每经编辑｜金冥羽 12月22日晚，祥源文旅（600576.SH）和交建股份（603815.SH）两家祥源系上市公司均发布公告称，公司于当日收到公司实际控制人俞发祥家属通知， 俞发祥因涉嫌犯罪被绍兴市公安局采取刑事强制措施，案件正在调查过程中。 图片来源：祥源控股官网 公开资料显示，俞发祥，1971年出生于浙江嵊州，现任祥源控股集团有限责任公司董事长，旗下拥有海昌海洋公园、交建股份及祥源文旅等多家上市公 司。2025年10月，俞发祥以145亿元身家位列《胡润百富榜》第465位。 | 2025 年 | | | | | 前发祥 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 排名 | 财富 | 排名变化 | | 个人信息 | 企业信息 | | No. 465 | ¥ 145 亿 | ~ -55 | Z | 前发祥 | 祥源控股 | | | | | W | 先生 54 | 行业:基础设施建设、房地产 | 12月16日晚，祥源文旅及交建股份公告称控股股东及实控人股份被司法冻结、轮候冻结。前者超6亿股股份被司法冻结，后者2.74亿股股份遭司法冻结、 轮候冻结及司法标记。 自祥源集团爆雷 ...

行业与公司 * 涉及的行业为**中国房地产行业**[1] * 涉及的**公司**包括但不限于：中海、华润、招商蛇口、绿城中国、保利发展、绿地、保利置业、北京城建、上海城建、滨江集团、越秀地产、建发国际集团、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城、百联股份[7][8][14] 核心观点与论据 市场表现：整体疲弱，分化加剧 * **新房市场**：2025年11月，跟踪的40个城市新房成交面积环比下降7%，同比下降41%[2] * **一线城市**：整体环比增长4.5%，但同比下降43.5%[2] * 北京：环比下降34%，同比下降54%[2] * 上海：环比增长31%，同比下降22%[2] * 广州：环比下降1%，同比下降37%[2] * 深圳：环比增长11%，同比下降76%[2] * **二线城市**：环比下降2%，同比下降37%[2] * **三四线城市**：表现最差，环比下降26%，同比下降46%[2] * **二手房市场**：18个跟踪城市成交面积环比增长14%，但同比仍下滑26%[2] * **一线城市**：环比增长16%，同比减少26%[2] * 北京：环比增长20%，同比减少22%[2] * 深圳：环比增长7%，同比减少35%[2] * **二线城市**：环比增长11%，同比减少27%[2] * 杭州：环比增长9%，同比减少48%[2] * 成都：环比增长3%，同比减少32%[2] * **库存与去化**：截至11月底，12个跟踪城市新房库存同比减少11%，去化周期为18个月[5] * 重点城市去化周期：上海8.6个月、杭州9.1个月、福州11.3个月[5] * 开盘去化率：重点30城平均为34%，较去年同期下滑3个百分点[5] * 一线城市：25%，提升3个百分点[5] * 二线城市：39%，微降1个百分点[5] * 三四线：仅12%，大幅下滑[5] 土地市场：量减价增，热度分化 * **整体情况**：2025年11月，全国300城土地交易建面同比减少21%，但价格普遍上涨[6] * 一线城市：交易量显著下滑39%，价格上涨44%[6] * 二线城市：交易量微增2%，价格上涨46%[6] * 三线城市：交易量微增1.1%，价格上涨10%[6] * **溢价率**：全国平均为3.5%，各能级普遍不高[6] * 一线城市：4.1%，有所降低[6] * 二线城市：1.4%，有所降低[6] * 三线城市：3.4%[6] * **累计数据**：前十一个月全国土地交易总建面及总价均下降约9%，楼面均价降幅约1%[6] 房企动态：销售承压，投资分化 * **销售情况**：2025年11月，百强房企全口径销售额同比下滑37%，权益口径下跌36%，降幅收窄但全年累计仍负增长19%[7] * TOP20企业中，仅绿地与保利置业实现正向增长[7] * **拿地情况（11月）**：百强企业拿地金额及强度显著回落，同比分别下降38%与34%[7] * **拿地情况（1-10月累计）**：前十一个月累计拿地金额保持正向增长，提高17%[7] * 中海：拿地金额962亿元，同比增长110%，拿地强度46%[8] * 华润：拿地金额757亿元，同比增长55%，拿地强度39%[8] * 招商蛇口：拿地金额754亿元，同比增长249%，拿地强度44%[8] * 绿城中国：拿地金额694亿元，同比增长29%，拿地强度52%[8] * 保利发展：拿地金额666亿元，同比增长16%，拿地强度28%[8] * **融资情况**：2025年11月，行业国内外债券和ABS发行规模达620亿元，同比增加29%，环比增长21%[9] * 平均发行利率为3.27%，同比提升0.55个百分点，环比提升0.72个百分点[9] * 华润、招商蛇口和保利发展分别发行了82亿元、50亿元和30亿元的债券[10] * 1-11月累计发行规模5,406亿元，同比增长12%，平均利率2.85%，同比下降0.13个百分点[10] 政策与风险 * **政策动向**： * **城市更新**：住建部于11月强调将其摆在更突出位置[12] * **REITs扩容**：证监会发布商业不动产REITs征求意见稿，发改委新增体育场馆、多业态商业综合体、四星以上酒店、超甲级商务楼宇等资产类型[12] * **地方政策**：多地出台存量资产盘活及公积金贷款优化政策（如重庆、佛山）[13] * **中央定调**：中央经济工作会议强调稳定房地产市场与推进制度完善[13] * **债务风险**：截至2025年12月，行业国内外债券到期规模为572亿元[11] * 2026年1-11月到期债务总额将达6,546亿元，其中3月（836亿元）、4月（845亿元）和7月（1,013亿元）是到期高峰[11] 未来展望与投资主线 * **挑战**：销售动能持续减弱、房价下行压力、防范地产相关风险[14] * **机遇**：政策预计在2026年一季度有适当调整，以稳住市场[14] * **投资建议关注三条主线**： 1. **基本面稳定且在核心城市占比较高的房企**：如滨江集团、招商蛇口、越秀地产和建发国际集团[14] 2. **在销售和拿地上有显著突破的小而美房企**：如保利置业集团[14] 3. **积极探索新消费时代新场景的商业地产公司**：如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、大悦城及百联股份[14]

