2026年房地产市场整体展望 - 2026年是“十五五”开局之年，房地产市场总基调为“止跌回稳”，呈现需求稳步释放、供需关系逐步调节的态势，同时伴随明显的城市分化与行业高质量转型趋势 [1] 2026年房地产销售规模与结构 - 预计2026年全国商品房销售面积约7.8亿平方米，同比下降10.9% [1][7][26] - 一线城市预计销售面积3992万平方米，占全国5.1%，销售面积同比下降8% [1][7][26] - 二线城市预计销售面积22682万平方米，占全国29.1%，销售面积同比下降11% [1][7][26] - 三四线城市预计销售面积51226万平方米，占全国65.8%，销售面积同比下降11.1% [1][7][26] 各线城市市场表现与驱动因素 - **一线城市**：新房销售面积下降主要源于土地供应连续四年大幅下滑，2025年1-10月月均土地成交建筑规划面积104万平方米，较前4年月均减少65% [7][30]；预计2026年新房价格表现将持续优于二手房，2025年1-11月一线城市新房价格指数同比下降1.2%，二手房价格指数同比下降5.8% [9][40]；需求支撑来自长期存在的刚需、政策优化（如放松限购）以及旺盛的改善型置换需求 [8][34] - **二线城市**：市场表现差异较大，需求主要来自人口净流入（如合肥2024年常住人口增量达15.2万）、宽松的政策环境以及产品优化升级 [10][48]；预计2026年新增土地供应与需求之间存在0.4亿平方米缺口，需盘活存量土地 [54] - **三四线城市**：新增需求有限，销售面积占比从历史高点（2022年占68.9%）持续下降 [11][60]；预计2025年土地成交建面约7亿平方米，但新增供给仍多于2026年需求约1.9亿平方米，库存处于高位 [61] 房地产市场库存状况 - 商品房库存分为现房库存、在建库存和土地库存，三大类库存均呈改善态势 [2][12] - 截至2025年10月末，现房库存（已竣工未销售）为7.6亿平方米，已连续8个月下降 [2][12] - 在建库存（已开工未销售）规模为25.7亿平方米，较2024年减少2.81亿平方米 [12] - 土地库存（已拿地未开工）约23亿平方米 [12] - 城市间库存分化明显，上海、杭州等热点城市去化周期在18个月以内，部分非热点二线及三四线城市去化周期超5年 [2] 影响购房者预期的关键因素 - **房价走势**：二手房价格仍在下降，截至2025年11月，70大中城市二手住宅价格指数同比、环比分别下降5.7%、0.7%；2025年1-10月法拍住宅成交均价同比下降12.3%，拉低市场边际价格 [13] - **库存情况**：二手房挂牌量处于高位，截至2025年12月3日，北京、深圳、广州大中介挂牌量分别为13.7万套（较2024年末增7%）、8.5万套（增73%）、14.7万套（增2%） [13] - **租金回报率**：截至2025年11月，一线城市租金回报率回升至1.82%，较2021年7月历史低点1.3%提升52个基点，已接近10年期国债收益率，房产配置价值提升 [13] 2026年房地产政策重点 - **加快构建房地产发展新模式**：完善商品房开发、融资、销售全流程基础制度 [14]；融资端推行“白名单”制度，截至2025年10月11日全国累计审批贷款规模已超7万亿元 [14]；销售端扩大现房销售试点，2025年1-10月现房销售占比提升至35%，较2024年同期增长5个百分点 [14] - **建设“好房子”**：聚焦“安全、舒适、绿色、智慧”四大维度，通过提升建筑标准、优化户型设计、完善社区配套等激活改善型需求，推动行业向高品质转型 [2][15]；新的住宅项目国家标准已于2025年5月1日生效，为“好房子”建设提供技术依据 [16]

半年报显示，世茂股份宣布公司未来长期经营销售签约计划：计划到2024年，公司销售签约将达1000亿 元，年复合增长率约40%，争取为公司股东带来更大的收益。 半年报发布后，世茂股份股价自8月21日起连续4个交易日收盘价涨停。8月21日收报5.05元，涨 10.02%;24日收报5.56元，涨10.10%;25日收报6.12元，涨10.07%;26日收报6.73元，涨9.97%。 8月26日，世茂股份公告称，公司《2020年半年度报告》经营情况的讨论与分析，提出的"公司未来长期 经营销售签约计划：计划到2024年，公司销售签约将达1000亿元，年复合增长率约40%，争取为公司股 东带来更大的收益。"上述表述为公司未来5年的长期规划，尚未进行详细的数据测算，仅为愿景性的规 划，不构成公司业绩的相关承诺，也不构成盈利预测，是否实现受各种因素的影响，具有不确定性。 8月20日，上海世茂股份有限公司(简称"世茂股份"，600823.SH)披露了2020年半年度报告。2020年1-6 月，世茂股份实现营业收入91.56亿元，同比下滑28.58%;归属于上市公司股东的净利润10.39亿元，同比 下滑34.48%;归属于上市 ...

