**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

核心观点 - 发达国家/地区中期人口变化对房价影响有限 人口增长需转化为有效购房需求才能影响房价 这一转化依赖经济发展与居民收入增长[1] - 房价止跌需宽财政和货币政策协同发力 稳定的政策预期 较低利率环境和改善供需结构是支撑房地产市场止跌回稳的关键力量[2] - 房价止跌回稳是货币政策 供需关系 经济预期 人口多因素共振的结果 中短期看货币政策 供需关系 经济预期三方面影响更为显著[3] 房价走势分析 - 70城新房和二手房价格走势趋于一致 从2022年开始进入下跌通道 2024年三季度跌幅扩大 四季度同比跌幅收窄[1] - 本轮楼市调整中 70城新房和二手房价格指数下跌周期均超过40个月[1] - 发达国家/地区房价也存在波动 价格回撤幅度高于国内本轮房价降幅 但最后均能修复企稳[2] 人口与房价关系 - 选取8个发达国家/地区研究发现 房屋价格指数在中期与人口增长率 人口数量无明显正相关关系 整体对房价影响有限[1] - 各国房价与人口增长率常呈脱节状态[1] - 适龄购房人口在长周期会影响房价[3] 政策与市场机制 - 发达国家/地区房价企稳修复主要依靠大规模量化宽松与财政刺激 包括降息 QE 财政补贴等[2] - 金融方面通过大幅压降抵押贷款利率降低购房门槛[2] - 供应方面减少卖地和开工 主动降低库存[2] - 需求方面构建依赖真实居住需求 减少投机属性 通过产业与人才提升城市内在价值的长效机制[2] 投资标的推荐 - 布局城市基本面较好 产品力领先的强信用房企：建发国际集团 绿城中国 招商蛇口 中国海外发展 建发股份 滨江集团 越秀地产 保利发展[3] - 住宅与商业地产双轮驱动：华润置地 新城控股 龙湖集团[3] - 服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活 建发物业 南都物业 绿城服务 保利物业 招商积余 滨江服务[3] - 房地产后服务赛道：我爱我家 贝壳[3] 市场环境变化 - 2008年金融危机后 2011年以来发达国家房价指数平稳上涨[2] - 自2022年3月美联储首次加息以来 房价指数均有下跌趋势[2]

收入和利润表现 - 收入为人民币2,025,041千元，同比增长22.7%[13] - 公司2025年上半年收入增加22.7%至人民币2,025.0百万元[43][45] - 公司整体收入为人民币20.25亿元，同比增长22.7%[87] - 毛利为人民币455,076千元，同比增长7.9%[13] - 报告期内利润为人民币305,562千元，同比增长12.2%[13] - 净利润同比增长12.2%至人民币3.056亿元，净利率下降1.4个百分点至15.1%[113][117] 毛利率和净利率变化 - 毛利率为22.5%，同比下降3.1个百分点[13] - 公司2025年上半年毛利率为22.5%，较2024年同期下降3.1个百分点[43][45] - 公司整体毛利率为22.5%，同比下降3.1个百分点[93][94] - 净利率为15.1%，同比下降1.4个百分点[13] 成本和费用变化 - 销售成本同比增长27.8%至人民币15.7亿元[98][102] - 销售及营销开支同比增长5.6%至人民币1130万元[99][103] - 行政开支同比下降6.6%至人民币4660万元[104][107] - 贸易应收款项减值亏损同比激增107.9%至人民币2640万元[105][108] - 管理费用率降至2.3%，同比下降0.7个百分点[34] - 公司2025年上半年管理费率为2.3%，同比下降0.7个百分点[36] 业务线收入表现 - 5S增值服务体系营收人民币652.5百万元，同比增长32.0%[30][32] - 公司2025年上半年5S增值服务收入为人民币652.5百万元[43][45] - 5S增值服务收入为人民币6.525亿元，占总收入32.2%，同比增长32.0%[87][89][92] - 公司2025年上半年非业主增值服务收入为人民币214.1百万元[43][45] - 非业主增值服务收入为人民币2.141亿元，占总收入10.6%，同比下降14.6%[87][89][91] - 公司2025年上半年物业管理服务收入为人民币1,158.4百万元[43][45] - 物业管理部门收入为人民币11.583亿元，占总收入57.2%，同比增长27.9%[87][88][90] - 