案件核心判决 - 法院认定蒋女士与顾先生在优品公司提供中介服务的基础上通过其他公司签订房屋买卖合同 [1][2] - 法院判决蒋女士与顾先生各向优品公司支付中介费25000元 [1][2] 优品公司主张 - 公司为蒋女士提供了房源推荐、带看房屋、组织买卖双方见面谈判等服务 [1] - 公司因中介费问题未与客户谈妥后客户通过其他中介公司私下成交并过户 [1] 被告方抗辩理由 - 蒋女士辩称双方未就中介服务合同主要条款达成一致合同未成立且公司未协助完成按揭贷款和登记过户 [1] - 顾先生辩称从未授权优品公司售房且公司未实际促成交易 [2] 法院审理依据 - 依据公司提供的证据认定公司提供了房源信息、带看房、沟通价格及组织面谈等中介服务 [2] - 认定买卖双方在优品公司组织面谈两天后通过另一家公司签约而该公司此前未提供服务的证据 [2] - 法院认为客户有权选择收费更低的中介机构但需为已接受的服务支付相应费用 [2]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度总收入为7330万美元 [17] - 调整后EBITDA为2580万美元 调整后EBITDA利润率为35[%] 较2024年第三季度提升40个基点 [17] - 调整后稀释每股收益为0[37]美元 [17] - 剔除营销基金收入后 第三季度营收为5510万美元 同比下降5[6][%] 其中有机收入下降5[4][%] 不利外汇变动影响0[2][%] [17] - 销售 运营和行政费用减少350万美元至3250万美元 降幅9[7][%] [18] - 调整后EBITDA转化为调整后自由现金流的比率约为60[%] [19] - 截至9月30日 总杠杆比率降至3[41]倍 [19] - 第四季度营收指引为6950万至7350万美元 调整后EBITDA指引为1900万至2300万美元 [20] - 2025年全年营收指引收窄至2[9]亿至2[94]亿美元 调整后EBITDA指引收窄至9000万至9400万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - RE/MAX Marketing as a Service平台当前周订单价值表明其年化收入运行率已达到低七位数水平 [11] - RE/MAX Media Network预计在2025年底前将贡献七位数的收入 [11] - 抵押贷款业务在近几个月出现再融资量的小幅增长 [13] - Aspire计划目前约有1500名代理人参与 [9] - 新推出的Ascend和Appreciate经济模式获得了网络的积极反馈 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至9月30日 全球代理人数量超过147,500名 创历史新高 [6] - 美国代理人数量达到三年来的最佳第三季度表现 [4] - 加拿大代理人数量同比略有下降 但实现温和的环比增长 [8] - 国际代理人数量超过73,000名 持续表现亮眼 [9] - RE/MAX Hawaii的加入使公司在夏威夷州的市场份额跃升至第二位 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点包括继续增长RE/MAX代理人数量 增强和扩展价值主张 改善客户体验 发展抵押贷款业务以及多元化收入来源 [15] - 行业出现大规模和小规模的整合活动 公司认为当前的变化状态为公司和网络创造了令人兴奋的机会 [5] - 公司利用规模优势进行创新 如RE/MAX Marketing as a Service平台 旨在将分散的努力整合为无缝体验 [10] - 公司计划将该营销平台扩展到美国 加拿大以外的国际市场 以利用全球足迹并实现收入多元化 [11] - 公司任命了新的抵押贷款服务总裁和首席数字信息官 以加强领导团队并推动增长 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管现房销售尚未出现持续复苏迹象 但网络表现出了韧性 [4] - 9月份库存同比2023年9月增长20[%] 为连续第21个月同比增长 新挂牌量环比8月增长4[5][%] 管理层认为这些持续增长对房地产市场具有建设性意义 [5] - 