公司股价表现 - 华润万象生活股价上涨3.42%至41.72港元，成交额1.64亿港元 [1] 公司业务拓展 - 公司关联企业中标成都天府艺术公园文创坊商业运营项目第一成交候选人 [1] - 截至2025年6月，公司在营购物中心达125座，管理面积1356万平方米 [1] - 年内已新签多个轻资产项目，轻资产占比持续提升 [1] 公司经营业绩 - 国庆黄金周期间公司旗下商场录得按年低十位数同店销售增长，推动整体商场零售额按年增长超过25% [1] - 年初至今公司同店销售录得低十位数增长，今年首9个月整体零售额增长20%至25% [1] - 摩根士丹利预计公司全年同店销售增长将达10%，全年每股盈利增长能见度更高，预计为15% [1] 行业竞争优势 - 公司在商场营运方面持续胜预期，增长高于同行，主要因万象城市占率优势持续扩大 [1]

股价表现 - 公司股价单日大幅上涨16.59%，报收于2.6港元 [1] - 成交金额为701.3万港元 [1] - 股价上涨幅度超过16% [1]

核心观点 - 天津远洋乐堤港在国庆中秋双节期间举办周年庆活动，以“玩心赴乐，潮焕新生”为主题，通过引入国民IP快闪店、集中开业20余家首店、融合文旅体验等多种方式，旨在提升客流、延长顾客停留时间并刺激消费，将商业空间转变为集文化、情感与休闲于一体的城市微度假目的地 [1][9][10] 国民IP活动策略 - 引入国民IP“浪浪山小妖怪”快闪店作为天津首展，打造100平米沉浸式主题空间，通过场景化陈列复刻动画情节以引发情感共鸣 [2] - 快闪店内提供400余款定制文创产品，并设有互动环节，工作人员化身动画角色派发加油贴纸，增强节日氛围 [2] - 此类高共鸣IP活动预计可带动周边消费提升30%，顾客停留时间延长约45分钟，有效聚拢人气 [2] 首店与圈层体验 - 采用“首店+活动”联动模式，集中开业20余家首店，并举办华为Mate XTs折叠派对、搏击赛事直播、儿童才艺马拉松及萌宠运动会等活动，构建覆盖全客层的消费场景 [1][4] - 活动旨在强化品牌协同效应，通过科技、娱乐、亲子及宠物等多元体验吸引不同圈层消费者 [4] 文旅服务与会员福利 - 项目制作“津门游玩攻略”与“本地人私藏美食地图”，强化其作为城市文旅会客厅的功能 [7] - 餐饮区联合20余家热门餐厅推出“美味成团”活动，提供50团100优惠，叠加银行补贴后人均消费约50元即可品尝地道美食 [7] - 会员积分可兑换实物礼品、餐饮试菜券、亲子及萌宠服务等体验，提升会员粘性与消费意愿 [7] 运营模式升级 - 公司运营策略从传统的空间运营转向内容创造与场景运营，通过“内容力”激活商业空间，将其转变为承载文化、链接情感的开放式平台 [9][10] - 远洋商业持续深化“以新焕兴”策略，通过前瞻性业态组合、创新场景策划与专业运营服务，旨在提升项目客流与话题度，并为入驻品牌构建难以复制的场景竞争力 [10]