公司销售业绩与市场地位 - 2025年1月至11月，公司以28.4亿元人民币的商品房销售金额位列西安本土房企排行榜榜首 [1] 行业发展趋势与公司战略 - 房地产行业正从“规模扩张”迈入“品质时代”，市场逻辑与竞争格局经历深刻重塑 [1] - 公司以持续创新应对行业变革，探索融合国企责任与市场活力的可持续发展路径 [1] - 公司着力构建“地产开发+资产运营”双轮驱动的发展模式，稳步推进从传统开发商向“美好生活运营商”转型 [1] 资产运营业务拓展 - 公司旗下长租公寓品牌“唐潮公寓”聚焦年轻化、智能化生态，自2024年9月以来陆续落地重庆、珠海，运营规模突破800间 [1] - “唐潮公寓”荣获“2024长租公寓品质发展TOP10”等多项荣誉，并荣登2025年三季度中国住房租赁国有企业品牌力榜单 [2] - 2025年7月，天地源·云和夜泊酒店在珠海高新区正式亮相，项目以新中式美学为基底，深度融合智能科技与国际管理理念，旨在增强公司在多元运营领域的品牌影响力 [2] 资本结构与融资活动 - 2024年7月，公司发行5亿元中期票据，票面利率低至3.53%，创当年全国可比公司同期限全品种债券利率新低 [2] - 2025年以来，公司成功发行多笔低成本债券，包括票面利率2.9%的4.13亿元私募公司债，以及利率为2.99%的5亿元中期票据 [2] - 低成本融资成果体现了资本市场对公司经营实力与发展潜力的认可，为公司战略转型与新兴业务拓展提供了资金保障 [2] 新兴业务与产业布局 - 面对传统增长动能趋缓，公司积极优化发展路径，通过布局未来产业赛道培育新兴业务增长点 [3] - 2025年2月，公司与西安高新金融控股集团有限公司签署战略合作协议，聚焦投资并购、基金共建等多元化策略，构建创新链、产业链、资本链、服务链“四链”融通的全新平台 [3] - 合作将围绕未来信息、未来空间、未来智造、未来健康、未来能源、未来材料六大领域在内的新质生产力产业开展全方位、深层次的合作，共同推动产业升级 [3] - 协议签署后，公司迅速组建产业转型升级团队，并选聘西部证券为产业转型升级咨询顾问单位，系统推进产业研究、政策解读与市场研判 [3] - 公司通过精准锚定数字经济、人工智能、新能源、新材料等核心方向，建立了投行、券商、产业基金、股权交易所结合的立体渠道网络，以推进高效精准并购 [3]

截至9月30日，华夏幸福股东户数16.70万，较上期减少6.22%；人均流通股23316股，较上期增加 6.63%。2025年1月-9月，华夏幸福实现营业收入38.82亿元，同比减少72.09%；归母净利润-98.29亿元， 同比减少338.67%。 华夏幸福今年以来股价跌17.47%，近5个交易日跌5.13%，近20日跌5.93%，近60日涨5.21%。 今年以来华夏幸福已经14次登上龙虎榜，最近一次登上龙虎榜为12月2日，当日龙虎榜净买入8061.08万 元；买入总计1.57亿元 ，占总成交额比14.88%；卖出总计7662.49万元 ，占总成交额比7.25%。 资料显示，华夏幸福基业股份有限公司位于北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座23层，成 立日期1993年5月28日，上市日期2003年12月30日，公司主营业务涉及对房地产、工业园区及基础设施 建设投资;房地产中介服务;提供施工设备服务;企业管理咨询;生物医药研发,科技技术推广、服务。主营 业务收入构成为：房地产开发29.37%，物业管理服务22.96%，产业招租服务14.61%，其他(补 充)11.06%，产业园运营6.89%，土地整理 ...

