7月逾500万至1,000万港元二手住宅注册量屋苑排名方面，日出康城以46宗注册居榜首，较6月的60宗减 少约23.3%；黄埔花园以31宗注册排第二，较6月的17宗则增加约82.4%；太古城以25宗逾500万至1,000 万港元二手住宅注册排第三，较6月的16宗亦增加约56.3%。 鉴于签署买卖合约至递交到土地注册处注册登记需时，7月注册个案一般主要反映6月市况。 若以港岛、九龙及新界三区划分7月逾500万至1,000万港元二手住宅注册量环比表现，其中九龙区录359 宗注册，较6月的367宗减少约2.2%；港岛区录263宗注册，较6月的293宗减少约10.2%；相反，新界区 录714宗注册，较6月的709宗增加约0.7%。 智通财经APP获悉，香港置业研究部董事王品弟表示，据土地注册处资料显示，7月香港逾500万至 1,000万港元二手住宅(包括二手私人住宅及二手公营房屋)录1,336宗注册，虽较6月的1,369宗减少约 2.4%，但仍较今年首7个月平均每月约1,188宗高出逾1成。 ...

学区房市场现状 - 暑假期间学区房成交出现小高峰 中考和高考结束后对学区房的讨论度上升 [1] - 深圳罗湖和福田多个小区门口张贴升学"喜讯"横幅 业主认为教育氛围能提升房产价值 [1] - 社交平台上"录取喜报"与"入学积分"的讨论推高了对应学区房的关注度 [1] - 深圳中学初中部学区房看房量环比6月上涨近30% 成交量也有所上升 [1] - 购房者偏好总价较低的小户型房源 主要目的是为了孩子读书 [1] 具体案例表现 - 罗湖区愉天小区楼龄近40年 价格从2021年最高峰15万元/平方米跌至8万多元/平方米 [1] - 2021年有业主挂牌价达17万元/平方米 目前价格下跌但仍受部分购房者青睐 [1] - 愉天小区进入7月罗湖区二手房成交量排名前十名 [1] 二手房市场整体情况 - 8月深圳二手房市场交易量出现良好开局 8月上旬日均签约量较7月增长6.4% [2] - 8月上旬日均签约量较去年同期增长32.5% [2] - 二手房价变化不大 "以价换量"仍是主流 [2] - 优质学区房价格较为坚挺 但成交周期拉长 出现"有价无市"现象 [2] 学区房市场趋势 - 学区房泡沫在政策与市场调节下逐渐去除 教育刚需使降价后仍保持一定热度 [2] - 购房者心态发生变化 学区房热度已不如四五年前 [2] - 深圳入学积分有升有降 总体基本稳定 [2] - 房地产市场交易走势平稳 学区房交易势头趋平 [2] - 新校落成和集团化办学铺开 "好学校"增多 学区概念对购房影响或将慢慢降温 [2]

住房贷款市场动态 - 银行个人住房贷款额度增加且放款速度加快 部分城市银行放贷周期缩短至20天内[1][5] - 2月份信贷投放呈现"前低后高"特点 春节效应导致居民中长期贷款出现负增长和按揭贷款增量萎缩[1] - 按揭贷款利率仍有下行空间 通过需求端松绑刺激居民购房需求以稳定房地产市场销售[1] 二手房市场表现 - 2月下旬开始部分城市二手房市场热度回升 北京 广州 上海和深圳等地楼市出现回暖趋势[2][3] - 3月7日至3月13日重点监测10城二手住宅成交量达13208套 环比增长11.22% 其中北京成交4329套环比上涨29.07%[3] - 北京地区优质小区房价较去年底上涨10% 某学区房小两居从1月800万元/套涨至900万元/套[2] 政策环境与预期 - 预计二手房参考价推进工作暂缓 信贷政策加快推进 个税政策优化以降低交易成本[4] - 货币政策处于放松窗口期 3-4月降准降息概率增大 房贷利率和放款周期改善持续[5][6] - 政府5.5%GDP增速目标下 降息必要性加大 可能同时降准降息以刺激总需求稳定信贷投放[6]

行业竞争乱象 - 南京贝壳某品牌主经纪人控诉当地存在发布虚假房源的不正当竞争现象，通过小红书和抖音等平台发布远低于实际成交价的房源信息（如200万实际成交价标价150万）进行客户引流[1] - 虚假房源以一手房为主，导致客户投诉实际成交经纪人并要求退差价，扰乱正常交易秩序[1] - 涉事中介通过虚假房源获取客户联系方式后，并未实际提供带看服务，造成客户时间浪费[1] 公司应对措施 - 贝壳南京运营中心已介入处理，平台监察人员抵达涉事门店对店东及经纪人进行面谈[1] - 若核查确认违规行为属实，将依据贝壳平台管理规定对涉事门店或经纪人进行处理[1] 行业影响 - 加盟5年的资深经纪人指出内部举报机制失效，反馈问题未得到有效解决[1] - 虚假房源问题长期存在且未被遏制，可能损害贝壳平台公信力及品牌主经纪人的利益[1]

