产品上市概况 - 华夏凯德商业REIT（基金代码：508091）于2025年9月29日在上海证券交易所成功上市，成为中国第75单公募REITs [1] - 该产品是首单由外资（新加坡凯德投资）发起的消费REITs，被视为中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例 [1] - 基金上市仪式获得中新两国政府机构、合作机构及投资者代表共同见证 [2] 产品结构与参与方 - 基金由全球不动产资产管理公司凯德投资担任发起人及运营管理机构，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人 [2] - 底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队 [2] 市场认购情况 - 基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超过3091.7亿元，显示出极高的市场热度 [2] - 公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别达到535.2倍和252.6倍 [2] 战略意义与行业影响 - 该产品为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，并通过透明高效的运作机制，为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会 [3] - 项目被视为国际资本与中国庞大消费市场深度融合的新标杆，也是落实中国资本市场对外开放、深化中新金融合作的重要实践 [3] - 公司计划继续深化在华布局，以全球智慧赋能本土创新，并与中国共成长 [3]

产品上市与市场意义 - 华夏凯德商业REIT于9月29日在上海证券交易所成功上市，基金代码508091，是中国第75单公募REITs [1] - 该产品是首单外资消费REITs，被视为中国公募REITs市场国际化、多元化、专业化发展的标杆案例 [1] - 产品底层资产为凯德广场·云尚和凯德广场·雨花亭，具备优异的资产质量与专业高效的运营团队 [1] 市场认购与资产规模 - 基金拟募集规模22.872亿元，比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，显示出极高的市场热度 [3] - 公众投资者与网下投资者的有效认购倍数分别高达535.2倍和252.6倍 [3] - 凯德投资在中国18个城市管理超过40个购物中心，总资产价值超800亿元 [3] 战略布局与市场影响 - 华夏凯德商业REIT的成功发行使凯德投资在中国实现了从私募到公募多层次REITs体系的全面布局 [3] - 发行公募REITs有利于公司盘活存量资产、优化资本结构，并通过资金回笼支持新项目投资，形成“募投管退”的良性循环 [3] - 该产品为境内投资者提供了低利率环境下配置优质资产的新通道，并为全球资管机构参与中国公募REITs市场提供了机会 [4] 合作背景与行业展望 - 产品由凯德投资发起及运营，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人 [1] - 产品上市恰逢中新建交35周年，是深化中新金融合作的重要实践 [5] - 中国公募REITs市场规模不断扩大，产品类型不断丰富，特别是在消费REITs领域，市场空间巨大，发展潜力显著 [3]

消费类REITs市场表现 - 2025年以来消费类REITs整体呈现火热行情 资金配置热情快速升温 [1] - 2025年共有16只公募REITs挂牌上市 其中消费基础设施类4只 首日平均涨幅25% 显著高于2024年同类型产品1.5%的首日平均涨幅 [1] - 截至2025年9月29日 11只已上市交易的消费REITs年内平均涨幅26% 嘉实物美消费REIT和华夏大悦城商业REIT分别上涨45%和41% [4] - 全市场11只消费类REITs总市值已超过406亿元 [4] 华夏凯德商业REIT上市表现 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月29日上市 开盘价6.840元/份较发行价5.720元/份上涨19.62% 收盘涨幅12.6% [1] - 该产品为首单外资消费REITs 由新加坡凯德投资发起 中信证券和华夏基金分别担任专项计划管理人和基金管理人 [2] - 底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 评估值约26亿元 [3] - 募集规模22.872亿元 认购资金超3097.1亿元 公众和网下投资者认购倍数分别达535.2倍和252.6倍 [3] 消费REITs运营与财务表现 - 2025年一季度消费类REITs整体实现盈利 8只产品合计收入5.65亿元 净利润7617.6万元 [4] - 2024年初首批消费REITs平均出租率超过95% [4] - 消费REITs标准化程度低于产业园等传统资产 高度依赖品牌调改、营销活动和客群维护等专业运营能力 [4] 市场发展与机构观点 - 证监会于2023年将百货商场、购物中心等消费基础设施纳入REITs范围 [3] - 早期产品发行情况一般 华夏金茂商业REIT、嘉实物美消费REIT和华夏华润商业REIT网下认购倍数分别为2.04倍、1.32倍和1.09倍 [3] - 华夏凯德商业REIT成功发行标志着国际资本与中国消费市场深度融合 凯德投资实现从私募到公募REITs体系全面布局 [5] - 市场火爆反映优质商业资产认可度及外资品牌稀缺性 预计未来发行规模将进一步扩大 [3]