大金融政策及配置展望 20251222 摘要 房地产市场自 2025 年下半年以来面临量价下行压力，核心城市房价加 速下跌，当二手房价格环比跌幅超 1%及土地市场降温时，预示政策可 能加码。 房地产企业（包括混合所有制和国央企）债务展期现象增多，居民资产 负债表面临压力测试，企业和居民端风险正由点状扩散至面状，政策加 码的必要性提高。 预计 2026 年房地产市场仍处于调整阶段，销量或有 10%左右下降，其 他指标大概率双位数下降，但降幅可能收窄，市场已进入调整周期后半 段，二季度或有边际改善。 行业调整期，具备清库存优势、位于核心地段的优质房企，以及拥有稳 定现金流的经济龙头、商业地产和央国企物管龙头值得关注。 保险板块盈利模式依赖投资收益率和负债成本之差乘以杠杆规模。新单 快速流入降低负债成本，规模扩大趋势确定，监管利好头部保险公司， 预计 2026 年行业集中度提升。 Q&A 如何理解房地产行业高质量发展的政策导向和内涵？ 目前房地产企业和居民端面临哪些风险？ 企业端和居民端的风险正在逐步扩散。部分混合所有制企业和国央企出现债务 展期情况，同时地方贷款卖房及银行职工房等问题也引发关注。这表明企业端 风险 ...