可负担性仍然是一个挑战 特别是低价格区间 抵押贷款利率的进一步下降将是利好消息 [5] - 公司对当前住房市场和宏观经济环境的不确定性保持务实态度 因此收紧了全年营收和调整后EBITDA指引的上限 [20] - 管理层对公司的未来感到前所未有的积极 并将继续评估所有为利益相关者创造价值的机会 [6] 其他重要信息 - 公司的总杠杆比率现已低于3[5]倍 这在资本配置方面提供了更大的灵活性 预计年底将保持在该水平以下 [19] - 资本配置优先事项保持不变 包括战略性地再投资于业务 积累现金储备 并鉴于当前股价 认为回购股票是吸引人的资本用途 [19] - 代理人招募的积极势头延续至第三季度 每个月的招募率均高于去年同期 [7] - 公司在近期的网络活动中感受到了强烈的兴奋感 主题是RE/MAX正在发生不同的变化 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于新计划（如营销平台）的增量收入预期和利润状况 [24] - RE/MAX Marketing as a Service平台和RE/MAX Media Network均是七位数收入机会 预计将在2025年达到 并在2026年及以后持续增长 [25][27] - 营销服务平台的利润率贡献预计在较高的个位数至较低的两位数范围 与核心业务不同 而媒体网络的利润率将高于正常水平 [28][29] 问题: 关于行业并购活动的影响以及公司的招募情况 [31] - 行业整合为公司带来了额外机会 可能加速其战略 公司看到大量 inbound 咨询活动 表明其价值主张和势头正在吸引关注 [32][33] 问题: 关于Aspire, Ascend, Appreciate经济模式的目标代理人和网络采用情况 [36] - Aspire计划主要吸引新代理人 具有更高的保留率 且对现有高产能代理人的招募是增量式的 Appreciate针对退休代理人 Ascend则提供更灵活的收费模式 体现公司与网络共担风险的立场 [37][38][39][40] - 这些模式的选择性受到了网络的积极反响 [37] 问题: 关于数字工具和营销能力投资是否提升了代理人产能 [41] - 由于销售周期较长 产能提升的效果需要时间显现 但公司已经观察到在房源参与度等方面的积极早期迹象 超出了预期 对投资回报感到乐观 [41][42] 问题: 关于抵押贷款业务（Motto）的变革和盈利前景 [45] - 公司对抵押贷款机会采取了新视角 包括调整模式以降低固定成本 增加可变性 具体战略细节尚早 将在明年2月分享更多信息 但公司对该机会感到兴奋 [46][48] - 公司计划通过多种方式利用其庞大的代理人网络 包括营销服务 媒体网络和潜在抵押贷款服务 并专注于改善消费者在整个交易过程及之后的体验 [50][51] 问题: 关于标准收费模式修改对有机收入影响的程度和持续时间 [54] - 收费模式修改（主要是Aspire计划）的影响是短期的 涉及约1500名代理人 随着这些代理人逐渐成熟并开始产生交易 此影响将会消散 公司认为这是为长期利益进行的审慎投资 [54][55] 问题: 关于股票回购的当前立场和预期 [57] - 随着总杠杆比率降至3[5]倍以下 公司在资本配置上有了更大灵活性 鉴于当前股价 认为回购股票是吸引人的资本用途 预计将有更多行动 [57]

投资评级 - 维持“买入”评级 [6] 核心观点 - 公司2025年前三季度盈利强劲增长，归母净利润同比增长398.8%至4233万元，扣非归母净利润同比增长174.0%至5424万元 [1][2] - 营业收入同比下降6.81%至81.7亿元，主要系资产管理业务新产品“相寓优选”采用“净额法”确认收入所致，业务实质规模仍在增长 [1][2] - 公司各业务市占率稳步提升，成本费率管控成效显著，应收账款持续优化，客户结构改善 [3][4] 业绩表现 - 2025年前三季度实现总交易金额（GTV）1962亿元，同比增长5.2%，其中经纪业务GTV 1566亿元（同比+5.1%），新房业务GTV 259亿元（同比+9.3%） [3] - 单季度看，2025年第三季度实现营收25.1亿元（同比-14.9%），归母净利润392.7万元（同比+118.8%），业绩环比走弱主要受行业传统淡季因素影响 [2] - 