上周IPO市场回顾 - 上周共有5只新股上市，其中4只为SPAC（特殊目的收购公司）[1] - Megan Holdings以每股4美元发行125万股，募集资金500万美元[1] - 4家SPAC公司Drugs Made In America Acquisition II、Emmis Acquisition、American Exceptionalism Acquisition A、FutureCrest Acquisition分别募集5亿美元、1亿美元、3亿美元和2.5亿美元[1] - 9家公司向美国SEC递交招股书，其中3家为中国企业：CSC Collective、Creative Future Acquisition和逻辑媒体[1] 本周计划上市公司 - 本周暂有2家公司计划上市，均计划于2025年10月1日挂牌交易[1][3][5] Neptune Insurance Holdings Inc 上市详情 - 公司为保险公司，计划在纽约证券交易所上市，股票代码NP[1] - 业务专注于洪水风险缓释解决方案，通过Triton承保平台和Poseidon保单管理平台为保险公司及再保险公司提供承保与保单管理服务[3] - 主要提供覆盖住宅和商业场景的基础洪水保险产品[3] - 计划以每股18至20美元发行1842万股，最高募资规模约3.68亿美元[3] - 2025年上半年营收7142万美元，上年同期为5398万美元，同比增长32%[3] - 2025年上半年净利润2156万美元，上年同期为1089万美元，同比增长98%[3] Fermi Inc 上市详情 - 公司为房地产投资信托基金，计划在纳斯达克上市，股票代码FRMI[3][5] - 业务专注于开发人工智能用途电力及数据中心基础设施[5] - 核心业务包括建设大型数据中心和综合发电厂[5] - 计划以每股18至22美元发行2500万股，最高募资规模约5.5亿美元[5]

萨姆·泽尔的商业原则与声誉 - 商业世界底层逻辑笃信四要素：供需法则是市场本质、流动性等同价值、良好公司治理是企业生命线、可靠的合作伙伴是成功的另一半 [4] - 始终以道德指引为不可逾越的底线，坚持言行一致、信守承诺，源于父亲关于声誉最重要、声誉是个人最重要资产的教导 [4] - 因良好声誉在业务危机时获得早期投资者欧文·哈里斯等曾有过业务往来者的主动支持 [5] - 1978年谈判中，因市场主流房企对其名字的正面反馈而迅速获得对方信任，印证了其言行一致的信誉 [5] REITs行业的创新与重塑 - 推动房地产投资信托基金从小众领域走向主流，通过设计清晰透明规则将重资产、低流动性的冰冷建筑变成人人可投的流动资产 [6] - 创立宜居生活资产信托公司，主营美国预制住宅社区与休闲车营地服务，自IPO以来是REITs领域收益最稳定、回报率最高的公司之一，平均年收益率达17% [6] - 1993年担任美国国家不动产投资信托协会执行委员，提出REITs在华尔街破圈需解决核心问题，措施包括增加透明度、增强可预见性、提升可信度，这些建议被广泛采纳 [7] - 对预制住宅资产的分析发现其风险投资回报率较高且市场存在天然进入障碍，当其他从业者追逐高端地产时，全力推动预制住宅公司上市并将休闲车营地整合进行制度化管 [7] 逆向思维与谈判哲学 - 商业格言是当所有人都向左时，不妨看看右边，在别人忽视的投资领域寻找利润丰厚的机会 [5] - 谈判哲学强调留有余地，不会压榨买家最后一点利润，追求非零和游戏，确保每个参与者都是赢家以促成成功交易并期待未来合作 [7][8] - 在发行可转债时主动将回报率从6.5%提高至6.75，虽对自身无足轻重但能保证买家立即获益，践行其共赢理念 [8] - 这种思路与熊彼特的创造性破坏理论接近，是一种适度的智慧，结合做人守底线获信任和做事敢破圈寻机遇 [8]