物业管理服务总收入从2024年上半年的905335千元增长至2025年上半年的1158370千元增幅达28.0%[64] - 2025年上半年物业管理服务总收入同比增长27.9%至11.58亿元人民币[66][71] - 优居服务收入为人民币5.738亿元，同比增长36.7%[89][92] - 土地管理服务收入从2024年上半年的3078千元下降至2025年上半年的1646千元降幅达46.5%[64] 业务线毛利率表现 - 物业管理部门毛利率为18.2%，同比下降1.5个百分点[95] - 非业主增值服务毛利率为34.7%，同比下降8.3个百分点[95] - 5S增值服务毛利率为26.1%，同比下降1.3个百分点[95] - 物业管理服务毛利同比增长17.9%至人民币2.104亿元，毛利率下降1.5个百分点至18.2%[96] - 非业主增值服务毛利同比下降31.1%至人民币7420万元，毛利率下降8.3个百分点至34.7%[97][100] - 5S增值服务毛利同比增长25.7%至人民币1.704亿元，毛利率下降1.3个百分点至26.1%[97][101] 在管和合约面积规模 - 在管建筑面积达75.1百万平方米，同比增长19.0%[25] - 合约管理面积突破96.4百万平方米，同比增长7.1%[25] - 公司2025年上半年在管建筑面积约75.1百万平方米，同比增长19.0%[42][44] - 公司2025年上半年合约建筑面积约96.4百万平方米，同比增长7.1%[42][44] - 合约建筑面积从2024年6月末的89996千平方米增长至2025年6月末的96355千平方米增幅达7.1%[61] - 公司在管建筑面积从2024年6月末的63119千平方米增长至2025年6月末的75083千平方米增幅达19.0%[61] - 在管总建筑面积同比增长19.0%至7508.3万平方米[66][71] - 合约面积与在管面积比值为1.28:1显示公司未来管理规模有持续扩张空间[61][62] 区域市场表现 - 杭州地区在管面积同比增长18.8%达47.8百万平方米[25] - 杭州地区营收达人民币818.1百万元，占总物业管理营收70.6%[25] - 杭州地区收入同比增长27.3%至8.18亿元人民币[71] - 浙江省（不含杭州）收入同比增长30.3%至3.05亿元人民币[71] - 浙江省外收入同比增长23.7%至3506万元人民币[71] - 前五大城市在管面积66.8百万平方米，占比88.9%，同比增长18.2%[24][28] 第三方业务发展 - 第三方在管面积占比达55.5%，第三方收入贡献同比增长26.8%[24][27] - 独立开发商物业收入同比增长26.8%至5.74亿元人民币[66] - 来自滨江集团的物业管理收入为人民币5.823亿元，占该部门收入50.3%，同比增长29.6%[88][90] - 滨江集团开发物业收入同比增长29.7%至5.82亿元人民币[66] 细分业态和项目分布 - 住宅类在管建筑面积达64238千平方米占总在管面积的85.6%是公司核心业务板块[64] - 非住宅类在管建筑面积为10846千平方米较2024年同期下降5.9%[64] - 住宅类项目数量从2024年6月末的287个增加至2025年6月末的360个增幅达25.4%[64] - 公司总在管项目数量达470个较2024年同期的398个增长18.1%[64] - 项目总数同比增长18.1%至470个[66][71] - 业委会阶段物业收入同比增长32.8%至30.05亿元人民币（滨江集团）[66] - 前期阶段物业收入同比增长26.4%至28.19亿元人民币（滨江集团）[66] 增值服务具体业务线 - 优家经纪签约金额约人民币853百万元，同比增长20.1%[30][32] - 优居服务硬装业务营收同比增长34.4%，软装收入同比增长502.8%[31][32] - 公司旗下Youxiang Living Services 2025年上半年收入增长率为41.8%[35] 关联方和股东情况 - 滨江集团2025年上半年全口径累计销售金额达人民币5275亿元位列全国房企第10位[46][48] - 巨龙创投有限公司持有公司已发行股份的45.85%，对应126,720,000股[179][183] - 好运创投有限公司持有公司已发行股份的12.89%，对应35,640,000股[179][183] - 董事莫建华先生被视为于好运创投持有的股份中拥有权益[183] - 