战略方向与业务布局 - 公司战略定位为"卓越的城市运营与美好生活服务商"，构建"1123"战略体系：1提升商业引领地位、1夯实高质量开发业务、2聚焦产品与区域、3精进差异化发展与精细化管理 [2][3] - 商业物业是抗周期、稳经营的核心抓手，通过REITs实现资产证券化（2024年成都大悦城REIT现金回流16.6亿元） [3][4] - 住宅开发聚焦"中粮好房子"产品体系，2024年完成高端改善类产品转型，产品满意度达行业TOP20均值水平 [3] 财务与现金流状况 - 近三年及一期经营性净现金流持续为正：2022年27.10亿元、2023年106.42亿元、2024年66.17亿元、2025年上半年26.87亿元 [5] - 有息负债余额626.04亿元，其中银行贷款占比68%、直接融资占比25%，长期债务占比72.4% [8] - 2025年上半年新增借款平均成本2.85%，综合融资成本3.64%（较2024年末下降42个基点） [8] - 资产负债率75.2%（较2024年末下降1.5个百分点） [8] 项目投资与土地储备 - 2025年8月以7.84亿元竞得三亚中央商务区地块 [6] - 投资策略聚焦核心城市优质地块，规避高溢价风险，注重投资安全垫 [6] - 下半年计划推售上海北外滩壹号、深圳祥云二期等项目 [4] REITs发展与资产优化 - 华夏大悦城商业REIT（代码未披露）2025年8月末收盘价5.015元/份，较发行价3.323元涨幅50.92% [4] - 持有资产位于核心一、二线城市商圈，具备扩募条件，正在研究扩募计划 [4] - 通过REITs实现"投融建管退"闭环，释放持有型资产价值 [4][5] 产品与运营创新 - "中粮好房子"实验室2025年落地，整合绿色、健康及智能化技术 [3] - 会员体系完成CRM平台与三端（微信/支付宝/抖音）小程序矩阵建设，计划推出会员年度账单H5 [9] - 重点布局潮流数码、潮流玩具、运动装等高增长业态，强化超级品类合作 [9] 风险应对与政策利用 - 2025年上半年获批"白名单"项目12个、经营性物业贷款项目9个 [8] - 坚持以销定产，优化工程支付计划，平衡量价利关系 [4][5] - 密切关注房地产市场复苏情况，通过商业稳定利润对冲住宅开发风险 [3][8]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [1] - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6%，物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [1] - 毛利31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1] 商业运营表现 - 购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [2] - 新开业购物中心4座，新签约轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [2] - 截至2025年6月30日，为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，承接5个购物中心分租项目 [2] 物业管理业务 - 物业管理业务收入35亿元，同比增长8.8%，增值服务收入下滑：非业主增值收入2.2亿元（同比下降34.6%），业主增值收入4.9亿元（同比下降32.7%） [3] - 增值服务收入下降因母公司拿地项目与交付面积缩减，服务单价承压，以及剥离部分盈利能力偏弱业务 [3] - 总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [3] 关联房企表现 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下降13.2%，1-8月累计销售额1368亿元（行业排名第3），同比下降12.0% [1] - 1-8月华润置地新增土地价值461亿元（行业排名第5），新增土地面积160万平方米（行业排名第7） [1] 经营与股东回报 - 经营利润（毛利减销售管理费）26.3亿元，同比增长20.2% [4] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润100% [4]

核心观点 - 公司2025年上半年业绩稳健增长，营收同比增长6.5%至85亿元，归母净利润同比增长7.4%至20.3亿元 [4] - 商业运营板块表现尤为出色，购物中心零售额和租金收入实现高增长，带动毛利率显著提升 [5] - 公司维持慷慨的派息政策，中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润的100% [7] 财务业绩 - 2025年上半年公司收入85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [4] - 毛利为31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率为37.1%，同比提升3.1个百分点 [4] - 经营利润（毛利-销售管理费）为26.3亿元，同比增长20.2% [7] 商业运营板块 - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6% [4] - 购物中心业务实现收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [5] - 公司旗下在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [5] - 截至2025年6月30日，公司为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，并承接5个购物中心分租项目 [5] - 上半年新开业购物中心4座，新签约优质商业轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [5] 物业管理板块 - 物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [4] - 物业管理业务收入同比增长8.8%至35亿元，得益于管理规模扩张 [6] - 截至6月30日，公司总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [6] - 增值服务收入缩减，非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元，业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [6] 关联房企情况 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下滑13.2% [4] - 华润置地1-8月累计全口径销售额1368亿元，排名行业第3，同比下滑12.0% [4] - 1-8月，华润置地新增土地价值461亿元，排名行业第5，新增土地面积160万平方米，排名行业第7 [4]

投资评级 - 维持"买入"评级 投资价值凸显 当前股价对应2025-2027年PE为22/19/17倍 [4][6] 核心财务表现 - 2025H1营收85亿元 同比增长6.5% 归母净利润20.3亿元 同比增长7.4% [1] - 毛利31.7亿元 同比增长16.3% 毛利率37.1% 同比提升3.1个百分点 [1] - 经营利润26.3亿元 同比增长20.2% 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [3] 业务板块分析 - 商业板块收入32.7亿元 同比增长14.6% 其中购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% [1][2] - 购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [2] - 购物中心业务毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [2] - 物业板块收入51.6亿元 同比增长1.1% 其中物业管理业务收入35亿元 同比增长8.8% [1][3] - 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [3] - 截至2025年6月30日 总体社区在管面积2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [3] 运营发展状况 - 为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [2] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个（含4个TOD项目和2个存量在营项目） [2] 关联方情况 - 华润置地8月全口径销售额132亿元 同比下滑13.2% [1] - 1-8月累计全口径销售额1368亿元 排名行业第3 同比下滑12.0% [1] - 1-8月新增土地价值461亿元 排名行业第5 新增土地面积160万平方米 排名行业第7 [1] 盈利预测 - 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9/44.6/50.0亿元 [4] - 预计2025-2027年营业收入增长率分别为7.2%/11.5%/10.6% [5] - 预计2025-2027年归母净利润增长率分别为9.9%/11.8%/12.2% [5] - 预计2025-2027年EPS分别为1.75/1.95/2.19元 [5] - 预计2025-2027年ROE分别为23.3%/25.4%/27.7% [5]