公司前三季度毛利率为9.08%，同比提升1.72个百分点，管理费率为8.2%，同比下降0.8个百分点 [4] 运营与财务指标 - 截至2025年第三季度末，公司应收账款合计3.27亿元，较年初下降1.77亿元，应收账款周转天数为13.74天，较年初减少1.91天 [4] - 资管业务在管房源规模达到33万套，较年初增长8.9% [3] - 公司预计2025-2027年归母净利润分别为0.97亿元、1.41亿元、1.93亿元，对应市盈率（PE）分别为69.1倍、47.7倍、34.8倍 [4] 业务发展 - 经纪业务二手房成交量达到54626套，同比增长5.6%，新房业务成交量达到8150套，同比增长0.4% [3] - 各项业务增长高于市场平均水平，反映公司市场占有率持续提升 [3]

行业痛点与公司举措 - 线上房产咨询行业长期存在响应慢、专业度参差、沟通低效等问题，导致用户选择成本高企 [1] - 为提升消费者线上咨询服务体验，贝壳找房南京站推出“优质咨询师”认证体系，旨在通过严格标准筛选服务标杆，推动服务升级 [1] 认证体系的核心价值 - “优质咨询师”标签是平台对经纪人服务能力的权威背书，帮助用户在咨询起点精准锁定高效、专业的房产顾问，降低选择成本 [1] - 该认证体系是一套有明确指标、量化考核的硬核体系，从信任、效率、体验三个维度为房产咨询服务划定专业底线 [3][5] 认证的具体标准 - 服务兜底标准：要求经纪人近90天内无有责投诉、无差评，确保服务口碑与可靠性 [3] - 极速响应标准：要求经纪人近90天首轮响应时间在23秒内、城市排名前30%，且近30天内响应时长超过3分钟的会话数不超过3个 [3] - 耐心服务标准：要求经纪人近30天内单次对话中索取联系方式超过3次的会话数不超过3个，以保障沟通的顺畅与用户体验 [4][5] 战略目标与实施效果 - 推出该认证体系是对“客户至上”价值观的深化实践，旨在通过好的服务降低用户决策成本 [6] - 认证体系实施后，贝壳找房南京站每月对全市经纪人进行滚动认证，平均每月有超过1500名经纪人通过认证获得标签 [6] - 作为“一体三翼”战略的一部分，公司通过此类技术创新与精细化运营持续优化居住服务流程，提升客户满意度 [6]

货币政策与市场反应 - 美联储再次减息，香港大型银行跟随减息0.125%，港元最优惠利率(P)降至5%-5.25% [1] - 受惠于美国减息及香港银行下调最优惠利率(P)，市民入市意欲持续上升 [1] 住宅市场成交量预测 - 香港置业上调今年一手住宅成交量预测至1.9万宗，创下自2013年《一手住宅物业销售条例》实施后的新高 [1] - 二手住宅交投预测亦调升至4.5万宗，创4年新高 [1] 楼价趋势与置业意向 - 香港楼价预计呈现低单位数增长，扭转过去3年持续下跌的趋势 [1] - 约56%受访者表示考虑在未来12个月内入市，创3季新高，亦是自2016年第2季有纪录以来的第4高 [1]

公司助老公益实践分享活动 - 公司于10月29日以“九九话重阳，助老守安康”为主题举办活动，将传统节日底蕴与助老公益深度融合[1][3] - 活动内容包括分享助老公益实践、邀请多方代表共话助老、开展“我来教您防跌倒”公益课等环节[3] 公司助老服务体系 - 公司系统性地构建了涵盖便利生活、健康关怀、精神陪伴三大维度的全方位助老服务体系[3] - 该体系旨在实现从基础保障到品质生活提升的多链条覆盖，精准解决老年群体生活痛点[1][3] 公司“我来教您防跌倒”公益项目 - 针对65岁以上老年群体跌倒发生率高达30%的问题，公司联合贝壳公益基金会、白求恩公益基金会发起此公益课[3] - 项目通过联合权威医疗机构，在社区开展专业健康课堂与实操演练活动[3] - 项目开展一周年以来，累计开展社区授课及相关活动超1000场[3] 公司社区服务网络与未来规划 - 公司已与超1300个社区签订共建协议，2800余名党员下沉社区，构建“门店+社区+党员”的高效响应网络[4] - 公司未来计划优化助老服务，加强与街道、社区联动，推出更多贴合老年群体需求的举措[4]