戚加奇先生被视为于巨龙创投持有的股份中拥有权益[179][183] - 巨龙持有公司45.85%的股份，对应126,720,000股[185][187] - 欣成控股持有公司12.89%的股份，对应35,640,000股[185][187] - 好运持有公司12.89%的股份，对应35,640,000股[185][187] - Infiniti Trust (Asia) Limited持有公司25.79%的股份，对应71,280,000股[186][187] - 戚先生通过家族信托控制巨龙持有的45.85%股份[187] - 朱慧明先生通过家族信托控制欣成控股持有的12.89%股份[187] - 莫建华先生通过家族信托控制好运持有的12.89%股份[187] 现金流和流动性 - 现金及现金等价物为人民币1,180,831千元，较2024年末增长32.6%[16] - 现金及等价物较2024年末增长32.6%至人民币11.808亿元[118] - 现金及现金等价物为人民币11.808亿元，较2024年底增长32.6%[123] - 流动比率为1.35，较2024年末提升0.19[16] - 流动资产较2024年末增长44.3%至人民币44.482亿元[118] - 流动资产为人民币44.482亿元，较2024年底增长44.3%[122] 资产和负债状况 - 总资产为人民币4,984,824千元，较2024年末增长17.1%[16] - 贸易及其他应收款项为人民币8.579亿元，较2024年底增加45.4%[130][136] - 贸易及其他应付款项为人民币11.524亿元，较2024年底增长14.2%[131][137] - 合约负债为人民币18.4亿元，较2024年底增加18.3%[120][125] - 物业、厂房及设备为人民币4730万元，较2024年底增长9.0%[121][126] - 存货为人民币3.178亿元，较2024年底增长9.5%[127][133] - 总权益为人民币16.62亿元，较2024年底增长4.4%[124] - 资本负债比率为0.14%，公司无有息贷款[16][17] 股东回报和股息 - 宣派截至2025年6月30日止六个月的中期股息每股0.826港元[156][158] - 中期股息总额约为2.421亿港元[156][158] - 公司权益股东应占纯利派息比率约为70%[156][158] - 中期股息预计于2025年9月19日派付[156][158] - 厘定股东享有中期股息权利的记录日期为2025年9月12日[157][159] - 董事会于2025年8月21日决议宣派中期股息[175] 公司治理和股权结构 - 公司董事会由八名董事组成，其中三名独立非执行董事[160][162] - 公司未区分主席与行政总裁职责，均由余忠祥先生承担[160][162] - 审核委员会由三名独立非执行董事组成，蔡海静女士任主席[164][167] - 蔡海静女士于2025年6月27日获委任为公司提名委员会成员[173][176] - 报告期内未发现任何公司相关雇员违反证券交易守则的情况[166][170] - 公司总已发行股份为276,407,000股[183] - 公司已发行股份总数为276,407,000股[186][187] - 截至2025年6月30日止六个月，公司未采纳任何购股权计划或股份奖励计划[190][191] - 除已披露股东外，无其他人士持有需披露的股份权益或淡仓[188][189] 财务报告和审计 - 公司中期财务报告审阅依据香港审阅准则第2410号进行[197][198] - 审阅范围远小于全面审计无法保证发现所有重大事项[197][198] - 审阅程序主要包括对财务人员的询问和分析性程序[197][198] - 截至2025年6月30日中期财务报告符合国际会计准则第34号[199][200] - 审阅结论未发现重大方面不符合会计准则的情况[199][200] 员工和运营成本 - 员工总数15,091人，较2024年底增加7.6%[139][142] - 员工成本为人民币7.032亿元，同比增长25.9%[139][142] 股份交易和库存 - 截至2025年6月30日止六个月，公司未持有任何库存股份[171] - 公司在报告期内未购买、出售或赎回任何上市证券[174] - 截至报告期末，公司未持有任何库存股[174]