文章核心观点 - 华创宏观周度经济活动指数（WEI）在近期震荡回升，但自9月底以来的下行趋势主要受基建、内需和工业生产走弱拖累，而外需保持稳定 [8] - 当前股票相对于债券的配置性价比处于历史高位，凸显股票的相对配置价值 [11] - 经济呈现结构性分化：耐用品消费降幅收窄、出口相关指标走强、新能源原材料价格大幅上涨，但生产端开工率普遍回落、房地产销售疲软、二手房价格下跌 [2][3][13][17][20][36][38] - 政策层面强调保持积极财政力度并“主动靠前发力”，同时从总量到行业层面均提及将深入整治“内卷式”竞争 [19][42] 根据相关目录分别进行总结 (一)华创宏观WEI指数震荡回升 - 截至12月14日，华创宏观WEI指数为5.17%，环比12月7日上行1.05个百分点 [2][8] - 自9月底以来指数总体回落，主要驱动因素包括：沥青开工率四周均值从34.4%降至27.8%；商品房成交面积同比增速从23.4%降至-35.0%；钢厂线材产量同比从3.3%降至-6.7%；秦皇岛煤炭吞吐量同比从37.9%降至2.39% [8][9] (二)资产:股债夏普比率差仍在高位 - 截至12月19日，股债夏普比率差为2.65，处于十年87.9%分位数的高位，表明股票相对于债券的配置性价比高 [11] - 同时，债股收益差为-0.15%，处于十年10.1%分位数的低位，表明债券相对于股票依然偏贵 [11] (三)需求:乘用车零售降幅有所收窄 - 12月第二周，乘用车零售同比增速为-17%，较前值-32%降幅收窄，12月前两周累计同比为-24% [2][13] - 地产销售仍疲软，12月前19日67城商品房成交面积累计同比为-30%，但较11月全月的-34%略有收窄 [13] - 服务消费相对平稳，12月前18日26城地铁客运量同比+3.5%，12月前20日国内航班执行数日均1.218万架次，同比+2% [13] (四)生产:多数行业开工率继续回落 - 多数行业开工率环比持平或回落，同比也多弱于去年同期，例如江浙织机、焦化开工率同比分别下降1.2和2.2个百分点 [3][17][18] - 基建高频数据略有改善，水泥发运率截至12月12日为31.6%，较上周回升1.5个百分点 [17] - 秦皇岛港煤炭吞吐量增速转负，12月前19日吞吐量较去年同期下降15% [17] (五)贸易:出口集装箱吞吐量走高 - 外需显现积极信号：越南12月上半月出口同比升至31.5%；欧美英日12月Markit制造业PMI初值平均为50.5% [20] - 中国出口量高频指标回升：港口集装箱吞吐量四周同比为10.6%；12月前20天中国港口出境停靠次数同比升至39.6% [2][20] - 但中美直接贸易流量偏弱，截至12月20日的半个月内，中国发往美国载货集装箱船数量同比-31% [22] - 美国从中国进口占比下降，12月前17天提单口径占比降至20.8% [22] (六)物价:三大新能源品种涨幅较大,铜价和金价续涨 - 新能源原材料价格大幅上涨：工业硅、多晶硅、碳酸锂连续合约收盘价本周分别上涨3.1%、6.4%、16.4% [2][36][37] - 全球定价品种中，COMEX黄金收于4354美元/盎司，上涨1.2%；LME三个月铜价收于11837美元/吨，上涨0.4% [2][36] - 国内二手房价格下跌，12月8日当周一线城市挂牌价下跌0.6%，今年以来一线城市累计下跌6.2% [3][38] (七)利率债:保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量,提高精准性和有效性,主动靠前发力 - 政策明确明年继续实施更加积极的财政政策，保持必要的财政赤字、债务总规模和支出总量，并强调主动靠前发力 [42] - 地方债发行计划显示，已披露地区2026年1月新增专项债计划发行1396亿元，2025年同期实际发行554亿元 [41] (八)资金:启用14天逆回购 - 资金利率维持低位，截至12月19日，DR001收于1.2706%，DR007收于1.4413% [3][48] - 本周央行通过逆回购及买断式逆回购净投放资金1890亿元 [48] - 国债收益率下行，1年期、5年期、10年期国债收益率较12月12日分别下行3.32、2.58、0.88个基点 [48] 反内卷跟踪 - 总量层面，中财办和发改委在提及明年工作时均强调综合或深入整治“内卷式”竞争 [3][19] - 行业层面，政策涉及光伏（工信部将进一步加强产能调控）、煤炭（发改委收紧燃煤发电供热煤耗指标）、储能（行业协会发布维护公平竞争秩序倡议）以及钢铁（协会强调强化自律、有序出口） [3][19]