楼市传统周期表现 - 北京楼市传统"金九银十"周期接近尾声 但多数房产中介门店客户带看量仍维持在9月较高水平[1] - 部分区域次新房市场关注度持续上升 中介机构通过改进带看方式、提供暖心物资等措施支持二手房市场交易[1] 次新房市场供给 - 北京部分区域二手房市场迎来次新房集中入市 随着近一年新房陆续交付 次新房源供给同步增长[1][2] - 大兴瀛海片区合生me悦小区2024年底交付 截至2025年10月挂牌房源已近30套 建成于2020年左右的瀛海府小区2025年也有10余套房源挂牌上市[2] - 北京二手房挂牌房源中 房龄20年以上老旧房源占比超五成 房龄5年以内次新房占比仅1.5%-2% 整体供应结构显示次新房较为稀缺[2] - 2018年北京限竞房进入供应高峰 2025-2026年将进入5年限售期解禁节点 预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市[3] 次新房市场特征与优势 - 与楼龄较高房源相比 次新房硬件设施更完善、老化风险更低 与新房相比更具性价比[3] - 5-8年是次新房属性关键节点 小业主为避免房屋因房龄超10年沦为老旧房源导致保值能力下降 选择挂牌出售增加供给[3] - 次新房凭借"所见即所得"现房优势及合理定价策略 有效分流新房客源 倒逼开发商加速推货并优化产品力[3] - 次新房可实现"购房即交房"规避期房等待周期 符合市场对"好房子"认知 深受购房者青睐[4][5] 次新房成交表现 - 中介门店10月带看量与9月基本持平 9月日均带看2-3组 10月日均带看3-4组 带看房源更集中于次新房[4] - 受次新房源增加影响 近两个月门店成交5套房源中有4套为次新房 成交占比进一步提升[4] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主 大面积改善户型多为近几年建成次新房 使其成为区域优势户型[5] 中介服务模式创新 - 受天气转凉影响 中介机构调整带看方式 从电动自行车改为汽车带看 看房量从最多2套提升至至少3套 看房时长从半小时延长至1-2小时[6] - 部分片区因道路狭窄无法提供"专车"服务 经纪人主动为购房者提供暖宝宝、手套等保温用品提升服务质量[6] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长 推动市场预期向好 间接缩短成交周期并维护价格稳定[6]

市场整体表现 - 楼市传统“金九银十”周期接近尾声，但北京多数房产中介门店的客户带看量仍维持在9月的较高水平 [1] - 部分区域次新房市场关注度持续上升，有效拓宽了购房者的置业选择空间 [1] - 中介机构通过改进带看方式、提供暖心物资等举措提升服务，为“银十”二手房市场交易活跃提供支持 [1] 次新房供给分析 - 北京二手房挂牌房源中，房龄20年以上的老旧房源占比超五成，而房龄5年以内的次新房占比仅1.5%—2%，整体供应结构稀缺 [3] - 大兴瀛海片区迎来次新房集中入市，以合生me悦小区为例，该小区于2024年底交付，截至2025年10月挂牌房源已近30套 [3] - 建成于2020年左右的瀛海府小区，2025年也陆续有10余套房源挂牌上市，因满足“满两年”条件可免征增值税，具备市场竞争力 [3] - 2018年北京限竞房进入供应高峰，2025—2026年将进入5年限售期解禁节点，预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市 [4] - 从房屋保值与流通性看，5—8年是次新房属性的关键节点，不少小业主为避免房屋因房龄超10年沦为老旧房源而选择挂牌出售 [4] 次新房需求与成交 - 中介门店10月带看量与9月基本持平，9月日均带看2—3组，10月日均带看3—4组，且带看房源类型更集中于次新房 [6] - 受次新房房源增加影响，近两个月门店成交的5套房源中，有4套为次新房，成交占比进一步提升 [6] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主，大面积改善户型多为近几年建成的次新房，使其成为区域优势户型 [7] - 户型优、位置佳、环境好的次新房属现房，可实现“购房即交房”，规避期房等待周期，深受购房者青睐 [6] 次新房市场影响 - 次新房凭借“所见即所得”的现房优势及合理定价策略，有效分流了新房客源，倒逼开发商加速推货并优化产品力 [4] - 次新房可成为新房与二手房联动的重要纽带，在活跃二手房市场、为新房市场提供客源置换需求方面发挥积极作用 [4] - 随着次新房供应量增加，能推动新房市场热度向二手房市场传导，助力市场供求关系加速循环 [7] 中介服务升级 - 为应对天气转凉对看房热情的影响，部分中介调整为汽车带看模式，购房者单次看房量从最多2套提升至至少3套，看房时长从半小时延长至1—2小时 [9] - 在无法提供“专车”接送的片区，中介主动为购房者提供暖宝宝、手套等保温用品以提升服务质量 [9] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长，推动市场预期向好，间接缩短成交周期并维护价格稳定 [9]

次新房市场供给趋势 - 北京部分区域二手房市场正迎来次新房集中入市的态势 [2][3] - 以大兴瀛海片区为例，合生me悦小区2025年10月挂牌房源已近30套，建成于2020年左右的瀛海府小区2025年也有10余套房源挂牌上市 [4] - 北京二手房挂牌房源中，房龄20年以上老旧房源占比超五成，而房龄5年以内次新房占比仅1.5%-2%，整体供应结构稀缺 [4] 次新房供给增加的原因与前景 - 2018年北京限竞房进入供应高峰，2025-2026年将进入5年限售期解禁节点，预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市 [6] - 与楼龄较高房源相比，次新房硬件设施更完善、老化风险更低，与新房相比更具性价比，5-8年是次新房属性关键节点，业主为避免房屋沦为老旧房源选择出售 [6] - 次新房凭借"所见即所得"的现房优势及合理定价策略，有效分流新房客源，可成为新房与二手房联动的重要纽带 [6] 次新房市场需求与成交表现 - 中介门店10月带看量与9月基本持平，9月日均带看2-3组，10月日均带看3-4组，且带看更集中于次新房 [7] - 受次新房房源增加影响，近两个月门店成交的5套房源中，有4套为次新房 [7] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主，大面积改善户型多为近几年建成的次新房，使其成为区域优势户型 [8] 次新房的市场价值与影响 - 户型优、位置佳、环境好的次新房属现房，可实现"购房即交房"，规避期房等待周期，符合市场对"好房子"的认知 [7] - 次新房是市场中改善型需求的优质选择，其供应量增加能推动新房市场热度向二手房传导，助力市场供求关系加速循环 [8] - 释放次新房市场价值的关键在于凸显性价比及容积率低、使用空间大等附加值，以进一步释放刚性与改善型购房需求 [8] 中介服务优化举措 - 为应对天气转凉对看房热情的影响，部分中介调整为汽车带看模式，使购房者单次看房量从最多2套提升至至少3套，看房时长从半小时延长至1-2小时 [10] - 在无法提供"专车"接送的片区，中介通过提供暖宝宝、手套等保温用品来提升服务质量 [10] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长，推动市场预期向好，间接缩短成交周期并维护价格稳定 [10]

行业监管行动 - 大亚湾房地产中介行业协会发布通报，对惠州市宜居之家房地产经纪有限公司和惠州宜居之家商业管理有限公司进行行业通报批评 [2] - 通报决定取消上述两家公司的备案资格 [3] - 建议各房地产开发企业及其他中介机构谨慎与上述公司及相关人员开展经营活动 [3] 违规行为细节 - 两家公司的4位工作人员彭俊、柳小怀、丁秒、文博俊存在严重侵害购房者合法权益的行为 [2] - 具体行为包括以“高额返佣”、“购房返现”、“返物业费”等不实承诺或模糊宣传作为营销噱头吸引客户 [2] - 在交易达成后拒不履行或无法履行相关承诺，以各种理由推脱或直接失联，拒不支付款项，引发大量投诉 [2] 违规行为的影响 - 相关行为导致纠纷频发，严重侵害购房者的合法权益 [2] - 上述行为扰乱了房地产市场的正常秩序 [2] - 行为损害了房地产中介行业的整体形象和社会公信力 [2] 问题根源与行业自律 - 主管部门指出部分中介机构存在利用不实承诺进行营销的问题 [2] - 通报称上述公司对企业员工未进行管理约束，造成不良社会影响 [3] - 此次行动旨在强化警示作用，规范房地产经纪行为，提高中介机构履行社会责任的意识，强化行业自律管理 [2]