投资评级 - 维持"买入"评级 投资价值凸显 当前股价对应2025-2027年PE为22/19/17倍 [4][6] 核心财务表现 - 2025H1营收85亿元 同比增长6.5% 归母净利润20.3亿元 同比增长7.4% [1] - 毛利31.7亿元 同比增长16.3% 毛利率37.1% 同比提升3.1个百分点 [1] - 经营利润26.3亿元 同比增长20.2% 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元 占股东应占核心净利润100% [3] 业务板块分析 - 商业板块收入32.7亿元 同比增长14.6% 其中购物中心业务收入22.6亿元 同比增长19.8% [1][2] - 购物中心实现零售额1220亿元 同比增长21.1% 业主端租金收入147亿元 同比增长17.2% [2] - 购物中心业务毛利17.8亿元 同比增长30.0% 毛利率78.7% 同比提升6.2个百分点 [2] - 物业板块收入51.6亿元 同比增长1.1% 其中物业管理业务收入35亿元 同比增长8.8% [1][3] - 非业主增值收入同比下滑34.6%至2.2亿元 业主增值收入同比下滑32.7%至4.9亿元 [3] - 截至2025年6月30日 总体社区在管面积2.8亿平方米 合约面积3.0亿平方米 [3] 运营发展状况 - 为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务 承接5个购物中心分租项目 [2] - 上半年新开业购物中心4座 新签约优质商业轻资产外拓项目6个（含4个TOD项目和2个存量在营项目） [2] 关联方情况 - 华润置地8月全口径销售额132亿元 同比下滑13.2% [1] - 1-8月累计全口径销售额1368亿元 排名行业第3 同比下滑12.0% [1] - 1-8月新增土地价值461亿元 排名行业第5 新增土地面积160万平方米 排名行业第7 [1] 盈利预测 - 维持2025-2027年归母净利润预测为39.9/44.6/50.0亿元 [4] - 预计2025-2027年营业收入增长率分别为7.2%/11.5%/10.6% [5] - 预计2025-2027年归母净利润增长率分别为9.9%/11.8%/12.2% [5] - 预计2025-2027年EPS分别为1.75/1.95/2.19元 [5] - 预计2025-2027年ROE分别为23.3%/25.4%/27.7% [5]

投资评级 - 报告给予公司买入评级 目标价48 50港元 较当前股价42 24港元有15 0%上涨空间 [2][4] 核心观点 - 公司商管航道龙头地位巩固 物管航道提质增效 持续高比例派息 [4] - 2025年上半年核心净利润同比增长15 0%至20 1亿元 核心净利润率提升1 4个百分点至23 6% [4] - 商业运营服务毛利率达66 1% 购物中心零售额同比增长21 1%至1220亿元 同店可比增长9 7% [4] - 物管航道城市空间收入同比增长15 1% 收入占比提升至18 4% [4] - 公司收购华润通整合会员资源 孵化第二增长曲线 [4] - 依托华润集团及华润置地优势 实现全业态覆盖和协同发展 [4] 财务表现 - 2025年上半年收入85 24亿元 同比增长6 5% 整体毛利率37 1%同比提升3 1个百分点 [4] - 预计2025-2027年归母净利润分别为40 0亿元 46 0亿元 52 6亿元 同比增长10 2% 14 9% 14 4% [3][4] - 2025-2027年每股盈利预计1 75元 2 01元 2 30元 [3] - 中期派发股息每股0 53元 特别股息每股0 35元 按核心净利润口径派息率达100% [4] 业务运营 - 商管航道收入32 7亿元同比增长14 6% 在营购物中心125个 平均出租率97 1%较2024年底提升0 4个百分点 [4] - 53个在管项目零售额排名当地市场第一 104个排名当地市场前三 [4] - 业主端租金收入147亿元同比增长17 2% NOI同比增长18 0%至100亿元 [4] - 期末总合约面积4 7亿平方米 总在管面积4 3亿平方米 第三方占比59 3% [4] - 城市空间在管面积1 27亿平方米 占全业态在管面积30 2% 合同回款率83 8%同比增长1 1个百分点 [4] 估值预测 - 采用分部估值法 给予物管业务2025年15倍市盈率 商管业务30倍市盈率 [4] - 当前股价对应2025年预测市盈率21 8倍 2026年19 0倍 2027年16 6倍 [3] - 总市值964 13亿港元 已发行股本22 83亿股 [2]

公司业绩表现 - 2024年度营收170亿元，同比+15.4%，归母净利润36.3亿元，同比+23.9% [2] - 商业板块收入62.7亿元，同比+21.4%，物业板块收入107.2亿元，同比+11.6% [2] - 毛利56.1亿元，同比+19.5%，毛利率32.9%，同比+1.1pct [2] - 宣派末期股息每股0.643元人民币，特别股息每股0.614元人民币 [2] 商业运营板块 - 2024年末在管购物中心118个，较2023年末增加20个，新增数量为近五年新高 [3] - 在管购物中心实现零售额2150亿元，同比+18.7%，业主端租金收入262亿元，同比+19.2% [3] - 业主端经营利润率65.1%，同比+0.4pct，购物中心相关业务收入42.1亿元，同比+30%，占总收入24.7% [3] - 购物中心业务毛利30.6亿元，同比+31.2%，占总毛利54.5% [3] 物业管理与城市服务 - 2024年末在管住宅项目1385个，在管面积2.7亿平，其中华润置地项目面积占比55.6% [4] - 住宅物业管理收入中，华润置地交付项目收入占比63.3% [4] - 城市服务板块收入18.2亿元，同比+36.3%，占总收入10.7%，在管项目438个，面积1.2亿平，同比+2060万平 [4] 员工效率与股东回报 - 2024年末全职员工42046名，较2023年末增加1069人 [7] - 年度人均创收同比+12.5%，人均创利同比+20.8% [7] - 2024年度合计派息48亿元，以2025年4月1日收盘价计算股息率6.7% [7]