上海二手房市场"量稳价跌"。 上海中原地产数据显示，7月上海二手住宅成交1.69万套；7月二手房价格指数环比下跌1.82%，已经连 续3个月下跌。 上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对《每日经济新闻》记者表示："今年7月的成交量表现其实比 2023年同期更好，2024年则是因为新政刺激了交易增长。近3年，上海二手房成交量逐年走高，呈现稳 中有升态势，但价格下行趋势并没有真正止住。" 以价换量仍然是常态 卢文曦说："现在（部分二手房）的价格更接近2016年。这其中有些结构性差异，比如地段差、房龄久 的老公房还在不断筑底，什么时候能够真正回升，还是要看市场成交量和政策支持，次新商品房、优质 地段商品房则相对抗跌。" "二手房价降幅明显收窄" "目前整体房价确实算2015年以来最低的了。"每经记者以卖房人身份咨询虹口区凉城板块的"老破小"房 源价格，链家中介人员张广（化名）通过企业微信这样回复。 每经记者查询发现，市区内环内部分次新小区价格相对抗跌，如中远两湾城2房2厅户型，近期成交单价 在75000元~86000元/平方米。 这一价格与高峰时期（2022年8月单价约10万元/平方米）相比回落幅度较大，但与202 ...

北京楼市新政市场反应 - 北京五环外商品住房取消限购 京籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年非京籍家庭购买五环外商品住房不限套数 同时全市优化公积金政策[1] - 新政出台后首个周末 五环外新房项目咨询量和到访量大幅增加 部分项目到访量较此前周末增幅达200%[1] - 二手房市场买卖双方咨询量增加 部分业主借机出售挂牌已久房源 周末二手房挂牌量明显增加[1][6] 开发商与中介应对措施 - 新政出台当晚多家开发商紧急加班制定营销方案 新房项目延长开放时间至深夜以接待客户[5][6] - 销售代理公司以"五环外解除限购"为噱头推送重点板块新房项目 经纪人借机向客户传递市场预期好转信号[6] - 部分二手房业主在新政后小幅提价 但提价幅度有限且仍属少数现象[9] 市场成交结构变化 - 1-7月北京新建商品住宅销售套数中五环外占比超80% 新政显著利好新房市场[8] - 低总价低首付房源更受青睐 满足条件购房者首付不足40万即可购房 有地铁学区优势的项目吸引力更大[8] - 五环内项目间接受益 部分观望客户因预期变化选择认购 周末新房成交量较以往提升20%-30%[9][11] 政策效果评估与展望 - 网签数据存在滞后性 新政后首个周末新建商品住宅日均网签约87套 二手住宅日均网签约147套[11] - 政策效果需时间显现 当前成交多来自前期犹豫客户 新增客户决策周期较长 市场回温仍需时间[11] - 政策以"去库存稳预期"为目标 有助于市场见底企稳 后续视市场情况仍有优化空间[12]

投资评级 - 首次覆盖给予"增持"评级 目标价3.49元/股 基于2026年40倍PE估值 [3] 行业趋势 - 存量房时代来临 二手房成交占比从2021年30%提升至2024年46% [1] - 租赁市场机构化率仅4.5% 显著低于美日50%以上水平 提升空间巨大 [1] - 当前处于历史最宽松购房环境 首付比15%/房贷利率3%/税费成本最低 [44] 公司优势 - 深耕北京/上海/杭州三大核心城市 经纪人数量占比超70% [2] - 2024年10月-2025年6月重点城市二手房成交同比：北京+36%/上海+39.7%/杭州+27.6% [2] - 单店效率行业领先 2024年单店成交额1.09亿/间 高于贝壳0.65亿/间 [97] - 租赁业务绑定潜在购房客源 北上杭租房/二手房比例居行业前列 [87] 财务预测 - 预计2025-2027年归母净利润1.5亿/2.1亿/2.6亿 同比+105%/+36.7%/+27.4% [3] - 经纪业务收入2025-2027年45.8亿/49.5亿/52.5亿 毛利率提升至22.5% [102] - 资管业务收入2025-2027年64.3亿/66.8亿/69.5亿 毛利率回升至15.5% [102] 短期机会 - 地产政策敏感型标的 政策出台后5-10个交易日涨幅区间17.5%-28.2% [2] - 2022-2024年五次政策行情中四次进入地产板块涨幅前十 [99]