新房价格变动情况 - 2025年8月70城新房价格环比下降0.3%，降幅与7月持平，其中一线、二线、三线城市环比分别下降0.1%、0.3%、0.4%，较7月降幅分别收窄0.1、0.1个百分点及扩大0.1个百分点 [1][10] - 新房价格同比下降3.0%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降0.9%、2.4%、3.7%，降幅较7月分别收窄0.2、0.4、0.5个百分点 [1][10] - 8月新房价格环比上涨城市数量为9个，较7月增加3个，同比上涨城市数量为5个，与7月持平，自2022年4月以来同比下跌城市数持续超过上涨城市数 [1][14] 二手房价格变动情况 - 8月70城二手房价格环比下降0.6%，降幅较7月扩大0.1个百分点，其中一线、二线、三线城市环比分别下降1.0%、0.6%、0.5%，二线城市降幅扩大0.1个百分点，一三线城市持平 [2][15] - 二手房价格同比下降5.5%，降幅较7月收窄0.4个百分点，一线、二线、三线城市同比分别下降3.5%、5.2%、6.0%，降幅较7月分别扩大0.1、收窄0.4、收窄0.4个百分点 [2][15] - 8月二手房价格环比上涨城市仅1个，与7月持平，同比上涨城市为0个，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [2][19] 重点城市表现 - 一二线重点35城中，8月新房价格环比上涨城市包括上海、杭州、南宁等7城，同比上涨城市包括上海、杭州、成都等5城，上海以环比上涨0.4%、同比上涨5.9%领跑 [3][20] - 一线城市中仅上海实现新房价格同环比双增长，1-8月累计同比涨幅5.8%居首，太原以1.1%涨幅次之 [3][20] - 35城二手房价格同比全部下降，环比仅长春上涨0.1%，郑州同比下降8.3%跌幅最大，1-8月累计同比表现中上海下降1.6%相对最佳，呼和浩特下降10.0%表现最弱 [20][23] 行业趋势与投资标的 - 房地产市场整体朝止跌回稳方向迈进，政策支持下存量收储及城中村改造有望加速，改善住房供求关系 [4][24] - 推荐布局城市基本面好、擅长改善型需求的强信用房企，包括绿城中国、招商蛇口、中国海外发展等6家 [4][24] - 推荐住宅与商业地产双轮驱动企业，如华润置地、新城控股、龙湖集团，以及服务品质突出的物管企业，如华润万象生活、绿城服务等6家 [4][24]

股份信息 - 截至2025年8月底，法定/注册股份10亿股，面值0.0001美元，股本10万美元[1] - 2025年8月法定/注册股份及股本无变化[1] - 截至2025年8月底，已发行股份2.76407亿股，库存股为0[2] - 2025年8月已发行股份及库存股无变化[2] 合规确认 - 本月证券发行等获董事会授权，依规进行[5] - 已收取证券发行等全部款项[5] - 履行上市先决条件及上市买卖函件条件[5]

**公司财务表现** - 公司2025年上半年营收20.25亿元，同比增长22.7%，净利润2.98亿元，实现双位数增长[3] - 毛利率22.5%，同比下降3.1个百分点，主要受非业主增值业务收入下降影响[2][3] - 净利率15.1%，处于行业领先水平[2][3] - 现金、定期存款及理财总额36.3亿元，同比增长23.5%[2] - 经营性现金流净流入4亿元，现金覆盖净利润倍数1.3倍[2] - 分红比例提高至70%[2][5] **业务板块表现** - 基础物业管理收入16亿元，同比增长23.5%，占比46.2%，毛利率18.2%[2][7] - 5S增值服务营收6.5亿元，同比增长32%，占比37%，毛利率26.1%[2][7] - 第三方拓展面积占比55%，收入贡献增速26.8%[2][7] - 物业费收缴率同比提升0.55个百分点，平均物业费4.2元/月/平米[7] - 品牌直拓项目占比76%，续约52个成熟项目，续约率100%[7] **区域与市场策略** - 杭州市场管理面积4,800万方，占比64%，营收贡献70%[7] - 前五大城市管理面积占比89%，增速18%[7] - 聚焦杭州及高潜力区域深耕，拓展二手房市场[4][8][11] - 预计2025年营收增速15%-20%，2026年保持15%以上[4][11] - 预计2027年后第三方项目占比提升至60%[4][11] **成本与效率管理** - 管理费用率同比下降0.7个百分点至2.3%，销售费用率稳定在0.6%[2][6] - 通过科技化手段优化人力资源配置，应对社保政策成本上升[4][12] - 试点AI能耗管理、无感通行等技术提升效率[8][9][10] **风险与应对措施** - 