市场整体表现 - 中国基础设施公募REITs市场持续扩容，发行规模稳步增长，市场运行积极向好[2] - 截至2025年二季度末，公募REITs募集资金规模达1847亿元，已上市68只公募REITs总市值为2055亿元，较一季度末上升10.4%[7] - 业内人士预计，伴随政策红利释放，公募REITs市场将进一步扩容，预计3年内市值将达4000亿元至5000亿元，上市数量超过100只[7] 具体REITs项目业绩 - 中金厦门安居REIT 2025年上半年实现总收入4038万元，同比增长3.04%，租金收入3850万元，同比增长3.31%[2] - 国泰君安东久新经济REIT 2025年上半年实现收入约5056.7万元，净利润约2275.9万元，上市以来累计分红18405.0万元[2] - 中信建投国家电投新能源REIT 2025年上半年营业收入和净利润分别为4.98亿元和1.71亿元，可供分配金额1.37亿元[2] - 嘉实物美消费REIT 2025年上半年实现收入约5285.93万元，可供分配金额约3529.43万元[3] - 汇添富九州通医药REIT 2025年上半年实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元，年化现金流分派率为3.59%[3] 运营管理与平台建设 - 五单REITs项目的原始权益人均在集团层面设置了REITs运营官或专班，从战略层面统筹资源以推动资产扩募、运营管理等事项[4] - 汇添富九州通医药REIT建立了激励约束机制，运营管理机构在业绩超预期时可获得浮动运管费，其中20%激励到团队个人[4] - 基金管理人严格履行对底层资产定期检查义务，制定运营管理机构考核表，并通过Eteams系统进行成本费用预算管控[4] 信息披露机制 - 五单项目致力于提升定期报告的完整性和临时报告的及时性，让投资者第一时间掌握基础资产运营变化[4] - 中信建投国家电投新能源REIT构建了多层次信息披露体系，建立了以基金管理人牵头的联合信息披露机制[5] - 在定期报告中增加行业关键指标解读及发展趋势分析，在法定披露要求外主动增加行业特有的信息披露事项[5][6] 扩募发展与监管支持 - 中金厦门安居REIT扩募工作进入加速推进阶段，拟购入位于厦门市思明区和湖里区的两个租赁住房项目[8] - 上交所表示将充分发挥债券条线全链条综合服务优势，支持诚实守信、努力提升运营质效的REITs项目参与方[7] - 上交所将坚持分类监管理念，支持REITs参与各方综合运用交易所债券市场政策措施，强化市场示范引领作用[8]

领导层变动安排 - 领展集团行政总裁兼执行董事王国龙将于2025年12月31日或之前退休 [1] - 集团首席投资总裁宋俊彦将于2026年1月1日起获委任为董事会执行董事 [1] - 宋俊彦将与执行董事兼集团首席财务总裁黄国祥共同组成临时领导架构，承担集团行政总裁职责 [1] 过渡期管治安排 - 过渡期间由主席欧敦勤及其他董事委员会主席组成的主席委员会提供监督、支援及独立非执行指引 [1] - 临时领导架构旨在确保集团营运的延续性和策略的持续推进 [1] - 董事会正在进行全面甄选程序以物色下一任集团行政总裁 [1]