交易概述 - 远东发展间接全资附属公司Target Term Sdn Bhd与买方Surplus Pact (MM2H) Sdn Bhd订立资产买卖协议 [1] - 交易标的资产总代价为马币5500万元，约合港币1.045亿元 [1] - 交易预计于2025年12月22日完成 [1] 交易标的资产详情 - 出售资产包括位于Plaza Damas综合体的停车位、住宅单位及商铺 [1] - 具体包括Plaza Damas第一期B1及B2楼共1099个停车位 [1] - 包括Plaza Damas第二期P1A至P3A楼共589个停车位 [1] - 包括Waldorf and Windsor Tower服务式公寓21楼住宅单位B-21-03，建筑面积约112平方米，并附带地下至5楼共414个停车位 [1] - 包括Dorchester of Plaza Damas 3楼商店第48号，建筑面积约20平方米，并附带62个停车位 [1] 交易动因与战略意义 - 董事认为交易将使集团能够变现该等资产的价值 [2] - 交易所得收益得以实现，资本可循环投资于其他项目 [2] - 交易将增加集团的流动资金 [2] - 交易将有助于降低集团的净资产负债比率 [2] - 此次出售非核心资产的交易符合集团既定策略 [2]

今年以来，各地公积金在加大对居民住房支持力度、扩大政策覆盖范围、推进异地互认等方面动作频 频。 各地正在密集优化公积金政策。 近日，石家庄出台公积金新政，提高租房提取额度，年度累计提取金额最高2.4万元/人；增加支付物业 费的提取项目，每人每年最高提取2000元；取消"商转公"不动产权证"两年"的限制条件，并优化房屋套 数认定标准。 根据中指研究院不完全统计，截至12月22日，2025年以来各地公积金优化政策约270条。该机构预计， 2026年政策优化的趋势将延续。 前不久中央经济工作会议召开，将深化住房公积金制度改革纳入明年房地产工作的重点任务。这意味着 这一长期被忽视的民生金融工具正被赋予助力稳定房地产市场、构建房地产发展新模式的新使命，也意 味着2026年公积金政策优化空间将进一步打开。 对此，中国社会科学院研究员、国家未来城市实验室副主任王业强向21世纪经济报道记者表示，这标志 着公积金制度从地方性技术调整升级为国家层面的系统性改革工程。公积金制度的改革潜力，核心在于 打破"属地封闭、功能单一"的结构性桎梏，向多功能、跨区域、全周期的综合保障平台演进，有望成为 构建房地产发展新模式的核心支点。 公积金 ...

悠悠万事，民生为大。 日前召开的中央经济工作会议指出，坚持民生为大，努力为人民群众多办实事。通读会议部署，"民生"贯穿始终：稳就业、强保障，办实 事、增福祉，一系列举措直指群众关切，也为经济社会高质量发展奠定更加坚实的基础。 稳就业：夯实民生之基 云南昆明市宜良县，一份"上手快、见效快"的工作，成为不少返乡人员的选择。在美团城区站，信息录入、岗前培训、跟岗实操……一套流 程下来，返乡不久的张贤荣很快上线接单。"第一个月收入3000多元，第二个月4000多元，熟练后一个月5000元不成问题。" 就业是最基本的民生。会议提出，实施稳岗扩容提质行动，稳定高校毕业生、农民工等重点群体就业，鼓励支持灵活就业人员、新就业形态 人员参加职工保险。这一系列部署，进一步明确了稳就业的政策着力点。 "实施稳岗扩容提质行动与此前出台的就业政策相呼应，是党中央深入分析当前就业形势和面临的突出问题提出的应对举措，也是在'十四 五'即将收官、'十五五'新程待启的关键时点释放出的稳就业鲜明信号。"中国人事科学研究院就业创业与政策评价研究室副主任黎宇说。 在广东中海万泰技术有限公司，通过广东省政府、院校、企业三方联动的产教评技能生态链建设， ...