香港楼市现状 - 6月香港私人住宅售价指数报286.7点 同比下降5.22% 与2021年9月历史高位398.1点相比跌幅近28% [1] - 上半年香港私人住宅售价指数累计跌幅为0.86% [13] - 6月香港租金指数升至195.6点 同比上涨1.6% 创近6年新高 [1] 租赁市场驱动因素 - 新港漂及内地学生成为香港中高端租赁市场中坚力量 推动租金上涨 [1] - 香港公立大学录取非本地学生限额从20%提升至40% 进一步增加租赁需求 [3] - 港八大附近大型社区平均呎租较去年12月普遍上涨 部分小区涨幅超10% [2][3] 典型区域租金变化 - 香港大学附近章露网平均呎租从49.8港元涨至53.4港元 涨幅7.2% [3] - 河畔花园平均呎租从47.4港元涨至53.4港元 涨幅12.7% [3] - 御龙山平均呎租从38.2港元涨至43.2港元 涨幅13.1% [3] - 日出康城6期部分房源租金较去年同期上涨1000港元 30平方米户型月租达1.6万港元 [6] 租赁市场特征 - 高才通/优才计划赴港人士月租金预算达2.5-3万港元 偏好大空间房源 [7] - 内地学生普遍采用合租模式 催生"厅长"角色 [6] - 6月香港私人住宅实用面积租金达38.3港元/平方呎 接近2019年历史高位38.33港元/平方呎 [9] 房价与成交动态 - 7月香港一手市场成交超2000宗 环比增30% 前7月累计成交1.1万宗同比增10% [14] - 开发商采取"以价换量"策略 部分项目售价较3年前低近30% [15] - 远晴房产年租金回报率达4.1% 反映租赁市场投资吸引力 [9] 市场预期 - 预计私人住宅每平方呎租金将在7-8月冲破历史高位 全年租金升幅或达6% [10] - 乐观预期全年楼价有望上升约5% 主要受低息环境及内地经济改善支撑 [15]

行业背景与机遇 - 低空经济加速崛起 成为推动经济高质量发展的新引擎 [1] - 购房决策日益复杂 苏州客户平均看房天数从2019年51天提升至110天 看房周期近4个月 [2] - 一线城市非本地购房者占比超30% 全城选房和异地购房成为常态 [2] 技术创新与产品特点 - 采用混合现实(MR)技术 融合无人机航拍与地面实景漫游 构建空中+地面一体化全视角看房系统 [2][4] - 实现1:1小区模型线上还原 具备日照模拟、楼栋详情和户型落位功能 [4] - 业内首个在实景模型中实现日照模拟的产品 可复刻不同季节和时段的光照变化 [12] - 展示小区周边2km生活圈细节 以真实图像呈现步行路径和所需时间 [10] 市场推广计划 - 2025年内落地苏州、北京、杭州、成都、武汉、天津、广州等核心城市 [1] - 覆盖10000多个优选小区 [1] - 苏州作为首个落地城市 [1] 用户体验提升 - 解决传统看房跨城耗时长、宣传滤镜导致空跑等问题 [2] - 提供360度沉浸式小区环境体验 告别描述式模糊印象 [4][10] - 打通室内外场景切换 减少重复现场看房次数和跨城奔波成本 [2] 行业影响 - 打破传统看房服务半径限制 提升带看及选房效率 [13] - 推动居住服务向数字化、标准化、透明化迈进 [13] - 为智慧城市建设提供新思路 是低空经济赋能城市生活的实践 [13]

智通财经APP获悉，香港置业研究部董事王品弟表示，据香港土地注册处资料显示，7月二手住宅(包括 二手私人住宅及二手公营房屋)录4233宗注册，较6月的4140宗增加约2.2%，创3个月新高。鉴于签署买 卖合约至递交到香港土地注册处注册登记需时，7月注册个案一般主要反映6月市况。 若以金额划分7月二手住宅注册量按月表现，当中500万港元或以下二手住宅录2410宗注册，较6月的 2310宗增加约4.3%；逾1000万港元二手住宅录487宗注册，较6月的461宗增加约5.6%；相反，逾500- 1000万港元二手住宅录1336宗注册，较6月的1369宗减少约2.4%。 若以三区划分7月二手住宅注册量按月表现，当中新界区录2160宗注册，较6月的2102宗增加约2.8%； 九龙区录1255宗注册，较6月的1193宗增加约5.2%；相反，港岛区录818宗注册，较6月的845宗减少约 3.2%。 7月二手住宅注册量屋苑排名方面，日出康城以66宗注册居榜首，较6月的69宗减少约4.3%；嘉湖山庄 以45宗注册排第二，较6月的49宗减少约8.2%；沙田第一城以43宗二手住宅注册紧随其后，较6月的30 宗则增加约43.3%。 ...