次新房市场供给趋势 - 北京部分区域二手房市场正迎来次新房集中入市的态势 [2][3] - 以大兴瀛海片区为例，合生me悦小区2025年10月挂牌房源已近30套，建成于2020年左右的瀛海府小区2025年也有10余套房源挂牌上市 [4] - 北京二手房挂牌房源中，房龄20年以上老旧房源占比超五成，而房龄5年以内次新房占比仅1.5%-2%，整体供应结构稀缺 [4] 次新房供给增加的原因与前景 - 2018年北京限竞房进入供应高峰，2025-2026年将进入5年限售期解禁节点，预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市 [6] - 与楼龄较高房源相比，次新房硬件设施更完善、老化风险更低，与新房相比更具性价比，5-8年是次新房属性关键节点，业主为避免房屋沦为老旧房源选择出售 [6] - 次新房凭借"所见即所得"的现房优势及合理定价策略，有效分流新房客源，可成为新房与二手房联动的重要纽带 [6] 次新房市场需求与成交表现 - 中介门店10月带看量与9月基本持平，9月日均带看2-3组，10月日均带看3-4组，且带看更集中于次新房 [7] - 受次新房房源增加影响，近两个月门店成交的5套房源中，有4套为次新房 [7] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主，大面积改善户型多为近几年建成的次新房，使其成为区域优势户型 [8] 次新房的市场价值与影响 - 户型优、位置佳、环境好的次新房属现房，可实现"购房即交房"，规避期房等待周期，符合市场对"好房子"的认知 [7] - 次新房是市场中改善型需求的优质选择，其供应量增加能推动新房市场热度向二手房传导，助力市场供求关系加速循环 [8] - 释放次新房市场价值的关键在于凸显性价比及容积率低、使用空间大等附加值，以进一步释放刚性与改善型购房需求 [8] 中介服务优化举措 - 为应对天气转凉对看房热情的影响，部分中介调整为汽车带看模式，使购房者单次看房量从最多2套提升至至少3套，看房时长从半小时延长至1-2小时 [10] - 在无法提供"专车"接送的片区，中介通过提供暖宝宝、手套等保温用品来提升服务质量 [10] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长，推动市场预期向好，间接缩短成交周期并维护价格稳定 [10]