楼市传统周期表现 - 北京楼市传统"金九银十"周期接近尾声 但多数房产中介门店客户带看量仍维持在9月较高水平[1] - 部分区域次新房市场关注度持续上升 中介机构通过改进带看方式、提供暖心物资等措施支持二手房市场交易[1] 次新房市场供给 - 北京部分区域二手房市场迎来次新房集中入市 随着近一年新房陆续交付 次新房源供给同步增长[1][2] - 大兴瀛海片区合生me悦小区2024年底交付 截至2025年10月挂牌房源已近30套 建成于2020年左右的瀛海府小区2025年也有10余套房源挂牌上市[2] - 北京二手房挂牌房源中 房龄20年以上老旧房源占比超五成 房龄5年以内次新房占比仅1.5%-2% 整体供应结构显示次新房较为稀缺[2] - 2018年北京限竞房进入供应高峰 2025-2026年将进入5年限售期解禁节点 预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市[3] 次新房市场特征与优势 - 与楼龄较高房源相比 次新房硬件设施更完善、老化风险更低 与新房相比更具性价比[3] - 5-8年是次新房属性关键节点 小业主为避免房屋因房龄超10年沦为老旧房源导致保值能力下降 选择挂牌出售增加供给[3] - 次新房凭借"所见即所得"现房优势及合理定价策略 有效分流新房客源 倒逼开发商加速推货并优化产品力[3] - 次新房可实现"购房即交房"规避期房等待周期 符合市场对"好房子"认知 深受购房者青睐[4][5] 次新房成交表现 - 中介门店10月带看量与9月基本持平 9月日均带看2-3组 10月日均带看3-4组 带看房源更集中于次新房[4] - 受次新房源增加影响 近两个月门店成交5套房源中有4套为次新房 成交占比进一步提升[4] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主 大面积改善户型多为近几年建成次新房 使其成为区域优势户型[5] 中介服务模式创新 - 受天气转凉影响 中介机构调整带看方式 从电动自行车改为汽车带看 看房量从最多2套提升至至少3套 看房时长从半小时延长至1-2小时[6] - 部分片区因道路狭窄无法提供"专车"服务 经纪人主动为购房者提供暖宝宝、手套等保温用品提升服务质量[6] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长 推动市场预期向好 间接缩短成交周期并维护价格稳定[6]

次新房市场供给趋势 - 北京部分区域二手房市场正迎来次新房集中入市的态势 [2][3] - 以大兴瀛海片区为例，合生me悦小区2025年10月挂牌房源已近30套，建成于2020年左右的瀛海府小区2025年也有10余套房源挂牌上市 [4] - 北京二手房挂牌房源中，房龄20年以上老旧房源占比超五成，而房龄5年以内次新房占比仅1.5%-2%，整体供应结构稀缺 [4] 次新房供给增加的原因与前景 - 2018年北京限竞房进入供应高峰，2025-2026年将进入5年限售期解禁节点，预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市 [6] - 与楼龄较高房源相比，次新房硬件设施更完善、老化风险更低，与新房相比更具性价比，5-8年是次新房属性关键节点，业主为避免房屋沦为老旧房源选择出售 [6] - 次新房凭借"所见即所得"的现房优势及合理定价策略，有效分流新房客源，可成为新房与二手房联动的重要纽带 [6] 次新房市场需求与成交表现 - 中介门店10月带看量与9月基本持平，9月日均带看2-3组，10月日均带看3-4组，且带看更集中于次新房 [7] - 受次新房房源增加影响，近两个月门店成交的5套房源中，有4套为次新房 [7] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主，大面积改善户型多为近几年建成的次新房，使其成为区域优势户型 [8] 次新房的市场价值与影响 - 户型优、位置佳、环境好的次新房属现房，可实现"购房即交房"，规避期房等待周期，符合市场对"好房子"的认知 [7] - 次新房是市场中改善型需求的优质选择，其供应量增加能推动新房市场热度向二手房传导，助力市场供求关系加速循环 [8] - 释放次新房市场价值的关键在于凸显性价比及容积率低、使用空间大等附加值，以进一步释放刚性与改善型购房需求 [8] 中介服务优化举措 - 为应对天气转凉对看房热情的影响，部分中介调整为汽车带看模式，使购房者单次看房量从最多2套提升至至少3套，看房时长从半小时延长至1-2小时 [10] - 在无法提供"专车"接送的片区，中介通过提供暖宝宝、手套等保温用品来提升服务质量 [10] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长，推动市场预期向好，间接缩短成交周期并维护价格稳定 [10]

杭州二手房市场行情 - 5月和6月初杭州二手房市场整体行情较3月份有所回落 申花、世纪城等改善型小区成交放缓 部分刚需次新房表现较好 其中三墩北板块的彩虹轩最为突出 [1] - 彩虹轩近两个月成交量达20多套 其中5月网签9套 6月网签1套 [1] - 5月彩虹轩实际成交13套 今年以来已成交35套 该小区共有371套限售房源 近期以每周几套的速度去化 6月有望成为板块二手房成交量榜首 [3] 彩虹轩成交数据 - 5月彩虹轩创下交付后单月成交量最高纪录 成交均价约3万元/平方米 [3] - 6月网签价为2 87万元/平方米 5月网签价为2 78万元/平方米 [3] - 近期成交案例：113平方米四房低楼层成交价318万元（单价2 81万元/平方米） 高楼层成交价348万元 新房买入价分别为292万元和334万元 [8] - 89平方米三房户型单价更低 高楼层成交价268万元（买入价262万元） 中间楼层成交价252万元（含全屋软装和家电） [10] 彩虹轩项目背景 - 位于古墩路与周坪路口 距离地铁2号线白洋站约300米 三年前开盘限价2 81万元/平方米 [2] - 经历4次开盘 其中两次摇号中签率低于10% 371套房源被限售 [2] - 小区由9幢25-27层高层组成（含2幢公租房） 共902户 外立面为浅灰色涂料 景观达到杭州刚需精装楼盘标准水平 [5] 三墩北板块市场表现 - 三墩北曾是杭州楼市热门板块 新房开盘和次新房交付自带流量 [10] - 板块内其他热门项目如紫璋台、融信天澜仍处于限售期 暂无法评估二手市场表现 [10] - 云谷公寓（西雅图）2024年成交均价3 32万元/平方米 楼市火爆时期板块次新房成交价普遍达5万元/平方米 云谷公寓89平方米户型曾达6万元/平方米 [12] - 与亚运村、申花等板块相比 三墩北次新房成交价涨幅较小 但房东基本能保本 [12]