，服务企业客户超6200家[3] - 商业业务整体出租率超93%，物流业务服务收入同比增长43%[3] 科技应用与创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务[4] - 无人机和360摄像头累计完成智能巡检超32万次[4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目，泊寓项目前台GOP利润率长期保持在89%以上[4] 战略合作与生态建设 - 与深圳地铁置业集团签署租赁运营合作框架协议，深化住房租赁领域合作[5] - 与深铁集团合作开展全球首例机器人自主地铁配送试点，探索TOD开发、商业运营等多领域合作[5] - 产品能力、多场景服务能力及科技应用能力构成核心竞争力[5]

财务表现 - 2025年上半年实现营收1053亿元，销售收入近700亿元 [1] - 销售回款率超100%，大宗交易签约金额超60亿元，存量资源盘活回款近60亿元 [1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元，实现新增销售超200亿元 [2] - 经营服务业务全口径收入284亿元，万物云上半年营收182亿元 [1][3] - 2022年以来新项目投资兑现度达85%，平均销售毛利率达16% [2] 业务运营 - 高质量交付超4.5万套房屋，超50个项目实现"交付即交证" [1][2] - 多地项目开盘去化率超90%，成都、温州、天津等项目首开去化率超90% [1][2] - 开发业务实现管理费用和营销费用双下降 [1] - 物流业务库内运营及运输服务收入同比增长43% [3] - 长租公寓项目前台GOP利润率长期保持在89%以上 [4] 产品与服务 - 迭代"三好"住宅产品标准，上海理想之地入选住建部首批好社区案例 [2] - 万物云首创"弹性定价"模式拓展项目超20个 [3] - 图纸大模型服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务 [4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目，构建行业最大工单实时响应网络 [4] - 累计完成智能巡检超32万次，通过无人机和360摄像头精准识别工程进度 [4] 资源管理 - 长租公寓运营管理超27万间，超13万间纳入保障性租赁住房 [3] - 服务企业客户超6200家，盘活万科及外部国资国企存量房源超8300间 [3] - 商业业务整体出租率超93%，客流、销售及坪效稳步增长 [3] - 物流业务出租率行业领先 [3] 战略合作 - 与大股东深铁集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议 [5] - 全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点合作成功实施 [5] - 未来将在TOD综合开发、商业运营、工程代建等领域探索合作机会 [5] - 与政府、央国企、行业龙头及产业投资方共建战略合作生态 [5] 债务管理 - 已如期完成243.9亿元公开债偿还 [1] - 2027年之前无境外公开债到期 [1]

行业环境 - 物业管理行业面临多重挑战 包括增量市场红利消退 物业费限价政策持续实施 部分区域业主支付能力下滑 [1] - 物业行业呈现增量放缓趋势 物企从规模发展转向注重发展质量 [1] 财务表现 - 2025年上半年营业收入19.62亿元 与2024年同期19.60亿元基本持平 [4] - 毛利4.18亿元 较2024年同期5.07亿元下降17.6% [4] - 股东应占盈利2.40亿元 较2024年同期2.87亿元下降16.4% [4] - 应收账款周转天数从77天增加至95天 [1] - 关联方应收账款增加因母公司地产项目多与民企合作回款较慢 且工程类智能化业务按进度收款拉长周期 [1] - 第三方外拓项目账期60-90天 外拓项目增加导致应收账款周转天数上升 [3] - 净资产36.8亿元 ROE和现金及定期存款保持上升趋势 [1] - 账面现金及定期存款47.91亿元 较2024年末增加8900万元 经营性现金流持续为正 [10] 业务构成 - 商业运营及管理服务收入3.12亿元 占总收入15.9% [4] - 基础物业管理收入7.16亿元 占总收入36.5% 同比增长19.2% [4] - 基础物管收入连续第四年保持近20%增速 [4] 管理规模 - 在管面积7231万平方米 较2024年末增长4.3% [5] - 合约面积9245万平方米 较2024年末增长4.2% [5] - 管理项目总数444个 [5] - 91%管理面积位于一二线核心城市 其中大湾区占比62% [5] - 高能级城市项目具有物业费单价高 客户黏性强 服务可持续性好特点 [5] 市场拓展 - 新增合约面积596万平方米 新签约项目37个 [6] - 规模扩张策略注重发展质量 不盲目追求规模 [6] - 加速拓展非住宅业态 成立非住中心 重点聚焦公建 TOD 商业办公领域 [6] - TOD业务新增合约面积196万平方米 主要来自二股东广州地铁 [6] - 在管TOD项目管理面积1070万平方米 占总在管面积15% [6] - 管理地铁站318个 其中广州地铁233个 市占率70% [6] - 广州地铁76%车辆和76%站场由公司管理 [6] - 中标港航大厦 国家管网集团华南公司 广州民俗博物馆 渡江胜利纪念馆等代表性项目 [7] - 新拓客户多为政府或国有企业 信用资质良好 支付稳定性强 减值风险较小 [7] 收并购策略 - 在手现金充足 积极留意收并购市场机会 [10] - 重点关注协同效益高 经营质量好 财务规范估值合理的同业公司及上下游机会 如智能家居 充电桩等领域 [10]