中国香港REITs市场发展近况 - 市场发展历程并非一帆风顺，自2003年正式启航后，2005至2019年市场规模从379亿港元增长至2,872亿港元，年化增长率达16%，但2019年后受宏观经济及高利率影响持续承压，截至2025年8月29日市场规模收缩至1,520亿港元，较2019年末下降47% [6] - 市场呈现高度集中化特征，截至2025年8月29日共有11只上市REITs，仅2只市值超百亿港元，其中领展房产基金市值超千亿港元，占市场总市值71%，且底层资产以中国香港本地传统商业不动产（零售、办公）为主 [7] - 市场流动性较低，2019年至今日均换手率平均为0.15%，远低于港股市场0.62%，2025年至今日均换手率仅0.16%，且个券流动性分化明显，领展房产基金日均成交额占市场总成交额近9成，部分小规模项目日成交额不足百万港元 [12] - 投资者结构以发行人及战略配售投资者为主，平均持有占比达45.7%，其持有份额流通性较差，间接降低了市场整体流动性 [12] - 市场估值持续处于折价状态，截至2025年8月29日，市净率区间为0.11倍至0.72倍，均值为0.56倍，同期新加坡市场均值为1.02倍，平均股息率为6.70% [12] 境内外REITs投资的异同点 - 投资框架相似，均可采用“分子-分母”二元分析法，但内涵存在差异 [3] - 分子端差异：中国香港REITs底层资产主要为传统商业不动产，弹性更大但近年承压，中国内地REITs底层资产类型更分散，涵盖8大类基础设施，且项目优中选优，经营现金流更具韧性，波动更小 [23] - 分母端差异：中国香港REITs估值受海外加息周期影响而承压，中国内地REITs估值则受益于国内低利率环境，若实现互联互通，南向资金可能改变中国香港REITs的定价范式 [3][24] - 市场属性差异：境外成熟REITs市场（如美国、日本、新加坡、中国香港）与权益市场相关性较高（2021-2025年相关性系数在0.38至0.68之间），股性更强，而中国内地REITs因参与主体背景呈现类固收特征，投资者需注意二级市场波动 [28] - 流动性差异：2025年至今，中国香港REITs市场日均换手率为0.16%，中国内地为0.76%，个券层面，中国香港单日成交额超1,000万港元的REITs仅2只，中国内地则有36只（剔除新上市项目为27只） [29] - 税负差异：对于境内机构投资者，投资中国内地REITs的分红收益暂不征收所得税，通过不同渠道投资中国香港REITs则涉及不同税负，例如通过QDII投资需缴纳10%股息税，通过沪港深通投资则涉及企业所得税及可能的税收抵免 [30] 中国香港头部REITs近况与投资考量 - 受宏观经济等因素影响，近年来中国香港REITs底层资产与股价持续承压，头部REITs资产组合高度依赖中国香港本地商业资产，2024年估值普遍下滑，平均同比下滑5% [3] - 截至2025年8月末，头部REITs平均股息率为6.70%，平均市净率为0.56倍 [3] - 若开通互联互通，可优先关注市值较大、流动性较好、底层资产分散度较高的标的 [3]