作为深圳新房单价新纪录保持者，中信城开信悦湾此次推售房源涵盖302㎡、370㎡大平层及顶层复式， 备案单价区间17.6万~38万元/㎡，均价24.4万元/㎡。项目占据深圳湾文化走廊核芯，毗邻深圳歌剧院， 坐拥三面环海的一线海景资源。 整体去化率超80%。 12月28日下午，深圳湾核心区顶豪项目中信城开信悦湾开盘，据悉，开盘后两小时内销售金额即突破 100亿元，整体去化率超80%。 ...

公司股价与交易表现 - 12月29日盘中股价下跌2.05%，报8.61元/股，总市值776.28亿元 [1] - 当日成交额4.10亿元，换手率0.56% [1] - 主力资金净流出2675.51万元，特大单净卖出2362.18万元，大单净卖出313.33万元 [1] - 今年以来股价累计下跌14.30%，近5日、20日、60日分别下跌1.15%、8.11%、13.47% [1] 公司财务与经营概况 - 2025年1-9月营业收入897.66亿元，同比增长15.07% [2] - 2025年1-9月归母净利润24.97亿元，同比减少3.99% [2] - 主营业务收入构成为：开发业务77.54%，物业服务15.75%，资产运营6.71% [1] - A股上市后累计派现389.97亿元，近三年累计派现64.29亿元 [3] 股东结构与机构持仓 - 截至9月30日股东户数10.26万，较上期减少26.89% [2] - 截至9月30日人均流通股82431股，较上期增加36.78% [2] - 香港中央结算有限公司为第四大流通股东，持股1.31亿股，较上期减少1301.82万股 [3] - 中国证券金融股份有限公司为第七大流通股东，持股6767.72万股，持股数量未变 [3] - 华泰柏瑞沪深300ETF为第十大流通股东，持股6185.06万股，较上期减少288.42万股 [3] 公司基本信息与行业属性 - 公司全称为招商局蛇口工业区控股股份有限公司，成立于1992年2月19日，于2015年12月30日上市 [1] - 公司主营业务涉及园区开发与运营、社区开发与运营、邮轮产业建设与运营 [1] - 所属申万行业为房地产-房地产开发-商业地产 [1] - 所属概念板块包括长期破净、REITs概念、破净股、房屋租赁、雄安新区等 [1]

中证上海国企ETF（510810）成立日期2016年7月28日，最新规模79.94亿。今年以来收益8.67%，同类 排名3608/4197；近一年收益8.99%，同类排名3492/4180；成立以来收益5.42%。 中证上海国企ETF（510810）基金经理为吴振翔。 截至发稿，吴振翔累计任职时间15年331天，现任基金资产总规模197.81亿元，任职期间最佳基金回报 202.04%， 任职期间最差基金回报-31.53%。 责任编辑：小浪快报 12月29日，亚通股份跌5.05%，截至发稿，报7.14元/股，成交6463.28万元，换手率3.47%，总市值25.12 亿元。 资料显示，上海亚通股份有限公司位于上海市崇明区城桥镇绿海路780弄1号，成立日期1993年10月14 日，上市日期1993年11月19日，公司主营业务涉及房地产开发,通信管网施工及运维,建筑钢材贸易等。 主营业务收入构成为：商品销售业务74.94%，工程业务8.72%，房产销售7.86%，交通运输业务3.79%， 其他(补充)2.70%，太阳能发电1.05%，广告、咨询业务0.51%，酒店客房服务0.23%，农业0.20%。 从亚通股份十大 ...

公司股价与交易表现 - 12月29日盘中，公司股价下跌2.13%，报3.22元/股，成交额2521.31万元，换手率0.90%，总市值27.82亿元 [1] - 当日资金流向显示主力资金净流出12.85万元，特大单卖出163.47万元，占比6.48%，大单买入325.40万元，占比12.91% [1] - 今年以来股价累计上涨2.88%，但近期表现疲软，近5个交易日下跌4.73%，近20日下跌12.74% [2] - 公司今年以来1次登上龙虎榜，最近一次为2月28日，龙虎榜净卖出990.49万元，买入总额4844.08万元（占总成交额16.25%），卖出总额5834.57万元（占总成交额19.57%） [2] 公司基本面与财务数据 - 公司主营业务为房地产开发和经营，其收入构成中房地产占比99.86% [2] - 2025年1-9月，公司实现营业收入28.77亿元，同比增长10.92%，但归母净利润为-2.20亿元，同比大幅减少318.72% [2] - 截至2025年9月30日，公司股东户数为2.90万户，较上期减少3.17%，人均流通股为29827股，较上期增加3.28% [2] - 公司A股上市后累计派现14.48亿元，近三年累计派现1.03亿元 [3] 公司行业属性与股东结构 - 公司所属申万行业为房地产-房地产开发-住宅开发，概念板块包括破净股、微盘股、低价、水利建设、小盘等 [2] - 截至2025年9月30日，南方中证房地产ETF发起联接A（004642）为公司第八大流通股东，持股545.57万股，相比上期减少4.66万股 [3]

