楼市传统周期表现 - 北京楼市传统"金九银十"周期接近尾声 但多数房产中介门店客户带看量仍维持在9月较高水平[1] - 部分区域次新房市场关注度持续上升 中介机构通过改进带看方式、提供暖心物资等措施支持二手房市场交易[1] 次新房市场供给 - 北京部分区域二手房市场迎来次新房集中入市 随着近一年新房陆续交付 次新房源供给同步增长[1][2] - 大兴瀛海片区合生me悦小区2024年底交付 截至2025年10月挂牌房源已近30套 建成于2020年左右的瀛海府小区2025年也有10余套房源挂牌上市[2] - 北京二手房挂牌房源中 房龄20年以上老旧房源占比超五成 房龄5年以内次新房占比仅1.5%-2% 整体供应结构显示次新房较为稀缺[2] - 2018年北京限竞房进入供应高峰 2025-2026年将进入5年限售期解禁节点 预计大亦庄片区有近万套次新房逐步挂牌上市[3] 次新房市场特征与优势 - 与楼龄较高房源相比 次新房硬件设施更完善、老化风险更低 与新房相比更具性价比[3] - 5-8年是次新房属性关键节点 小业主为避免房屋因房龄超10年沦为老旧房源导致保值能力下降 选择挂牌出售增加供给[3] - 次新房凭借"所见即所得"现房优势及合理定价策略 有效分流新房客源 倒逼开发商加速推货并优化产品力[3] - 次新房可实现"购房即交房"规避期房等待周期 符合市场对"好房子"认知 深受购房者青睐[4][5] 次新房成交表现 - 中介门店10月带看量与9月基本持平 9月日均带看2-3组 10月日均带看3-4组 带看房源更集中于次新房[4] - 受次新房源增加影响 近两个月门店成交5套房源中有4套为次新房 成交占比进一步提升[4] - 朝阳黄厂片区五环外购房客群以改善群体为主 大面积改善户型多为近几年建成次新房 使其成为区域优势户型[5] 中介服务模式创新 - 受天气转凉影响 中介机构调整带看方式 从电动自行车改为汽车带看 看房量从最多2套提升至至少3套 看房时长从半小时延长至1-2小时[6] - 部分片区因道路狭窄无法提供"专车"服务 经纪人主动为购房者提供暖宝宝、手套等保温用品提升服务质量[6] - 中介服务水平提升有望拉动市场带看量增长 推动市场预期向好 间接缩短成交周期并维护价格稳定[6]