世荣兆业（002016）(002016.SZ)发布向特定对象发行可转换公司债券预案，本次可转债的发行对象为 不超过35名(含35名)符合中国证监会及深交所规定条件的特定对象。发行的募集资金总额不超过5.5亿元 (含本数)，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于珠海世荣暻观花园项目。 ...

经济景气度 - 华创宏观WEI指数截至12月14日为5.17%，环比12月7日上行1.05个百分点[2][6] - 9月底以来WEI指数下行，主要受基建、内需和工业生产拖累，其中12月14日当周商品房成交面积同比-35.0%，较9月21日当周下行58个百分点[6][7] 需求端 - 乘用车零售降幅收窄，12月第二周同比增速为-17%，较前值-32%改善，但12月前两周累计同比仍为-24%[2][10] - 地产销售疲软，12月前19日67城商品房成交面积累计同比为-30%，土地溢价率低位波动[12] - 服务消费相对平稳，12月前18日26城地铁客运量同比+3.5%[10] 生产与供给 - 多数行业开工率继续回落，同比看除唐山高炉、全钢胎外多数弱于去年同期[2][16] - 政策层面强调“反内卷”，中财办及发改委提及深入整治“内卷式”竞争，光伏、煤炭等行业加强产能调控[3][20] 对外贸易 - 出口集装箱吞吐量走高，截至12月14日当周四周同比升至10.6%[2][21] - 外需出现积极信号，越南12月上半月出口同比升至31.5%，欧美英日12月制造业PMI初值平均升至50.5%[21] - 中美直接贸易流量偏弱，截至12月20日的半个月内中国发往美国载货集装箱船数量同比-31%[22] 物价与市场 - 三大新能源品种价格涨幅较大，其中碳酸锂连续合约收盘价单周上涨16.4%[2][45] - 全球定价品种中，COMEX黄金收于4354美元/盎司（周涨1.2%），LME铜收于11837美元/吨（周涨0.4%）[2][44] - 二手房挂牌价下跌，12月8日当周一线上跌0.6%，今年以来一线城市累计下跌6.2%[2][48] 金融市场与政策 - 资金利率偏低，截至12月19日DR001收于1.2706%，DR007收于1.4413%[3][59] - 股债夏普比率差处于历史高位（十年87.9%分位数），显示股票相对于债券配置性价比更高[8] - 财政政策强调保持必要赤字与债务规模，2026年1月已披露地区新增专项债发行计划达1396亿元[51][52]

（原标题：能抵物业费、大病支出、装电梯，年内270条公积金新政密集落地） 资料图 21世纪经济报道记者李莎 报道 各地正在密集优化公积金政策。 近日，石家庄出台公积金新政，提高租房提取额度，年度累计提取金额最高2.4万元/人；增加支付物业 费的提取项目，每人每年最高提取2000元；取消"商转公"不动产权证"两年"的限制条件，并优化房屋套 数认定标准。 根据中指研究院不完全统计，截至12月22日，2025年以来各地公积金优化政策约270条。该机构预计， 2026年政策优化的趋势将延续。 前不久中央经济工作会议召开，将深化住房公积金制度改革纳入明年房地产工作的重点任务。这意味着 这一长期被忽视的民生金融工具正被赋予助力稳定房地产市场、构建房地产发展新模式的新使命，也意 味着2026年公积金政策优化空间将进一步打开。 对此，中国社会科学院研究员、国家未来城市实验室副主任王业强向21世纪经济报道记者表示，这标志 着公积金制度从地方性技术调整升级为国家层面的系统性改革工程。公积金制度的改革潜力，核心在于 打破"属地封闭、功能单一"的结构性桎梏，向多功能、跨区域、全周期的综合保障平台演进，有望成为 构建房地产发展新模式的 ...