老字号消费力提升 - 老字号通过创新实现品牌年轻化、时尚化、国际化 引领国潮消费新风尚 [1] - 老字号已成为打造独特创新消费场景、深度挖掘消费潜能的重要力量 [1] 商场在老字号跨界融合中的作用 - 商场在文商旅体博融合中扮演点火器和平台角色 推动老字号从人货交易转向消费者体验和价值链打造 [3] - 通过大数据分析客群需求 协助老字号挖掘核心客群并精准触达消费者 [3] - 商场空间运营能力与老字号文化生产力深度绑定 实现老字号从破圈到长虹的跨越 [3] 老字号跨界融合的挑战 - 老字号在破圈融合过程中客群定位相对模糊 [3] - 场景打造给消费者留下的记忆点不够强烈 [3] - 部分老字号运营机制滞后导致服务未能跟上消费者诉求 [3] 商场与老字号互动策略 - 通过跨界联名合作打造场景 创建消费者想要的营销事件 [3] - 利用会员系统将客流用私域沉淀下来 [3]

核心财务表现 - 上半年实现营业收入221亿元 归属于上市公司股东的净利润8.95亿元 扣非归母净利润9.47亿元[1] - 毛利率达26.85% 较去年同期提升5.25个百分点[1] - 经营性现金流净额2.86亿元 在手现金余额91.83亿元 净负债率53.40%保持低位[2] 销售与回款状况 - 合同销售金额103.30亿元 销售面积133.5万平方米[2] - 回款金额118.84亿元 回款率高达115.05%[2] - 已售未结转面积1179.19万平方米（含合联营项目）为未来利润增长奠定基础[2] 商业运营表现 - 商业运营总收入69.44亿元 同比增长11.8%[4] - 物业出租及管理业务毛利45.73亿元 占总毛利比例提升至77.06%[4] - 商业毛利率达71.20% 出租率保持97.81%行业领先水平[4] - 吾悦广场客流总量9.5亿人次同比增长16% 总销售额515亿元（不含车辆销售）同比增长16.5%[6] 融资与债务管理 - 融资余额522.76亿元 较年初压降13.74亿元[2] - 合联营权益有息负债降至25.82亿元 较年初下降6.91亿元[2] - 成功发行3亿美元境外债券和10亿元中期票据 票面利率2.68%[7] - 整体平均融资成本5.55% 较2024年末下降0.37个百分点[7] - 上半年偿还境内外债券10.67亿元 保持"零违约"记录[7] 业务发展战略 - 坚持"住宅+商业"双轮驱动模式 注重资产价值守护[3] - 上半年完成16000余套住宅集中交付 强化工程品质管控[3] - 全国布局205座吾悦广场 已开业174座 开业面积1608.14万平方米[4] - 通过"五边形经营理念"重构商业场景 打造差异化体验[4] 新兴业务拓展 - 代建业务新增签约面积超305万平方米 同比增长28%[8] - 累计管理项目115个 其中商业综合体65个 总建筑面积超1900万平方米[8] - 经营性物业贷及其他融资新增44.79亿元[7] - 经营性收入覆盖利息支出4倍 商业现金流自我造血能力增强[6]

公司治理变动 - 重庆星凯科家居有限公司于9月2日发生工商变更 王余生卸任监事职务 车建兴卸任董事职务[1] - 公司法定代表人为支建 注册资本约6.8亿人民币[1] 股权结构 - 公司由美凯龙旗下天津津瑞企业管理有限公司全资持股[1] - 公司成立于2017年6月 经营范围包括自有房屋租赁 自有柜台租赁及物业管理[1]