非业主增值业务影响毛利率，但预计下半年回稳，中长期由业主增值业务对冲[2][3] - 物业费下降风险：通过公开财务数据、透明沟通及高品质服务维持收费[12][14] - 社保政策影响：因外包比例低，受影响较小，通过科技化手段缓解成本压力[12] - 浙江省内部分城市（如温州、丽水）存在物业费下降趋势，需密切关注[14][15] - 对高压城市采取谨慎策略，必要时退出项目[16] **战略与未来发展** - 构建房屋资产管理及生活服务生态产业链[8] - 数字化转型：与宇泛科技等企业合作，推动智慧物业发展[9][10][17] - 母公司积极拿地，通过增加权益比支撑公司面积增长[13] - 增值服务重点发展二手房协销及ToC硬装业务[18] - 计划进入港股通，通过科技融合与高分红提升资本市场价值[17]

行业整体趋势 - 物业行业正进入存量市场阶段 行业竞争进一步加剧 对物企提出更高要求 [2] - 物业企业营业收入增速显著持续放缓 已下降至5%以内 2024年百强企业营业收入均值16.05亿元 同比增长3.52% 增速较2023年回落1.04个百分点 [4] - 物企业绩和利润已进入低速增长阶段 预计营收和利润下行趋势仍将延续 [4] - 行业从增量+存量时代转向存量时代 从规模粗放扩张转向精细化运营过程中的结构性调整 [7] - 市场化趋势为物业行业开辟广阔发展空间 行业仍处于黄金发展期 [11] 公司业绩表现 - 滨江服务2025年上半年营业收入20.25亿元 同比增长22.7% 毛利率22.5% 同比下降3.1% 归母净利润2.98亿元 同比增长12.2% [2] - 绿城服务2025年上半年营业收入92.89亿元 同比增长6.1% 归母净利润6.1亿元 同比增长22.6% 营业收入增速较去年同期放缓 [3] - 永升服务2025年上半年营业收入同比增长2.7% 但归母净利润同比下降19.4% 综合毛利率较去年同期下降2.7个百分点 [5] - 物业服务上市公司2024年营业收入均值45.97亿元 同比增长4.01% 增速较2023年下降3.82个百分点 [4] 项目撤场与优化 - 绿城服务2025年上半年退出合同面积1732.8万平方米 其中退出在管项目面积1201.4万平方米 储备项目面积531.4万平方米 截至6月底在管物业规模达5.36亿平方米 [6] - 中海物业2025年上半年退出合同面积约2680万平方米 永升服务退出签约面积1683.7万平方米 在管面积1567.9万平方米 [6] - 2024年百强企业项目留存率96.81% 较2023年下降1.36个百分点 住宅物业换手率从2021年1.7%持续提升至2024年3.3% 净增长1.6个百分点 [6] - 物企主动退出不符合战略方向或难以实现可持续经营的项目或城市 优化在管项目质量 [2][5] 服务价格与成本压力 - 部分城市出现物业费下调 本质是同质化竞争下的价格博弈 [7] - 服务价格下行不是全行业普遍情况 更倾向于区域化表现 [7] - 物业管理成本不断上升 物业费确定后难以稳定上涨 是利润率下降主要原因之一 [9] - 物企面临"增利不增收"问题 利润率下降 [9] 战略调整与应对措施 - 坚持城市深耕战略 优化区域布局 提升核心城市服务密度和运营效能 [7] - 滨江服务坚持"聚焦杭州 深耕长三角 辐射全国"战略 管理项目呈现高密度 高集中度优势 [8] - 通过科技与管理变革提升管理效能 通过"品牌+科技"构建差异化竞争力 [10] - 坚持"平台+生态"战略 通过精细化运营 科技赋能和多元化服务应对挑战 [10] 科技应用与创新 - AI技术在物业管理中的应用成为行业降本增效关键驱动力 [10] - 滨江服务将智慧赋能作为管理升级重要引擎 加大信息化系统建设力度 上半年上线多个核心业务模块数字化工具 探索AI智能化在园区场景落地应用 [10] - 通过创新社区增值服务提高利润率 [10] 市场拓展与竞争 - 绿城服务2025年上半年实现新拓年饱和营收15.2亿元 全年目标完成比例38% [9] - 物管行业增速放缓 市场拓展竞争非常激烈 住宅业态中存量优质项目越来越少 [9] - 传统住宅物管企业纷纷进入非住宅领域 各家企业不断调整外拓策略 [9] - 头部物企规模扩张主要依靠收并购 但项目质量良莠不齐 部分面临亏损 拉低整体盈利水平 [10] 增值服务发展 - 物企积极拓展增值业务 但从业务结构来看所占比例仍然很低 [4] - 永升服务放弃部分低毛利率及可持续性较差业务 以提升运营效率 [5] - 综合毛利率18.6% 虽因主动优化业务结构有所下降 但仍处于行业健康水平 [5]