投资评级 - 维持"买入"评级 目标价31.63港币 [1] 核心观点 - 现金流表现优异 经营性现金流净额对归母净利润覆盖率达134% 同比提升70个百分点 [4] - 中期派息率同比提升10个百分点至70% 对应中期股息率3.6% [4] - 业绩成长具备韧性 25H1营收同比增23%至20.3亿元 归母净利润同比增12%至3.0亿元 [1] - 关联房企滨江集团25H1在杭州获取14宗地块 同比增加4宗 持续强化区域优势 [3] 财务表现 - 基础物管收入同比增28%至11.6亿元 在管面积同比增19%至7508万平米 [2] - 5S增值服务收入同比增32%至6.5亿元 其中优居服务(装修)营收同比增37%至5.7亿元 [2][3] - 综合毛利率同比下降3.1个百分点至22.5% 主因基础物管品质投入增加及业务结构变化 [2] - 销售管理费用率优化0.8个百分点至2.9% 综合税率同比下降4.3个百分点至26.2% [2] 业务发展 - 10个项目实现平均14%的物业费提价 收缴率同比提升0.55个百分点 [4] - 软装/优享生活服务在低基数下同比增503%/42% 需观察增长持续性 [3] - 与宇泛智能达成战略合作 探索AI智能化发展及机器人应用领域 [4] - 装修业务合约负债较24年末下降2%至12.6亿元 [3] 盈利预测与估值 - 下调25-27年EPS至2.22/2.49/2.75元(均下调7%) [5] - 给予13倍25PE估值(高于可比公司12倍平均) 目标价上调至31.63港币 [5] - 预计25-27年营收增速14.0%/12.5%/10.7% 净利润增速12.4%/11.9%/10.5% [10] - 当前市值63.63亿港币 对应25年预测PE为9.45倍 [7][10]

行业背景转变 - 物业行业从规模扩张转向质量竞速 业主对服务品质和价格关注度显著提升 部分地方政府顺应出台物业费价格政策[1] - 过去房地产行业快速发展期 房屋供给数量和价格处于上行趋势 业主对物业费价格敏感度不高[1] 弹性定价模式 - 弹性定价是市场自我调节的必然过程 服务标准与价格更透明挂钩 业主可选择基础或升级服务 优质服务溢价空间获市场认可[1] - 弹性定价不鼓吹物业费降价 既尊重业主服务品质期望 也保障物业公司服务品质与生存空间 实现业主企业政府三方动态平衡[1] - 公司将弹性定价向全行业开源 通过开放共享形成行业通用语言 与业主共建服务新标准[2] 实施效果数据 - 重庆落地弹性定价项目物业费收缴率提升20%[1] - 上半年存量市场获取114个住宅物业项目 年化饱和收入6.68亿元人民币 同比增长31.5%[1] 行业展望 - 更多同行参与将使优质优价消费理念逐步成熟 物业费价格机制获得正向反馈[2]