核心观点 - 沪市消费REITs在2025年上半年展现出强大韧性和发展潜力 为投资者提供可观回报并促进消费繁荣[1] - 消费REITs通过稳定运营直接带动消费 创造就业机会 对经济增长和社会稳定起到积极作用[5] - 消费REITs市场迎来发展机遇期 新发产品获得市场高度认可 未来在机制完善和运营能力提升下具有广阔空间[7][8] 各REITs项目运营表现 嘉实物美消费REIT - 截至2025年6月底整体出租率95.58% 租金收缴率99.07% 加权平均剩余租期6.96年[2] - 2025年上半年实现收入5285.93万元 净利润1618.91万元 可供分配金额3529.43万元[2] - 在北京消费承压背景下保持稳健运营 凭借地理位置和租户基础维持社区商业定位[2] 华夏金茂商业REIT - 截至2025年6月底出租率99.03%[2] - 2025年上半年总收入4785万元 EBITDA 2286万元 可供分配金额2873万元[2] - 年化分派率5.42% 同比提升42BP 底层资产长沙览秀城通过品牌优化和营销策划展现成长潜力[2][3] 华安百联消费REIT - 2025年上半年收入11664.96万元 EBITDA 7286.90万元 可供分配金额7217.43万元[3] - 以基金市值计算年化现金流分派率4.28% 2025年8月分红7217万元 累计分红超1.35亿元[3] - 2025年1-6月客流超1176万人次 会员63万人 会员消费占比67% 出租率95.39% 租金收缴率100%[3] 华夏首创奥莱REIT - 截至报告期末出租率97.11% 租金收缴率100%[4] - 2025年上半年收入约13112.58万元 可供分配金额约6379.39万元[4] - 收入可比预测完成率117.08% 可供分配金额完成率111.58% 年化分派率6.52% 较预测高68BP[4] 新发REITs产品动态 - 中金唯品会奥莱REIT于9月12日上市 为首单电商企业消费REIT 底层资产为宁波杉井奥特莱斯（总建筑面积10.43万平方米）[7] - 该项目稳定运营超13年 2022-2024年度运营收入年均复合增长率8.7% 出租率维持97%以上[7] - 华夏凯德商业REIT为首单外资消费REIT 公众认购倍数超535.2倍 网下认购倍数超252.6倍[7] - 根据招募说明书 该产品2025年预测分派率4.40% 2026年预测分派率4.53%[7] 行业价值与前景 - 消费REITs项目围绕居民日常生活 通过稳定运营促进商品服务流通 创造多环节就业机会[5] - 吸引社会资本投入购物中心、奥特莱斯等领域 盘活存量资产 推动消费基础设施更新[6] - 为投资者提供多元化选择 通过稳定分红分享消费行业发展红利[6] - 上交所六大核心机制（信息披露、基金治理等）将进一步提升资产运营效能[8]

美联储降息对亚太股市的影响 - 美联储开启降息周期，预计未来12个月将再降息四次，联邦基金利率降至3%-3.25%区间 [2] - 美联储利率降低和弱势美元预计将利好亚太股市，吸引更多欧美资金流入 [1][2] - 在相对低息环境中，亚洲高成长科技板块的股票被认为更具上涨潜力 [1][2] 港股市场表现与展望 - 截至9月19日收盘，恒生指数年内大涨32.33%，恒生科技指数暴涨40.87% [1] - 港股科技股正迎来新一轮价值重估 [1][3] - 利率下降环境有利于在港股上市的中国高科技制造业公司，如电动车、电池等领域进行股票价值重估 [1][3] 亚太地区股市板块机会 - 人工智能相关公司股票，尤其是在半导体设计制造和人工智能应用领域，有较好上涨潜力 [1][3] - 日韩股市因科技半导体产业链深度参与全球分工，在科技行业主导的股市上涨中预计表现更好 [2][3] - 在日本市场，看好与内需相关的行业，银行业将受益于稳健经济成长和日本央行加息政策，房地产投资信托被视为对冲通胀的类别 [3] - 在东南亚，看好新加坡银行业，因其受益于外部资金持续流入和稳健盈利水平 [3] 亚太国家汇率与政策空间 - 美元走弱环境中，亚太国家汇率预计相对走强，日元受日本央行加息带动，未来12个月有望走强 [3] - 预计日本央行在未来12个月加息50个基点，而美联储同期降息100个基点，为日元走强提供动力 [3] - 人民币汇率在未来12个月预计维持相对稳定，中国央行预计将降息刺激内需，部分抵消美元走弱带来的人民币升值压力 [4] - 东南亚经济体因本币近期升值和通胀相对较低，各国央行有更多降息空间以刺激经济，如印尼、泰国等 [4]