核心财务表现 - 2025年上半年营业收入20.25亿元 同比增长22.7% [1][2] - 归母净利润2.98亿元 同比增长12.2% [1] - 毛利率22.5% 同比下降3.1个百分点 主要因高毛利业务量减少 [1][2] - 每股基本盈利1.08元 同比增长12.5% [1] - 中期股息每股0.826港元 派息比率达70% 同比提升10个百分点 [1] 业务结构分析 - 物业管理服务收入11.58亿元（占比57.2%） 同比增长27.9% [2] - 5S增值服务收入6.52亿元（占比32.2%） 同比增长32.0% [2][3] - 非业主增值服务收入2.14亿元（占比10.6%） 同比下降14.6% [2] - 物业管理服务毛利2.10亿元 毛利率18.2% 同比下降1.5个百分点 [2] - 5S增值服务毛利1.70亿元 毛利率26.1% 同比下降1.3个百分点 [2] - 非业主增值服务毛利7421.9万元 毛利率34.7% 同比下降8.3个百分点 [2] 战略转型进展 - 5S增值服务中二手房签约金额8.53亿元 同比增长20.1% [3] - 硬装和软装收入分别增长34.4%和502.8% [3] - 居家生活服务增速41.8% 首次超越物业服务面积及收入增速 [3] - 管理层明确将5S增值服务打造为第二增长曲线 [3] - 来自独立第三方物业收入贡献同比增长26.8% [5][6] 规模拓展情况 - 在管建筑面积7510万平方米 同比增长19.0% [5] - 合约建筑面积9640万平方米 同比增长7.1% [5] - 合约面积与在管面积比值1.28:1 [5] - 新增在管建筑面积766.4万平方米 [5] - 来自滨江集团项目201个（在管面积3341.6万平方米） [5] - 来自独立第三方项目269个（在管面积4166.7万平方米 占比55.5%） [5][6] 应收账款与风险管控 - 贸易应收款项6.25亿元 同比增长22.9% [6] - 其中第三方贸易应收款6.77亿元 关联方4901.2万元 [6] - 减值亏损2640万元 同比增加一倍 [6] - 公司称应收账款增长与收入基本持平 属行业健康水平 [6] 行业竞争策略 - 平均物业管理费4.20元/平方米/月 同比微升 [7] - 通过服务升级实现10个项目平均物业费上调14.1% [7] - 管理层认为服务价格下行属区域性短期现象 [7] - 强调不参与物业费"内卷" 坚持品质提升策略 [7]

核心财务表现 - 2025年上半年营收20.3亿元同比增长22.7% 归母净利润3.0亿元同比增长12.2% [1] - 归母净利润增速低于营收增速因综合毛利率下降3.1个百分点至22.5% [2] - 中期派息率维持70% 滚动股息率达6.5% [1][3] 物业管理业务 - 物业管理业务营收11.6亿元同比增长27.9% 毛利率18.2%同比下降1.5个百分点 [2] - 在管面积7508万平方米同比增长19.0% 合约面积9636万平方米 合管比1.28 [2] - 10个项目实现提价 平均物业费4.20元/平米/月较去年同期4.17元提升 [2] - 与宇泛智能合作推进物业AI智能化 有望提升利润空间 [2] 增值服务业务 - 增值服务收入8.7亿元同比增长16.3% [3] - 非业主增值服务营收2.1亿元同比下降14.6% [3] - 5S增值服务营收6.5亿元同比增长32.0% [3] - 优居服务营收5.7亿元同比增长36.7% 受硬装业务增长带动 [3] 业绩预测与评级 - 预测2025-2027年EPS分别为2.23/2.49/2.74元 [3] - 维持买入评级及33.01港元目标价不变 [3]

财务表现 - 2025年上半年收入20.25亿元，同比增长22.7% [1] - 毛利4.55亿元，同比增长7.9%，毛利率22.5%，同比下降3.1个百分点 [1] - 利润3.06亿元，同比增长12.2%，股东应占利润2.98亿元，同比增长12.2% [1] 收入构成 - 物业管理服务收入11.58亿元，非业主增值服务收入2.14亿元，5S增值服务收入6.53亿元 [1] - 杭州地区营收8.18亿元，占总物业管理营收的70.6% [1] 业务规模 - 在管建筑面积7510万平方米，同比增长19.0% [1] - 合约建筑面积9640万平方米，同比增长7.1% [1] - 杭州地区在管面积4780万平方米，同比增长18.8% [1]