12月28日晚间，济南高新发展股份有限公司（以下简称"济高发展"或"公司"）发布关于获得控股股东及 关联方债务豁免的公告。公告称，为减轻公司债务压力、支持公司发展，控股股东之一济南高新城市建 设发展有限公司（简称"高新城建"）及关联方济南舜正投资有限公司（简称"舜正投资"）对公司及旗下 全资子公司实施债务豁免，豁免金额合计达37762.48万元。此次豁免为单方面、无偿且不可撤销的行 为，豁免后相关方不会再要求公司及子公司履行还款义务。 济高发展的业绩方面同样水深火热。2024年公司归母净利润亏损8.06亿元，巨额亏损导致2024年末母公 司报表中的未分配利润达到惊人的-21.09亿元。 10月30日，济高发展公布2025年三季报。前三季公司营业收入为2.22亿元，同比下降17.6%；归母净利 润自去年同期亏损4596万元变为亏损8205万元，亏损额进一步扩大；扣非归母净利润自去年同期亏损 4686万元变为亏损4220万元，亏损额有所减少；经营现金流净额为-6578万元，同比增长0.7%；EPS(全 面摊薄)为-0.0928元。 据悉，被豁免债务包括此前公司及子公司向高新城建的2.63亿元借款展期本息，以及向舜 ...

行业化债核心转向 - 2025年房企化债核心趋势从“以时间换空间”的被动拖延转向“以削债换新生”的主动突破，标志性事件是融创境外债清零和金科完成司法重整[1][2] - 截至2025年12月，已有21家出险房企完成或获批债务重组，累计化解债务规模达1.2万亿元，涉及总负债规模约2万亿元[2][8] - 化债思路发生根本转变，从依赖展期转向“真削债”，多数企业境外债重组削减比例超50%，龙光等企业甚至达到70%[2][8] 融创债务重组案例 - 融创中国成为大型房企中首个实现境外债基本清零的企业，通过2025年4月推出的全额债转股方案，清零96亿美元境外债[2][9] - 该市场化重组方案获得债权人高度支持，98.5%的债权人投出支持票，涉及债务金额的支持率达94.5%，预计为融创减少近600亿元整体偿债压力[3][9] - 针对未纳入重组的8.58亿港元剩余贷款，融创通过“展期+配发新股”组合方式解决，大股东提供个人担保并将4.5亿美元无息借款同等条件转股，深度绑定利益[3][9] 金科司法重整案例 - 金科股份完成行业最大规模司法重整，化解债务规模达1470亿元，涉及8400家债权人，历时两年半[3][10] - 重整采用“现金+股票+信托受益权”综合清偿方案，26.28亿元重整投资款全额到账，52.94亿股资本公积转增股票完成划转[4][10] - 重整得到地方政府专班支持，并引入产业投资人，方案明确安排资金用于“保交楼”，2025年1-11月已完成1.43万套住宅及商业项目交付，面积达220万平方米[4][11] 化债后经营现状与挑战 - 债务清零后，企业可持续经营能力是核心考验，融创2025年前11个月销售额为338.9亿元，上半年收入同比减少41.7%，尚未摆脱亏损[5][11] - 金科经营压力更为严峻，2022-2024年连续三年扣非净利润为负，期末净资产为负，可能因持续经营能力问题被叠加实施其他风险警示[5][11] - 轻资产转型成为出险房企共同选择，融创、金科均将聚焦代建、物业、资产管理等领域，金科更提出“科技驱动”转型，规划四大业务板块[5][12] 行业未来发展方向 - 债务重组解决了存量问题，但企业未来健康发展最终要靠自身“造血”能力，市场销售回暖与经营模式升级是关键[6][12] - 行业健康发展需房企主动转型，在轻资产运营、存量资产盘活、新赛道探索等方面发力，同时需市场环境优化及专业机构深度参与[7][13] - 随着一批优质房企完成风险出清，房地产行业正逐步告别粗放扩张旧模式，迈向聚焦现金流、运营效率与可持续发展的新阶段[7][13]